sistare indiviziune

Pretentiile reclamantilor-parati  de a li se atribui intreaga suprafata de teren situata in str. M. nr.89, sector 2, reprezinta o incercare de modificare a clauzelor contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.595/04.06.1997, care, potrivit dispozitiilor art.969 C.civ, reprezinta legea partilor.
Cata vreme partile nu se inteleg cu privire la modificarea clauzelor contractuale, o asemenea situatie este inacceptabila in conditiile in care inca de la momentul vanzarii reclamantii ar fi trebuit sa aiba reprezentarea faptului ca terenul pe care l-au vandut "nu poate exista ca o entitate distincta" asa cum sustin in justificarea cererii de atribuire a intregului teren. (sentinta civila nr.7161/24.11.2003) Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti in data de 28.10.2002, reclamantii M.M. si M.M. au chemat in judecata pe paratii J.A. si J.S., asociati  la S.C. P. COM S.R.L.,  solicitand instantei ca prin hotararea ce va pronunta sa dispuna iesirea din indiviziune asupra terenului in suprafata de 100 m.p. situat in Bucuresti, str.M. nr.89, sector 2 si atribuirea acestei suprafete catre reclamanti deoarece nu poate exista ca o entitate distincta, cu obligarea la sulta catre parati. Au solicitat obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii, intemeiata pe dispozitiile art.728 C.civ., art.112 si 274 C.proc.civ., reclamantii arata ca sunt proprietarii imobilului situat in Bucuresti, str.M. nr.89, sector 2, dobandit in baza contractului de vanzare-cumparare nr.10563/23.09.1993, transcris sub nr.4310/23.03.1993 la Notariatul de stat sector 2 Bucuresti si ca,  prin contractul de vanzare-cumparare autentificat la B.N.P. D.S.  sub nr.595/04.06.1997, au instrainat paratilor o parte din acest imobil, respectiv o magazie in suprafata de 20 m.p., un garaj in suprafata construita de 80 m.p.si o suprafata indiviza de 100 m.p.  teren aferent constructiilor.
Arata reclamantii ca cele doua constructii sunt separate de o alta suprafata, de aproximativ 100 m.p teren, ramasa in proprietatea lor, situatia de fapt facand imposibila exercitarea atributelor dreptului de proprietate asupra acestuia astfel ca se impune admiterea cererii de iesire din indiviziune si atribuirea catre ei a  intregii suprafete de teren.
S-a depus la dosar, in copie certificata, conform art.112 C.proc.civ.,  contractul de ipoteca autentificat sub nr.16.179/30.06.1995 la Notariatul de stat sector 2 Bucuresti. Prin intampinarea depusa la dosar in data de 24.12.2002, paratii  au invocat exceptia lipsei calitatii procesual pasive motivat de faptul ca nu ei ci S.C. P. COM S.R.L. este  titularul dreptului de proprietate asupra terenului in suprafata de 100 m.p. dobandit prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.595/04.06.1997.
Prin aceeasi intampinare S.C. P. COM S.R.L. a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata sustinand ca suprafata de teren ce i-a fost instrainata este identificata, fiind aceea situata sub cele doua constructii.
Arata parata ca delimitarea celor doua proprietatii s-a realizat  din  chiar  momentul vanzarii, limitele fiind reprezentate de zidurile constructiilor.
In ceea ce priveste suprafata de 100 m.p la extremitatile careia sunt amplasate garajul si magazia, parata sustine ca intentia sa a fost de a dobandi dreptul de proprietate si asupra acesteia, aceasta fiind intelegerea reala a partilor, insa in contractul de vanzare-cumparare compunerea imobilului instrainat a fost trecuta eronat, lasand loc la interpretari.
Arata ca a folosit aceasta suprafata de teren inca  de la momentul perfectarii contractului de vanzare-cumparare deoarece nu exista alta cale de acces intre strada, garaj si magazia in care sunt depozitate piesele si materialele necesare desfasurarii activitatii sale.
Pe cale de cerere reconventionala a solicitat instantei stabilirea unui drept de servitute de trecere cu masina de transport pe aceasta suprafata,  intre strada, garaj si magazie,  fiind singurul drum de iesire la calea publica si cel mai drept.
S-au depus la dosar, in copie: certificat de inmatriculare a S.C. P. COM SRL., actele constitutive ale societatii, contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.595/04.06.1997, certificat de atestare a dreptului de proprietate privata nr.4139/2 eliberat reclamantilor-parati de Prefectura Municipiului Bucuresti, sentinta civila fara numar, pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti in dosar nr.17.614/2000, decizia nr.412/A/12.03.2002 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila, sentinta civila nr.1885/08.02.2002 pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucurestidecizia civila nr.469/20.02.2003 pronuntata de Curtea de Apeel Bucuresti - Sectia a III-a Civila.
In sedinta publica de la 10.02.2003 a fost reiterata exceptia lipsei calitatii procesual pasive a paratilor J.A. si J.S. si au fost invocate exceptiile lipsei calitatii procesual active si aceea a lipsei de interes, fiind admisa exceptia lipsei calitatii procesual pasive a paratilor persoane fizice si respinse celelalte doua exceptii.
In dovedirea pretentiilor reciproce partile au solicitat, instanta incuviintand, administrarea probelor cu inscrisuri, interogatoriu si expertiza topografica, fixand ca obiective identificarea terenului si a constructiilor existente pe acesta, identificarea suprafetelor de teren pe care sunt construite garajul si magazia si identificarea caii de acces de la strada la magazie si garaj, expertul urmand sa stabileasca care este cea mai eficienta solutie pentru a permite trecerea unui autoturism precum si daca este posibila partajarea in natura a terenului ce face obiectul litigiului.
Raspunzand obiectivelor stabilite de instanta de judecata, expertul a identificat si propus mai multe variante de solutionare a litigiului, reclamantii-parati optand pentru una dintre variantele 4 si 5, in timp ce parata-reclamanta a optat pentru varianta 3 propusa de expert.
Analizand materialul probator administrat in cauza, instanta constata si retine urmatoarele:
Reclamantii-parati M.M. si M.M. si parata-reclamanta S.C. P COM S.R.L sunt coproprietari asupra imobilului situat in Bucuresti, str.M. nr.89, sector 2.
In titlul de proprietate al S.C. P. COM S.R.L. - contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.595/04.06.1997- compunerea imobilului vandut este indicata ca fiind: "suprafata indiviza de 100 m.p. din suprafata totala de 380 m.p., una magazie situata in fundul curtii, in suprafata de 20 m.p., constructie din panouri prefabricate, cu stalpi prefabricati si fundatie continua cu cuzineti, sarpanta de lemn acoperita cu azbociment ondulat, cat si garajul care se afla pe acest teren, in suprafata construita  de 80 m.p., constructie din zidarie de B.C.A, cu stalpi monoliti, fundatii izolate si fundatie continua pe contur, sarpanta metalica cu tavan fals din lemn si acoperita cu tabla cutata".
Asa cum rezulta din sustinerile partilor, confirmate de raportul de expertiza, cele doua corpuri de constructie proprietatea paratei-reclamante sunt la o distanta de 30,03 m lungime,   suprafata de teren de aprox. 100 m.p., ce le desparte, fiind folosita de S.C. P. COM S.R.L.
De altfel, parata-reclamanta sustine ca la momentul vanzarii  a crezut ca in compunerea partii de imobil cumparata intra si respectiva suprafata de teren, absolut necesara pentru desfasurarea activitatii de garaj-reparatii auto, data fiind distanta dintre magazia de piese si garaj.
Stabilirea intentiei reale a partilor la momentul perfectarii contractului de vanzare-cumparare nu face obiectul prezentei cauze astfel ca, dat fiind faptul ca in contract se precizeaza expres ca se vinde "suprafata indiviza de 100 m.p." iar suprafata de teren ocupata de cele doua constructii este, potrivit expertizei, de 105 m.p., rezulta ca acesta este terenul asupra caruia parata-reclamanta are drept de proprietate.
Diferenta de teren, de 275 m.p., din care 89 m.p. suprafata construita, este proprietatea reclamantilor parati, situatia faptica a celor doua suprafete de teren, indicate in actele de proprietate ca fiind in indiviziune, permitand sistarea starii de coproprietate prin atribuirea in natura catre fiecare parte a suprafetei de teren la care este indreptatita,  fara a cauza o scadere a valorii   acestuia si fara a fi afectata destinatia sa economica.
Pretentiile reclamantilor-parati  de a li se atribui intreaga suprafata de teren situata in str. M. nr.89, sector 2, reprezinta o incercare de modificare a clauzelor contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.595/04.06.1997, care, potrivit dispozitiilor art.969 C.civ, reprezinta legea partilor.
Cata vreme partile nu se inteleg cu privire la modificarea clauzelor contractuale, o asemenea situatie este inacceptabila in conditiile in care inca de la momentul vanzarii reclamantii ar fi trebuit sa aiba reprezentarea faptului ca terenul pe care l-au vandut "nu poate exista ca o entitate distincta" asa cum sustin in justificarea cererii de atribuire a intregului teren.
Pe de alta parte, nu se justifica nici atribuirea catre parata-reclamanta a suprafetei de teren ce desparte cele doua constructii proprietatea sa, chiar daca interesul acesteia este evident, deoarece  a acceptat sa cumpere numai 100 m.p. cu toate ca, in mod evident, pentru desfasurarea activitatii sale avea nevoie de intreaga suprafata, atat de aceea de sub constructii cat si de  aceea pe care o foloseste drept cale de acces.
In consecinta instanta va admite in parte cererea de iesire din indiviziune si  va atribui reclamantilor parati in deplina proprietate suprafata de 275 m.p. din care 89 m.p. suprafata construita si paratei-reclamante suprafata de 105 m.p. - suprafata construita, respectiv 22 m.p. (4,00 x 5,50m) pe care este amplasata magazia si 83 m.p (6,56 m x 12,69 m) pe care este amplasat garajul.
Avand in vedere ca accesul catre magazia proprietatea paratei reclamante nu se poate face decat trecand pe terenul proprietatea reclamantilor-parati, instanta urmeaza sa admita cererea reconventionala intemeiata pe dispozitiile art.616 C.civ.  si, fata de dispozitiile art.617 - 618 C.civ., care impun ca la constituirea servitutii legale de trecere sa se aleaga trecerea cea mai scurta si prin locul care ar provoca cea mai redusa paguba pentru proprietarul fondului aservit, va stabili in favoarea paratei-reclamante o servitute de trecere pe proprietatea reclamantilor-parati pe o suprafata de 29,33 mp (13,33 m  x 2,20 m) intre magazie si garaj, conform variantei 3 (acces auto) a raportului de expertiza, identificata conform schitei - anexa nr.3 la raportul de expertiza.
Instanta apreciaza ca prin stabilirea acestui drum de trecere se respecta atat interesele obiective si subiective ale proprietarilor fondului aservit - reclamantii-parati -  care au consimtit la vanzarea catre parata-reclamanta a partii din imobil si care au acceptat timp de 6  ani  folosirea de catre aceasta a  suprafetei de teren ce desparte garajul de magazie, cat si nevoile proprietarului fondului infundat.
Cu toate ca servitutea de trecere nu este gratuita, intrucat nu s-a solicitat de catre reclamantii-parati obligarea paratei-reclamante la plata unei despagubiri proportionale cu pagubele ce li s-ar putea ocaziona prin stabilirea drumului de trecere, instanta nu se poate pronunta asupra sumei ce li se cuvine cu acest titlu,  suma stabilita de expert si pe care parata-reclamanta se ofera sa o plateasca reprezentand sulta pe care acesta ar fi datorat-o daca i s-ar fi atribuit respectiva suprafata de teren in proprietate.
Va obliga parata-reclamanta la plata sumei de 100,85 USD - echivalent in lei la data platii cu titlu de sulta pentru cei 5 m.p. teren atribuiti in plus fata de cei 100 m.p. dobanditi prin cumparare.
In temeiul art.276 C.proc.civ., instanta va compensa in tot cheltuielile de judecata efectuate de parti.