plangere OCPI- distinctia intre act autentic si act incheiat in forma autentica

In acord cu principiul legalitatii care presupune exactitatea, corectitudinea si certitudinea inscrierilor in cartea funciara, registratorul este chemat sa respecte legalitatea formala si legalitatea materiala. In primul rand, acesta poate sa incuviinteze numai inscrierile actelor si faptelor anume prevazute de lege sau, dupa caz, permise, si nu se poate sprijini decat pe cererea si actele care o insotesc. In al doilea rand, acesta trebuie sa cerceteze daca inscrisul pe baza caruia se solicita inscrierea intruneste conditiile de fond si de forma cerute de lege si daca din cuprinsul cartii funciare nu exista vreo piedica la savarsirea inscrierii.(_)
Pentru a stabili respectarea acestei formalitati (forma autentica) trebuie avute in vedere dispozitiile art.1171 C.civ., in conformitate cu care "actul autentic est acela care s-a facut cu solemnitatile cerute de lege, de un functionar public, care are dreptul de a functiona in locul unde actul s-a facut". De asemenea, in Legea nr.36/1995 in sectiunea destinata autentificarii actelor se arata ca o asemenea operatiune este in sarcina notarului public, iar in art.65 lit. d se arata ca incheierea de autentificare trebuie sa cuprinda, printre altele, dispozitia de investire cu forma autentica, care se exprima prin cuvintele "se declara autentic prezentul inscris".
Din interpretarea acestor prevederi legale rezulta ca in Codul civil se foloseste notiunea de "act autentic", pe cand in Legea nr.nr.36/1995 se utilizeaza notiunea de "autentificare" si "forma autentica", ceea ce justifica concluzia ca nu se poate pune semnul egalitatii intre un act autentic si un act incheiat in forma autentica. In primul caz, este vorba despre un act intocmit cu respectarea solemnitatilor prevazute de lege si este realizat de un functionar public, care are dreptul de a functiona in locul unde actul s-a facut. In schimb, in al doilea caz, prin act incheiat in forma autentica nu se poate intelege decat un act autentificat de notarul public, deoarece dispozitia de investire cu forma autentica poate fi data doar de notarul public, potrivit art.65 lit. d din Legea nr.36/1995, in lipsa unei prevederi legale contrare. (sentinta civila nr. 2438/17.03.2009)

Prin adresa Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Biroul de Carte Funciara Sector 2 Bucuresti a fost inaintata spre competenta solutionarea la Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti plangerea formulata de catre petenta C.I.I. impotriva incheierii nr.505577/15.12.2008.
Pe rolul acesteia instanta, cauza a fost inregistrata la data de 09.02.2009 sub nr.1539/300/2009.
Prin plangerea formulata impotriva incheierii de respingere nr.505577/15.12.2008, pronuntata de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Biroul de Carte Funciara Sector 2 Bucuresti, petenta a solicitat admiterea cererii sale de intabulare a dreptului de proprietate.
In motivarea plangerii, petenta a aratat ca este proprietara cotei de 56/1280 din apartamentul 2 parter si a cotei de teren aferenta apartamentului de 54 m.p., imobil situat in str. T.  nr.9, sector 2, insa autoritatea de cadastru a savarsit un abuz prin refuzul de a-i intabula dreptul de proprietate.
Petenta a mai invederat ca a dobandit cota sus-aratata de la Statul Roman prin Directia Generala a Finantelor Publice a Municipiului Bucuresti, in baza unui contract de vanzare - cumparare, achitand pretul cerut, si comunicandu-i-se prin adresele nr.57275/28.10.2008 si nr.E7316/10.12.2008 ca poate efectua intabularea.
Petenta nu a indicat temeiul de drept al plangerii sale.
Plangerea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 8 lei, potrivit art.9 alin.6 din Legea nr.146/1997, si cu timbru judiciar de 0,3 lei, confom art.3 alin.1 dinOG nr.32/1995.
Au fost atasate copii de pe toate actele din dosarul nr.505577/2008 al Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Biroul de Carte Funciara Sector 2 Bucuresti.
La termenul din data de 10.03.2009, petenta si-a precizat plangerea in sensul ca a inteles sa o formuleze in contradictoriu cu Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Biroul de Carte Funciara Sector 2 Bucuresti, iar nu cu vanzatorul Statul Roman prin Directia Generala a Finantelor Publice a Municipiului Bucuresti. In consecinta, instanta a invocat din oficiu si a suspus discutiei contradictorii exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara, pe care a apreciat-o ca intemeiata si a admis-o, fata de decizia in interesul legii nr.72/15.10.2007 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, in conformitate cu care, in cauzele avand ca obiect plangerile privind cartea funciara intemeiate pe dispozitiile art.50 din Legea nr.7/1996 republicata, autoritatea de cadastru nu are calitate procesuala pasiva, impunandu-se respingerea plangerii in contradictoriu cu acest intimat, ca fiind formulata impotriva unei persoane lipsite de calitate procesuala pasiva.
Intrucat plangerea de fata se solutioneaza potrivit procedurii necontencioase reglementate de art.331 - art.339 C.pr.civ., conform aceleiasi decizii in interesul legii, si tinand seama de vointa petentei de a nu se judeca in contradictoriu cu vanzatorul imobilului, instanta procedeaza la solutionarea cauzei in baza textelor legale invocate.
La acelasi termen, i s-a incuviintat petentei proba cu inscrisuri constand in actele existente la dosar, apreciindu-le ca fiind utile, pertinente si concludente solutionarii cauzei, potrivit art.167 C.pr.civ.
Analizand intregul material probator administrat in cauza,  instanta retine ca, prin incheierea nr.505577/15.12.2008, pronuntata la data de 06.01.2009, Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Biroul de Carte Funciara Sector 2 a respins cererea formulata de catre petenta C.I.I. privind intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului situat in str. Tunari nr.9, parter, ap.2, cu numar cadastral 17720/2, inscris in cartea funciara cu numarul 84313 a localitatii Bucuresti, sector 2, la PI/1, asupra cotei de 56/1280 cu titlu de cumparare la PII/10.
Din extrasul cartii funciare nr. 84313 rezulta ca imobilul situat in mun. Bucuresti, str.T. nr.9, parter, ap.2, sector 2, cu numarul cadastral 17720/2, se afla in coproprietatea a 8 persoane printre care si petenta C.I. cu o cota de 233/1280, mentionata la PII/4, precum si Statul Roman prin Directia Generala a Finantelor Publice a Municipiului Bucuresti cu o cota de 56/1280, cu titlu de mostenire, inscrisa la PII/8.
Din contractul de vanzare - cumparare nr.57275/28.10.2008, incheiat in temeiul art.22 alin.6 din HG nr.731/2007, rezulta ca Statul Roman prin Directia Generala a Finantelor Publice a Municipiului Bucuresti a vandut petentei C.I. cota indiviza de 56/1280 din apartamentul nr.2 de la parterul imobilului situat in mun. Bucuresti, str. T. nr.9, sector 2, impreuna cu o suprafata indiviza de teren aferenta apartamentului instrainat.
Cu privire la aceasta cota de 56/1280 dobandita prin contract de vanzare - cumparare petenta a formulat cerere de inscriere in cartea funciara a dreptului de proprietate, cerere ce i-a fost respinsa prin incheierea contestata, cu motivarea ca actul de proprietate prezentat nu este incheiat in forma autentica.
Fata de cele aratate, avand in vederea plangerea formulata de catre petenta C.I. in temeiul  art.50 alin.2 din Legea nr.7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, instanta urmeaza a verifica  legalitatea masurii dispuse de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Biroul de Carte Funciara Sector 2 Bucuresti prin incheierea nr.505577/15.12.2008, apreciind ca solutia pronuntata este legala si temeinica, impunandu-se respingerea plangerii de carte funciara ca neintemeiata pentru considerentele ce vor fi aratate in continuare.
In acord cu principiul legalitatii care presupune exactitatea, corectitudinea si certitudinea inscrierilor in cartea funciara, registratorul este chemat sa respecte legalitatea formala si legalitatea materiala. In primul rand, acesta poate sa incuviinteze numai inscrierile actelor si faptelor anume prevazute de lege sau, dupa caz, permise, si nu se poate sprijini decat pe cererea si actele care o insotesc. In al doilea rand, acesta trebuie sa cerceteze daca inscrisul pe baza caruia se solicita inscrierea intruneste conditiile de fond si de forma cerute de lege si daca din cuprinsul cartii funciare nu exista vreo piedica la savarsirea inscrierii.
Verificand respectarea acestor cerinte de catre registratorul de carte funciara care a respins inscrierea dreptului de proprietate prin incheierea nr.505577/15.12.2008, instanta constata ca acesta a respectat in tocmai legalitatea formala si materiala, potrivit prevederilor Legii nr.7/1996, observand faptul ca titlul prezentat de catre petenta nu indeplineste cerinta formei autentice prevazuta de lege pentru instrainarea terenurilor intre vii.
In primul rand, trebuie avute in vedere dispozitiile art.2 alin.1 din Legea nr.247/2005, Titlul X, in conformitate cu care terenurile, cu sau fara constructii, prin exceptie de la regula consensualismului consacrata de Codul civil, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii numai daca acestea au fost incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute, textul legal indicat fiind aplicabil nu doar atunci cand se instraineaza bunul in materialitatea sa, ci si atunci cand se instraineaza o cota ideala si abstracta din dreptul de proprietate, cum este cazul in speta. De asemenea, incidenta acestor prevederi legale in prezenta cauza rezulta din faptul ca imobilul inscris in cartea funciara se compune din constructie si terenul aferent, astfel incat cerinta formei autentice este necesara atat timp cat exista o singura carte funciara deschisa pentru intregul imobil teren si constructie, iar nu o carte funciara distincta pentru cele doua tipuri de imobile. In plus, art.2 alin.1 din legea mentionata dispune in sensul ca atunci cand se instraineaza terenul, chiar impreuna cu constructia de pe acesta, forma autentica este prevazuta sub sanctiunea nulitatii absolute, ceea ce inseamna ca principiul consensualismului instituit de art.1294 C.civ. si-ar fi gasit aplicarea doar in cazul in care   s-ar fi instrainat numai constructia, fara terenul aferent, ceea nu este cazul de fata. In concluzie, pentru argumentele aratate, potrivit art.2 alin.1 din Legea nr.247/2005, Titlul X, contractul de vanzare - cumparare avand ca obiect cota de 56/1280 din dreptul de proprietate asupra intregului imobil (constructie plus terenul aferent) trebuie incheiat in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
In al doilea rand, pentru a stabili respectarea acestei formalitati trebuie avute in vedere dispozitiile art.1171 C.civ., in conformitate cu care "actul autentic est acela care s-a facut cu solemnitatile cerute de lege, de un functionar public, care are dreptul de a functiona in locul unde actul s-a facut". De asemenea, in Legea nr.36/1995 in sectiunea destinata autentificarii actelor se arata ca o asemenea operatiune este in sarcina notarului public, iar in art.65 lit. d se arata ca incheierea de autentificare trebuie sa cuprinda, printre altele, dispozitia de investire cu forma autentica, care se exprima prin cuvintele "se declara autentic prezentul inscris".
Din interpretarea acestor prevederi legale rezulta ca in Codul civil se foloseste notiunea de "act autentic", pe cand in Legea nr.nr.36/1995 se utilizeaza notiunea de "autentificare" si "forma autentica", ceea ce justifica concluzia ca nu se poate pune semnul egalitatii intre un act autentic si un act incheiat in forma autentica. In primul caz, este vorba despre un act intocmit cu respectarea solemnitatilor prevazute de lege si este realizat de un functionar public, care are dreptul de a functiona in locul unde actul s-a facut. In schimb, in al doilea caz, prin act incheiat in forma autentica nu se poate intelege decat un act autentificat de notarul public, deoarece dispozitia de investire cu forma autentica poate fi data doar de notarul public, potrivit art.65 lit. d din Legea nr.36/1995, in lipsa unei prevederi legale contrare.
Verificand contractul de vanzare - cumparare nr.57275/28.10.2008 prin prisma acestor prevederi legale, se constata ca acest act a fost incheiat de un functionar public competent din cadrul Agentiei Nationale de Administrare Fiscala - Directia Generala a Finantelor Publice a Municipiului Bucuresti. Sub acest aspect, se poate afirma fara rezreve ca actul respectiv este un act autentic in sensul art.1171 C.civ. In schimb, nu se poate considera ca acelasi act este si un act incheiat in forma autentica, deoarece o asemenea forma nu poate fi acordata decat de notarul public, daca nu exista o dispozitie expresa contrara, conform celor aratate mai sus.
Or, actul autentic nu este suficient pentru instrainarea terenurilor cu sau fara constructii, ci art.2 alin.1 din Legea nr.247/2005, Titlul X, cere ca transferul dreptului de proprietate sa se materializeze intr-un act incheiat in forma autentica, iar nu un simplu act autentic.
Din cuprinsul contractului de vanzare - cumparare prezentat de petenta rezulta ca acesta a fost incheiat in conformitate cu prevederile art.22 alin.6 din HG nr.731/2007, potrivit art.4. Textul legal indicat prevede ca "bunurile imobile detinute de stat in cota indiviza se valorifica direct catre coproprietari, daca acestia ofera cel putin pretul stabilit de comisia de evaluare pe baza raportului de expertiza tehnica sau de evaluare, in termen de 30 de zile de la data instiintarii in acest sens de catre organele de valorificare, si achita integral suma in termen de 60 de zile de la data depunerii ofertei de cumparare". Alineatul urmator al aceluiasi articol, privitor la situatia existenta in speta, dispune in sensul ca "contractul de vanzare - cumparare se incheie in forma autentica in termen de cel mult 30 de zile de la data achitarii sumei prevazute mai sus". Asadar, forma autentica este ceruta inclusiv in cazul vanzarii - cumpararii de imobile realizate in procedura insituita de OG nr.14/2007 privind reglementarea modului si conditiilor de valorificare a bunurilor intrate, potrivit legii, in proprietatea privata a statului, intrucat normele metodologice ale acestui act normativ, aporbate prin HG nr.731/2007, dispun in mod expres ca actul de vanzare - cumparare trebuie incheiat in forma autentica. Prin dispozitia cuprinsa in art.22 alin.7 legiuitorul a intentionat sa sublinieze tocmai faptul ca nu este suficient actul autentic, ci se cere in plus forma autentica, deoarece, daca ar fi dorit sa se opreasca la primul caz, nu ar mai fi prevazut nimic in aceasta privinta, intrucat actele intocmite in procedura valorificarii bunurilor intrate, potrivit legii, in proprietatea statului sunt acte autentice, indeplinite de un functionar public abilitat sa parcurga procedura respectiva, evident cu stricta aplicare a dispozitiilor legale. Totusi, pentru actul final care este contractul de vanzare - cumparare s-a dorit sa se prevada forma autentica, acest act fiind distinct de toate celelalte acte incheiate de functionarul public competent sa efectueze procedura de valorificare a bunurilor respective.
In concluzie, atat potrivit regulii generale, cat si a celei speciale, vanzarea - cumpararea cotei din imobilul teren si constructie in cauza de fata este supusa formei autentice, care, in lipsa de stipulatie contara, nu poate fi oferita decat prin incheierea actului notarial si aplicarea formulei respective de catre notarul public, conform art.65 lit. d din Legea nr.36/1995.
Evident, nimic nu se opune ca petenta, in calitate de cumparatoare, sa solicite instantei judecatoresti pronuntarea unei hotarari care sa inlocuiasca forma autentica, in cazul in care vanzatorul Statul Roman prin Directia Generala a Finantelor Publice a Municipiului Bucuresti ar refuza incheierea contractului de vanzare - cumparare in forma ceruta de lege, o atare hotarare judecatoreasca fiind suficienta pentru ca petenta sa-si intabuleze dreptul de proprietate pe care a intentionat sa-l dobandeasca si pentru care a achitat pretul stabilit. In consecinta, petenta are deschis accesul la justitie pentru a-l chema in judecata pe vanzator si astfel sa obtina forma autentica ceruta de lege, conform art.5 din Legea nr.247/2005, Titlul X.
Pentru toate aceste considerente, in temeiul dispozitiilor art.19 alin.1 pct.B, art.26 si art.47-48 din Legea nr. 7/1996, coroborate cu art.2 alin.1 din Legea nr.247/2005, Titlul X, art.1171 C.civ., art.65 lit. d din Legea nr.36/1995, art.22 alin.6 si 7 din HG nr.731/2007, avand in vederea ca actul de vanzare - cumparare prezentat de petenta nu indeplineste cerintele legale de forma, instanta apreciaza ca solutia de respingere pronuntata in dosarul nr.505577/2008 este corecta, legala si temeinica, astfel ca urmeaza sa respinga ca neintemeiata plangerea formulata de catre petenta Cosmescu Ioana Ileana.
In conformitate cu art.274 Cod.proc.civ., instanta va lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.
Totodata, in conformitate cu art.50 alin.4 din Legea nr.7/1996, va dispune comunicarea prezentei hotarari catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Biroul de Carte Funciara Sector 2, la data ramanerii irevocabile a acesteia.