Nulitate absoluta act juridic

Judecatoria Sinaia
Judecator RUXANDRA POPESCU
DREPT CIVIL
SENTINTA CIVILA NR. 500 din data de 3 mai 2012 Dosar nr. 1544/310/2011
Domeniu asociat: Contracte.
Titlul: Nulitate absoluta act juridic.
Solutie de admitere in parte.
             
             
             
             
             
          Prin cererea inregistrata la aceasta instanta formulata la data 14.07.2011 de reclamantul J. S. P. a formulat in contradictoriu cu parata SC A. S.B. SRL Busteni actiune civila solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna : - nulitatea absoluta a contractului de inchiriere incheiat in data de 5.06.2006, inregistrat la Administratia Finantelor Publice Sector 2 Bucuresti, sub nr. ... din 05.06.2006, intrucat acest contract are un scop ilicit si imoral si are un pret neserios; - obligarea paratului la ridicarea panourilor publicitare pe care acesta le-a pus, tara drept, pe proprietatea reclamantului, situata in orasul Busteni, , b-dul nr. judetul Prahova, iara acordul sau; - s-au solicitat si cheltuieli de judecata.
          In motivarea actiunii, reclamantul a aratat ca a inchiriat societatii SC A. S.B. SRL Busteni, un spatiu compus din o camera cu o suprafata de 20 mp, situat in Busteni, b-dul nr. jud. Prahova, pe o perioada de 9 ani, pana la data de 1.04.2015, in schimbul unei chirii modice lunare in cuantum de 50 lei, apreciind ca acest contract este lovit de nulitate absoluta, intrucat a fost semnat de reclamant, fara a avea un interpret, reclamantul fiind surdo-mut, iar la data semnarii contractului nu a avut posibilitatea sa inteleaga bine contractul de inchiriere semnat de acesta, mai precis cuantumul chiriei.
      Mai arata ca acest contract de inchiriere are o cauza imorala, intrucat chiriasul a urmarit sa incheie un contract de inchiriere pentru un spatiu comercial cu o persoana surdo-muta pentru un pret derizoriu in cuantum de 50 lei lunar pe o perioada lunga de aproximativ 9 ani. Ori, potrivit, art. 966 Cod civil "obligatia nelicita nu poate avea nici un efect", in conditiile in care o parte contractanta nu a avut reprezentarea exacta a continutului contractului de inchiriere, iar potrivit art. 968 Cod civil " cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice", paratul urmarind sa obtina un beneficiu reprezentand cuantumului mic al chiriei pe o perioada indelungata, contractul de inchiriere fiind incheiat in frauda reclamantului.
      De asemenea, reclamantul arata ca societatea parata a montat panouri publicitare, in mod abuziv si ilegal, intrucat nu a avut acordul reclamantului in acest sens, chiar a fost somata prin notificarea nr. .../26.10.2007 sa-si ridice panourile publicitare, dar fara nici un rezultat, apreciind ca reprezinta un abuz de drept.
      Reclamantul si-a intemeiat actiunea pe disp. art. 112 Cod procedura civila, art. 966 si 968 art. 5 Cod civil, art. 1073-I077 Cod civil, ar. 1303 Cod civil.
      In dovedire reclamantul a solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriu, martori si expertiza, si a depus un set de inscrisuri, respectiv: copie de pe certificatul de mostenitor nr. .../15.03.2006, copie de pe contractul de inchiriere din 05.06.2006, copie de pe certificatul de handicap surdo-mut nr..../2001, carte identitate, copie de pe notificarea nr. ... /26.10.2007 si adresa paratei de convocare pentru conciliere .
      Legal citata, parata a formulat intampinare), prin care a solicitat respingerea in totalitate a cererii de chemare in judecata si obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata pricinuite paratei cu acest proces.
in motivarea intampinarii parata a aratat ca pana la data cand reclamantul s-a prezentat la punctul de lucru al societatii din Busteni aratand ca el este proprietar -mostenitor al imobilului in litigiu, a avut stabilit un contract de inchiriere al spatiului comercial din acest imobil in suprafata de 20 m.p. situat la parterul imobilului cu fostul proprietar C. A. decedata la data de 20 febr.2006, iar in baza acestui contract societatea a fixat punct de lucru la aceasta adresa, a desfasurat activitatea sa comerciala ,a montat - conform obligatiilor legale indicativ/firma care arata numele societatii si afise publicitare in vitrina, a montat si un panou publicitar - cu obligatia de a reconditiona in prealabil fatadele cladirii si zidul de sprijin, al panoului (bener), a efectuat renovari si reparatii asupra imobilului si asupra utilitarilor (apa, canalizare, gaze,etc), platind chiria la timp si in cuantumul contractual, toate acestea cu deplinul acord al proprietarului fara nici un impediment ori vreo reclamatie si fara a pretinde de la proprietar contravaloarea imbunatatirilor aduse, acestea fiind in profitul comun.
     Mai arata parata ca la data de 05.06.2006, la initiativa reclamantului s-a stabilit un nou contract al spatiului comercial mai sus aratat, acesta prezentandu-se la Busteni cu contractul redactat, conditiile si termenii contractuali fiind stabiliti de noul proprietar si insusiti fara nici vreo rectificare de catre societatea parata, la data stabilirii contractului reclamantul venind la Busteni cu masina proprie, fara vreun insotitor sau interpret , comunicand fara nici o problema cu acesta, iar contractul stabilit avand aceleasi conditii contractuale cu cel precedent, chiria stabilita fiind acceptata de ambele parti; insusi reclamantul a insistat si pentru a se stabili contractul pentru un termen mai indelungat, parata fiind de acord si cu acest termen.
     De asemenea, parata mai arata ca firma montata si panoul publicitar (benner) nu afecteaza in nici un mod constructia reclamantului ori peisagistica or. Busteni, facand parte din fondul sau de comert - fara a aduce un profit societatii diri reclame locul amplasamentului fiind convenit cu proprietarul (aiat cu fostul proprietar, cat si cu cel actual), desfiintarea acestora avand ca scop afectarea functionarii societatii la punctul de lucru stabilit prin contract.
     Se apreciaza de catre parata ca reclamantul cu rea-credinta a formulat impotriva societatii actiunea de fata cu scopul de a obliga a rezilia contractul de inchiriere.
     In aparare parata a solicitat probe cu inscrisuri, interogatoriul reclamantului si audierea de martori.
          La data de 20 septembrie 2011 reclamantul a formulat cerere de ajutor public judiciar , solicitand scutirea, esalonarea sau amanarea platii taxei judiciare de timbru in cuantum de 20 de lei si a timbrului judiciar de 0,6 lei, fiind respinsa prin incheierea camerei de consiliu din 22 septembrie 2011 ca ramasa fara obiect , constatandu-se ca reclamantul a depus la dosar taxa judiciara de timbru si timbru judiciar.
          La termenul de judecata din 13 octombrie 2011 s-au incuviintat partilor probele cu inscrisuri si interogatorii reciproce si s-a prorogat pronuntarea asupra probei cu expertiza constructii solicitata de reclamant dupa administrarea probelor incuviintate.
          La termenul de judecata din 17 noiembrie 2011 s-a administrat proba cu interogatoriul reclamantului - prin interpret , iar parata a depus raspunsurile la interogatoriul reclamantului.
          De asemenea, tot la acest termen de judecata s-a incuviintat reclamantului proba cu expertiza constructii - evaluari bunuri imobile, avand ca obiectiv stabilirea pretului de inchiriere a imobilului in litigiu, cu destinatia de spatiu comercial, la nivelul iunie 2006, in zona respectiva, fiind desemnat expert cf.art.202 Cod proc.civila dl. G. E.
          La data de 28.02.2012 s-a depus la dosar raportul de expertiza de specialitate constructii intocmit de ing. G. E. - lucrare fata de care partile nu au formulat obiectiuni.
          La data de 15 martie 2012 instanta a dispus la data de 22.03.2012 cf. disp. art. 151 Cod proc.civila repunerea cauzei pe rol pentru discutarea inscrisurilor depuse la dosar de catre societatea parata odata cu concluziile scrise, precum si pentru suplimentarea probei cu interogatoriul reclamantului.
          La termenul de judecata din 26 aprilie 2012 instanta a dispus administrarea probei cu suplimentul de interogatoriu al reclamantului, raspunsurile fiind consemnate in scris, semnate si atasate la dosar .
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
          Intre reclamantul J. S. P. - in calitate de proprietar si parata SC A. S.B. SRL Busteni in calitate de chiriasa s-a incheiat la data de 05.06.2006 contractul de inchiriere avand ca obiect 1 camera situata in imobilul din or. Busteni, B-dul.., nr... , jud. Prahova , spatiu locativ in suprafata de 20mp. Chiria lunara stabilita prin contract a fost aceea in suma de " 50 RON respectiv 500.000 ROL ( cinci sute mii lei vechi), calculati in conformitate cu intelegerea dintre cele doua parti mentionate mai sus" ; durata contractului a fost stabilita pentru perioada 05.06.2006- 01.04.2015 , cand chiriasul are dreptul in mod expres si irevocabil la prelungirea contractului de inchiriere sau cumparare , in cazul in care proprietarul vinde imobilul in timpul valabilitatii contractului. Contractul a fost inregistrat la AFP Sector 2 Bucuresti sub nr. .../05.06.2006.
In cuprinsul contractului s-a mentionat faptul ca reclamantul detine
spatiul inchiriat in baza " certificatului de mostenitor cu nr. cadastral Intr-adevar
, proprietatea a fost dobandita de catre reclamant prin mostenire de la mama sa , C. A.- Z. , decedata la data de 20.01.2006 , astfel cum rezulta din certificatul de mostenitor nr. .. ./15.03.2006 elibarta de BNP L. G - Bucuresti.
          Anterior Incheierii contractului de inchiriere care face obiectul prezentului litigiu ( respectiv cel incheiat la data de 05.06.2006 ) - intre mama reclamantului, C. A. - in calitate de proprietar si parata SC A. S.B. SRL Busteni in calitate de chiriasa fusese incheiat , la data de 01.04.2001 contractul de inchiriere asupra aceluiasi spatiu din or. Busteni , B-dul ... , nr. ... , pentru perioada : 31.03.2003- 31.03.2006 , chiria fmd stabilita in aceeasi suma de 500.000 lei (cinci sute mii lei), calculati in conformitate cu intelegerea dintre cele doua parti.
          Potrivit concluziilor raportului de expertiza tehnica constructii ing. G. E. - chiria lunara pentru spatiul in litigiu, in anul 2006, ar fi putut sa aiba valoarea totala de 892 lei, rezultand ca , intr-adevar , pretul de 50 RON ( 500.000 lei ROL lunar ) stabilit pentru inchiriere, este sub 1/10 din ceea ce s-ar putea obtine pe piata libera.
          Reclamantul apreciaza ca acest contract de inchiriere din data de 05.06.2006 este lovit de nulitate absoluta, intrucat a fost semnat de el, fara a avea un interpret, reclamantul fiind surdo-mut, iar la data semnarii contractului nu a avut posibilitatea sa inteleaga bine contractul de inchiriere semnat de acesta, mai precis cuantumul chiriei.Mai arata ca acest contract de inchiriere are o cauza imorala, intrucat chiriasul a urmarit sa incheie un contract de inchiriere pentru un spatiu comercial cu o persoana surdo-muta pentru un pret derizoriu in cuantum de 50 lei lunar pe o perioada lunga de aproximativ 9 ani. Ori, potrivit, art. 966 Cod civil "obligatia nelicita nu poate avea nici un efect", in conditiile in care o parte contractanta nu a avut reprezentarea exacta a continutului contractului de inchiriere, iar potrivit art. 968 Cod civil " cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice", paratul urmarind sa obtina un beneficiu reprezentand cuantumului mic al chiriei pe o perioada indelungata, contractul de inchiriere fiind incheiat in frauda reclamantului.
          Cauzele de nulitate absoluta ale contractului de inchiriere invocate de catre reclamant - care intotdeauna , in masura in care ar exista , nu ar putea fi decat contemporane contractului - urmeaza a fi examinate de catre instanta potrivit prevederilor vechiului Cod civil ( art. 948 pct. 4 rap. la art. 966 , 968 ) - fata de disp. art. 6 alin. 2 din noul Cod civil precum si de data incheierii actului , 05.06.2006. Nulitatea reprezinta o sanctiune civila constand in desfiintarea cu efect retroactiv , de la data incheierii unui act juridic cu incalcarea cerintelor legale.
          
          Astfel, se retine ca, sub sanctiunea nulitatii, chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Daca chiria a fost prevazuta fictiv sau lucrul a fost inchiriat in schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locatiune ci un comodat.
          Pretul este fictiv cand , din intentia partilor ( exprimata intr-un act secret ) rezulta ca nu este datorat; in cauza nu s-a facut dovada existentei vreunei conventii secrete incheiate intre parti.
          Deasemenea , pretul inchirierii trebuie sa fie serios , adica sa nu fie derizoriu (infim), atat de disproportionat fata de valoarea lucrului inchiriat, incat sa nu reprezinte chirie , sa nu poata reprezenta obiectul obligatiei locatarului si deci o cauza suficienta a obligatiei locatorului de a-i transmite folosinta lucrului inchiriat.
          Este de subliniat faptul ca actul atacat ( contractul din 05.06.2006 incheiat intre reclamant si parata) a fost precedat de existenta unui alt contract de inchiriere incheiat in aceleasi conditii intre mama reclamantului , C. A. si aceeasi societate chiriasa (in spata, parata) asupra aceluiasi spatiu din or. Busteni, B-dul..., nr. .., pentru perioada : 31.03.2003- 31.03.2006 , chiria find stabilita in aceeasi suma de 500.000 lei ( cinci sute mii lei) - lei ROL, calculati in conformitate cu intelegerea dintre cele doua parti. Acel contract anterior , fiind incheiat in aceleasi conditii , pentai aceeasi chirie si nefiind atacat de autoarea reclamantului ( mama sa) - conduce la prezumtia ca pretul inchirierii nu a fost apreciat ca fiind derizoriu nici de catre reclamant, in contextul acestei situatii.
      Reclamantul sustine insa ca actul este lovit de nulitate absoluta, intrucat a fost semnat de el, fara a avea un interpret, el fiind surdo-mut, iar la data semnarii contractului nu a avut posibilitatea sa inteleaga bine contractul de inchiriere semnat de acesta, mai precis cuantumul chiriei ,   si deci nu a avut reprezentarea exacta a
continutului actului.
      Trebuie mentionat - referitor la cuantumul chiriei .- faptul ca acesta a fost consemnat in cuprinsul contractului atat in cifre , cat si in litere , atat exprimat in moneda noua ( RON ) cat si moneda veche ( ROL), respectiv : " 50 RQN respectiv 500.000 ROL ( cinci sute mii lei vechi)" - asa incat nu poate fi primita sustinerea reclamantului in sensul ca nu a avut posibilitatea sa inteleaga bine care este respectivul cuantum al chiriei.
      Din examinarea raspunsurilor date de reclarnant la interogatoriu ( proba care a fost administrata prin interpret in limbajul mimico-gestual -) rezulta ca : handicapul de care sufera nu necesita insotitor ; - ca reclamantul "solicita interpret atunci cand incheie acte sau semneaza inscrisuri ; - ca studiile reclamantului sunt scoala elementara si profesionala , in prezent este angajat in functia de operator la O fabrica de piese auto ; - ca societatea parata achita utilitati ( contravaloare apa ) si pentru apartamentul proprietatea reclamantului care nu face obiectul inchirierii.
       Este de remarcat si ca prezenta actiune a fost introdusa pe rolul instantei dupa trecerea unei perioade mari de timp, respectiv dupa aproximativ 5 ani de la incheierea actului , timp in care contractul s-a derulat ( asadar, mai mult de jumatate din perioada sa de valabilitate) - intocmai in conditiile iii care a fost incheiat. Reclamantul pretinde in raspunsul sau la interogatoriu ea in primul an de dupa Incheierea contractului primea de la reprezentantul paratei suma de 350-500 lei lunar chirie , iar ulterior 50 lei lunar. In cuprinsul concluziilor scrise reclamantul afirma ca - de fapt -nu a primit nicio chirie timp de 5 ani , din iunie 2007 pana in prezent. In aceasta situatie , in care reclamantul nu ar fi incasat nicio chirie timp de 5 ani - desi intentia lui este desfiintarea actului, totusi sanctiunea civila nu poate fi decat rezolutiunea sau rezilierea (ceea ce insa nu se solicita prin prezenta actiune).
      Pe de alta parte, se mai retine si ca societatea parata a facut dovada efetuarii unor lucrari constructive la imobilul proprietatea reclamantului , respectiv acces la sistemul de distributie gaze naturale - suplimentare debit instalat si montare centrala termica , precum si dovada achitarii - inclusiv pentru apartamentul reclamantului - a contravalorii serviciilor prestate de furnizorul de utilitati (apa) - SC H. P.SA - acest ultim aspect find dealtfel recunoscut si de reclamant la interogatoriu.
      Asa fiind , se apreciaza ca actul incheiat intre parti nu este afectat de nulitate absoluta - fata de disp. art. 948 pct. 4 rap. la art. 966 din vechiul Cod civil - pentru lipsa cauzei contractului de inchiriere, care sa se datoreze lipsei contraprestatiei -intrucat , pe langa pretul locatiunii fixat in bani , locatarul a executat la imobilul proprietatea locatorului lucrarile constructive sus-mentionate si a achitat pe intreaga perioada a derularii contractului contravaloarea unor utilitati , respectiv a serviciilor prestate de furnizorul de utilitati (apa) - inclusiv pentru apartamentul reclamantului.
      In baza probatoriului administrat, rezulta ca reclamantul a semnat contractul
de inchiriere din data de 05.06.2006 in deplina cunostinta de cauza si intelegere a
acestuia , avand reprezentarea exacta a clauzelor contractuale ( inclusiv cuantumul
chiriei) - iar in temeiul principiului obligativitatii actelor juridice incheiate de parti (
art. 969 din vechiul civil statornicind : " conventiile legal facute au putere de lege
intre partile contractante" ) - reclamantul este tinut sa respecte actul juridic incheiat
cu societatea parata.Nu s-a facut dovada existentei cauzei imorale a contractului si
nici ca acesta ar fi fost incheiat in frauda reclamantului, asa incat disp. art. 966 , 968
din vechiul Cod civil (invocate de reclamant drept temei al actiunii sale ) -
nu sunt incidente in cauza.
      In contextul incheierii contractului de inchiriere astfel cum a fost expus anterior - instanta apreciaza ca nu poate fi retinuta o chirie fictiva sau derizorie, astfel ca nici contractul de inchiriere nu poate fi declarat nul , chiar daca chiria este mult inferioara valorii reale a imobilului inchiriat , deoarece , la momentul incheierii contractului partile sunt libere sa determine pretul folosintei, echivalenta find relativa , stabilindu-se nu doar prin raportare la valoarea lucrului sau a pretului pietii, dar si prin raportare la subiectivismul partilor, relatiile dintre acestea sau alte imprejurari de fapt asupra carora partile au convenit ( ex. efectuare lucrari constructive de catre chirias, plata c/val utilitati s.a.).
      Pentru considerentele de fapt si de drept expuse urmeaza sa fie respins ca neintemeiat capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute a contractului de inchiriere incheiat intre parti la data de 05.06.206 , inregistrat la Administratia Finantelor Publice Sector 2 Bucuresti sub nr... ./05.06.2006.
       Cat priveste cel de-al doilea capat de cerere din actiunea principala , prin care reclamantul solicita obligarea paratului la ridicarea panourilor publicitare pe care acesta le-a pus, fara drept, pe proprietatea lui, situata in orasul Busteni, B-dul nr. .., judetul Prahova, fara acordul sau - instanta apreciaza ca este intemeiat si va fi admis ca atare fata de disp. art. 6 alin. 6 rap. la art. 555 Noul Cod civil.
      Astfel , se retine ca societatea parata a procedat la montarea respectivelor panouri fara a exista o clauza contractuala intre parti in acest sens ( inserata in cuprinsul contractului de inchiriere) si fara a avea acordul proprietarului -locator. Se retine asadar ca parata nu are nicio legitimitate de a folosi in aceasta modalitate imobilul proprietatea reclamantului , iar , pe de alta parte, chiar societatea parata afirma in concluziile scrise ca panourile au caracter provizoriu si pot fi defiintate oricand.
          In temeiul art. 274 Cod pr. Civila si in raport de solutia admiterii in parte a actiunii , urmeaza a fi obligata parata la plata catre reclamant a cheltuielilor de judecata in suma de 1.500 lei ,reprezentand taxa judiciara de timbru si onorariile partiale de avocat si expert, justificate cu chitantele existente la dosar.