Anulare act
(Sentinta civila nr. 4560 din data de 05.04.2011 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2)DOMENIU:CONTRACTE
SENTINTA CIVILA NR. 4560 DIN 05.04.2011
INSTANTA:
Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 2 la data de 26.02.2008 sub nr. ../300/2008,reclamantii D. L. si D. C. au chemat in judecata pe paratele V. M. si B. M. I. solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa constate nulitatea absoluta totala a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1131/25.09.2003 la B.N.P. Papiniu Andreea Alexandra, incheiat intre parate prin vanzarea bunului altuia - cauza ilicita, precum si constatarea nulitatii absolute a actelor subsecvente, respectiv documentatia cadastrala intocmita de inginer C. Diaconu si avizata de OCGC Bucuresti, actul de alipire al paratei V. M., autentificat la acelasi notar public, act ce a stat la baza intabularii contractului de vanzare-cumparare mentionat, in Cartea Funciara nr. 42579 a Mun. Bucuresti, Sector 2, sub nr. cadastral 5679/2+M, prin incheierea nr. 16657/05.11.2003 a Judecatoriei Sector 2 - Biroul de Carte Funciara, ca urmare a principiului "resoluto iure dantis, resolvitur ius acipiens", cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii reclamantii au aratat ca in temeiul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3087/23.10.2003 de B.N.P. Rotarescu E., au dobandit de la C. F. B. dreptul de proprietate asupra intregului imobil situat in Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2 (cu exceptia apartamentelor ce fac obiectul contractelor de vanzare-cumparare nr. 4320/12.12.1997 si nr. 4214/09.10.1997 incheiate in baza Legii nr. 112/1995), compus in intregul sau din teren in suprafata totala de 300 mp si constructie cu destinatia de locuinta edificata pe acesta, formata din demisol, compus din 2 camere, 2 holuri, spalatorie, 2 wc-uri, bucatarie si debara, in suprafata de 72,81 mp si parter compus din 2 camere si dependinte, in suprafata de 72,81 mp, impreuna cu cota parte indiviza corespunzatoare din partile si dependintele comune ale imobilului, aflate in coproprietate fortata si perpetua, imobil intabulat in Cartea Funciara ni". 14029 a Mun. Bucuresti, sector 2, cu nr. cadastral 5679/1, conform incheierii nr. 11379/06.08.2003 a Biroului de Carte Funciara al Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti.
Reclamantii au mai aratat faptul ca C. F. B. a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2, de la sotii L. R. O., L. G. si D. M. si D. C., in temeiul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1834/01.08.2003 de B.N.P. Asociati "Luca si Dumitrescu", transmitere intabulata in Cartea Funciara a Mun. Bucuresti prin incheierea nr. 16558/28.10.2003 .
La randul lor, sotii L. R. O. si L. G., precum si sotii D. M. si D. C. au dobandit dreptul de proprietate de la parata B. M. I., in temeiul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2985/02.11.2000 de B.N.P. Filipescu E. Gabriela, transmitere intabulata in Cartea Funciara a Mun. Bucuresti prin incheierea nr. 23992/15.11.2000.
Considera reclamantii ca potrivit acestui contract de vanzare-cumparare incheiat la data de 2.11.2000, parata B. M. I. a vandut sotilor L. G. si L. R. O. cota parte indiviza de 55%, precum si sotilor D. M. si D. C. cota parte indiviza de 45%, din intregul drept de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr. 17, sector 2, compus din teren in suprafata de 300 mp si constructia situata pe acesta (cu exceptia apartamentelor ce fac obiectul contractelor de vanzare-cumparare nr. 4320/12.12.1997 si nr. 4214/09.10.1997 incheiate in baza Legii nr. 112/1995), compusa din demisol in suprafata de.72,81 mp si parter si suprafata de 72,81 mp, fara a mai pastra pentru sine nici o parte din imobil, pierzand astfel in mod total si definitiv calitatea de proprietar al acestuia.
Au invederat de asemenea ca potrivit contractului, "prin intregul drept de proprietate asupra imobilului", se intelegea imobilul in integralitatea sa, asa cum fusese dobandit de catre parata B. M. I. in temeiul sentintei civile nr. 11747/15.09.1999 pronuntata in dosarul nr. 3440/1999 al Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti, al dispozitiei nr. 1163/01.08.2000 eliberata de Primaria Municipiului Bucuresti, al procesului-verbal de predare primire nr. 20206/25.08.2000 eliberat de Primaria Municipiului Bucuresti DGAFI, intabulate in Cartea Funciara Colectiva nr. 14028 la data de 26.10.2000 si in Cartea Funciara Individuala nr. 14029 la aceeasi data, 26.10.2000, sub nr. cadastral 5679/1.
In ceea ce priveste apartamentele exceptate de la restituirea catre parata B. M. I. si ulterior exceptate de la vanzarea catre sotii L. si D., acestea sunt:
1) -apartamentul ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare nr. 4320/12.12.1997 incheiat intre Primaria Municipului Bucuresti, prin SC A. SA si parata V. M., compus din 5 camere, bucatarie, baie, debara, vestibul, terasa, balcon, situate la etajul 2 al imobilului si grup sanitar mansarda, 2 debarale mansarda, garaj, in suprafata utila de 158,45 mp, din cota parte indiviza de 47,25 % din partile de folosinta comuna ale imobilului si 78,43 mp teren situat sub constructie.
2) apartamentul ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare nr. 4214/09.10.1997 incheiat intre Primaria Municipului Bucuresti, prin SC A. SA si fosta chiriasa P. E., compus din 1 camera si bucatarie in exclusivitate, baie si wc in cota indiviza, situate la etajul 1 al imobilului, din cota indiviza de 7,12 % din partile de folosinta comuna si 11,82 mp teren situat sub constructie .
Reclamantii au invederat faptul ca exceptarea celor doua apartamente de la restituirea catre parata B. M. I. si ulterior de la vanzarea catre sotii L. si D., a facut ca obiectul material al contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parata B. M. I. si sotii L. si D. sa fie pe deplin determinat, asa cum prevede art. 948 C.civ si art. 964 C.civ., chiar daca in cuprinsul actelor de vanzare-cumparare ulterioare, nu au fost mentionate toate partile imobilului ce a fost instrainat, fiind mentionate doar partile din imobil ce constituiau spatii locative unitare la parter si la demisol, imprejurarea ca nu au fost individualizate in respectivele contracte toate partile din imobil, ce au facut obiectul instrainarii, este explicabila prin aceea ca anumite parti ale imobilului, erau parti disparate, izolate, cum ar fi o camera la mansarda, debarale, etc, iar pe de alta parte, existau parti ale imobilului ce se aflau in coproprietate fortata si perpetua a tuturor coproprietarilor imobilului, cum ar fi podul si subsolul imobilului, fundatiile, structura de rezistenta,acoperisul, cosurile, intrarile si holurile comune, casa scarilor si scarile, instalatiile si echipamentele de uz comun.
Reclamantii invoca disp. de art. 977 si urm C.civ, precum si faptul ca obiectul vanzarilor succesive l-a constituit intregul mobil, cu exceptia celor doua apartamente aratate, aceasta reprezentand intentia comuna a partilor contractante.
Pe de alta parte, in contractele respective de vanzare-cumparare, clauzele obisnuite referitoare la coproprietatea fortata si perpetua se subinteleg, potrivit art. 981 C.civ.
In aceste conditii, au sustinut reclamantii ca la data de 25.09.2003, desi nu mai avea calitatea de proprietar al imobilului, parata B. M. I., de coniventa cu parata V. M. si de rea credinta, incheie cu aceasta un act de vanzare-cumparare, autentificat sub nr. 1131/25.09.2003 la BNP Papiniu Andreea Alexandra, ce are ca obiect o camera cu debara, situata la mansarda imobilului din Bucuresti, str. A. P. nr. 17, sector 2, doua dulapuri situate pe holul comun de la mansarda si intregul drept de proprietate asupra podului si subsolului imobilului , acest act juridic fiind incheiat cu incalcarea dispozitiilor art. 948 si urm C.civ, dar si a prevederilor legale prevazute de Legea 36/1995 a notarilor publici si a activitatii notariale, precum si a dispozitiilor Regulamentului de aplicare a legii notarilor publici si a activitatii notariale, publicat in Monitorul Oficial nr. 176/08.08.1995.
Reclamantii au mentionat ca prin incheierea cu rea-credinta a actului sus-mentionat, cele doua parate au realizat o "vanzare a bunului "altuia" prin fraudarea drepturilor adevaratului proprietar, actul avand o cauza ilicita, fiind lovit de nulitate absoluta totala.
In ceea ce o priveste pe parata B. M. I., au sustinut ca reaua-credinta a acesteia este evidenta in conditiile in care anterior, la 02.11.2000, vanduse sotilor L. si D. intregul drept de proprietate asupra imobilului si astfel pierduse in mod total si definitiv calitatea de proprietar asupra acestuia.
Referitor la reaua-credinta a paratei V. M., au mentionat ca aceasta trebuie apreciata si in considerarea faptului ca isi desfasoara activitatea ca notar public, fiind astfel prezumata cunoasterea de catre aceasta a tututor dispozitiilor legale privind conditiile esentiale pentru validitatea conventiilor, privind regimul juridic al publicitatii imobiliare, dar si pe acelea referitoare la autentificarea actelor juridice.
Mai mult, au aratat ca parata V. M. a depasit limitele relei-credinte la incheierea actului prin aceea ca, beneficiind de concursul notarului care a autentificat actul, Papiniu Andreea Alexandra, a inserat in cuprinsul contractului imprejurari necorespunzatoare adevarului, cu scopul de a da o aparenta de legalitate respectivului act, ce a fost incheiat si autentificat cu incalcarea dispozitiilor legale privind incheierea actelor autentice.
Astfel, in preambului contractului de vanzare-cumparare, parata V. M. a inserat mentiunea: "cumparatoarea urmeaza sa efectueze pe cheltuiala sa expertiza necesara obtinerii numarului cadastral si intabularii", cu care notarul instrumentator a fost de acord, scopul evident fiind acela de a frauda dispozitiile legale privind incheierea actelor autentice, care prevad obligativitatea prezentarii documentelor justificative la incheierea actelor translative de proprietate referitoare la situatia proprietatii, sarcinile bunului, actul juridic fiind incheiat fara existenta unui extras de carte funciara sau certificat de sarcini, fara a prezenta nici macar un certificat de inregistrare fiscala referitoare la bunul/bunurile ce au facut obiectul contractului de vanzare-cumparare.
Daca s-ar fi solicitat extras sau certificat de sarcini si certificat fiscal, acestea ar fi atestat in primul rand ca dreptul de proprietate asupra bunului/bunurilor ce au facut obiectul vanzarii era deja intabulat, inca din cursul anului 2000, ca acestea nu se mai aflau in proprietatea paratei B. M. I., ci a altor persoane, respectiv in proprietatea sotilor L. si D., care isi intabulasera dreptul de proprietate, astfel dobandit, la data de 02.11.2000, acesti proprietari fiind si cei care erau inregistrati in evidentele fiscale ca platitori de taxe si impozite, parata V. M. cumparand pe riscul sau.
Au invocat reclamantii dispozitiile art. 45 alin. 1 din Legea 36/1995 a notarilor publici si a activitatii notariale si art. 70 din Regulamentul de punere in aplicare a legii notarilor publici si a activitatii notariale, verificarea situatiei proprietatii si a sarcinilor bunului de catre notarul public fiind obligatorie, fara nici o exceptie, deoarece situatia de exceptie aratata in continutul alin. 1 al art. 70 din Regulamentul de punere in aplicare a legii notarilor publici si a activitatii notariale, nu mai era valabila la momentul incheierii actului, ca urmare a abrogarii art. 716 Cpc, prin Legea 7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare, publicata in Monitorul Oficial nr. 61/26.03.1996.
In aceasta situatie, faptul ca parata V. M. nu a solicitat extras de carte funciara sau certificat de sarcini si nici certificat fiscal, iar notarul public a inteles sa autentifice actul in aceste conditii, fara a-si indeplini obligatiile legale si in conditiile in care nu exista nici o exceptie de la aceasta obligatie, partile neputand deroga prin conventie de la dispozitiile imperative ale legii, reprezinta o fraudare a legii, respectiv o operatiune care consta in folosirea anumitor dispozitii legale la incheierea unui act juridic, in scopul de a incalca alte dispozitii legale imperative.
Reclamantii au mai sustinut ca atat documentatia cadastrala efectuata in temeiul contractului de vanzare-cumparare nr. 1131/25.09.2003 autentificat de BNP Papiniu Andreea Alexandra, cat si actul de alipire autentificat de acelasi notar public, precum si incheierea de intabulare, sunt lovite de nulitate absoluta in virtutea adagiului "resoluto iure dantis, resolvitur ius acipiens", avand in vedere motivele de nulitate absoluta aratate mai sus, dar si faptul ca aceste acte sunt subsecvente contractului de vanzare-cumparare lovit de nulitate absoluta, astfel ca se aplica principiul "quod nullum est, nullum producit effectum".
In dovedirea au solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, interogatoriul paratelor, expertiza judiciara, fiind depuse la dosar inscrisuri in copie certificata , astfel cum va rezulta din analiza coroborata a probelor.
Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru de 48 lei si timbru judiciar de 3,8 lei .
Parata V. M. a depus la dosar intampinare prin care a invocat exceptia lipsei interes si exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor D. L. si D. C., intemeiata pe lipsa unui titlu de proprietate valabil cu privire la bunurile ce se pretinde ca au fost vandute prin fraudarea legii, respectiv pentru camera cu debara situata la mansarda, podul si subsolul din imobilul situat la adresa din Str. Al. P. nr. 17, sector 2, Bucuresti.
In motivare parata a faptul ca asa cum rezulta din documentatia cadastrala intocmita cu ocazia incheierii actului de alipire ale spatiilor detinute de catre parata V. M. in imobilul mentionat mai sus, constructia situata in Bucuresti, Str. Al. Philipide nr. 17, sector 2 este desfasurata pe mai multe nivele: Subsol - Demisol - Parter - Etajul 2 - Mansarda, dupa cum urmeaza : subsolul cu o suprafata totala de‘37,01 m.p. si este compus din 3 boxe si 2 holuri de acces, demisolul cu o suprafata de 72 m.p. ocupat integral de o locuinta proprietatea reclamantilor D. L. si D. C..
Parterul are o suprafata totala de aprox. 130 m.p. si este ocupat de o locuinta in suprafata de 72 m.p. proprietatea reclamantilor, si o a doua locuinta de 37 m.p. (1 camera + bucatarie in exclusivitate si 1 baie + WC serviciu in indiviziune cu reclamantii) de catre mostenitoarele defunctei P. E..
Etajul 2 este ocupat de o locuinta in suprafata totala de 111 m.p., proprietatea reclamantei V. M..
Mansarda este ocupata de 2 camere + baie si de 1 pod in suprafata de 67 m.p. detinute de catre parata V. M..
Parata a invocat faptul ca din intreaga suprafata construita si locativa, in baza Sentintei civile nr. 11.747/ 3440/ 1999 a Judecatoriei Sectorului 2, autoarea initiala a reclamantilor, parata B. M., a dobandit dreptul de proprietate asupra unei parti din imobilul situat in Str. Al. P. nr., sector 2, respectiv asupra diferentei de teren si din constructie care nu fusesera cumparate in temeiul Legii nr. 112/ 1995 de catre parata V. M., respectiv defuncta P. E..
A sustinut parata faptul ca in baza acestei sentinte judecatoresti, B. M. a devenit proprietar asupra unei parti din suprafata totala de 300 m.p. precum si asupra unei parti din constructie, respectiv subsolul si demisolul cladirii integral, o parte din parter (locuinta proprietatea reclamantilor), o camera cu debara la mansarda si o cota parte din pod, iar in anul 2000, parata B. M. a vandut cumparatoarelor L. R. O. si D. C. (ambele casatorite) dreptul de proprietate asupra unei parti din imobilul situat in Str. Al. P. nr., sector 2, precizandu-se in mod expres si partea de imobil care facea obiectul vanzarii : demisol (in suprafata de 72.81 m.p.): parter (in suprafata de 72.81 m.p.), partile convenind in mod expres ca nu faceau obiectul vanzarii spatiile de la subsolul cladirii si camera + debara de la mansarda (acestea fiind spatii locative distincte fata de spatiile de la demisol si parter) precum si cota indiviza din podul cladirii.
Parata a invocat de asemenea faptul ca din actele de instrainare incheiate ulterior de catre ceilalti autori ai reclamantilor D. L. si D. C., rezulta ca la data de 01.08.2003 L. R. O., L. G., D. C. si D. M. au vandut cumparatorului C. F.-B.:
- demisol compus din 2 camere, 2 holuri, spalatorie, 2 WC-uri, bucatarie si debara, in suprafata de 72.81 m.p.:
- parter compus din doua camere si dependinte in suprafata de 72,81 m.p.
Prin urmare, nici sub-dobanditorul C. F.-B. nu a dobandit dreptul de proprietate asupra celorlalte suprafete locative situate la subsolul si mansarda cladirii, respectiv asupra podului, imprejurare in raport de care nici reclamantii D. L. si D. C. nu au dobandit prin cumparare de la C. F.-B. (prin contractul de vanzare-cumparare nr. 3087/ 23.10.2003) decat dreptul de proprietate asupra acelorasi spatii situate la demisolul si parterul cladirii din Str. Al. P. nr. precum si o cota parte indiviza din partile si dependintele comune ale imobilului, aflate in coproprietate fortata si perpetua.
Parata a mentionat faptul ca nu poate fi retinuta nici sustinerea reclamantilor in sensul ca "existau parti ale imobilului ce se aflau in coproprietate fortata si perpetua a tuturor coproprietarilor imobilului, cum ar fi podul si subsolul imobilului..." intrucat spatiile de la subsol nu au fost detinute de fapt niciodata in coproprietate de catre chiriasii din imobil sau, ulterior, de catre proprietarii locuintelor, cele 3 boxe de la subsol au fost si sunt prevazute fiecare cu usi si incuietori separate, nefiind detinute/folosite de catre locatarii imobilului anterior anului 2003 datorita gradului avansat de deteriorare a structurii acestor spatii.
De asemenea, nu poate fi retinuta nici sustinerea reclamantilor cu privire la faptul ca nu s-a mentionat in mod expres dobandirea dreptului de proprietate asupra camerei+debara de la mansarda imobilului intrucat "imprejurarea ca nu au fost individualizate in respectivele contracte toate partile din imobil ce au facut obiectul instrainarii este explicabila prin aceea ca anumite parti ale imobilului erau parti disparate, izolate, cum ar fi o camera la mansarda, debarale, intrucat fiind vorba despre un act juridic de o importanta covarsitoare, este evident ca in orice act de vanzare-cumparare este mai mult decat necesar sa fie descrise si precizate in amanunt toate spatiile care fac obiectul vanzarii. O astfel de precizare se regaseste in mod constant in toate actele autorilor reclamantilor, dar intotdeauna se face vorbire despre transmiterea dreptului de proprietate numai asupra spatiilor de la demisol si parter, iar intentia vanzatoarei initiale B. M., dar si a cumparatorilor L. R. si D. C. ,nu a fost niciodata de a se tranzactiona si spatiile de la subsolul si mansarda cladirii, ori cota parte din podul cladirii.
A mai aratat parata faptul ca in temeiul disp. art. 983 C.civ. "cand este indoiala, conventia se interpreteaza in favoarea celui ce se obliga", iar in cazul de fata, debitorul obligatiei de a da, asumata prin contractul de vanzare-cumparare nr. 2985/ 02.11.2000 este parata-vanzatoare B. M. fiind evident ca aceasta nu a urmarit si nu a intentionat sa transmita dreptul de proprietate asupra spatiilor detinute la subsolul, mansarda si/sau podul cladirii situate in Bucuresti, Str. Al. P. nr. , atata vreme cat in cuprinsul actului de vanzare, la obiectul contractului nu s-a facut o mentiune expresa la aceste spatii (asa cum s-a facut referire expresa in schimb la demisolul si parterul cladirii).
Mai mult decat atat, din faptul ca in anul 2003 parata B. M. a inteles sa instraineze paratei V. M. suprafetele detinute in aceeasi cladire, la subsol, mansarda si pod, rezulta ca aceasta s-a considerat proprietarul acestora spatii in intervalul sept. 1999, data pronuntarii sentintei civile - sept. 2003, data incheierii actului de vanzare-cumparare cu parata V. M..
Pe fondul cererii parata a solicitat respingerea cererii reclamantilor ca neintemeiata intrucat din motivele invocate de catre acestia nu reiese in nici un mod intentia partilor contractante de fraudare a legii, actul de vanzare-cumparare fiind incheiat cu respectarea tuturor normelor legale, prevazute atat de Codul civil, cat si de Legea notarilor publici si Legea cadastrului, asa cum erau in vigoare acestea la data incheierii actului, vanzatoarea B. M. avand capacitatea de a instraina iar bunurile vandute se aflau in patrimoniul sau la data incheirii actului, cumparatoarea V. M. avea capacitatea de a cumpara, avea cunostinta de celelalte acte de vanzare-cumparare incheiate de catre parata B. M. cu autorii reclamantilor si avea si cunostintele juridice necesare pentru a deduce ca spatiile aflate la subsolul, mansarda si podul cladirii pe care le-a cumparat de la B. M. nu fusesera instrainate anterior de catre aceasta.
Parata a mai aratat faptul ca nu se poate invoca de catre reclamanti nulitatea absoluta totala a Contractului nr. 1131/ 25.09.2003, ci cel mult nulitatea partiala a contractului, atata timp cat a dobandit in baza Contractului de vanzare-cumparare nr. 4320/ 12.12.1997 incheiat cu PMB si o cota indiviza de 47,25% din partile de folosinta comuna ale imobilului, nefiind vorba despre vanzare bunului ci doar despre vanzare catre unul dintre coproprietari a unei diferente din cota-parte indiviza.
Parata B. M. I. nu a depus la dosar intampinare si nici nu s-a infatisat pentru a-si pentru a-si formula apararea .
Cu motivarea cuprinsa in incheierea de sedinta din data de 20.05.2008 instanta a respins ca neintemeiate exceptiile lipsei de interes si lipsei calitatii procesuale active.
Parata B. M. I. a decedat pe parcursul derularii procesului , fiind introdusa in cauza , in temeiul disp. art. 243 alin.1 pct.1 c.pr.civ.,mostenitoarea acesteia S. A. conform certificatului de legatar nr.49/25.09.2009 -fila 318 dosar vol I.
In temeiul art. 167 C.pr.civ,instanta a incuviintat reclamantilor si paratei V. M. proba cu inscrisuri si a dispus in temeiul disp. art. 129 alin.5 c.pr.civ. efectuarea unei expertize specialitatea constructii apreciind ca acestea sunt pertinente, concludente si utile pentru solutionarea cauzei.
A fost depus la dosar raportul de expertiza specialitatea constructii intocmit de doamna expert Florentina Simescu.
Analizand probatoriul administrat instanta retine urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 2 sub nr.5424/1998 reclamanta V. M. ( parata in acest dosar ) a chemat in judecata pe paratul CGMB solicitand iesirea din indiviziune asupra imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2, atribuirea intregului imobil , cu obligarea sa la plata sultei aferente.
Prin sentinta civila nr.8487/10.06.1999 pronuntata in dosarul nr.5424/1998, ramasa definitiva si irevocabila prin Decizia nr.1725/2000 a CAB -fila 261 dosar vol.I , a fost admisa cererea dispunandu-se iesirea din indiviziune si atribuirea catre reclamanta V. M. a cotei de 45,63% ( aceasta detinand si cota de 47,25% din imobil), cu obligarea la plata sumei de 723.782.940 rol cu titlu de sulta, retinandu-se de catre instanta ca in imobilul mentionat, numita P. E. detine in proprietate anumite spatii de locuit, in baza unui contract de vanzare cumparare.
Prin sentinta civila nr.11747/15.09.1999 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 in dosarul nr.3440/1999 -fila 168 dosar -vol.I , ramasa definitiva si irevocabila a fost admisa in parte actiunea formulata de reclamanta B. M. I. impotriva paratelor CGMB si SC A. SA, obligate paratele sa lase reclamantei in deplina proprietate si linistita posesie imobilul situat in Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2 compus din teren si constructie , cu exceptia apartamentelor ce fac obiectul contractelor de vanzare cumparare nr.4320/12.12.1997 si nr.4214/09.10.1997 incheiate in baza Legii 112/1995.
S-a luat act de renuntarea reclamantei la judecarea cererii privind revendicarea apartamentelor ce fac obiectul contractelor de vanzare cumparare nr.4320/12.12.1997 si nr.4214/09.10.1997.
Impotriva sentintei civile nr.11747/15.09.1999 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 in dosarul nr.3440/1999 parata V. M. a formulat apel , respins prin decizia civila nr.3257A/09.12.2000 pronuntata de Tribunalul Bucuresti-Sectia A III A Civila ca fiind formulat de o persoana fara calitate procesuala -fila 166 dosar Vol.I.
In motivarea apelului parata V. M. a invocat sentinta civila nr.8487/10.06.1999 pronuntata in dosarul nr.5424/1998 al Judecatoriei Sectorului 2 si faptul ca bunul nu se mai afla in proprietatea CGMB pentru fi restituit.
Impotriva deciziei civile nr.3257A/09.12.2000 pronuntata de Tribunalul Bucuresti-Sectia A III A Civila a formulat recurs parata V. M. , recurs respins ca nefondat prin decizia civila nr.2082/05.06.2000 a CAB -Sectia A IV-A civila-fila 165.
Parata V. M. formulat o cerere de revizuire impotriva sentintei civile nr.11747/15.09.1999 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 in dosarul nr.3440/1999, inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 2 la data de 09.11.2000 sub nr.17006/2000, cerere respinsa prin sentinta civila nr.3673/22.03.2001 , irevocabila, ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesuala activa, motivat de faptul ca nu a fost parte in dosarul nr.3440/1999.
In temeiul sentintei civile nr.11747/15.09.1999 a fost emisa de catre Primarul General al Municipiului Bucuresti Dispozitia nr.1163/1.08.2000 -fila 19 dosar, Vol.I, prin care a fost restituit catre B. M. I. imobilul situat in situat in Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2 compus din teren si constructie , cu exceptia apartamentelor ce fac obiectul contractelor de vanzare cumparare nr.4320/12.12.1997 si nr.4214/09.10.1997 incheiate in baza Legii 112/1995.
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2985/02.11.2000 de B.N.P. Filipescu E. Gabriela-fila 16 dosar Vol I, intabulat in Cartea Funciara a Mun. Bucuresti prin incheierea nr. 23992/15.11.2000, B. M. I. a vandut catre sotii L. R. O. si L. G., precum si sotii D. M. si D. C. intregul drept de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr.17, sector 2 - restituit prin sentinta civila nr.11747/15.09.1999 si Dispozitia nr.1163/1.08.2000 emisa de Primarul General al Municipiului Bucuresti compus din teren de 300 mp si constructia situata pe acesta cu exceptia apartamentelor ce fac obiectul contractelor de vanzare-cumparare nr. 4320/12.12.1997 si nr. 4214/09.10.1997 incheiate in baza Legii nr. 112/1995, compusa din demisol , in suprafata de 72,81 mp si parter , in suprafata de 72,81 mp.
C. F. B. a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr. 17, sector 2, de la sotii L. R. O., L. G. si D. M. si D. C., in temeiul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1834/01.08.2003 de B.N.P. Asociati "Luca si Dumitrescu", intabulat in Cartea Funciara a Mun. Bucuresti prin incheierea nr. 16558/28.10.2003 .
Cu privire la identificarea imobilului instrainat se arata in cuprinsul acestui contract-fila 13 dosar, Vol.I faptul ca se compune din teren de 300 mp si constructia existenta pe acesta compusa din demisol compus din doua camere , hol 1, hol 2, spalatorie ,wc 1, wc 2, bucatarie si debara in suprafata de 72,81 mp, parter compus din doua camere si dependinte in suprafata de 72,81 mp .
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3087/23.10.2003 de B.N.P. Rotarescu E., reclamantii au dobandit de la C. F. B. dreptul de proprietate asupra imobilului cu numar cadastral 5679/1 situat in Bucuresti, str. A. P. nr.17, sector 2 ( cu exceptia apartamentelor ce fac obiectul contractelor de vanzare cumparare nr.4320/12.12.1997 si nr.4214/09.10.1997 incheiate in baza legii 112/1995 ) compus in intregul sau din teren in suprafata totala de 300 mp si constructie cu destinatia de locuinta edificata pe acesta, formata din demisol, compus din 2 camere, hol 1 si hol 2 , spalatorie, wc 1, wc 2, bucatarie si debara, in suprafata de 72,81 mp si parter compus din 2 camere si dependinte, in suprafata de 72,81 mp, impreuna cu cota parte indiviza corespunzatoare din partile si dependintele comune ale imobilului, aflate in coproprietate fortata si perpetua, imobil intabulat in Cartea Funciara nr. 14029 a Mun. Bucuresti, sector 2, cu nr. cadastral 5679/1, conform incheierii nr. 11379/06.08.2003 a Biroului de Carte Funciara al Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti .
B. M. I. a incheiat cu parata V. M. actul de vanzare-cumparare, autentificat sub nr. 1131/25.09.2003 la BNP Papiniu Andreea Alexandra- fila 29 dosar , ce are ca obiect o camera cu debara, situata la mansarda imobilului din Bucuresti, str. A. P. nr. sector 2, doua dulapuri situate pe holul comun de la mansarda si intregul drept de proprietate asupra podului si subsolului imobilului
Premergator analizarii motivelor de nulitate invocate, se impune a se tine seama de cererea reclamantilor in sensul solicitarii constatarii nulitatii absolute pentru vanzarea lucrului altuia, prin fraudarea drepturilor adevaratilor proprietari precum si a dispozitiilor legale, actul avand o cauza ilicita -cererea de chemare in judecata , dar si de precizarile formulate de catre reclamantii prin aparator-filele 327-330, dosar Vol.I , in cuprinsul carora reclamantii au mentionat faptul ca " rezulta fara dubiu, prin insasi incheierea contractului de vanzare cumparare atacat ca parata V. M. nu a dobandit prin sentinta depusa la dosarul cauzei dreptul de proprietate asupra spatiilor comune ale imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2 , care prin natura lor, nu pot obiectul vreunei cereri de iesire din indiviziune si nici obiectul vreunui contract de vanzare cumparare ".
Se invoca astfel atat faptul ca podul si subsolul nu sunt spatii comune, fiind in proprietatea exclusiva a reclamantilor cat si faptul ca aceste spatii sunt supuse regimului coproprietatii fortate si perpetue, instanta fiind investita cu ambele motive de nulitate, contrar sustinerilor reclamantilor din cuprinsul notelor scrise in sensul ca nu au invocat drept motiv de nulitate existenta unei coproprietati fortate si perpetue asupra podului si subsolului.
Pentru stabilirea corecta a naturii nulitatii aplicabile si a regimului juridic incident se impune precizarea ca intr-un contract de vanzare - cumparare o cerinta esentiala este aceea ca vanzatorul sa fie proprietarul bunului individual determinat vandut, pentru ca nimeni nu poate transmite un drept pe care el insusi nu-l are sau mai mult decat are, sanctiune ce ar putea interveni fiind nulitatea relativa, daca partile sau cel putin cumparatorul au fost in eroare crezand ca lucrul vandut apartine vanzatorului ori nulitatea absoluta, daca partile au incheiat contractul in cunostinta de cauza , stiind ca lucrul vandut este proprietatea altei persoane.
Cat priveste cererea reclamantilor avand ca obiect nulitatea absoluta, intemeiata pe vanzarea lucrului altuia, instanta precizeaza ca aceasta este intemeiata in parte si urmeaza sa fie in parte numai in ceea ce priveste cota indiviza ce revine reclamantilor D. L. si D. C. conform contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.3087/23.10.2003 din dreptul de proprietate asupra podului si subsolului imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr.17, sector 2 pentru considerentele ce vor fi expuse in continuare.
In acest sens, o prima chestiune presupune stabilirea titularului dreptului de proprietate al imobilului din Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2, la data incheierii contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1131/25.09.2003 respectiv la data de 25.09.2003, pentru a se determina daca situatia de fata se incadreaza in ipoteza vanzarii lucrului altuia.
In raport de cele aratate, instanta retine ca prin actul de vanzare-cumparare, autentificat sub nr. 1131/25.09.2003 la BNP Papiniu Andreea Alexandra- fila 29 dosar, parata V. M. a cumparat o camera cu debara, situata la mansarda imobilului din Bucuresti, str. A. P. nr. , sector 2, doua dulapuri situate pe holul comun de la mansarda si intregul drept de proprietate asupra podului si subsolului imobilului.
Asupra camerei cu debara, situata la mansarda imobilului din Bucuresti, str. A. P. nr. , sector 2, precum si asupra celor doua dulapuri situate pe holul comun de la mansarda, reclamantii nu au facut dovada dreptului de proprietate al autorului lor la data de 25.09.2003, drept care ulterior sa le fi fost transmis pentru a se putea retine incidenta vanzarii lucrului altuia.
Astfel, asa cum s-a aratat, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3087/23.10.2003 de B.N.P. Rotarescu E., reclamantii au dobandit de la C. F. B. dreptul de proprietate asupra imobilului cu numar cadastral 5679/1 situat in Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2 ( cu exceptia apartamentelor ce fac obiectul contractelor de vanzare cumparare nr.4320/12.12.1997 si nr.4214/09.10.1997 incheiate in baza legii 112/1995 ) compus in intregul sau din teren in suprafata totala de 300 mp si constructie cu destinatia de locuinta edificata pe acesta, formata din demisol, compus din 2 camere, hol 1 si hol 2 , spalatorie, wc 1, wc 2, bucatarie si debara, in suprafata de 72,81 mp si parter compus din 2 camere si dependinte, in suprafata de 72,81 mp, impreuna cu cota parte indiviza corespunzatoare din partile si dependintele comune ale imobilului, aflate in coproprietate fortata si perpetua, imobil intabulat in Cartea Funciara nr. 14029 a Mun. Bucuresti, sector 2, cu nr. cadastral 5679/1, conform incheierii nr. 11379/06.08.2003 a Biroului de Carte Funciara al Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti, imobilul cumparat fiind in mod clar delimitat , fara a se face referire la debaraua, situata la mansarda imobilului din Bucuresti, str. A. P. nr. 17, sector 2, precum si la cele doua dulapuri situate pe holul comun de la mansarda .
Interpretarea data de reclamanti in sensul ca pe de o parte, potrivit contractului, "prin intregul drept de proprietate asupra imobilului", se intelegea imobilul in integralitatea sa, asa cum fusese dobandit de catre parata B. M. I. in temeiul sentintei civile nr. 11747/15.09.1999 pronuntata in dosarul nr. 3440/1999 al Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti, al dispozitiei nr. 1163/01.08.2000 eliberata de Primaria Municipiului Bucuresti, al procesului-verbal de predare primire nr. 20206/25.08.2000 eliberat de Primaria Municipiului Bucuresti DGAFI, intabulate in Cartea Funciara Colectiva nr. 14028 la data de 26.10.2000 si in Cartea Funciara Individuala nr. 14029 la aceeasi data, 26.10.2000, sub nr. cadastral 5679/1, iar pe de alta parte ca exceptarea celor doua apartamente de la restituirea catre parata B. M. I. si ulterior de la vanzarea catre sotii L. si D., a facut ca obiectul material al contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parata B. M. I. si sotii L. si D. sa fie pe deplin determinat, asa cum prevede art. 948 C.civ si art. 964 C.civ., chiar daca in cuprinsul actelor de vanzare-cumparare ulterioare, nu au fost mentionate toate partile imobilului ce a fost instrainat, fiind indicate doar partile din imobil ce constituiau spatii locative unitare la parter si la demisol, imprejurarea ca nu au fost individualizate in respectivele contracte toate partile din imobil, ce au facut obiectul instrainarii, fiind explicabila prin aceea ca anumite parti ale imobilului, erau parti disparate, izolate, cum ar fi o camera la mansarda, debarale, etc, existand parti ale imobilului ce se aflau in coproprietate fortata si perpetua a tuturor coproprietarilor imobilului, cum ar fi podul si subsolul imobilului, fundatiile, structura de rezistenta,acoperisul, cosurile, intrarile si holurile comune, casa scarilor si scarile, instalatiile si echipamentele de uz comun, nu poate fi avuta in vedere in raport de urmatoarele motive :
Astfel, vanzarea cumpararea -fiind un contract sinalagmatic da nastere la doua obligatii reciproce : obligatia vanzatorului , care are ca obiect lucru vandut si obligatia cumparatorului care are ca obiect pretul, lucrul vandut trebuind sa indeplineasca urmatoarele conditii: sa fie in circuitul civil, sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor, sa fie determinat sau determinabil , licit si posibil , sa fie proprietatea vanzatorului.
Tocmai pentru a se putea verifica indeplinirea acestor conditii este necesara identificarea exacta a lucrului vandut , iar enumerarea partilor instrainate din constructie este una limitativa .
In cuprinsul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2985/02.11.2000 de B.N.P. Filipescu E. Gabriela-fila 16 dosar Vol I, intabulat in Cartea Funciara a Mun. Bucuresti prin incheierea nr. 23992/15.11.2000, se arata ca B. M. I. a vandut catre sotii L. R. O. si L. G., precum si sotii D. M. si D. C. intregul drept de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2 astfel:
" lui L. R. O. , cota indiviza de 55% din imobil si lui D. C. , cota indiviza de 45% din imobil .Imobilul este compus din teren de 300 mp si constructia situata pe acesta (cu exceptia apartamentelor ce fac obiectul contractelor de vanzare-cumparare nr. 4320/12.12.1997 si nr. 4214/09.10.1997 incheiate in baza Legii nr. 112/1995), compusa din demisol , in suprafata de 72,81 mp si parter , in suprafata de 72,81 mp."
Este vorba prin urmare despre instrainarea intregului imobil astfel cum a fost identificat in cuprinsul contractului , iar nu despre intregul imobil dobandit de B. M. I. in temeiul sentintei civile nr. 11747/15.09.1999 pronuntata in dosarul nr. 3440/1999 al Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti, al dispozitiei nr. 1163/01.08.2000 eliberata de Primaria Municipiului Bucuresti si al procesului-verbal de predare primire nr. 20206/25.08.2000 eliberat de Primaria Municipiului Bucuresti DGAFI, cu atat mai mult cat in cuprinsul contractului sub nr. 2985/02.11.2000 de B.N.P. Filipescu E. Gabriela, nu se face nicio referire la mansarda imobilului .
Se observa totodata ca in cuprinsul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2985/02.11.2000 partile din imobil instrainate sunt identificate inclusiv cu determinarea suprafetelor, intentia partilor fiind aceea de a vinde si de a cumpara imobilul concret identificat, cu partile din constructie situate la parter si demisol, apartamentele de la et.1 si 2 fiind instrainate conform contractelor de vanzare-cumparare nr. 4320/12.12.1997 si nr. 4214/09.10.1997 incheiate in baza Legii nr. 112/1995.
Nu se poate retine incidenta unei simple erori de identificare , tocmai avand in vedere diligenta depusa de parti la incheierea contractului in vedere identificarii lucrului vandut, fiind greu de crezut ca daca partile ar fi avut n vedere si mansarda imobilului, nu ar fi continuat in aceeasi maniera diligenta identificarea partii din constructie situata la mansarda.
Rezulta astfel ca in privinta camerei cu debara, situata la mansarda imobilului din Bucuresti, str. A. P. nr. 17, sector 2, si a celor doua dulapuri situate pe holul comun de la mansarda nu se poate retine motivul de nulitate invocat si anume vanzarea lucrului altuia, reclamantii nefiind proprietarii bunurilor mentionate.
In privinta podului si subsolului instrainate in intregime catre parata V. M. prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. sub nr. 1131/25.09.2003 instanta retine ca aceste spatii se afla in coproprietate fortata si perpetua , obiectul vanzarii putand sa-l constituie doar cota parte indiviza din dreptul de proprietate asupra acestora.
In acest context , instanta observa ca, prin exceptie de la regula prevazuta de art. 728 C.civ., exista situatia in care coproprietatea este fortata si perpetua, starea de indiviziune impunandu-se a fi mentinuta dincolo de vointa coproprietarilor.
Ratiunea existentei unei astfel de coproprietati rezida in destinatia bunurilor si in accesorietatea acestora fata de bunurile aflate in proprietate exclusiva.Un bun va fi considerat in coproprietate fortata atunci cand el contribuie la utilizarea deplina a imobilului, fiind un accesoriu al acestuia si nu poate fi prin natura lui folosit decat in comun, nefiind susceptibil de nici un fel de imparteala.
Avand in vedere natura si destinatia celor doua spatii, subsol si pod , spatii deservind mai multe apartamente, instanta constata existenta unei stari de coproprietate fortata si perpetua.
Pe de alta parte, coproprietatea fortata si perpetua nu este data de folosinta comuna a spatiilor in litigiu ci de imposibilitatea existentei bunului in integralitatea sa, fara existenta acestor parti comune.
In privinta subsolului instanta invedereaza faptul ca in acest spatiu sunt bransamentele de apa -canal , electricitate si se dezvolta pe verticala in coloane catre toate apartamentele, fara acest spatiu tehnic neputandu-se asigura accesul la utilitati pentru deservirea celorlalte apartamente.
Daca subsolul ar fi in proprietate exclusiva, proprietarul acestuia in considerarea disp. art.480 c.civil, ar fi liber sa dispuna de bun, dreptul de proprietate, ca drept real, conferind titularului dreptul de a intrebuinta lucrul potrivit naturii ori destinatiei sale, de a-l folosi si de a dispune de acesta in mod exclusiv si perpetuu, in cadrul si cu respectarea dispozitiilor legale in materie.
Or, existenta la subsol a bransamentele de apa -canal , electricitate presupune indreptatirea oricaruia dintre titularii dreptului de proprietate asupra apartamentelor sa exercite prerogativele dreptului de coproprietate asupra nivelului tehnic in integralitatea acestuia, cu respectarea intinderii aceluiasi drept recunoscut deopotriva celorlalti coproprietari, limitare specifica coproprietatii fortate si perpetue.
Nu se poate contesta niciunui proprietar dreptul la acces la instalatiile comune care se afla la subsolul blocului intrucat supravegherea functionarii perfecte a unor astfel de instalatii constituie obligatia tuturor proprietarilor si ca atare pentru indeplinirea acesteia fiecare proprietar trebuie sa aiba acces la subsolul blocului. respectand destinatia de subsol tehnic fara sa aduca modificari care sa impiedice accesul la conducte si instalatii care tin de buna folosinta a imobilului.
Nu poate fi primit argumentul reclamantilor in sensul ca toate unitatile locative traversate pe verticala de retelele de utilitati ar fi incluse automat in coproprietatea fortata si perpetua , intrucat aceste retele de utilitati nu ar putea sa existe fara bransamentele aflate in spatiul tehnic de la subsol .
Referitor la podul imobilului -identificat in cuprinsul raportului de expertiza intocmit de doamna expert Florentina Simescu, instanta, in raport de cele invederate, retine, de asemenea, ca se afla in coproprietate fortata si perpetua, avand in vedere ca accesul se face prin unica scara din imobil cu hol de distributie catre pod , unde sunt amplasate cosurile de fum ale apartamentelor .
Retinandu-se astfel ca subsolul si podul sunt detinute in coproprietate fortata si perpetua, vanzarea intregului drept de proprietate asupra podului si subsolului este lovita de nulitatea absoluta, putand fi instrainata doar cota parte indiviza .
Potrivit disp. art. 966 c.civil obligatia nelicita nu poate avea nici un efect, iar potrivit disp. art.968 C.civil cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice.
In speta, asa cum s-a precizat mai sus, pentru ca o astfel de vanzare sa fie sanctionata cu nulitatea absoluta este necesar ca ambele parti sa fi contractat in cunostinta de cauza, respectiv sa fi incheiat actul cu credinta ca bunul vandut nu este proprietatea vanzatorului.
In speta, instanta retine reaua credinta a numitei B. M. I. autoarea paratei S. A. precum si a paratei V. M. in privinta vanzarii cumpararii intregului drept de proprietate asupra podului si subsolului atata vreme cat vanzarea s-a facut in frauda dreptului proprietarilor reclamanti , parata V. M. , care de altfel a cumparat pe riscul sau, in calitatea sa de notar public avand reprezentarea faptului ca podul si subsolul nu se afla in proprietatea exclusiva a vanzatoarei pentru a putea fi instrainat ca atare.
Referitor la sentinta civila nr.8487/10.06.1999 pronuntata in dosarul nr.5424/1998 invocata in aparare de catre parata V. M. instanta apreciaza ca nu are relevanta in speta atata vreme cat a incheiat cu B. M. I. contractul de vanzare cumparare atacat de catre reclamanti, act juridic care a intrat in circuitul civil si de care parata s-a prevalat .
Instanta retine de asemenea ca parata V. M. a fost cea care nu s-a mai prevalat de sentinta civila nr. 8487/10.06.1999 pronuntata in dosarul nr.5424/1998 incheind cu B. M. I. contractul de vanzare cumparare atacat , contract prin care dreptul de proprietate al reclamantilor a fost incalcat in limitele aratate de instanta.
Pe de alta parte, instanta retine ca principiul anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initial poate fi definit ca fiind acea regula de drept in virtutea careia, anularea actului initial primar atrage anularea si a actului subsecvent, datorita legaturii sale cu primul.
In speta, constatandu-se nulitatea absoluta a actului initial si anume contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.1131/25.09.2003 la BNP Papiniu Andreea Alexandra instanta va constata si nulitatea absoluta partiala a actelor subsecvente si anume a actului de alipire autentificat sub nr.1297/28.10.2003 precum si a documentatiei cadastrale intocmita de inginer Diaconu C. numai in ceea ce priveste cota indiviza ce revine reclamantilor D. L. si D. C. conform contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.3087/23.10.2003 din dreptul de proprietate asupra podului si subsolului imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr.17, sector 2.
Instanta va respinge ca nefondat capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute a incheierii de intabulare nr.16657/05.11.2003 emisa de OCPI Sector 2 in raport de urmatoarele motive :
Reclamantii au solicitat pe calea dreptului comun constatarea nulitatii absolute a incheierii de intabulare nr.16657/05.11.2003 emisa de OCPI Sector 2 potrivit principiului anularii actelor subsecvente ca urmare a anularii actului principal.
Legiuitorul a prevazut insa o procedura specifica de desfiintare a incheierii de intabulare si anume plangerea formulata in conditiile art.52 din Legea 7/1996 .
De asemenea, tot in temeiul unei proceduri speciale si anume pe calea unei actiuni in rectificare de carte funciara, partea are posibilitatea sa solicite instantei sa puna in concordanta inscrierile din cartea funciara cu situatia juridica a imobilului, in cazul in care aceasta s-a schimbat.
In consecinta instanta , pentru motivele de fapt si de drept expuse va admite in parte cererea, in limitele aratate.
In temeiul disp. art.274 si 277 C.pr.civ. ,retinand culpa procesuala a paratilor va dispune obligarea acestora in solidar la plata sumei de 23.829,5 lei catre reclamantii, cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand, onorariu expert de 1400 lei , onorariu avocat in suma totala de 22.380 lei conform chitantelor nr.10/11.12.2008, nr.29/01.12.2009, nr.77/18.03.2011, nr.34/16.02.2010 , taxa judiciara de timbru si timbru judiciar in suma de 49,5 lei , nefiind acordata taxa judiciara de timbru si timbrul judiciar aferente capatului de cerere privind constatarea nulitatii absolute a incheierii de intabulare nr.16657/05.11.2003 emisa de OCPI Sector 2 .
.PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Admite in parte cererea formulata de reclamantii D. L. si D. C. cu domiciliul ales in _in contradictoriu pe paratele V. M. domiciliata in _ si S. A. _, in calitate de mostenitoare a paratei decedate B. M. I. .
Constata nulitatea absoluta partiala a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.1131/25.09.2003 la BNP Papiniu Andreea Alexandra, a actului de alipire autentificat sub nr.1297/28.10.2003 precum si a documentatiei cadastrale intocmita de inginer Diaconu C. numai in ceea ce priveste cota indiviza ce revine reclamantilor D. L. si D. C. conform contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.3087/23.10.2003 din dreptul de proprietate asupra podului si subsolului imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2.
Respinge ca nefondat capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute a incheierii de intabulare nr.16657/05.11.2003 emisa de OCPI Sector 2
Obliga paratele in solidar la plata sumei de 23.829,5 lei catre reclamantii, cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand, onorariu expert, onorariu avocat , taxa judiciara de timbru si timbru judiciar
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica astazi, 05.04.2011.
PRESEDINTE, GREFIER,
SENTINTA CIVILA NR. 4560 DIN 05.04.2011
INSTANTA:
Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 2 la data de 26.02.2008 sub nr. ../300/2008,reclamantii D. L. si D. C. au chemat in judecata pe paratele V. M. si B. M. I. solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa constate nulitatea absoluta totala a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1131/25.09.2003 la B.N.P. Papiniu Andreea Alexandra, incheiat intre parate prin vanzarea bunului altuia - cauza ilicita, precum si constatarea nulitatii absolute a actelor subsecvente, respectiv documentatia cadastrala intocmita de inginer C. Diaconu si avizata de OCGC Bucuresti, actul de alipire al paratei V. M., autentificat la acelasi notar public, act ce a stat la baza intabularii contractului de vanzare-cumparare mentionat, in Cartea Funciara nr. 42579 a Mun. Bucuresti, Sector 2, sub nr. cadastral 5679/2+M, prin incheierea nr. 16657/05.11.2003 a Judecatoriei Sector 2 - Biroul de Carte Funciara, ca urmare a principiului "resoluto iure dantis, resolvitur ius acipiens", cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii reclamantii au aratat ca in temeiul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3087/23.10.2003 de B.N.P. Rotarescu E., au dobandit de la C. F. B. dreptul de proprietate asupra intregului imobil situat in Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2 (cu exceptia apartamentelor ce fac obiectul contractelor de vanzare-cumparare nr. 4320/12.12.1997 si nr. 4214/09.10.1997 incheiate in baza Legii nr. 112/1995), compus in intregul sau din teren in suprafata totala de 300 mp si constructie cu destinatia de locuinta edificata pe acesta, formata din demisol, compus din 2 camere, 2 holuri, spalatorie, 2 wc-uri, bucatarie si debara, in suprafata de 72,81 mp si parter compus din 2 camere si dependinte, in suprafata de 72,81 mp, impreuna cu cota parte indiviza corespunzatoare din partile si dependintele comune ale imobilului, aflate in coproprietate fortata si perpetua, imobil intabulat in Cartea Funciara ni". 14029 a Mun. Bucuresti, sector 2, cu nr. cadastral 5679/1, conform incheierii nr. 11379/06.08.2003 a Biroului de Carte Funciara al Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti.
Reclamantii au mai aratat faptul ca C. F. B. a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2, de la sotii L. R. O., L. G. si D. M. si D. C., in temeiul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1834/01.08.2003 de B.N.P. Asociati "Luca si Dumitrescu", transmitere intabulata in Cartea Funciara a Mun. Bucuresti prin incheierea nr. 16558/28.10.2003 .
La randul lor, sotii L. R. O. si L. G., precum si sotii D. M. si D. C. au dobandit dreptul de proprietate de la parata B. M. I., in temeiul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2985/02.11.2000 de B.N.P. Filipescu E. Gabriela, transmitere intabulata in Cartea Funciara a Mun. Bucuresti prin incheierea nr. 23992/15.11.2000.
Considera reclamantii ca potrivit acestui contract de vanzare-cumparare incheiat la data de 2.11.2000, parata B. M. I. a vandut sotilor L. G. si L. R. O. cota parte indiviza de 55%, precum si sotilor D. M. si D. C. cota parte indiviza de 45%, din intregul drept de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr. 17, sector 2, compus din teren in suprafata de 300 mp si constructia situata pe acesta (cu exceptia apartamentelor ce fac obiectul contractelor de vanzare-cumparare nr. 4320/12.12.1997 si nr. 4214/09.10.1997 incheiate in baza Legii nr. 112/1995), compusa din demisol in suprafata de.72,81 mp si parter si suprafata de 72,81 mp, fara a mai pastra pentru sine nici o parte din imobil, pierzand astfel in mod total si definitiv calitatea de proprietar al acestuia.
Au invederat de asemenea ca potrivit contractului, "prin intregul drept de proprietate asupra imobilului", se intelegea imobilul in integralitatea sa, asa cum fusese dobandit de catre parata B. M. I. in temeiul sentintei civile nr. 11747/15.09.1999 pronuntata in dosarul nr. 3440/1999 al Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti, al dispozitiei nr. 1163/01.08.2000 eliberata de Primaria Municipiului Bucuresti, al procesului-verbal de predare primire nr. 20206/25.08.2000 eliberat de Primaria Municipiului Bucuresti DGAFI, intabulate in Cartea Funciara Colectiva nr. 14028 la data de 26.10.2000 si in Cartea Funciara Individuala nr. 14029 la aceeasi data, 26.10.2000, sub nr. cadastral 5679/1.
In ceea ce priveste apartamentele exceptate de la restituirea catre parata B. M. I. si ulterior exceptate de la vanzarea catre sotii L. si D., acestea sunt:
1) -apartamentul ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare nr. 4320/12.12.1997 incheiat intre Primaria Municipului Bucuresti, prin SC A. SA si parata V. M., compus din 5 camere, bucatarie, baie, debara, vestibul, terasa, balcon, situate la etajul 2 al imobilului si grup sanitar mansarda, 2 debarale mansarda, garaj, in suprafata utila de 158,45 mp, din cota parte indiviza de 47,25 % din partile de folosinta comuna ale imobilului si 78,43 mp teren situat sub constructie.
2) apartamentul ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare nr. 4214/09.10.1997 incheiat intre Primaria Municipului Bucuresti, prin SC A. SA si fosta chiriasa P. E., compus din 1 camera si bucatarie in exclusivitate, baie si wc in cota indiviza, situate la etajul 1 al imobilului, din cota indiviza de 7,12 % din partile de folosinta comuna si 11,82 mp teren situat sub constructie .
Reclamantii au invederat faptul ca exceptarea celor doua apartamente de la restituirea catre parata B. M. I. si ulterior de la vanzarea catre sotii L. si D., a facut ca obiectul material al contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parata B. M. I. si sotii L. si D. sa fie pe deplin determinat, asa cum prevede art. 948 C.civ si art. 964 C.civ., chiar daca in cuprinsul actelor de vanzare-cumparare ulterioare, nu au fost mentionate toate partile imobilului ce a fost instrainat, fiind mentionate doar partile din imobil ce constituiau spatii locative unitare la parter si la demisol, imprejurarea ca nu au fost individualizate in respectivele contracte toate partile din imobil, ce au facut obiectul instrainarii, este explicabila prin aceea ca anumite parti ale imobilului, erau parti disparate, izolate, cum ar fi o camera la mansarda, debarale, etc, iar pe de alta parte, existau parti ale imobilului ce se aflau in coproprietate fortata si perpetua a tuturor coproprietarilor imobilului, cum ar fi podul si subsolul imobilului, fundatiile, structura de rezistenta,acoperisul, cosurile, intrarile si holurile comune, casa scarilor si scarile, instalatiile si echipamentele de uz comun.
Reclamantii invoca disp. de art. 977 si urm C.civ, precum si faptul ca obiectul vanzarilor succesive l-a constituit intregul mobil, cu exceptia celor doua apartamente aratate, aceasta reprezentand intentia comuna a partilor contractante.
Pe de alta parte, in contractele respective de vanzare-cumparare, clauzele obisnuite referitoare la coproprietatea fortata si perpetua se subinteleg, potrivit art. 981 C.civ.
In aceste conditii, au sustinut reclamantii ca la data de 25.09.2003, desi nu mai avea calitatea de proprietar al imobilului, parata B. M. I., de coniventa cu parata V. M. si de rea credinta, incheie cu aceasta un act de vanzare-cumparare, autentificat sub nr. 1131/25.09.2003 la BNP Papiniu Andreea Alexandra, ce are ca obiect o camera cu debara, situata la mansarda imobilului din Bucuresti, str. A. P. nr. 17, sector 2, doua dulapuri situate pe holul comun de la mansarda si intregul drept de proprietate asupra podului si subsolului imobilului , acest act juridic fiind incheiat cu incalcarea dispozitiilor art. 948 si urm C.civ, dar si a prevederilor legale prevazute de Legea 36/1995 a notarilor publici si a activitatii notariale, precum si a dispozitiilor Regulamentului de aplicare a legii notarilor publici si a activitatii notariale, publicat in Monitorul Oficial nr. 176/08.08.1995.
Reclamantii au mentionat ca prin incheierea cu rea-credinta a actului sus-mentionat, cele doua parate au realizat o "vanzare a bunului "altuia" prin fraudarea drepturilor adevaratului proprietar, actul avand o cauza ilicita, fiind lovit de nulitate absoluta totala.
In ceea ce o priveste pe parata B. M. I., au sustinut ca reaua-credinta a acesteia este evidenta in conditiile in care anterior, la 02.11.2000, vanduse sotilor L. si D. intregul drept de proprietate asupra imobilului si astfel pierduse in mod total si definitiv calitatea de proprietar asupra acestuia.
Referitor la reaua-credinta a paratei V. M., au mentionat ca aceasta trebuie apreciata si in considerarea faptului ca isi desfasoara activitatea ca notar public, fiind astfel prezumata cunoasterea de catre aceasta a tututor dispozitiilor legale privind conditiile esentiale pentru validitatea conventiilor, privind regimul juridic al publicitatii imobiliare, dar si pe acelea referitoare la autentificarea actelor juridice.
Mai mult, au aratat ca parata V. M. a depasit limitele relei-credinte la incheierea actului prin aceea ca, beneficiind de concursul notarului care a autentificat actul, Papiniu Andreea Alexandra, a inserat in cuprinsul contractului imprejurari necorespunzatoare adevarului, cu scopul de a da o aparenta de legalitate respectivului act, ce a fost incheiat si autentificat cu incalcarea dispozitiilor legale privind incheierea actelor autentice.
Astfel, in preambului contractului de vanzare-cumparare, parata V. M. a inserat mentiunea: "cumparatoarea urmeaza sa efectueze pe cheltuiala sa expertiza necesara obtinerii numarului cadastral si intabularii", cu care notarul instrumentator a fost de acord, scopul evident fiind acela de a frauda dispozitiile legale privind incheierea actelor autentice, care prevad obligativitatea prezentarii documentelor justificative la incheierea actelor translative de proprietate referitoare la situatia proprietatii, sarcinile bunului, actul juridic fiind incheiat fara existenta unui extras de carte funciara sau certificat de sarcini, fara a prezenta nici macar un certificat de inregistrare fiscala referitoare la bunul/bunurile ce au facut obiectul contractului de vanzare-cumparare.
Daca s-ar fi solicitat extras sau certificat de sarcini si certificat fiscal, acestea ar fi atestat in primul rand ca dreptul de proprietate asupra bunului/bunurilor ce au facut obiectul vanzarii era deja intabulat, inca din cursul anului 2000, ca acestea nu se mai aflau in proprietatea paratei B. M. I., ci a altor persoane, respectiv in proprietatea sotilor L. si D., care isi intabulasera dreptul de proprietate, astfel dobandit, la data de 02.11.2000, acesti proprietari fiind si cei care erau inregistrati in evidentele fiscale ca platitori de taxe si impozite, parata V. M. cumparand pe riscul sau.
Au invocat reclamantii dispozitiile art. 45 alin. 1 din Legea 36/1995 a notarilor publici si a activitatii notariale si art. 70 din Regulamentul de punere in aplicare a legii notarilor publici si a activitatii notariale, verificarea situatiei proprietatii si a sarcinilor bunului de catre notarul public fiind obligatorie, fara nici o exceptie, deoarece situatia de exceptie aratata in continutul alin. 1 al art. 70 din Regulamentul de punere in aplicare a legii notarilor publici si a activitatii notariale, nu mai era valabila la momentul incheierii actului, ca urmare a abrogarii art. 716 Cpc, prin Legea 7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare, publicata in Monitorul Oficial nr. 61/26.03.1996.
In aceasta situatie, faptul ca parata V. M. nu a solicitat extras de carte funciara sau certificat de sarcini si nici certificat fiscal, iar notarul public a inteles sa autentifice actul in aceste conditii, fara a-si indeplini obligatiile legale si in conditiile in care nu exista nici o exceptie de la aceasta obligatie, partile neputand deroga prin conventie de la dispozitiile imperative ale legii, reprezinta o fraudare a legii, respectiv o operatiune care consta in folosirea anumitor dispozitii legale la incheierea unui act juridic, in scopul de a incalca alte dispozitii legale imperative.
Reclamantii au mai sustinut ca atat documentatia cadastrala efectuata in temeiul contractului de vanzare-cumparare nr. 1131/25.09.2003 autentificat de BNP Papiniu Andreea Alexandra, cat si actul de alipire autentificat de acelasi notar public, precum si incheierea de intabulare, sunt lovite de nulitate absoluta in virtutea adagiului "resoluto iure dantis, resolvitur ius acipiens", avand in vedere motivele de nulitate absoluta aratate mai sus, dar si faptul ca aceste acte sunt subsecvente contractului de vanzare-cumparare lovit de nulitate absoluta, astfel ca se aplica principiul "quod nullum est, nullum producit effectum".
In dovedirea au solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, interogatoriul paratelor, expertiza judiciara, fiind depuse la dosar inscrisuri in copie certificata , astfel cum va rezulta din analiza coroborata a probelor.
Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru de 48 lei si timbru judiciar de 3,8 lei .
Parata V. M. a depus la dosar intampinare prin care a invocat exceptia lipsei interes si exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor D. L. si D. C., intemeiata pe lipsa unui titlu de proprietate valabil cu privire la bunurile ce se pretinde ca au fost vandute prin fraudarea legii, respectiv pentru camera cu debara situata la mansarda, podul si subsolul din imobilul situat la adresa din Str. Al. P. nr. 17, sector 2, Bucuresti.
In motivare parata a faptul ca asa cum rezulta din documentatia cadastrala intocmita cu ocazia incheierii actului de alipire ale spatiilor detinute de catre parata V. M. in imobilul mentionat mai sus, constructia situata in Bucuresti, Str. Al. Philipide nr. 17, sector 2 este desfasurata pe mai multe nivele: Subsol - Demisol - Parter - Etajul 2 - Mansarda, dupa cum urmeaza : subsolul cu o suprafata totala de‘37,01 m.p. si este compus din 3 boxe si 2 holuri de acces, demisolul cu o suprafata de 72 m.p. ocupat integral de o locuinta proprietatea reclamantilor D. L. si D. C..
Parterul are o suprafata totala de aprox. 130 m.p. si este ocupat de o locuinta in suprafata de 72 m.p. proprietatea reclamantilor, si o a doua locuinta de 37 m.p. (1 camera + bucatarie in exclusivitate si 1 baie + WC serviciu in indiviziune cu reclamantii) de catre mostenitoarele defunctei P. E..
Etajul 2 este ocupat de o locuinta in suprafata totala de 111 m.p., proprietatea reclamantei V. M..
Mansarda este ocupata de 2 camere + baie si de 1 pod in suprafata de 67 m.p. detinute de catre parata V. M..
Parata a invocat faptul ca din intreaga suprafata construita si locativa, in baza Sentintei civile nr. 11.747/ 3440/ 1999 a Judecatoriei Sectorului 2, autoarea initiala a reclamantilor, parata B. M., a dobandit dreptul de proprietate asupra unei parti din imobilul situat in Str. Al. P. nr., sector 2, respectiv asupra diferentei de teren si din constructie care nu fusesera cumparate in temeiul Legii nr. 112/ 1995 de catre parata V. M., respectiv defuncta P. E..
A sustinut parata faptul ca in baza acestei sentinte judecatoresti, B. M. a devenit proprietar asupra unei parti din suprafata totala de 300 m.p. precum si asupra unei parti din constructie, respectiv subsolul si demisolul cladirii integral, o parte din parter (locuinta proprietatea reclamantilor), o camera cu debara la mansarda si o cota parte din pod, iar in anul 2000, parata B. M. a vandut cumparatoarelor L. R. O. si D. C. (ambele casatorite) dreptul de proprietate asupra unei parti din imobilul situat in Str. Al. P. nr., sector 2, precizandu-se in mod expres si partea de imobil care facea obiectul vanzarii : demisol (in suprafata de 72.81 m.p.): parter (in suprafata de 72.81 m.p.), partile convenind in mod expres ca nu faceau obiectul vanzarii spatiile de la subsolul cladirii si camera + debara de la mansarda (acestea fiind spatii locative distincte fata de spatiile de la demisol si parter) precum si cota indiviza din podul cladirii.
Parata a invocat de asemenea faptul ca din actele de instrainare incheiate ulterior de catre ceilalti autori ai reclamantilor D. L. si D. C., rezulta ca la data de 01.08.2003 L. R. O., L. G., D. C. si D. M. au vandut cumparatorului C. F.-B.:
- demisol compus din 2 camere, 2 holuri, spalatorie, 2 WC-uri, bucatarie si debara, in suprafata de 72.81 m.p.:
- parter compus din doua camere si dependinte in suprafata de 72,81 m.p.
Prin urmare, nici sub-dobanditorul C. F.-B. nu a dobandit dreptul de proprietate asupra celorlalte suprafete locative situate la subsolul si mansarda cladirii, respectiv asupra podului, imprejurare in raport de care nici reclamantii D. L. si D. C. nu au dobandit prin cumparare de la C. F.-B. (prin contractul de vanzare-cumparare nr. 3087/ 23.10.2003) decat dreptul de proprietate asupra acelorasi spatii situate la demisolul si parterul cladirii din Str. Al. P. nr. precum si o cota parte indiviza din partile si dependintele comune ale imobilului, aflate in coproprietate fortata si perpetua.
Parata a mentionat faptul ca nu poate fi retinuta nici sustinerea reclamantilor in sensul ca "existau parti ale imobilului ce se aflau in coproprietate fortata si perpetua a tuturor coproprietarilor imobilului, cum ar fi podul si subsolul imobilului..." intrucat spatiile de la subsol nu au fost detinute de fapt niciodata in coproprietate de catre chiriasii din imobil sau, ulterior, de catre proprietarii locuintelor, cele 3 boxe de la subsol au fost si sunt prevazute fiecare cu usi si incuietori separate, nefiind detinute/folosite de catre locatarii imobilului anterior anului 2003 datorita gradului avansat de deteriorare a structurii acestor spatii.
De asemenea, nu poate fi retinuta nici sustinerea reclamantilor cu privire la faptul ca nu s-a mentionat in mod expres dobandirea dreptului de proprietate asupra camerei+debara de la mansarda imobilului intrucat "imprejurarea ca nu au fost individualizate in respectivele contracte toate partile din imobil ce au facut obiectul instrainarii este explicabila prin aceea ca anumite parti ale imobilului erau parti disparate, izolate, cum ar fi o camera la mansarda, debarale, intrucat fiind vorba despre un act juridic de o importanta covarsitoare, este evident ca in orice act de vanzare-cumparare este mai mult decat necesar sa fie descrise si precizate in amanunt toate spatiile care fac obiectul vanzarii. O astfel de precizare se regaseste in mod constant in toate actele autorilor reclamantilor, dar intotdeauna se face vorbire despre transmiterea dreptului de proprietate numai asupra spatiilor de la demisol si parter, iar intentia vanzatoarei initiale B. M., dar si a cumparatorilor L. R. si D. C. ,nu a fost niciodata de a se tranzactiona si spatiile de la subsolul si mansarda cladirii, ori cota parte din podul cladirii.
A mai aratat parata faptul ca in temeiul disp. art. 983 C.civ. "cand este indoiala, conventia se interpreteaza in favoarea celui ce se obliga", iar in cazul de fata, debitorul obligatiei de a da, asumata prin contractul de vanzare-cumparare nr. 2985/ 02.11.2000 este parata-vanzatoare B. M. fiind evident ca aceasta nu a urmarit si nu a intentionat sa transmita dreptul de proprietate asupra spatiilor detinute la subsolul, mansarda si/sau podul cladirii situate in Bucuresti, Str. Al. P. nr. , atata vreme cat in cuprinsul actului de vanzare, la obiectul contractului nu s-a facut o mentiune expresa la aceste spatii (asa cum s-a facut referire expresa in schimb la demisolul si parterul cladirii).
Mai mult decat atat, din faptul ca in anul 2003 parata B. M. a inteles sa instraineze paratei V. M. suprafetele detinute in aceeasi cladire, la subsol, mansarda si pod, rezulta ca aceasta s-a considerat proprietarul acestora spatii in intervalul sept. 1999, data pronuntarii sentintei civile - sept. 2003, data incheierii actului de vanzare-cumparare cu parata V. M..
Pe fondul cererii parata a solicitat respingerea cererii reclamantilor ca neintemeiata intrucat din motivele invocate de catre acestia nu reiese in nici un mod intentia partilor contractante de fraudare a legii, actul de vanzare-cumparare fiind incheiat cu respectarea tuturor normelor legale, prevazute atat de Codul civil, cat si de Legea notarilor publici si Legea cadastrului, asa cum erau in vigoare acestea la data incheierii actului, vanzatoarea B. M. avand capacitatea de a instraina iar bunurile vandute se aflau in patrimoniul sau la data incheirii actului, cumparatoarea V. M. avea capacitatea de a cumpara, avea cunostinta de celelalte acte de vanzare-cumparare incheiate de catre parata B. M. cu autorii reclamantilor si avea si cunostintele juridice necesare pentru a deduce ca spatiile aflate la subsolul, mansarda si podul cladirii pe care le-a cumparat de la B. M. nu fusesera instrainate anterior de catre aceasta.
Parata a mai aratat faptul ca nu se poate invoca de catre reclamanti nulitatea absoluta totala a Contractului nr. 1131/ 25.09.2003, ci cel mult nulitatea partiala a contractului, atata timp cat a dobandit in baza Contractului de vanzare-cumparare nr. 4320/ 12.12.1997 incheiat cu PMB si o cota indiviza de 47,25% din partile de folosinta comuna ale imobilului, nefiind vorba despre vanzare bunului ci doar despre vanzare catre unul dintre coproprietari a unei diferente din cota-parte indiviza.
Parata B. M. I. nu a depus la dosar intampinare si nici nu s-a infatisat pentru a-si pentru a-si formula apararea .
Cu motivarea cuprinsa in incheierea de sedinta din data de 20.05.2008 instanta a respins ca neintemeiate exceptiile lipsei de interes si lipsei calitatii procesuale active.
Parata B. M. I. a decedat pe parcursul derularii procesului , fiind introdusa in cauza , in temeiul disp. art. 243 alin.1 pct.1 c.pr.civ.,mostenitoarea acesteia S. A. conform certificatului de legatar nr.49/25.09.2009 -fila 318 dosar vol I.
In temeiul art. 167 C.pr.civ,instanta a incuviintat reclamantilor si paratei V. M. proba cu inscrisuri si a dispus in temeiul disp. art. 129 alin.5 c.pr.civ. efectuarea unei expertize specialitatea constructii apreciind ca acestea sunt pertinente, concludente si utile pentru solutionarea cauzei.
A fost depus la dosar raportul de expertiza specialitatea constructii intocmit de doamna expert Florentina Simescu.
Analizand probatoriul administrat instanta retine urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 2 sub nr.5424/1998 reclamanta V. M. ( parata in acest dosar ) a chemat in judecata pe paratul CGMB solicitand iesirea din indiviziune asupra imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2, atribuirea intregului imobil , cu obligarea sa la plata sultei aferente.
Prin sentinta civila nr.8487/10.06.1999 pronuntata in dosarul nr.5424/1998, ramasa definitiva si irevocabila prin Decizia nr.1725/2000 a CAB -fila 261 dosar vol.I , a fost admisa cererea dispunandu-se iesirea din indiviziune si atribuirea catre reclamanta V. M. a cotei de 45,63% ( aceasta detinand si cota de 47,25% din imobil), cu obligarea la plata sumei de 723.782.940 rol cu titlu de sulta, retinandu-se de catre instanta ca in imobilul mentionat, numita P. E. detine in proprietate anumite spatii de locuit, in baza unui contract de vanzare cumparare.
Prin sentinta civila nr.11747/15.09.1999 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 in dosarul nr.3440/1999 -fila 168 dosar -vol.I , ramasa definitiva si irevocabila a fost admisa in parte actiunea formulata de reclamanta B. M. I. impotriva paratelor CGMB si SC A. SA, obligate paratele sa lase reclamantei in deplina proprietate si linistita posesie imobilul situat in Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2 compus din teren si constructie , cu exceptia apartamentelor ce fac obiectul contractelor de vanzare cumparare nr.4320/12.12.1997 si nr.4214/09.10.1997 incheiate in baza Legii 112/1995.
S-a luat act de renuntarea reclamantei la judecarea cererii privind revendicarea apartamentelor ce fac obiectul contractelor de vanzare cumparare nr.4320/12.12.1997 si nr.4214/09.10.1997.
Impotriva sentintei civile nr.11747/15.09.1999 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 in dosarul nr.3440/1999 parata V. M. a formulat apel , respins prin decizia civila nr.3257A/09.12.2000 pronuntata de Tribunalul Bucuresti-Sectia A III A Civila ca fiind formulat de o persoana fara calitate procesuala -fila 166 dosar Vol.I.
In motivarea apelului parata V. M. a invocat sentinta civila nr.8487/10.06.1999 pronuntata in dosarul nr.5424/1998 al Judecatoriei Sectorului 2 si faptul ca bunul nu se mai afla in proprietatea CGMB pentru fi restituit.
Impotriva deciziei civile nr.3257A/09.12.2000 pronuntata de Tribunalul Bucuresti-Sectia A III A Civila a formulat recurs parata V. M. , recurs respins ca nefondat prin decizia civila nr.2082/05.06.2000 a CAB -Sectia A IV-A civila-fila 165.
Parata V. M. formulat o cerere de revizuire impotriva sentintei civile nr.11747/15.09.1999 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 in dosarul nr.3440/1999, inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 2 la data de 09.11.2000 sub nr.17006/2000, cerere respinsa prin sentinta civila nr.3673/22.03.2001 , irevocabila, ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesuala activa, motivat de faptul ca nu a fost parte in dosarul nr.3440/1999.
In temeiul sentintei civile nr.11747/15.09.1999 a fost emisa de catre Primarul General al Municipiului Bucuresti Dispozitia nr.1163/1.08.2000 -fila 19 dosar, Vol.I, prin care a fost restituit catre B. M. I. imobilul situat in situat in Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2 compus din teren si constructie , cu exceptia apartamentelor ce fac obiectul contractelor de vanzare cumparare nr.4320/12.12.1997 si nr.4214/09.10.1997 incheiate in baza Legii 112/1995.
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2985/02.11.2000 de B.N.P. Filipescu E. Gabriela-fila 16 dosar Vol I, intabulat in Cartea Funciara a Mun. Bucuresti prin incheierea nr. 23992/15.11.2000, B. M. I. a vandut catre sotii L. R. O. si L. G., precum si sotii D. M. si D. C. intregul drept de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr.17, sector 2 - restituit prin sentinta civila nr.11747/15.09.1999 si Dispozitia nr.1163/1.08.2000 emisa de Primarul General al Municipiului Bucuresti compus din teren de 300 mp si constructia situata pe acesta cu exceptia apartamentelor ce fac obiectul contractelor de vanzare-cumparare nr. 4320/12.12.1997 si nr. 4214/09.10.1997 incheiate in baza Legii nr. 112/1995, compusa din demisol , in suprafata de 72,81 mp si parter , in suprafata de 72,81 mp.
C. F. B. a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr. 17, sector 2, de la sotii L. R. O., L. G. si D. M. si D. C., in temeiul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1834/01.08.2003 de B.N.P. Asociati "Luca si Dumitrescu", intabulat in Cartea Funciara a Mun. Bucuresti prin incheierea nr. 16558/28.10.2003 .
Cu privire la identificarea imobilului instrainat se arata in cuprinsul acestui contract-fila 13 dosar, Vol.I faptul ca se compune din teren de 300 mp si constructia existenta pe acesta compusa din demisol compus din doua camere , hol 1, hol 2, spalatorie ,wc 1, wc 2, bucatarie si debara in suprafata de 72,81 mp, parter compus din doua camere si dependinte in suprafata de 72,81 mp .
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3087/23.10.2003 de B.N.P. Rotarescu E., reclamantii au dobandit de la C. F. B. dreptul de proprietate asupra imobilului cu numar cadastral 5679/1 situat in Bucuresti, str. A. P. nr.17, sector 2 ( cu exceptia apartamentelor ce fac obiectul contractelor de vanzare cumparare nr.4320/12.12.1997 si nr.4214/09.10.1997 incheiate in baza legii 112/1995 ) compus in intregul sau din teren in suprafata totala de 300 mp si constructie cu destinatia de locuinta edificata pe acesta, formata din demisol, compus din 2 camere, hol 1 si hol 2 , spalatorie, wc 1, wc 2, bucatarie si debara, in suprafata de 72,81 mp si parter compus din 2 camere si dependinte, in suprafata de 72,81 mp, impreuna cu cota parte indiviza corespunzatoare din partile si dependintele comune ale imobilului, aflate in coproprietate fortata si perpetua, imobil intabulat in Cartea Funciara nr. 14029 a Mun. Bucuresti, sector 2, cu nr. cadastral 5679/1, conform incheierii nr. 11379/06.08.2003 a Biroului de Carte Funciara al Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti .
B. M. I. a incheiat cu parata V. M. actul de vanzare-cumparare, autentificat sub nr. 1131/25.09.2003 la BNP Papiniu Andreea Alexandra- fila 29 dosar , ce are ca obiect o camera cu debara, situata la mansarda imobilului din Bucuresti, str. A. P. nr. sector 2, doua dulapuri situate pe holul comun de la mansarda si intregul drept de proprietate asupra podului si subsolului imobilului
Premergator analizarii motivelor de nulitate invocate, se impune a se tine seama de cererea reclamantilor in sensul solicitarii constatarii nulitatii absolute pentru vanzarea lucrului altuia, prin fraudarea drepturilor adevaratilor proprietari precum si a dispozitiilor legale, actul avand o cauza ilicita -cererea de chemare in judecata , dar si de precizarile formulate de catre reclamantii prin aparator-filele 327-330, dosar Vol.I , in cuprinsul carora reclamantii au mentionat faptul ca " rezulta fara dubiu, prin insasi incheierea contractului de vanzare cumparare atacat ca parata V. M. nu a dobandit prin sentinta depusa la dosarul cauzei dreptul de proprietate asupra spatiilor comune ale imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2 , care prin natura lor, nu pot obiectul vreunei cereri de iesire din indiviziune si nici obiectul vreunui contract de vanzare cumparare ".
Se invoca astfel atat faptul ca podul si subsolul nu sunt spatii comune, fiind in proprietatea exclusiva a reclamantilor cat si faptul ca aceste spatii sunt supuse regimului coproprietatii fortate si perpetue, instanta fiind investita cu ambele motive de nulitate, contrar sustinerilor reclamantilor din cuprinsul notelor scrise in sensul ca nu au invocat drept motiv de nulitate existenta unei coproprietati fortate si perpetue asupra podului si subsolului.
Pentru stabilirea corecta a naturii nulitatii aplicabile si a regimului juridic incident se impune precizarea ca intr-un contract de vanzare - cumparare o cerinta esentiala este aceea ca vanzatorul sa fie proprietarul bunului individual determinat vandut, pentru ca nimeni nu poate transmite un drept pe care el insusi nu-l are sau mai mult decat are, sanctiune ce ar putea interveni fiind nulitatea relativa, daca partile sau cel putin cumparatorul au fost in eroare crezand ca lucrul vandut apartine vanzatorului ori nulitatea absoluta, daca partile au incheiat contractul in cunostinta de cauza , stiind ca lucrul vandut este proprietatea altei persoane.
Cat priveste cererea reclamantilor avand ca obiect nulitatea absoluta, intemeiata pe vanzarea lucrului altuia, instanta precizeaza ca aceasta este intemeiata in parte si urmeaza sa fie in parte numai in ceea ce priveste cota indiviza ce revine reclamantilor D. L. si D. C. conform contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.3087/23.10.2003 din dreptul de proprietate asupra podului si subsolului imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr.17, sector 2 pentru considerentele ce vor fi expuse in continuare.
In acest sens, o prima chestiune presupune stabilirea titularului dreptului de proprietate al imobilului din Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2, la data incheierii contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1131/25.09.2003 respectiv la data de 25.09.2003, pentru a se determina daca situatia de fata se incadreaza in ipoteza vanzarii lucrului altuia.
In raport de cele aratate, instanta retine ca prin actul de vanzare-cumparare, autentificat sub nr. 1131/25.09.2003 la BNP Papiniu Andreea Alexandra- fila 29 dosar, parata V. M. a cumparat o camera cu debara, situata la mansarda imobilului din Bucuresti, str. A. P. nr. , sector 2, doua dulapuri situate pe holul comun de la mansarda si intregul drept de proprietate asupra podului si subsolului imobilului.
Asupra camerei cu debara, situata la mansarda imobilului din Bucuresti, str. A. P. nr. , sector 2, precum si asupra celor doua dulapuri situate pe holul comun de la mansarda, reclamantii nu au facut dovada dreptului de proprietate al autorului lor la data de 25.09.2003, drept care ulterior sa le fi fost transmis pentru a se putea retine incidenta vanzarii lucrului altuia.
Astfel, asa cum s-a aratat, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3087/23.10.2003 de B.N.P. Rotarescu E., reclamantii au dobandit de la C. F. B. dreptul de proprietate asupra imobilului cu numar cadastral 5679/1 situat in Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2 ( cu exceptia apartamentelor ce fac obiectul contractelor de vanzare cumparare nr.4320/12.12.1997 si nr.4214/09.10.1997 incheiate in baza legii 112/1995 ) compus in intregul sau din teren in suprafata totala de 300 mp si constructie cu destinatia de locuinta edificata pe acesta, formata din demisol, compus din 2 camere, hol 1 si hol 2 , spalatorie, wc 1, wc 2, bucatarie si debara, in suprafata de 72,81 mp si parter compus din 2 camere si dependinte, in suprafata de 72,81 mp, impreuna cu cota parte indiviza corespunzatoare din partile si dependintele comune ale imobilului, aflate in coproprietate fortata si perpetua, imobil intabulat in Cartea Funciara nr. 14029 a Mun. Bucuresti, sector 2, cu nr. cadastral 5679/1, conform incheierii nr. 11379/06.08.2003 a Biroului de Carte Funciara al Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti, imobilul cumparat fiind in mod clar delimitat , fara a se face referire la debaraua, situata la mansarda imobilului din Bucuresti, str. A. P. nr. 17, sector 2, precum si la cele doua dulapuri situate pe holul comun de la mansarda .
Interpretarea data de reclamanti in sensul ca pe de o parte, potrivit contractului, "prin intregul drept de proprietate asupra imobilului", se intelegea imobilul in integralitatea sa, asa cum fusese dobandit de catre parata B. M. I. in temeiul sentintei civile nr. 11747/15.09.1999 pronuntata in dosarul nr. 3440/1999 al Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti, al dispozitiei nr. 1163/01.08.2000 eliberata de Primaria Municipiului Bucuresti, al procesului-verbal de predare primire nr. 20206/25.08.2000 eliberat de Primaria Municipiului Bucuresti DGAFI, intabulate in Cartea Funciara Colectiva nr. 14028 la data de 26.10.2000 si in Cartea Funciara Individuala nr. 14029 la aceeasi data, 26.10.2000, sub nr. cadastral 5679/1, iar pe de alta parte ca exceptarea celor doua apartamente de la restituirea catre parata B. M. I. si ulterior de la vanzarea catre sotii L. si D., a facut ca obiectul material al contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parata B. M. I. si sotii L. si D. sa fie pe deplin determinat, asa cum prevede art. 948 C.civ si art. 964 C.civ., chiar daca in cuprinsul actelor de vanzare-cumparare ulterioare, nu au fost mentionate toate partile imobilului ce a fost instrainat, fiind indicate doar partile din imobil ce constituiau spatii locative unitare la parter si la demisol, imprejurarea ca nu au fost individualizate in respectivele contracte toate partile din imobil, ce au facut obiectul instrainarii, fiind explicabila prin aceea ca anumite parti ale imobilului, erau parti disparate, izolate, cum ar fi o camera la mansarda, debarale, etc, existand parti ale imobilului ce se aflau in coproprietate fortata si perpetua a tuturor coproprietarilor imobilului, cum ar fi podul si subsolul imobilului, fundatiile, structura de rezistenta,acoperisul, cosurile, intrarile si holurile comune, casa scarilor si scarile, instalatiile si echipamentele de uz comun, nu poate fi avuta in vedere in raport de urmatoarele motive :
Astfel, vanzarea cumpararea -fiind un contract sinalagmatic da nastere la doua obligatii reciproce : obligatia vanzatorului , care are ca obiect lucru vandut si obligatia cumparatorului care are ca obiect pretul, lucrul vandut trebuind sa indeplineasca urmatoarele conditii: sa fie in circuitul civil, sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor, sa fie determinat sau determinabil , licit si posibil , sa fie proprietatea vanzatorului.
Tocmai pentru a se putea verifica indeplinirea acestor conditii este necesara identificarea exacta a lucrului vandut , iar enumerarea partilor instrainate din constructie este una limitativa .
In cuprinsul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2985/02.11.2000 de B.N.P. Filipescu E. Gabriela-fila 16 dosar Vol I, intabulat in Cartea Funciara a Mun. Bucuresti prin incheierea nr. 23992/15.11.2000, se arata ca B. M. I. a vandut catre sotii L. R. O. si L. G., precum si sotii D. M. si D. C. intregul drept de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2 astfel:
" lui L. R. O. , cota indiviza de 55% din imobil si lui D. C. , cota indiviza de 45% din imobil .Imobilul este compus din teren de 300 mp si constructia situata pe acesta (cu exceptia apartamentelor ce fac obiectul contractelor de vanzare-cumparare nr. 4320/12.12.1997 si nr. 4214/09.10.1997 incheiate in baza Legii nr. 112/1995), compusa din demisol , in suprafata de 72,81 mp si parter , in suprafata de 72,81 mp."
Este vorba prin urmare despre instrainarea intregului imobil astfel cum a fost identificat in cuprinsul contractului , iar nu despre intregul imobil dobandit de B. M. I. in temeiul sentintei civile nr. 11747/15.09.1999 pronuntata in dosarul nr. 3440/1999 al Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti, al dispozitiei nr. 1163/01.08.2000 eliberata de Primaria Municipiului Bucuresti si al procesului-verbal de predare primire nr. 20206/25.08.2000 eliberat de Primaria Municipiului Bucuresti DGAFI, cu atat mai mult cat in cuprinsul contractului sub nr. 2985/02.11.2000 de B.N.P. Filipescu E. Gabriela, nu se face nicio referire la mansarda imobilului .
Se observa totodata ca in cuprinsul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2985/02.11.2000 partile din imobil instrainate sunt identificate inclusiv cu determinarea suprafetelor, intentia partilor fiind aceea de a vinde si de a cumpara imobilul concret identificat, cu partile din constructie situate la parter si demisol, apartamentele de la et.1 si 2 fiind instrainate conform contractelor de vanzare-cumparare nr. 4320/12.12.1997 si nr. 4214/09.10.1997 incheiate in baza Legii nr. 112/1995.
Nu se poate retine incidenta unei simple erori de identificare , tocmai avand in vedere diligenta depusa de parti la incheierea contractului in vedere identificarii lucrului vandut, fiind greu de crezut ca daca partile ar fi avut n vedere si mansarda imobilului, nu ar fi continuat in aceeasi maniera diligenta identificarea partii din constructie situata la mansarda.
Rezulta astfel ca in privinta camerei cu debara, situata la mansarda imobilului din Bucuresti, str. A. P. nr. 17, sector 2, si a celor doua dulapuri situate pe holul comun de la mansarda nu se poate retine motivul de nulitate invocat si anume vanzarea lucrului altuia, reclamantii nefiind proprietarii bunurilor mentionate.
In privinta podului si subsolului instrainate in intregime catre parata V. M. prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. sub nr. 1131/25.09.2003 instanta retine ca aceste spatii se afla in coproprietate fortata si perpetua , obiectul vanzarii putand sa-l constituie doar cota parte indiviza din dreptul de proprietate asupra acestora.
In acest context , instanta observa ca, prin exceptie de la regula prevazuta de art. 728 C.civ., exista situatia in care coproprietatea este fortata si perpetua, starea de indiviziune impunandu-se a fi mentinuta dincolo de vointa coproprietarilor.
Ratiunea existentei unei astfel de coproprietati rezida in destinatia bunurilor si in accesorietatea acestora fata de bunurile aflate in proprietate exclusiva.Un bun va fi considerat in coproprietate fortata atunci cand el contribuie la utilizarea deplina a imobilului, fiind un accesoriu al acestuia si nu poate fi prin natura lui folosit decat in comun, nefiind susceptibil de nici un fel de imparteala.
Avand in vedere natura si destinatia celor doua spatii, subsol si pod , spatii deservind mai multe apartamente, instanta constata existenta unei stari de coproprietate fortata si perpetua.
Pe de alta parte, coproprietatea fortata si perpetua nu este data de folosinta comuna a spatiilor in litigiu ci de imposibilitatea existentei bunului in integralitatea sa, fara existenta acestor parti comune.
In privinta subsolului instanta invedereaza faptul ca in acest spatiu sunt bransamentele de apa -canal , electricitate si se dezvolta pe verticala in coloane catre toate apartamentele, fara acest spatiu tehnic neputandu-se asigura accesul la utilitati pentru deservirea celorlalte apartamente.
Daca subsolul ar fi in proprietate exclusiva, proprietarul acestuia in considerarea disp. art.480 c.civil, ar fi liber sa dispuna de bun, dreptul de proprietate, ca drept real, conferind titularului dreptul de a intrebuinta lucrul potrivit naturii ori destinatiei sale, de a-l folosi si de a dispune de acesta in mod exclusiv si perpetuu, in cadrul si cu respectarea dispozitiilor legale in materie.
Or, existenta la subsol a bransamentele de apa -canal , electricitate presupune indreptatirea oricaruia dintre titularii dreptului de proprietate asupra apartamentelor sa exercite prerogativele dreptului de coproprietate asupra nivelului tehnic in integralitatea acestuia, cu respectarea intinderii aceluiasi drept recunoscut deopotriva celorlalti coproprietari, limitare specifica coproprietatii fortate si perpetue.
Nu se poate contesta niciunui proprietar dreptul la acces la instalatiile comune care se afla la subsolul blocului intrucat supravegherea functionarii perfecte a unor astfel de instalatii constituie obligatia tuturor proprietarilor si ca atare pentru indeplinirea acesteia fiecare proprietar trebuie sa aiba acces la subsolul blocului. respectand destinatia de subsol tehnic fara sa aduca modificari care sa impiedice accesul la conducte si instalatii care tin de buna folosinta a imobilului.
Nu poate fi primit argumentul reclamantilor in sensul ca toate unitatile locative traversate pe verticala de retelele de utilitati ar fi incluse automat in coproprietatea fortata si perpetua , intrucat aceste retele de utilitati nu ar putea sa existe fara bransamentele aflate in spatiul tehnic de la subsol .
Referitor la podul imobilului -identificat in cuprinsul raportului de expertiza intocmit de doamna expert Florentina Simescu, instanta, in raport de cele invederate, retine, de asemenea, ca se afla in coproprietate fortata si perpetua, avand in vedere ca accesul se face prin unica scara din imobil cu hol de distributie catre pod , unde sunt amplasate cosurile de fum ale apartamentelor .
Retinandu-se astfel ca subsolul si podul sunt detinute in coproprietate fortata si perpetua, vanzarea intregului drept de proprietate asupra podului si subsolului este lovita de nulitatea absoluta, putand fi instrainata doar cota parte indiviza .
Potrivit disp. art. 966 c.civil obligatia nelicita nu poate avea nici un efect, iar potrivit disp. art.968 C.civil cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice.
In speta, asa cum s-a precizat mai sus, pentru ca o astfel de vanzare sa fie sanctionata cu nulitatea absoluta este necesar ca ambele parti sa fi contractat in cunostinta de cauza, respectiv sa fi incheiat actul cu credinta ca bunul vandut nu este proprietatea vanzatorului.
In speta, instanta retine reaua credinta a numitei B. M. I. autoarea paratei S. A. precum si a paratei V. M. in privinta vanzarii cumpararii intregului drept de proprietate asupra podului si subsolului atata vreme cat vanzarea s-a facut in frauda dreptului proprietarilor reclamanti , parata V. M. , care de altfel a cumparat pe riscul sau, in calitatea sa de notar public avand reprezentarea faptului ca podul si subsolul nu se afla in proprietatea exclusiva a vanzatoarei pentru a putea fi instrainat ca atare.
Referitor la sentinta civila nr.8487/10.06.1999 pronuntata in dosarul nr.5424/1998 invocata in aparare de catre parata V. M. instanta apreciaza ca nu are relevanta in speta atata vreme cat a incheiat cu B. M. I. contractul de vanzare cumparare atacat de catre reclamanti, act juridic care a intrat in circuitul civil si de care parata s-a prevalat .
Instanta retine de asemenea ca parata V. M. a fost cea care nu s-a mai prevalat de sentinta civila nr. 8487/10.06.1999 pronuntata in dosarul nr.5424/1998 incheind cu B. M. I. contractul de vanzare cumparare atacat , contract prin care dreptul de proprietate al reclamantilor a fost incalcat in limitele aratate de instanta.
Pe de alta parte, instanta retine ca principiul anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initial poate fi definit ca fiind acea regula de drept in virtutea careia, anularea actului initial primar atrage anularea si a actului subsecvent, datorita legaturii sale cu primul.
In speta, constatandu-se nulitatea absoluta a actului initial si anume contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.1131/25.09.2003 la BNP Papiniu Andreea Alexandra instanta va constata si nulitatea absoluta partiala a actelor subsecvente si anume a actului de alipire autentificat sub nr.1297/28.10.2003 precum si a documentatiei cadastrale intocmita de inginer Diaconu C. numai in ceea ce priveste cota indiviza ce revine reclamantilor D. L. si D. C. conform contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.3087/23.10.2003 din dreptul de proprietate asupra podului si subsolului imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr.17, sector 2.
Instanta va respinge ca nefondat capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute a incheierii de intabulare nr.16657/05.11.2003 emisa de OCPI Sector 2 in raport de urmatoarele motive :
Reclamantii au solicitat pe calea dreptului comun constatarea nulitatii absolute a incheierii de intabulare nr.16657/05.11.2003 emisa de OCPI Sector 2 potrivit principiului anularii actelor subsecvente ca urmare a anularii actului principal.
Legiuitorul a prevazut insa o procedura specifica de desfiintare a incheierii de intabulare si anume plangerea formulata in conditiile art.52 din Legea 7/1996 .
De asemenea, tot in temeiul unei proceduri speciale si anume pe calea unei actiuni in rectificare de carte funciara, partea are posibilitatea sa solicite instantei sa puna in concordanta inscrierile din cartea funciara cu situatia juridica a imobilului, in cazul in care aceasta s-a schimbat.
In consecinta instanta , pentru motivele de fapt si de drept expuse va admite in parte cererea, in limitele aratate.
In temeiul disp. art.274 si 277 C.pr.civ. ,retinand culpa procesuala a paratilor va dispune obligarea acestora in solidar la plata sumei de 23.829,5 lei catre reclamantii, cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand, onorariu expert de 1400 lei , onorariu avocat in suma totala de 22.380 lei conform chitantelor nr.10/11.12.2008, nr.29/01.12.2009, nr.77/18.03.2011, nr.34/16.02.2010 , taxa judiciara de timbru si timbru judiciar in suma de 49,5 lei , nefiind acordata taxa judiciara de timbru si timbrul judiciar aferente capatului de cerere privind constatarea nulitatii absolute a incheierii de intabulare nr.16657/05.11.2003 emisa de OCPI Sector 2 .
.PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Admite in parte cererea formulata de reclamantii D. L. si D. C. cu domiciliul ales in _in contradictoriu pe paratele V. M. domiciliata in _ si S. A. _, in calitate de mostenitoare a paratei decedate B. M. I. .
Constata nulitatea absoluta partiala a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.1131/25.09.2003 la BNP Papiniu Andreea Alexandra, a actului de alipire autentificat sub nr.1297/28.10.2003 precum si a documentatiei cadastrale intocmita de inginer Diaconu C. numai in ceea ce priveste cota indiviza ce revine reclamantilor D. L. si D. C. conform contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.3087/23.10.2003 din dreptul de proprietate asupra podului si subsolului imobilului situat in Bucuresti, str. A. P. nr., sector 2.
Respinge ca nefondat capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute a incheierii de intabulare nr.16657/05.11.2003 emisa de OCPI Sector 2
Obliga paratele in solidar la plata sumei de 23.829,5 lei catre reclamantii, cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand, onorariu expert, onorariu avocat , taxa judiciara de timbru si timbru judiciar
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica astazi, 05.04.2011.
PRESEDINTE, GREFIER,
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Contracte
Nulitate act - Hotarare nr. 735 din data de 10.10.2017Dobanzi comerciale. Titlu executoriu. Inadmisibilitate. - Decizie nr. 17/R/2010 din data de 04.01.2010
Prestari servicii apa. Necontorizat. - Decizie nr. 111/R/2010 din data de 01.02.2010
Recurs prest tab - Sentinta civila nr. 05695 din data de 25.01.2010
LITIGII CU PROFESIONISTI - Sentinta civila nr. 180 din data de 24.02.2016
Cerere cu valoare redusa. Cerere de restituire a unui imprumut, formulata inainte de termenul scadent. - Sentinta civila nr. 429 din data de 09.10.2014
Instrainarea si dobandirea terenurilor prin acte juridice intre vii, doar prin incheierea ad validitatem a actului in forma autentica - Decizie nr. 156 din data de 28.02.2013
Constatare a nulitatii absolute a clauzei privind onorariul de succes din contractul de asistenta juridica - Decizie nr. 755 din data de 27.09.2012
Obligare incheiere contract in forma autentica - Decizie nr. 367 din data de 18.10.2010
Despagubiri contractuale - Sentinta comerciala nr. 791/C din data de 20.04.2010
Contract de vanzare-cumparare - Sentinta comerciala nr. 221/C din data de 16.02.2010
Contract de leasing - Sentinta comerciala nr. 221/C din data de 16.02.2010
EFECTELE TERMENULUI DE 45 DE ZILE PREVAZUT LA ART.31 ALIN. 3 DIN LEGEA NR. 47/1992 - Decizie nr. 103 din data de 15.02.2010
Perfectare act - Sentinta civila nr. 683 din data de 12.09.2012
Hotarare care sa tina loc de act autentic - Sentinta civila nr. 688 din data de 13.09.2012
Hotarare care sa tina loc de act autentic - Sentinta civila nr. 622 din data de 05.07.2012
Ordonanta de plata - Sentinta civila nr. 235 din data de 07.03.2012
Revendicare - Sentinta civila nr. 54 din data de 25.01.2012
Ordonanta de plata - Sentinta civila nr. 76 din data de 26.01.2012
Hotarare care sa tina loc de act autentic - Sentinta civila nr. 1576 din data de 21.12.2011