Valabilitate antecontract de vanzare-cumparare. Cerere admisa

Reclamantii au chemat in judecata pe paratii ... pentru ca prin sentinta ce se va pronunta : - sa se constate valabilitatea conventiei intitulata "chitanta" incheiata la data de 15 octombrie 1987 intre TA,TS si B G, B C pentru instrainarea terenului suprafata de 6300 mp. situat in ... pe care se afla o constructie nelocuibila, cu doua camere si prispa din lemn, acoperita cu sindrila si : - sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
In motivarea actiunii s-a aratat ca pretul convenit conform chitantei sus mentionate a fost de 30.000 lei si s-a achitat astfel: la data de 15 octombrie 1987 (data incheierii chitantei) suma de 15.000 lei iar la data de 28 august 1989 suma de 15.000 lei; s-a mai aratat ca terenul a intrat in posesia reclamantilor care au achitat impozitul aferent, au efectuat lucrari de imprejmuire, plantatii de pruni, lucrari de fertilizare, deoarece era o faneata degradata. S-a mai aratat si ca in luna august 1989 paratii i-au rugat pe reclamanti sa cumpere si constructia veche, nelocuibila, existenta pe teren, reclamantii achitandu-le suma de 35.000 lei intrucat paratii aveau nevoie urgenta de bani pentru a achizitiona o garsoniera.
In drept, actiunea a fost intemeiata pe disp. art. 1294, 1295 Cod civil si in dovedirea acesteia s-au solicitat probe cu inscrisuri, interogatoriul paratilor, martori si expertiza de specialitate constructii.
Paratii au formulat intampinare prin care au aratat ca cele invederate de catre reclamanti in actiune nu sunt reale: - chitanta nu este intocmita legal intrucat nu contine datele de identificare ale partilor; martorul RI nu a participat niciodata la discutiile despre teren, chitanta a fost intocmita recent si nu  are caracter de vanzare-cumparare ci de fapt este o conventie de dare in folosinta; in ce priveste a doua rata de bani aceasta nu a fost platita si a doua chitanta nu exista.
La termenul din 12 noiembrie 2009 paratii au invocat si au reiterat ulterior - exceptia inadmisibilitatii actiunii - precizand ca aceasta este de fapt o aparare - sustinand ca reclamantii aveau la indemana realizarea dreptului respectiv sa ii notifice la notariat in vederea incheierii actului in forma autentica si sa achite restul de pret pentru teren, prezenta actiune in constatare fiind admisibila numai in situatia in care paratii nu s-ar fi prezentat la notariat iar pretul ar fi fost consemnat integral.
Din examinarea probatoriului administrat in cauza instanta retine urmatoarele:
Intre reclamanta BC si sotul sau BG (decedat la data de 09.11.2001, mostenit de reclamanti:  BC -sotie supravietuitoare si fiii: BGJ, BSV si FElA) pe de o parte, in calitate de beneficiari-cumparatori - si paratii TA si TS in calitate de promitenti-vanzatori s-a incheiat  la data de 15.10.1987 antecontractul de vanzare-cumparare sub semnatura privata intitulat "chitanta" avand ca obiect un teren in suprafata de 6300 mp. situat in ... In act s-a specificat ca acest teren este dobandit de catre promitentii-vanzatori de la tatal vanzatoarei si respectiv socrul vanzatorului, numitul MA (decedat) existand acte de vanzare-cumparare; de asemenea s-a mai precizat ca beneficiarii-cumparatori intra in posesia terenului incepand cu data vanzarii, respectiv 15 octombrie 1987 .
Sub un prim aspect, cel al exceptiei invocate de catre parati, respectiv inadmisibilitatea prezentei actiuni in constatare, instanta retine ca exceptia nu este intemeiata si va fi respinsa ca atare, in raport si de disp. art. 111 C.pr.civ., intrucat reclamantii nu au la indemana actiunea in realizarea dreptului, atata timp cat prin insasi actiunea de fata se solicita o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare , care va avea caracter constitutiv de drepturi, urmand ca transferul proprietatii sa opereze la data cand hotararea ramane definitiva.
Pe fond se mai retin urmatoarele:
Beneficiarii-cumparatori soti, BC si BG au intrat in posesia terenului inca de la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, respectiv inca de la data de 15 octombrie 1987, astfel cum chiar partile contractante au inserat in cuprinsul chitantei ; au efectuat lucrari de ingradire cu gard pe toate laturile, au cultivat pomi fructiferi aspect confirmat chiar si de martorii propusi de catre parati; mai mult chiar paratii T au recunoscut la interogatoriu ca reclamantii au intrat in posesia terenului de la data incheierii conventiei si au achitat si impozitul aferent.
      Practica judiciara a statuat ca starea de fapt a posesiei echivaleaza cu o recunoastere din partea promitentului-vanzator a dreptului beneficiarului cumparator de a cere incheierea contractului de vanzare-cumparare, iar posesorilor terenului (in speta reclamantilor) nu li se poate reprosa o stare de neglijenta in valorificarea dreptului lor, cata vreme partea adversa nu a facut nici un act de contestare a dreptului pe care beneficiarii cumparatori il dobandisera.
In cauza se constata indeplinite conditiile pentru admisibilitatea actiunii judecatoresti pentru valorificarea unui antecontract de vanzare-cumparare, respectiv conditiile art.1073, 1077 si 970 Cod civil  :
       - existenta unui antecontract valabil incheiat;
       - existenta unui inscris doveditor;
       - refuzul uneia din parti de a autentifica actul de instrainare;
       - partea care actioneaza in justitie sa-si fi indeplinit obligatiile asumate prin antecontract.
       De asemenea, potrivit art.5 alin.2 al Titlului X din Legea nr.247/2005 "in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
       Totodata, nu se poate retine apararea paratilor in sensul ca diferenta de pret ce urma sa fie achitata in august 1989 - nu a  mai fost platita de catre reclamanti ,  cu motivarea ca nu ar exista o chitanta in acest sens. In vreme ce parata S sustine la interogatoriu (f.108) ca , cea de-a doua transa de 15.000 lei nu a mai fost achitata, paratul TA nu infirma categoric neplata acesteia ,ci doar solicita sa se prezinte chitanta; exista contradictii intre cei doi parati in raspunsurile lor la interogatoriu si cu privire la incheierea conventiei, parata pretinzand ca a fost semnat un alt inscris decat cel depus la dosar, pe cand paratul confirmand categoric intelegerea partilor cu privire la vanzarea terenului materializata prin inscrisul intitulat "chitanta".
Cu privire la achitarea diferentei de pret de 15.000 lei in luna august 1989 se mai retine si - in raport de disp. art. 1198 Cod civil - imposibilitatea morala a constituirii inscrisului care sa consemneze plata pretului fata de natura relatiilor de stransa prietenie dintre familiile partilor, aspect confirmat de catre toti martorii ascultati in cauza; de altfel , aceasta relatie de stransa prietenie nici nu a fost contestata  niciodata de catre parati.
Pe langa aceste argumente, se mai retin si cele afirmate de catre martori in sensul ca sotii T nu s-ar fi plans intr-o perioada mai mare de 20 de ani de cand s-a incheiat actul , cum ca nu s-ar fi platit intreg pretul pentru teren; chiar martora propusa de catre parati a declarat  ca parata TS i-a spus ca pretul pentru constructie  nu este achitat si ca spera sa obtina si banii pentru achitarea casei (se deduce asadar , ca nu s-a plans despre neplata pretului pentru teren). De altfel paratii incepand cu data incheierii conventiei (15 octombrie 1987  si pana in prezent) nu au facut nici un act de negare a dreptului beneficiarilor-cumparatori de-a lungul timpului.
Paratii prin notele de sedinta depuse pentru termenul din 4 iunie 2009 precizeaza ca nu au formulat in cauza cerere reconventionala ci doar aparari - in sensul ca reclamantii nu le-au achitat pretul in intregime pe teren si pretul integral pe casa. De altfel, chiar si o eventuala pretentie din partea paratilor oricum ar fi putut fi formulata numai  in termenul general de prescriptie, calculat de la data executarii obligatiei de plata pentru ce-a de-a doua transa de pret in suma de 15.000 lei in anul 1989, obligatie ce este afectata de respectiva modalitate. Concluzia ca, de fapt , a fost achitata si cea de a doua transa de pret (chiar daca nu exista chitanta in acest sens, astfel cum insista paratii) -se desprinde si din aceasta conduita procesuala a paratilor care doar au formulat aparari in sensul ca nu s-ar fi platit integral pretul si nu au formulat nici un fel de pretentie pe linie reconventionala , eventual constatarea rezolutiunii antecontractului de vanzare-cumparare pentru neplata integrala a pretului.
  Pentru considerentele de fapt si de drept expuse se apreciaza intemeiata actiunea civila de fata, urmand a fi admisa ca atare, cu consecinta constatarii valabilitatii conventiei materializate in inscrisul sub semnatura privata denumit " chitanta "   -  prezenta hotarare urmand sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.