Contract de vanzare-cumparare. Raspunderea pentru viciile ascunse ale lucrului. Acoperirea prejudiciul produs cumparatorilor de viciile aparente sau ascunse ale constructiei. Prescriptia dreptului material la actiune. Admisibilitatea actiunii civile ...
(Sentinta civila nr. 7916 din data de 20.04.2010 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1)Contract de vanzare-cumparare. Raspunderea pentru viciile ascunse ale lucrului. Acoperirea prejudiciul produs cumparatorilor de viciile aparente sau ascunse ale constructiei. Prescriptia dreptului material la actiune. Admisibilitatea actiunii civile pentru recuperarea prejudiciilor produse printr-o pretinsa fapta ilicita ce ar consta in incalcarea dispozitiilor Legii nr. 148/2000.
Prin cererea inregistrata la data de pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, reclamantii BM si BE au chemat in judecata pe parata S.C. TC S.R.L., solicitand instantei ca, prin hotararea ce va pronunta, sa dispuna obligarea paratei la plata sumei de 2.500 Euro, echivalentul a 8.098,75 lei, reprezentand prejudiciul cauzat prin neexecutarea anumitor lucrari, precum si prin executarea necorespunzatoare a obligatiilor asumate. Au mai solicitat obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca, la data de 6.04.2004, s-a incheiat intre parti un antecontract de vanzare-cumparare imobil, prin care promitenta-vanzatoare, in calitate de executant, se obliga sa construiasca si sa vanda un imobil tip P+1 etaj si retelele aferente, conform schitelor - anexa la antecontract. Au invederat ca prin Actul aditiona la antecontract, parata a dobandit calitatea de executant-promitenta vanzatoare si ca imobilul a fost vandut si predat la data de 30.03.2005, cand a fost semnat contractul de vanzare-cumparare in forma autentica. Reclamantii au sustinut ca, cu ocazia intrarii in imobil, au descoperit o serie de deficiente cauzate de nerespectarea memoriului tehnic si de abaterile de la proiectul prezentat la momentul semnarii antecontractului. Au precizat ca pe durata realizarii constructiei nu li s-a permis accesul la constructie, decat o singura data la 25.02.2005. Reclamantii au invederat ca au notificat-o pe parata, prin intermediul executorului judecatoresc, insa nu s-a ajuns la o intelegere amiabila. In continuare au aratat deficientele constructiei, respectiv:
- placarea peretilor interiori cu rigips, fara a avea o izolatie de vata minerala, fiind montati la 5-10 cm. de zidul interior, ceea ce presupune ca nu se realizeaza o ermetizare corespunzatoare a imobilului fata de exterior, iar dimensiunile incaperilor s-au micsorat;
- nu au fost realizate finisajele conform prevederilor din memoriul tehnic;
- in contractul de vanzare-cumparare apar suprafete mai mici ale constructiei si terenului decat in antecontract;
- cumparatorii au realizat pe cheltuiala lor montajul carligelor de prindere a obiectelor de iluminat in tavan;
- parata nu a executat treptele de acces catre imobil, fiind turnata doar o baza pe care urma sa fie montate treptele;
- aerisirea bailor se facea catre pod, care nu avea nicio aerisire, lucru remediat de reclamanti;
- sapele de pe terasele de la parter si etaj au fost realizate pe timpul iernii, betonul inghetand si nemaiputand fi utilizat, astfel incat reclamantii au turnat sapele inca o data;
- dalele din jurul imobilului au fost montate direct pe nisip, fara a fi turnata intai o sapa;
- nu au fost realizate lucarnele prevazute pe cele doua laturi ale casei (fata si spate), iar calcanul imobilului nu a fost realizat conform memoriului tehnic;
- instalatia de scurgere a apei menajere este necorespunzatoare, ca si instalatia electrica, acestea necesitand a fi inlocuite aproape in intregime;
- au fost executate in regie proprie instalatia TV, telefon, internet;
- apa prezinta modificari ale parametrilor microbiologici.
Reclamantii au concluzionat ca vanzatorul a fost de rea-credinta, a cunoscut viciile lucrului la momentul perfectarii vanzarii.
In drept, cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 1073 si urmatoarele Cod civil.
In dovedirea cererii de chemare in judecata, reclamantii au solicitat proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriul paratei, proba cu expertiza si proba testimoniala.
Prin precizarile depuse la data de 17.10.2007 (filele 42-44), la solicitarea instantei, reclamantii au enumerat lucrarile efectuate in regie proprie si lucrarile care nu au fost efectuate de parata sau au fost efectuate necorespunzator.
Prin cererea depusa la aceeasi data (filele 45-46), reclamantii au completat cererea de chemare in judecata. Au sustinut ca parata i-a indus in eroare prin prospectul si saitul "TC S.A.", intrucat prin reclama prezentata rezulta un cartier rezidential de 4 stele. Au aratat ca parata nu si-a respectat obligatiile privind amenajarea la intrarea in cartier a unui spatiu verde, amenajarea a doua terenuri de tenis, amenajarea unui parc si a unui loc de joaca pentru copii si construirea unei piscine, construind un set de blocuri si alte 20 mini vile cu denumirea "A". Reclamantii au sustinut ca aceasta fapta reprezinta publicitate inselatoare, potrivit Legii nr. 464/19.06.2007, considerandu-se fraudati material si moral, fara a exista nicio posibilitate de remediu.
La data de 7.11.2007, parata a formulat intampinare (filele 79-81), prin care a solicitat respingerea actiunii ca nefondata si neintemeiata, cu obligarea reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea intampinarii, s-a sustinut ca le-a permis reclamantilor accesul in santier, pe baza unei cereri prealabile a solicitantului si in prezenta unui agent de vanzari. Parata a aratat ca, daca ar fi existat nemultumiri din partea reclamantilor, acestea ar fi trebuit exprimate inainte de incheierea vanzarii, toate neconformitatile prezentate in actiune putand fi observate, in masura in care existau cu adevarat, inainte de semnarea contractului de vanzare-cumparare. A considerat ca, prin semnarea contractului, reclamantii au acceptat lucrarile executate, exprimandu-si acordul de vointa in acest sens conform art. 942 Cod civil si nu pot invoca vicii privitoare la calitatea materialelor sau a lucrarilor si nici cu privire la suprafata mentionata in antecontract. A mai sustinut ca din procesul-verbal din data de 25.01.2005 reiese buna-credinta a paratei in completarea lucrarilor si finalizarea constructiei, precum si faptul ca reclamantii aveau cunostinta de acestea. Parata a mai invederat ca viciile specificate in actiune sunt vicii aparente despre care reclamantii au avut cunostinta la data incheierii vanzarii, fiind aplicabile prevederile art. 1353 Cod civil. A considerat ca termenul de garantie pentru acestea, cat si pentru finisaje este, conform art. 7 alin. 4 si 5 din contract, de 1 an de la data predarii locuintei, termen ce a expirat.
In drept, intampinarea a fost intemeiata pe prevederile art. 115 si urmatoarele Cod procedura civila.
In dovedirea sustinerilor sale, parata a solicitat proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriu si proba cu martori.
La data de 5.12.2007, parata a formulat intampinare la cererea completatoare, prin care a solicitat respingerea capatului 2 de cerere ca inadmisibil si, in subsidiar, ca neintemeiat.
In motivarea exceptiei inadmisibilitatii, parata a sustinut ca, in conformitate cu art. 23 coroborat cu art. 24 alin. 1 lit. a din Legea nr. 148/2000, publicitatea inselatoare constituie contraventie si se constatata si sanctioneaza de reprezentantii imputerniciti ai Oficiului pentru Protectia Consumatorilor.
Pe fond, parata a sustinut ca esenta vanzarii este constituita din instrainarea imobilului teren si constructie P+1E situat in Bucuresti, str. N nr. A, sector 1, in starea in care se afla la momentul contractarii, reclamantii avand posibilitatea sa-si dea seama de ceea ce cumpara, intrucat au putut verifica modul de executie a lucrarilor. A aratat ca vanzarea s-a realizat strict pentru bunul care exista si nu pentru cele mentionate in spotul publicitar pe site, ceea ce nu antreneaza raspunderea pentru reclama inselatoare. A considerat ca raspunderea sa nu poate fi antrenata din punct de vedere delictual, intrucat reclamantii nu au fost prejudiciati prin cumpararea imobilului ce a format obiectul Contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr..
In drept, intampinarea a fost intemeiata pe prevederile art. 115 si urmatoarele Cod procedura civila.
In dovedirea sustinerilor sale, parata a solicitat proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriu si proba cu martori.
Prin cererea depusa la data de 23.01.2008 (filele 104-106), la solicitarea instantei, reclamantii au precizat ca primul capat de cerere are ca obiect obligarea paratei la plata sumei de 2.500 Euro, echivalentul a 8.098,75 lei, reprezentand prejudiciul cauzat prin neexecutarea anumitor lucrari, precum si executarea necorespunzatoare a obligatiilor pe care si le-a asumat, fiind intemeiat pe prevederile art. 998, art. 1073, art. 1352 si art. 1336 Cod civil, iar al doilea capat de cerere are ca obiect obligarea paratei la plata sumei de 5.000 Euro, echivalent a 17.581,5 lei, pentru publicitate inselatoare, precum si pentru vicii ascunse constatate de cumparator, care daca ar fi fost cunoscut inainte de incheierea contractului, nu ar fi cumparat.
In motivare, s-a aratat ca incheierea antecontractului de vanzare-cumparare a avut la baza materialele publicitare, proiectul cu detalii tehnice si schitele prezentate in detaliu. S-a invederat ca pretul stabilit in antecontractul de vanzare-cumparare a fost pentru un imobil P+1 etaj, care urma a se construi pe o suprafata de 424 m.p., iar in realitate s-a construit pe o suprafata de 407 m.p., desi s-a platit acelasi pret.
Prin Incheierea din 26.02.2008, exceptia inadmisibilitatii capatului 2 al cererii a fost unita cu fondul si instanta a incuviintat pentru reclamanti proba cu inscrisuri, cu interogatoriul paratei si cu expertiza in specialitatea constructii, fiind respinse proba cu martori si proba cu expertiza in specialitatea topografie.
Raspunsul paratei la interogatoriul formulat de reclamanti a fost atasat la dosar (filele 127-129).
Prin Incheierea din 8.04.2008, instanta a incuviintat pentru parata proba cu inscrisuri si interogatoriul reclamantului BM.
Raspunsurile reclamantului la interogatoriul formulat de parata au fost consemnate si atasate la dosar (filele 151-152).
Raportul de expertiza tehnica constructii realizat de expertul tehnic judiciar Ionescu Adrian a fost atasat la filele 154-163.
Prin Incheierea din 2.09.2008, instanta a solicitat expertului sa raspunda la obiectiunile formulate de parata si a incuviintat obiectivele suplimentare formulate de reclamanti.
Au fost atasate la dosar raspunsul expertului la obiectiunile formulate de parata (filele 222-229) si Raportul de expertiza avand ca obiect obiectivele suplimentare incuviintate prin Incheierea din 2.09.2008 (filele 261-271).
Prin Incheierea din, s-a solicitat expertului sa raspunda la obiectiunile formulate de parata, raspunsul fiind atasat la filele 296-300.
Partile nu au mai formulat obiectiuni in urma acestui raspuns.
Prin cererea depusa la data de 11.05.2009, reclamantii au mai solicitat obligarea paratei la plata sumei de 62.396,9 lei, reprezentand valoarea diferentei dintre suprafata de teren prevazuta in antecontract si suprafata de teren vanduta de parata.
Prin cererea depusa la data de 5.11.2009, reclamantii au precizat actiunea dupa cum urmeaza: primul capat, subpunctul 1, are ca obiect obligarea paratei la plata sumei de 53.910 lei, reprezentand prejudiciul cauzat prin nerespectarea proiectului, neexecutarea sau executarea necorespunzatoare a obligatiilor asumate; primul capat, subpunctul 2, are ca obiect obligarea paratei la plata sumei de 62.396,9 lei, reprezentand prejudiciul suferit fata de imprejurarea ca a fost micsorata suprafata terenului vandut de la 424 m.p. la 407 m.p., contravaloarea achitata fiind pentru intreaga suprafata de teren; capatul al doilea avand ca obiect obligarea paratei la plata sumei de 5.000 Euro, echivalentul a 17.581,5 lei, pentru reclama mincinoasa sau inselatoare. La solicitarea instantei, reclamantii au precizat (fila 2, Vol. II), ca despagubirile solicitate reprezinta prejudiciu material.
Fata de aceasta modificare a cererii, instanta a suplimentat probatoriul cu expertiza in specialitatea topografie, raportul de expertiza efectuat de expertul tehnic judiciar Nicolescu Aurel fiind atasat la dosar (filele 28-35, Vol. II). Obiectiunile formulate de parata cu privire la acest raport de expertiza au fost respinse prin Incheierea din 13.04.2010.
Analizand actele si lucrarile dosarului, asupra situatiei de fapt, instanta constata urmatoarele:
Prin Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 6.04.2004 (filele 88-89), S.C. G S C S.R.L., in calitate de promitenta-vanzatoare, s-a obligat sa construiasca si sa vanda catre reclamantii BM si BE, in calitate de promitenti-cumparatori si beneficiari, un imobil tip P+1 etaj si retelele aferente, conform schitelor Anexa 1 (filele 90-97). S-a prevazut ca imobilul P + 1 etaj va avea suprafata construita la sol de 121,2 m.p. si o suprafata construita totala de 227,18 m.p. (S parter = 121,2 m.p., S etaj = 105,98 m.p.), va avea destinatia de locuinta si va fi construit pe terenul situat in Bucuresti, sos. B.-T, nr., sector 1, ce are o suprafata de 424 m.p. Partile au stabilit ca pretul vanzarii, convenit de comun acord, este de 93.593 Euro cu T.V.A. inclus, urmand a se plati in rate pana la data incheierii contractului in forma autentica.
Prin Actul Aditional nr. 1 din data de 20.10.2004 (fila 98), parata S.C. TC S.R.L. s-a subrogat in drepturile si obligatiile promitentei-vanzatoare S.C. G SC S.R.L.
Prin Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat de ..sub nr_., s-a realizat vanzarea imobilului situat in str.N, nr. .., sector 1, compus din teren in suprafata totala de 407,1 m.p. si constructia edificata pe acesta avand suprafata la sol de 104,36 m.p., la parter suprafata totala de 102,78 m.p., iar la etaj suprafata totala de 89 m.p.
Pretul vanzarii a fost stabilit ca fiind echivalentul in lei a 93.583 Euro, inclusiv T.V.A., vanzatoarea declarand ca l-a primit in intregime.
Prin art. 7 din Contract, vanzatoarea a asigurat cumparatorii de buna executie a constructiei, a garantat ca imobilul constructie este construit cu respectarea prevederilor Legii nr. 10/1995 privind calitatea in constructii si respectiv pentru structura de rezistenta si a instalatiilor electrice, apa, canal, gaze, fiind raspunzatoare de calitatea lucrarilor efectuate. Parata s-a obligat sa raspunda pentru viciile aparente in termenul de garantie de 1 an de la predarea locuintei si pentru finisaje interioare in termenul de garantie de 1 an de la data predarii efective a apartamentului. Totodata, vanzatoarea s-a obligat sa remedieze pe cheltuiala sa in perioada de garantie, toate defectiunile aparute, intr-un termen de 30 de zile de la notificarea scrisa a cumparatoarei.
Instanta mai retine prevederile art. 13 din Contract, prin care partile au stabilit ca contractul de vanzare-cumparare contine totalitatea intelegerilor intervenite intre parti, completandu-se cu drepturile si obligatiile asumate de parti prin antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 6.04.2004 si actul aditional din 20.10.2004, impreuna cu anexele lor, care raman valide.
Prin raportul de expertiza efectuat de expertul tehnic judiciar in specialitatea constructii civile Ionescu Adrian (filele 154-163) s-a stabilit ca parata nu a respectat proiectul tehnic de constructii semnat la incheierea antecontractului de vanzare-cumparare din data de 6.04.2004. Astfel, comparand anexa la antecontract cu situatia existenta la fata locului, expertul a stabilit ca au existat lucrari neexecutate deloc, au existat lucrari neexecutate corect si nu au fost utilizate materiale de constructii corespunzatoare si conform proiectului de constructie.
Parata nu a facut nicio dovada a faptului ca a executat corespunzator aceste lucrari; din contra, prin obiectiunile formulate la data de 27.08.2008 (filele 198-200), a criticat, in principal, raportul de expertiza pentru motivul ca ar fi fost avute in vedere viciile aparente. Insa, prin art. 7 paragrafele 3-5 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, parata s-a obligat sa garanteze pentru viciile aparente si pentru finisaje si sa remedieze toate defectiunile aparute. Sustinerile paratei in sensul ca reclamantii au supravegheat efectuarea lucrarilor de constructii sunt neintemeiate, nefiind dovedite de nicio proba. Acestea nu au nicio relevanta, atata vreme cat parata nu a facut dovada faptului ca reclamantii ar fi acceptat modificarea proiectului si planurilor convenite la incheierea antecontractului.
Instanta va avea in vedere concluziile raportului de expertiza, intrucat constatarea starii de fapt actuale a fost facuta direct de catre expert, iar nerespectarea proiectului asumat prin Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 6.04.2004 a fost stabilita prin compararea situatiei reale cu planurile anexate antecontractului si cu memoriul tehnic. Se poate observa ca, pentru a nu fi obligata la plata in continuare a penalitatilor de intarziere, parata a preferat sa incheie contractul de vanzare-cumparare si sa predea imobilul, desi stia ca existau lucrari vizibile efectuate necorespunzator cu rea-credinta sau grava neglijenta (instalatia electrica vadit necorespunzatoare, turnarea betonului direct pe pamant, sapele turnate pe timpul iernii etc.) De asemenea, existau lipsuri evidente, in ceea ce priveste existenta lucarnelor, a aerisirilor, a instalatiilor de curenti slabi, a carligelor de prindere a corpurilor de iluminat. Expertul a mai stabilit si existenta unor vicii ascunse, respectiv faptul ca sarpantele acoperisului nu au fost ignifugate si nu au fost tratate contra daunatorilor, panele si cosoroabele sunt executate din cazatura de gater cu coaja, marea majoritate a popilor, panelor, cosoroabelor si contravanturilor sunt crapate in lungul elementului etc.
Instanta reaminteste societatii parate ca, prin Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr., i-a asigurat pe reclamanti de conformitatea lucrarilor de constructii si s-a obligat sa raspunda atat pentru viciile ascunse, cat si pentru viciile aparente si finisaje, pentru care a oferit o perioada de garantie de 1 an.
Prejudiciul produs reclamantilor de viciile aparente sau ascunse ale constructiei, de lipsa sau de executarea necorespunzatoare a finisajelor interioare este in cuantum total de 53.909 lei, fiind stabilit prin completarea raportului de expertiza efectuata de expertul tehnic judiciar in specialitatea constructii civile Ionescu Adrian (filele 261-271). Expertul a stabilit ca pentru inlaturarea viciilor produse prin lucrarile neexecutate conform proiectului de executie, reclamantii au fost nevoiti sa efectueze, pe cheltuiala lor, lucrari in valoare de 32.600 lei, dupa cum urmeaza: lucrari de instalatii curenti slabi, lucrari scara lemn de acces la pod, lucrari lucarne, lucrari perete comun despartitor de la nivelul podului intre imobilele cuplate ale reclamantilor si cel vecin din zidarie de BCA, lucrari de executare a peretelui timpan, lucrari strat suport si de egalizare din tencuiala, de montare a placilor de rigips la peretii interiori, lucrari de prelungire aerisire canalizare prin pod pe acoperis, lucrari de izolare a calcanelor, lucrari trepte scari de la intrarea principala si terasa. Pentru inlaturarea viciilor rezultate din utilizarea de materiale de constructii neconforme, expertul a stabilit ca au fost necesare lucrari de inlocuire a elementelor de sarpanta deteriorate, capriori prin dublare intre 2 reazeme si popi, in cuantum de 8.215 lei. In ceea ce priveste lucrarile executate necorespunzator si care au necesitat a fi refacute de reclamanti, expertul a stabilit costul lucrarilor la 13.094 lei, aferente urmatoarelor lucrari: remedieri ale instalatiei sanitare de canalizare; lucrari de refacere capac si rama de fonta pentru camine; lucrari refacere buiandrug din zidarie de BCA tencuita deasupra usii intrarii principale; remediere instalatie electrica, inclusiv montare carlige pentru lampi; lucrari refacere trotuar din beton de jur-imprejurul cladirii; lucrari de refaceri sape inghetate la terase parter+etaj si poset scara intrare principala.
Instanta va avea in vedere concluziile formulate prin Suplimentul la raportul de expertiza in specialitatea constructii, intrucat expertul a stabilit in mod corect valoarea lucrarilor necesare pentru inlaturarea neconcordantelor constructiei fata de proiectul tehnic. Astfel, au fost avute in vedere documentele justificative prezentate de reclamanti, care au fost anexate raportului de expertiza, preturile din buletinul tehnic de preturi in mica constructie si reparatii in constructii, actualizate cu indicele de inflatie, fiind indicate separat pretul materialelor si pretul manoperei pentru fiecare lucrare in parte. Parata nu a facut nicio dovada in sensul ca preturile avute in vedere de expert ar fi fost nereale.
Instanta mai retine ca, in conformitate cu prevederile art. 7 paragraful 5 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, reclamantii au solicitat societatii paratei remedierea deficientelor constatate, aceasta fiind notificata prin intermediul executorului judecatoresc la data de 16.03.2006 (filele 8-11), inainte de expirarea termenului de garantie. Societatea parata a refuzat sa plateasca reclamantilor contravaloarea deficientilor, sustinand ca toate schimbarile din memoriul tehnic, cat si abaterile de la proiect au fost insotite de decizii de santier si note interne, aduse la cunostinta reclamantilor, si ca a efectuat in compensare si cu titlu gratuit diverse lucrari suplimentare, conform solicitarilor reclamantilor. Acest aspect reiese din procesele-verbale de conciliere de la filele 12-15.
Aceasta fiind situatia de fapt, instanta urmeaza ca, in conformitate cu dispozitiile art. 137 alin. 1 Cod procedura civila, sa se pronunte cu prioritate asupra exceptiei inadmisibilitatii celui de-al doilea capat de cerere si asupra exceptiei prescriptiei dreptului la actiune pentru primul capat de cerere, invocate de parata.
Cu privire la exceptia inadmisibilitatii capatului al doilea al cererii de chemare in judecata, astfel cum a fost modificata si precizata, ultima oara la data de 5.11.2009, instanta retine:
Potrivit art. 22 din Legea nr. 148/2000, incalcarea prevederilor acestei legi atrage raspunderea materiala, civila, contraventionala sau penala, dupa caz. In urma precizarilor si modificarii cererii de chemare in judecata, reclamantii au solicitat prin cel de-al doilea capat de cerere obligarea paratei la plata sumei de 5.000 Euro, reprezentand prejudiciu material produs prin reclama mincinoasa sau inselatoare. Avand in vedere ca se solicita angajarea raspunderii civile a paratei pentru o fapta ilicita ce ar consta in incalcarea prevederilor Legii nr. 148/2000, astfel cum se afla in vigoare la momentul incheierii contractului, se constata ca este de competenta instantelor sa stabileasca existenta faptei ilicite, a prejudiciului, a legaturii de cauzalitate si a vinovatiei. Sunt neintemeiate sustinerile societatii parate in sensul ca reprezentantii imputerniciti ai Oficiului pentru Protectia Consumatorilor ar avea competenta de a solutiona aceasta cerere, avand in vedere ca art. 24 alin. 1 lit. a din Legea nr. 148/2000, invocate prin intampinare, se refera la constatarea si sanctionarea contraventiilor, iar nu la solutionarea cererii civile, care intra in competenta instantelor judecatoresti, potrivit dreptului comun.
Pentru aceste considerente, observand ca nu exista nicio dispozitie legala care sa impiedice formularea unei actiuni civile pentru recuperarea prejudiciilor produse printr-o pretinsa fapta ilicita ce ar consta in incalcarea dispozitiilor Legii nr. 148/2000, instanta va respinge ca neintemeiata exceptia inadmisibilitatii capatului al doilea al cererii de chemare in judecata, astfel cum a fost modificata si precizata, ultima oara la data de 5.11.2009.
Cu privire la exceptia prescriptiei dreptului la actiune in ceea ce priveste capatul intai subpunctul 1 al cererii de chemare in judecata, astfel cum a fost modificata si precizata, ultima oara la data de 5.11.2009, instanta retine:
Prin Notele de sedinta depuse la data de 2.09.2008 (filele 202-203), societatea parata a invocat exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, aratand ca viciile invocate de reclamanti sunt aparente, aspect recunoscut de catre acestia in preambulul cererii de chemare in judecata. A sustinut ca potrivit art. 7 din contract termenul de garantie este 1 an de la predarea locuintei, ca aceasta a fost predata la data de 30.03.2005 si a considerat ca actiunea putea fi introdusa pana la data de 1.04.2006.
Parata confunda termenul de garantie cu termenul de prescriptie. Termenul de garantie este termenul in care viciile trebuie sa fie descoperite, respectiv termenul obiectiv de la care incepe sa curga termenul de prescriptie, indiferent daca viciile au fost sau nu descoperite. Termenul de 1 an stabilit prin art. 7 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 este un termen de garantie, derogator de la termenul de 3 ani prevazut de art. 11 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958 pentru viciile unei constructii.
Dispozitiile art. 11 alin. 3 din Decretul nr. 167/1958, invocate de parata, permit partilor sa stabileasca de comun acord termenul de garantie, iar in cazul in care nu este stabilit un alt termen de garantie legal sau conventional, se aplica termenul de garantie de 1 an, respectiv 3 ani, prevazut de art. 11 alin. 1 si 2.
Termenul de prescriptie este termenul in care trebuie introdusa actiunea intemeiata pe raspunderea pentru vicii. Acesta incepe sa curga de la momentul descoperirii viciilor, dar nu mai tarziu de implinirea termenului de garantie.
In cazul viciilor ascunse, termenul de prescriptie este reglementat de art. 5 din Decretul nr. 167/1958, potrivit caruia dreptul la actiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrari executate se prescrie prin implinirea unui termen de 6 luni, in cazul in care viciile nu au fost ascunse cu viclenie. Avand in vedere ca prevederile art. 5 din Decretul nr. 167/1958 trebuie interpretate restrictiv, avand caracter de exceptie, si ca in materie de vicii aparente nu exista dispozitii derogatorii in ceea ce priveste durata termenului de prescriptie, actiunea in despagubiri pentru vicii aparente se va prescrie in termenul general de 3 ani, prevazut de art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958.
In speta, termenul de prescriptie este de 3 ani, intrucat vanzatoarea a ascuns cu rea-credinta viciile constructiei la momentul incheierii Contractului de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, asigurand cumparatorii de buna-executie a constructiei, potrivit art. 7 paragraful 2. In calitatea sa de profesionist in domeniul constructiilor, reclamanta cunostea sau trebuia sa cunoasca deficientele existente la constructie, cu atat mai mult cu cat ea insasi sustine ca mare parte dintre acestea erau aparente. Pentru aceste considerente, instanta stabileste ca este in afara dubiului reaua-credinta a societatii parate atunci cand i-a asigurat pe reclamanti de buna-executie a constructie, desi cunostea ca nici macar nu a finalizat-o (nu erau turnate nici scarile de la intrare).
In concluzie, termenul de prescriptie este de 3 ani pentru primul capat, subpunctul 1 al cererii de chemare in judecata, intrucat atat pentru actiunea intemeiata pe viciile aparente, cat si pentru actiunea intemeiata pe viciile ascunse cu rea-credinta, se aplica termenul general de prescriptie prevazut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958.
Termenul de prescriptie de 3 ani a inceput sa curga de la momentul predarii imobilului, aceasta fiind data incheierii contractului autentic de vanzare-cumparare, respectiv 30.03.2005, avand in vedere ca prin cererea de chemare in judecata, reclamantii recunosc ca au observat viciile constructiei inca de la momentul la care aceasta le-a fost predata. In consecinta, termenul de prescriptie s-ar fi implinit la data de 30.03.2008, actiunea formulata la data de 18.06.2007 (fila 1), fiind introdusa in termenul de prescriptie.
Pentru aceste considerente, instanta va respinge ca neintemeiata exceptia prescriptiei dreptului la actiune in ceea ce priveste capatul intai subpunctul 1 al cererii de chemare in judecata, astfel cum a fost modificata si precizata, ultima oara la data de 5.11.2009
Cu privire la fondul capatului intai subpunctul 1 al cererii de chemare in judecata, astfel cum a fost modificata si precizata, ultima oara la data de 5.11.2009, instanta retine:
Potrivit art. 1336 Cod civil, vanzatorul raspunde catre cumparator atat de posesia linistita, cat si de posesia utila a lucrului. De regula, vanzatorul raspunde de viciile ascunse ale lucrului, daca din cauza lor lucrul este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau daca viciile micsoreaza valoarea de intrebuintare a bunului, astfel incat cumparatorul, in cunostinta de cauza, nu ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai redus. Potrivit art. 1355-1357 Cod civil, in cazul viciilor ascunse, cumparatorul are drept de optiune intre actiunea redhibitorie (rezolutiunea vanzarii) si actiunea estimatorie (reducerea pretulului), iar daca vanzatorul a fost de rea-credinta, vanzatorul poate fi obligat la daune interese.
In speta, prin conventia partilor, raspunderea paratei-vanzatoare a fost extinsa la viciile aparente, prin art. 7 paragrafele 3 si 4 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005. Clauzele de agravare a obligatiei de garantie pentru vicii sunt permise fara limitare, in temeiul principiului libertatii contractuale, normele art. 1352-1360 Codul civil fiind supletive, iar nu dispozitive. In consecinta, sunt vadit neintemeiate sustinerile paratei in sensul ca prin aplicarea art. 1353 Cod civil nu este raspunzatoare de viciile aparente, intrucat aceasta norma supletiva a fost inlaturata de parti prin art. 7 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, care se aplica cu prioritate potrivit art. 969 alin. 1 si art. 970 Cod civil.
Potrivit mentiunilor de la art. 8 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, cumparatorii au cunoscut situatia juridica de drept si de fapt a terenului si constructiei ca fiind cea descrisa in contract de vanzatoare si au inteles sa le dobandeasca in aceste conditii. In consecinta, la momentul incheierii contractului, reclamantii-cumparatori nu cunosteau situatia reala a constructiei, care s-a dovedit complet diferita de cea declarata de societatea parata la incheierea contractului, si nu puteau cunoaste viciile acesteia, fiind indusi in eroare de parata care i-a asigurat de buna executie a constructiei. Avand in vedere ca societatea parata a extins garantia pentru vicii la cele aparente si la finisajele interioare, oferind un termen de garantie de 1 an in care cumparatorii le puteau descoperi, instanta stabileste ca reclamantii nu au acceptat riscul ca constructia sa prezinte vicii aparente, iar prin art. 8 din Contract, vanzatoarea nu este exonerata de repararea acestora.
Mai mult, raspunderea paratei pentru vicii, in calitate de vanzator, se suprapune peste raspunderea sa in calitate de antreprenor, pentru indeplinirea obligatiilor de construire asumate prin Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 6.04.2004. Se observa ca in acest contract, partile au dubla calitate de promitent-vanzator si promitenti-cumparatori, respectiv de constructor si beneficiar. Totodata, vointa expresa a partilor manifestata prin art. 13 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 a fost aceea de a completa contractul de vanzare-cumparare cu drepturile si obligatiile asumate prin antecontract.
In consecinta, instanta stabileste ca societatea parata, in dubla sa calitate de constructor si vanzator, trebuie sa raspunda pentru daunele provocate reclamantilor prin executarea necorespunzatoare a constructiei vandute, cu atat mai mult cu cat la momentul incheierii Contractului de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 parata cunostea ca executarea constructiei nu este corespunzatoare si a declarat contrariul.
Avand in vedere situatia de fapt retinuta, instanta stabileste ca prejudiciul produs reclamantilor prin nerespectarea Antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 6.04.2004 si prin vanzarea unei constructii afectata de multiple vicii aparente si ascunse, cu rea-credinta, este in cuantum de 53.909 lei. Acesta reprezinta valoarea reparatiilor pe care reclamantii au fost nevoiti sa le efectueze pe cheltuiala proprie pentru a remedia viciile constructiei cumparate de la parata si pe care societatea vanzatoare ar fi trebuit sa le efectueze inainte de predarea constructiei.
Pentru aceste considerente, in conformitate cu art. 969, art. 970, art. 1073 si art. 1074 Cod civil, raportate la dispozitiile art. 7 si art. 13 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 si la Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 6.04.2004, vazand si dispozitiile art. 1336 si art. 1352 Cod civil, instanta va admite primul capat de cerere subpunctul 1 si va obliga pe parata la plata catre reclamanti a sumei de 53.909 lei, reprezentand prejudiciu cauzat acestora prin lucrarile neexecutate, executate cu materiale neconforme sau executate necorespunzator la imobilul instrainat prin Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 de Biroul Notarilor Publici Asociati Georgeta Enciu-Silvia Secula-Dan Tataru.
Cu privire la fondul capatului intai subpunctul 2 al cererii de chemare in judecata, astfel cum a fost modificata si precizata, ultima oara la data de 5.11.2009, instanta retine:
Prin Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 6.04.2004, parata s-a obligat sa vanda constructia si teren aferent in suprafata de 424 m.p. Prin Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 a fost vanduta suprafata de 407,1 m.p. de teren aferent constructiei, pretul fiind acelasi cu cel mentionat in antecontract, respectiv 93.583 Euro.
Din raportul de expertiza in specialitatea topografie efectuat de expertul tehnic judiciar Nicolescu Aurel (filele 28-30), reiese ca terenul aferent constructiei, masurat de expert, are suprafata de 406 m.p. si ca valoarea diferentei de 18 m.p. este de 11.176,2 Euro, echivalentul in lei fiind de 45.622,36 lei.
La art. 1 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 este specificata expres suprafata terenului ca fiind de 407,1 m.p., aratandu-se lungimea fiecarei laturi, cu vecinatati. Aceasta descriere a terenului corespunde realitatii, diferenta de 1,1 m.p. dintre cea declarata de reclamanta in Contract si cea masurata de expert, incadrandu-se in limitele de eroare acceptabile. De altfel, obiectul celui de-al doilea capat de cerere nu il face diferenta de 1,1 m.p., iar contravaloarea acestei diferente nici nu a fost ceruta in termenul de 1 an prevazut de art. 1334 Cod civil.
Prin art. 8 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, reclamantii-cumparatori au declarat ca cunosc situatia juridica de drept si de fapt a terenului si constructiei ca fiind cea descrisa de vanzatoare si ca inteleg sa le dobandeasca in aceste conditii. Avand in vedere ca suprafata de 407,1 m.p. declarata de vanzatoare este cea reala si ca reclamantii au acceptat sa cumpere terenul avand aceasta suprafata pentru pretul de 93.583 Euro, instanta constata ca prevederile antecontractului privind suprafata de teren au fost modificate prin acordul partilor, in conformitate cu art. 11 din Antecontract si art. 969 alin. 2 Cod civil. Este vadit neintemeiata solicitarea reclamantilor de obligare a paratei la restituirea partii din pret corespunzatoare suprafetei de 17 m.p., atata vreme cat au fost de acord, in mod expres, sa cumpere constructia si suprafata de teren de 407,1 m.p., pentru acest pret.
Sustinerile reclamantilor formulate in raspunsul la interogatoriu, in sensul ca acceptarea contractului nu reprezinta vointa lor pe motiv ca au fost determinati sa il accepte, deoarece nu aveau unde sa stea, sunt neintemeiate. La incheierea Contractului de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, consimtamantul ambelor parti a fost valabil, nefiind dovedita si nici invocata existenta vreunui viciu de consimtamant dintre cele prevazute de art. 953 Cod civil. Situatia invederata de reclamanti le este imputabila, intrucat nu au fost prevazatori si au vandut fosta locuinta mai inainte de a le fi predata cea noua. Eventuala nevalabilitate a consimtamantului ar putea fi invocata pentru anularea contractului, ceea ce nu s-a solicitat in prezenta cauza, reclamantii intelegand sa isi intemeieze cererea de chemare in judecata pe raspunderea contractuala a paratei.
In concluzie, avand in vedere ca pretul platit de reclamanti a fost cel stabilit in mod legal de ambele parti pentru suprafata de teren ce face obiectul contractului, instanta va respinge ca neintemeiat primul capat de cerere, subpunctul 2.
Cu privire la fondul capatului doi al cererii de chemare in judecata, astfel cum a fost modificata si precizata, ultima oara la data de 5.11.2009, instanta retine:
In urma solicitarilor instantei, reclamantii au precizat ca doresc obligarea paratei la suma de 5.000 Euro, reprezentand prejudiciul material ce le-a fost produs prin publicitate mincinoasa. A fost invocata inducerea in eroare prin prospectul si site-ul paratei, privind amenajarea unui spatiu verde, a doua terenuri de tenis, a unui parc si a unui loc de joaca pentru copii si construirea unei piscine.
Aceasta fapta a societatii ar fi fost ilicita numai daca reclamantii ar fi dovedit producerea unui prejudiciu cert si care sa nu fi fost reparat. Prin cererea depusa la data de 5.11.2009 (fila 322), insisi reclamantii au facut teoria prejudiciului moral si a daunelor materiale, invocand ca daune materiale pierderea inregistrata pentru lipsa de folosinta a utilitatilor pe care parata s-a angajat sa le construiasca si sa le puna la dispozitia lor. Insa, daunele materiale, spre deosebire de cele morale, trebuie sa fie certe si determinabile. Societatea parata nu s-a obligat sa puna la dispozitia exclusiva a reclamantilor acele amenajari, astfel incat nu se poate stabili contravaloarea lipsei de folosinta a acestora, neputandu-se cunoaste nici in ce masura reclamantii le-ar fi folosit.
Suma de 5.000 Euro estimata de reclamanti nu are nicio sustinere probatorie, desi prin precizarea depusa la data de 16.12.2009 (fila 2, Vol. II) s-a aratat ca acesta reprezinta prejudiciu material. Or, dupa cum reclamantii au aratat, in teorie, spre deosebire de prejudiciul moral, prejudiciul material nu se poate stabili prin apreciere, fiind necesar sa se dovedeasca in concret cuantumul acestuia.
In concluzie, avand in vedere ca reclamantii nu au facut dovada unui prejudiciu cert si cuantificabil suferit ca urmare a presupusei publicitati mincinoase, instanta va respinge ca neintemeiat al doilea capat de cerere.
Cu privire la cheltuielile de judecata, vazand ca, in cauza, va fi admis numai primul capat, subpunctul 1, din cererea de chemare in judecata modificata, instanta considera ca in privinta acestui capat de cerere sunt incidente dispozitiile art. 274 Cod procedura civila, parata fiind in culpa procesuala. Astfel, instanta o va obliga pe societatea parata la plata catre reclamanti a sumei de 6.394,2 lei, reprezentand cheltuieli de judecata aferente cererii admise - capatului intai, subpunctul 1 (taxa de timbru si timbru judiciar in cuantum de 2.694,2 lei, onorariu de expert pentru expertiza in specialitatea constructii in cuantum de 1.200 lei, onorariu de avocat in cuantum de 2.500 lei).
Celelalte cheltuieli de judecata (taxa de timbru si timbrul judiciar aferente capatului intai, subpunctul 2, si capatului doi, onorariul pentru expertiza in specialitatea topografie si parte din onorariul de avocat) vor ramane in sarcina reclamantilor, nefiind indeplinite conditiile art. 274 Cod procedura civila, respectiv ca parata sa cada in pretentii pe aceste capete de cerere.
Prin cererea inregistrata la data de pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, reclamantii BM si BE au chemat in judecata pe parata S.C. TC S.R.L., solicitand instantei ca, prin hotararea ce va pronunta, sa dispuna obligarea paratei la plata sumei de 2.500 Euro, echivalentul a 8.098,75 lei, reprezentand prejudiciul cauzat prin neexecutarea anumitor lucrari, precum si prin executarea necorespunzatoare a obligatiilor asumate. Au mai solicitat obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca, la data de 6.04.2004, s-a incheiat intre parti un antecontract de vanzare-cumparare imobil, prin care promitenta-vanzatoare, in calitate de executant, se obliga sa construiasca si sa vanda un imobil tip P+1 etaj si retelele aferente, conform schitelor - anexa la antecontract. Au invederat ca prin Actul aditiona la antecontract, parata a dobandit calitatea de executant-promitenta vanzatoare si ca imobilul a fost vandut si predat la data de 30.03.2005, cand a fost semnat contractul de vanzare-cumparare in forma autentica. Reclamantii au sustinut ca, cu ocazia intrarii in imobil, au descoperit o serie de deficiente cauzate de nerespectarea memoriului tehnic si de abaterile de la proiectul prezentat la momentul semnarii antecontractului. Au precizat ca pe durata realizarii constructiei nu li s-a permis accesul la constructie, decat o singura data la 25.02.2005. Reclamantii au invederat ca au notificat-o pe parata, prin intermediul executorului judecatoresc, insa nu s-a ajuns la o intelegere amiabila. In continuare au aratat deficientele constructiei, respectiv:
- placarea peretilor interiori cu rigips, fara a avea o izolatie de vata minerala, fiind montati la 5-10 cm. de zidul interior, ceea ce presupune ca nu se realizeaza o ermetizare corespunzatoare a imobilului fata de exterior, iar dimensiunile incaperilor s-au micsorat;
- nu au fost realizate finisajele conform prevederilor din memoriul tehnic;
- in contractul de vanzare-cumparare apar suprafete mai mici ale constructiei si terenului decat in antecontract;
- cumparatorii au realizat pe cheltuiala lor montajul carligelor de prindere a obiectelor de iluminat in tavan;
- parata nu a executat treptele de acces catre imobil, fiind turnata doar o baza pe care urma sa fie montate treptele;
- aerisirea bailor se facea catre pod, care nu avea nicio aerisire, lucru remediat de reclamanti;
- sapele de pe terasele de la parter si etaj au fost realizate pe timpul iernii, betonul inghetand si nemaiputand fi utilizat, astfel incat reclamantii au turnat sapele inca o data;
- dalele din jurul imobilului au fost montate direct pe nisip, fara a fi turnata intai o sapa;
- nu au fost realizate lucarnele prevazute pe cele doua laturi ale casei (fata si spate), iar calcanul imobilului nu a fost realizat conform memoriului tehnic;
- instalatia de scurgere a apei menajere este necorespunzatoare, ca si instalatia electrica, acestea necesitand a fi inlocuite aproape in intregime;
- au fost executate in regie proprie instalatia TV, telefon, internet;
- apa prezinta modificari ale parametrilor microbiologici.
Reclamantii au concluzionat ca vanzatorul a fost de rea-credinta, a cunoscut viciile lucrului la momentul perfectarii vanzarii.
In drept, cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 1073 si urmatoarele Cod civil.
In dovedirea cererii de chemare in judecata, reclamantii au solicitat proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriul paratei, proba cu expertiza si proba testimoniala.
Prin precizarile depuse la data de 17.10.2007 (filele 42-44), la solicitarea instantei, reclamantii au enumerat lucrarile efectuate in regie proprie si lucrarile care nu au fost efectuate de parata sau au fost efectuate necorespunzator.
Prin cererea depusa la aceeasi data (filele 45-46), reclamantii au completat cererea de chemare in judecata. Au sustinut ca parata i-a indus in eroare prin prospectul si saitul "TC S.A.", intrucat prin reclama prezentata rezulta un cartier rezidential de 4 stele. Au aratat ca parata nu si-a respectat obligatiile privind amenajarea la intrarea in cartier a unui spatiu verde, amenajarea a doua terenuri de tenis, amenajarea unui parc si a unui loc de joaca pentru copii si construirea unei piscine, construind un set de blocuri si alte 20 mini vile cu denumirea "A". Reclamantii au sustinut ca aceasta fapta reprezinta publicitate inselatoare, potrivit Legii nr. 464/19.06.2007, considerandu-se fraudati material si moral, fara a exista nicio posibilitate de remediu.
La data de 7.11.2007, parata a formulat intampinare (filele 79-81), prin care a solicitat respingerea actiunii ca nefondata si neintemeiata, cu obligarea reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea intampinarii, s-a sustinut ca le-a permis reclamantilor accesul in santier, pe baza unei cereri prealabile a solicitantului si in prezenta unui agent de vanzari. Parata a aratat ca, daca ar fi existat nemultumiri din partea reclamantilor, acestea ar fi trebuit exprimate inainte de incheierea vanzarii, toate neconformitatile prezentate in actiune putand fi observate, in masura in care existau cu adevarat, inainte de semnarea contractului de vanzare-cumparare. A considerat ca, prin semnarea contractului, reclamantii au acceptat lucrarile executate, exprimandu-si acordul de vointa in acest sens conform art. 942 Cod civil si nu pot invoca vicii privitoare la calitatea materialelor sau a lucrarilor si nici cu privire la suprafata mentionata in antecontract. A mai sustinut ca din procesul-verbal din data de 25.01.2005 reiese buna-credinta a paratei in completarea lucrarilor si finalizarea constructiei, precum si faptul ca reclamantii aveau cunostinta de acestea. Parata a mai invederat ca viciile specificate in actiune sunt vicii aparente despre care reclamantii au avut cunostinta la data incheierii vanzarii, fiind aplicabile prevederile art. 1353 Cod civil. A considerat ca termenul de garantie pentru acestea, cat si pentru finisaje este, conform art. 7 alin. 4 si 5 din contract, de 1 an de la data predarii locuintei, termen ce a expirat.
In drept, intampinarea a fost intemeiata pe prevederile art. 115 si urmatoarele Cod procedura civila.
In dovedirea sustinerilor sale, parata a solicitat proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriu si proba cu martori.
La data de 5.12.2007, parata a formulat intampinare la cererea completatoare, prin care a solicitat respingerea capatului 2 de cerere ca inadmisibil si, in subsidiar, ca neintemeiat.
In motivarea exceptiei inadmisibilitatii, parata a sustinut ca, in conformitate cu art. 23 coroborat cu art. 24 alin. 1 lit. a din Legea nr. 148/2000, publicitatea inselatoare constituie contraventie si se constatata si sanctioneaza de reprezentantii imputerniciti ai Oficiului pentru Protectia Consumatorilor.
Pe fond, parata a sustinut ca esenta vanzarii este constituita din instrainarea imobilului teren si constructie P+1E situat in Bucuresti, str. N nr. A, sector 1, in starea in care se afla la momentul contractarii, reclamantii avand posibilitatea sa-si dea seama de ceea ce cumpara, intrucat au putut verifica modul de executie a lucrarilor. A aratat ca vanzarea s-a realizat strict pentru bunul care exista si nu pentru cele mentionate in spotul publicitar pe site, ceea ce nu antreneaza raspunderea pentru reclama inselatoare. A considerat ca raspunderea sa nu poate fi antrenata din punct de vedere delictual, intrucat reclamantii nu au fost prejudiciati prin cumpararea imobilului ce a format obiectul Contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr..
In drept, intampinarea a fost intemeiata pe prevederile art. 115 si urmatoarele Cod procedura civila.
In dovedirea sustinerilor sale, parata a solicitat proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriu si proba cu martori.
Prin cererea depusa la data de 23.01.2008 (filele 104-106), la solicitarea instantei, reclamantii au precizat ca primul capat de cerere are ca obiect obligarea paratei la plata sumei de 2.500 Euro, echivalentul a 8.098,75 lei, reprezentand prejudiciul cauzat prin neexecutarea anumitor lucrari, precum si executarea necorespunzatoare a obligatiilor pe care si le-a asumat, fiind intemeiat pe prevederile art. 998, art. 1073, art. 1352 si art. 1336 Cod civil, iar al doilea capat de cerere are ca obiect obligarea paratei la plata sumei de 5.000 Euro, echivalent a 17.581,5 lei, pentru publicitate inselatoare, precum si pentru vicii ascunse constatate de cumparator, care daca ar fi fost cunoscut inainte de incheierea contractului, nu ar fi cumparat.
In motivare, s-a aratat ca incheierea antecontractului de vanzare-cumparare a avut la baza materialele publicitare, proiectul cu detalii tehnice si schitele prezentate in detaliu. S-a invederat ca pretul stabilit in antecontractul de vanzare-cumparare a fost pentru un imobil P+1 etaj, care urma a se construi pe o suprafata de 424 m.p., iar in realitate s-a construit pe o suprafata de 407 m.p., desi s-a platit acelasi pret.
Prin Incheierea din 26.02.2008, exceptia inadmisibilitatii capatului 2 al cererii a fost unita cu fondul si instanta a incuviintat pentru reclamanti proba cu inscrisuri, cu interogatoriul paratei si cu expertiza in specialitatea constructii, fiind respinse proba cu martori si proba cu expertiza in specialitatea topografie.
Raspunsul paratei la interogatoriul formulat de reclamanti a fost atasat la dosar (filele 127-129).
Prin Incheierea din 8.04.2008, instanta a incuviintat pentru parata proba cu inscrisuri si interogatoriul reclamantului BM.
Raspunsurile reclamantului la interogatoriul formulat de parata au fost consemnate si atasate la dosar (filele 151-152).
Raportul de expertiza tehnica constructii realizat de expertul tehnic judiciar Ionescu Adrian a fost atasat la filele 154-163.
Prin Incheierea din 2.09.2008, instanta a solicitat expertului sa raspunda la obiectiunile formulate de parata si a incuviintat obiectivele suplimentare formulate de reclamanti.
Au fost atasate la dosar raspunsul expertului la obiectiunile formulate de parata (filele 222-229) si Raportul de expertiza avand ca obiect obiectivele suplimentare incuviintate prin Incheierea din 2.09.2008 (filele 261-271).
Prin Incheierea din, s-a solicitat expertului sa raspunda la obiectiunile formulate de parata, raspunsul fiind atasat la filele 296-300.
Partile nu au mai formulat obiectiuni in urma acestui raspuns.
Prin cererea depusa la data de 11.05.2009, reclamantii au mai solicitat obligarea paratei la plata sumei de 62.396,9 lei, reprezentand valoarea diferentei dintre suprafata de teren prevazuta in antecontract si suprafata de teren vanduta de parata.
Prin cererea depusa la data de 5.11.2009, reclamantii au precizat actiunea dupa cum urmeaza: primul capat, subpunctul 1, are ca obiect obligarea paratei la plata sumei de 53.910 lei, reprezentand prejudiciul cauzat prin nerespectarea proiectului, neexecutarea sau executarea necorespunzatoare a obligatiilor asumate; primul capat, subpunctul 2, are ca obiect obligarea paratei la plata sumei de 62.396,9 lei, reprezentand prejudiciul suferit fata de imprejurarea ca a fost micsorata suprafata terenului vandut de la 424 m.p. la 407 m.p., contravaloarea achitata fiind pentru intreaga suprafata de teren; capatul al doilea avand ca obiect obligarea paratei la plata sumei de 5.000 Euro, echivalentul a 17.581,5 lei, pentru reclama mincinoasa sau inselatoare. La solicitarea instantei, reclamantii au precizat (fila 2, Vol. II), ca despagubirile solicitate reprezinta prejudiciu material.
Fata de aceasta modificare a cererii, instanta a suplimentat probatoriul cu expertiza in specialitatea topografie, raportul de expertiza efectuat de expertul tehnic judiciar Nicolescu Aurel fiind atasat la dosar (filele 28-35, Vol. II). Obiectiunile formulate de parata cu privire la acest raport de expertiza au fost respinse prin Incheierea din 13.04.2010.
Analizand actele si lucrarile dosarului, asupra situatiei de fapt, instanta constata urmatoarele:
Prin Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 6.04.2004 (filele 88-89), S.C. G S C S.R.L., in calitate de promitenta-vanzatoare, s-a obligat sa construiasca si sa vanda catre reclamantii BM si BE, in calitate de promitenti-cumparatori si beneficiari, un imobil tip P+1 etaj si retelele aferente, conform schitelor Anexa 1 (filele 90-97). S-a prevazut ca imobilul P + 1 etaj va avea suprafata construita la sol de 121,2 m.p. si o suprafata construita totala de 227,18 m.p. (S parter = 121,2 m.p., S etaj = 105,98 m.p.), va avea destinatia de locuinta si va fi construit pe terenul situat in Bucuresti, sos. B.-T, nr., sector 1, ce are o suprafata de 424 m.p. Partile au stabilit ca pretul vanzarii, convenit de comun acord, este de 93.593 Euro cu T.V.A. inclus, urmand a se plati in rate pana la data incheierii contractului in forma autentica.
Prin Actul Aditional nr. 1 din data de 20.10.2004 (fila 98), parata S.C. TC S.R.L. s-a subrogat in drepturile si obligatiile promitentei-vanzatoare S.C. G SC S.R.L.
Prin Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat de ..sub nr_., s-a realizat vanzarea imobilului situat in str.N, nr. .., sector 1, compus din teren in suprafata totala de 407,1 m.p. si constructia edificata pe acesta avand suprafata la sol de 104,36 m.p., la parter suprafata totala de 102,78 m.p., iar la etaj suprafata totala de 89 m.p.
Pretul vanzarii a fost stabilit ca fiind echivalentul in lei a 93.583 Euro, inclusiv T.V.A., vanzatoarea declarand ca l-a primit in intregime.
Prin art. 7 din Contract, vanzatoarea a asigurat cumparatorii de buna executie a constructiei, a garantat ca imobilul constructie este construit cu respectarea prevederilor Legii nr. 10/1995 privind calitatea in constructii si respectiv pentru structura de rezistenta si a instalatiilor electrice, apa, canal, gaze, fiind raspunzatoare de calitatea lucrarilor efectuate. Parata s-a obligat sa raspunda pentru viciile aparente in termenul de garantie de 1 an de la predarea locuintei si pentru finisaje interioare in termenul de garantie de 1 an de la data predarii efective a apartamentului. Totodata, vanzatoarea s-a obligat sa remedieze pe cheltuiala sa in perioada de garantie, toate defectiunile aparute, intr-un termen de 30 de zile de la notificarea scrisa a cumparatoarei.
Instanta mai retine prevederile art. 13 din Contract, prin care partile au stabilit ca contractul de vanzare-cumparare contine totalitatea intelegerilor intervenite intre parti, completandu-se cu drepturile si obligatiile asumate de parti prin antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 6.04.2004 si actul aditional din 20.10.2004, impreuna cu anexele lor, care raman valide.
Prin raportul de expertiza efectuat de expertul tehnic judiciar in specialitatea constructii civile Ionescu Adrian (filele 154-163) s-a stabilit ca parata nu a respectat proiectul tehnic de constructii semnat la incheierea antecontractului de vanzare-cumparare din data de 6.04.2004. Astfel, comparand anexa la antecontract cu situatia existenta la fata locului, expertul a stabilit ca au existat lucrari neexecutate deloc, au existat lucrari neexecutate corect si nu au fost utilizate materiale de constructii corespunzatoare si conform proiectului de constructie.
Parata nu a facut nicio dovada a faptului ca a executat corespunzator aceste lucrari; din contra, prin obiectiunile formulate la data de 27.08.2008 (filele 198-200), a criticat, in principal, raportul de expertiza pentru motivul ca ar fi fost avute in vedere viciile aparente. Insa, prin art. 7 paragrafele 3-5 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, parata s-a obligat sa garanteze pentru viciile aparente si pentru finisaje si sa remedieze toate defectiunile aparute. Sustinerile paratei in sensul ca reclamantii au supravegheat efectuarea lucrarilor de constructii sunt neintemeiate, nefiind dovedite de nicio proba. Acestea nu au nicio relevanta, atata vreme cat parata nu a facut dovada faptului ca reclamantii ar fi acceptat modificarea proiectului si planurilor convenite la incheierea antecontractului.
Instanta va avea in vedere concluziile raportului de expertiza, intrucat constatarea starii de fapt actuale a fost facuta direct de catre expert, iar nerespectarea proiectului asumat prin Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 6.04.2004 a fost stabilita prin compararea situatiei reale cu planurile anexate antecontractului si cu memoriul tehnic. Se poate observa ca, pentru a nu fi obligata la plata in continuare a penalitatilor de intarziere, parata a preferat sa incheie contractul de vanzare-cumparare si sa predea imobilul, desi stia ca existau lucrari vizibile efectuate necorespunzator cu rea-credinta sau grava neglijenta (instalatia electrica vadit necorespunzatoare, turnarea betonului direct pe pamant, sapele turnate pe timpul iernii etc.) De asemenea, existau lipsuri evidente, in ceea ce priveste existenta lucarnelor, a aerisirilor, a instalatiilor de curenti slabi, a carligelor de prindere a corpurilor de iluminat. Expertul a mai stabilit si existenta unor vicii ascunse, respectiv faptul ca sarpantele acoperisului nu au fost ignifugate si nu au fost tratate contra daunatorilor, panele si cosoroabele sunt executate din cazatura de gater cu coaja, marea majoritate a popilor, panelor, cosoroabelor si contravanturilor sunt crapate in lungul elementului etc.
Instanta reaminteste societatii parate ca, prin Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr., i-a asigurat pe reclamanti de conformitatea lucrarilor de constructii si s-a obligat sa raspunda atat pentru viciile ascunse, cat si pentru viciile aparente si finisaje, pentru care a oferit o perioada de garantie de 1 an.
Prejudiciul produs reclamantilor de viciile aparente sau ascunse ale constructiei, de lipsa sau de executarea necorespunzatoare a finisajelor interioare este in cuantum total de 53.909 lei, fiind stabilit prin completarea raportului de expertiza efectuata de expertul tehnic judiciar in specialitatea constructii civile Ionescu Adrian (filele 261-271). Expertul a stabilit ca pentru inlaturarea viciilor produse prin lucrarile neexecutate conform proiectului de executie, reclamantii au fost nevoiti sa efectueze, pe cheltuiala lor, lucrari in valoare de 32.600 lei, dupa cum urmeaza: lucrari de instalatii curenti slabi, lucrari scara lemn de acces la pod, lucrari lucarne, lucrari perete comun despartitor de la nivelul podului intre imobilele cuplate ale reclamantilor si cel vecin din zidarie de BCA, lucrari de executare a peretelui timpan, lucrari strat suport si de egalizare din tencuiala, de montare a placilor de rigips la peretii interiori, lucrari de prelungire aerisire canalizare prin pod pe acoperis, lucrari de izolare a calcanelor, lucrari trepte scari de la intrarea principala si terasa. Pentru inlaturarea viciilor rezultate din utilizarea de materiale de constructii neconforme, expertul a stabilit ca au fost necesare lucrari de inlocuire a elementelor de sarpanta deteriorate, capriori prin dublare intre 2 reazeme si popi, in cuantum de 8.215 lei. In ceea ce priveste lucrarile executate necorespunzator si care au necesitat a fi refacute de reclamanti, expertul a stabilit costul lucrarilor la 13.094 lei, aferente urmatoarelor lucrari: remedieri ale instalatiei sanitare de canalizare; lucrari de refacere capac si rama de fonta pentru camine; lucrari refacere buiandrug din zidarie de BCA tencuita deasupra usii intrarii principale; remediere instalatie electrica, inclusiv montare carlige pentru lampi; lucrari refacere trotuar din beton de jur-imprejurul cladirii; lucrari de refaceri sape inghetate la terase parter+etaj si poset scara intrare principala.
Instanta va avea in vedere concluziile formulate prin Suplimentul la raportul de expertiza in specialitatea constructii, intrucat expertul a stabilit in mod corect valoarea lucrarilor necesare pentru inlaturarea neconcordantelor constructiei fata de proiectul tehnic. Astfel, au fost avute in vedere documentele justificative prezentate de reclamanti, care au fost anexate raportului de expertiza, preturile din buletinul tehnic de preturi in mica constructie si reparatii in constructii, actualizate cu indicele de inflatie, fiind indicate separat pretul materialelor si pretul manoperei pentru fiecare lucrare in parte. Parata nu a facut nicio dovada in sensul ca preturile avute in vedere de expert ar fi fost nereale.
Instanta mai retine ca, in conformitate cu prevederile art. 7 paragraful 5 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, reclamantii au solicitat societatii paratei remedierea deficientelor constatate, aceasta fiind notificata prin intermediul executorului judecatoresc la data de 16.03.2006 (filele 8-11), inainte de expirarea termenului de garantie. Societatea parata a refuzat sa plateasca reclamantilor contravaloarea deficientilor, sustinand ca toate schimbarile din memoriul tehnic, cat si abaterile de la proiect au fost insotite de decizii de santier si note interne, aduse la cunostinta reclamantilor, si ca a efectuat in compensare si cu titlu gratuit diverse lucrari suplimentare, conform solicitarilor reclamantilor. Acest aspect reiese din procesele-verbale de conciliere de la filele 12-15.
Aceasta fiind situatia de fapt, instanta urmeaza ca, in conformitate cu dispozitiile art. 137 alin. 1 Cod procedura civila, sa se pronunte cu prioritate asupra exceptiei inadmisibilitatii celui de-al doilea capat de cerere si asupra exceptiei prescriptiei dreptului la actiune pentru primul capat de cerere, invocate de parata.
Cu privire la exceptia inadmisibilitatii capatului al doilea al cererii de chemare in judecata, astfel cum a fost modificata si precizata, ultima oara la data de 5.11.2009, instanta retine:
Potrivit art. 22 din Legea nr. 148/2000, incalcarea prevederilor acestei legi atrage raspunderea materiala, civila, contraventionala sau penala, dupa caz. In urma precizarilor si modificarii cererii de chemare in judecata, reclamantii au solicitat prin cel de-al doilea capat de cerere obligarea paratei la plata sumei de 5.000 Euro, reprezentand prejudiciu material produs prin reclama mincinoasa sau inselatoare. Avand in vedere ca se solicita angajarea raspunderii civile a paratei pentru o fapta ilicita ce ar consta in incalcarea prevederilor Legii nr. 148/2000, astfel cum se afla in vigoare la momentul incheierii contractului, se constata ca este de competenta instantelor sa stabileasca existenta faptei ilicite, a prejudiciului, a legaturii de cauzalitate si a vinovatiei. Sunt neintemeiate sustinerile societatii parate in sensul ca reprezentantii imputerniciti ai Oficiului pentru Protectia Consumatorilor ar avea competenta de a solutiona aceasta cerere, avand in vedere ca art. 24 alin. 1 lit. a din Legea nr. 148/2000, invocate prin intampinare, se refera la constatarea si sanctionarea contraventiilor, iar nu la solutionarea cererii civile, care intra in competenta instantelor judecatoresti, potrivit dreptului comun.
Pentru aceste considerente, observand ca nu exista nicio dispozitie legala care sa impiedice formularea unei actiuni civile pentru recuperarea prejudiciilor produse printr-o pretinsa fapta ilicita ce ar consta in incalcarea dispozitiilor Legii nr. 148/2000, instanta va respinge ca neintemeiata exceptia inadmisibilitatii capatului al doilea al cererii de chemare in judecata, astfel cum a fost modificata si precizata, ultima oara la data de 5.11.2009.
Cu privire la exceptia prescriptiei dreptului la actiune in ceea ce priveste capatul intai subpunctul 1 al cererii de chemare in judecata, astfel cum a fost modificata si precizata, ultima oara la data de 5.11.2009, instanta retine:
Prin Notele de sedinta depuse la data de 2.09.2008 (filele 202-203), societatea parata a invocat exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, aratand ca viciile invocate de reclamanti sunt aparente, aspect recunoscut de catre acestia in preambulul cererii de chemare in judecata. A sustinut ca potrivit art. 7 din contract termenul de garantie este 1 an de la predarea locuintei, ca aceasta a fost predata la data de 30.03.2005 si a considerat ca actiunea putea fi introdusa pana la data de 1.04.2006.
Parata confunda termenul de garantie cu termenul de prescriptie. Termenul de garantie este termenul in care viciile trebuie sa fie descoperite, respectiv termenul obiectiv de la care incepe sa curga termenul de prescriptie, indiferent daca viciile au fost sau nu descoperite. Termenul de 1 an stabilit prin art. 7 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 este un termen de garantie, derogator de la termenul de 3 ani prevazut de art. 11 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958 pentru viciile unei constructii.
Dispozitiile art. 11 alin. 3 din Decretul nr. 167/1958, invocate de parata, permit partilor sa stabileasca de comun acord termenul de garantie, iar in cazul in care nu este stabilit un alt termen de garantie legal sau conventional, se aplica termenul de garantie de 1 an, respectiv 3 ani, prevazut de art. 11 alin. 1 si 2.
Termenul de prescriptie este termenul in care trebuie introdusa actiunea intemeiata pe raspunderea pentru vicii. Acesta incepe sa curga de la momentul descoperirii viciilor, dar nu mai tarziu de implinirea termenului de garantie.
In cazul viciilor ascunse, termenul de prescriptie este reglementat de art. 5 din Decretul nr. 167/1958, potrivit caruia dreptul la actiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrari executate se prescrie prin implinirea unui termen de 6 luni, in cazul in care viciile nu au fost ascunse cu viclenie. Avand in vedere ca prevederile art. 5 din Decretul nr. 167/1958 trebuie interpretate restrictiv, avand caracter de exceptie, si ca in materie de vicii aparente nu exista dispozitii derogatorii in ceea ce priveste durata termenului de prescriptie, actiunea in despagubiri pentru vicii aparente se va prescrie in termenul general de 3 ani, prevazut de art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958.
In speta, termenul de prescriptie este de 3 ani, intrucat vanzatoarea a ascuns cu rea-credinta viciile constructiei la momentul incheierii Contractului de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, asigurand cumparatorii de buna-executie a constructiei, potrivit art. 7 paragraful 2. In calitatea sa de profesionist in domeniul constructiilor, reclamanta cunostea sau trebuia sa cunoasca deficientele existente la constructie, cu atat mai mult cu cat ea insasi sustine ca mare parte dintre acestea erau aparente. Pentru aceste considerente, instanta stabileste ca este in afara dubiului reaua-credinta a societatii parate atunci cand i-a asigurat pe reclamanti de buna-executie a constructie, desi cunostea ca nici macar nu a finalizat-o (nu erau turnate nici scarile de la intrare).
In concluzie, termenul de prescriptie este de 3 ani pentru primul capat, subpunctul 1 al cererii de chemare in judecata, intrucat atat pentru actiunea intemeiata pe viciile aparente, cat si pentru actiunea intemeiata pe viciile ascunse cu rea-credinta, se aplica termenul general de prescriptie prevazut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958.
Termenul de prescriptie de 3 ani a inceput sa curga de la momentul predarii imobilului, aceasta fiind data incheierii contractului autentic de vanzare-cumparare, respectiv 30.03.2005, avand in vedere ca prin cererea de chemare in judecata, reclamantii recunosc ca au observat viciile constructiei inca de la momentul la care aceasta le-a fost predata. In consecinta, termenul de prescriptie s-ar fi implinit la data de 30.03.2008, actiunea formulata la data de 18.06.2007 (fila 1), fiind introdusa in termenul de prescriptie.
Pentru aceste considerente, instanta va respinge ca neintemeiata exceptia prescriptiei dreptului la actiune in ceea ce priveste capatul intai subpunctul 1 al cererii de chemare in judecata, astfel cum a fost modificata si precizata, ultima oara la data de 5.11.2009
Cu privire la fondul capatului intai subpunctul 1 al cererii de chemare in judecata, astfel cum a fost modificata si precizata, ultima oara la data de 5.11.2009, instanta retine:
Potrivit art. 1336 Cod civil, vanzatorul raspunde catre cumparator atat de posesia linistita, cat si de posesia utila a lucrului. De regula, vanzatorul raspunde de viciile ascunse ale lucrului, daca din cauza lor lucrul este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau daca viciile micsoreaza valoarea de intrebuintare a bunului, astfel incat cumparatorul, in cunostinta de cauza, nu ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai redus. Potrivit art. 1355-1357 Cod civil, in cazul viciilor ascunse, cumparatorul are drept de optiune intre actiunea redhibitorie (rezolutiunea vanzarii) si actiunea estimatorie (reducerea pretulului), iar daca vanzatorul a fost de rea-credinta, vanzatorul poate fi obligat la daune interese.
In speta, prin conventia partilor, raspunderea paratei-vanzatoare a fost extinsa la viciile aparente, prin art. 7 paragrafele 3 si 4 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005. Clauzele de agravare a obligatiei de garantie pentru vicii sunt permise fara limitare, in temeiul principiului libertatii contractuale, normele art. 1352-1360 Codul civil fiind supletive, iar nu dispozitive. In consecinta, sunt vadit neintemeiate sustinerile paratei in sensul ca prin aplicarea art. 1353 Cod civil nu este raspunzatoare de viciile aparente, intrucat aceasta norma supletiva a fost inlaturata de parti prin art. 7 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, care se aplica cu prioritate potrivit art. 969 alin. 1 si art. 970 Cod civil.
Potrivit mentiunilor de la art. 8 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, cumparatorii au cunoscut situatia juridica de drept si de fapt a terenului si constructiei ca fiind cea descrisa in contract de vanzatoare si au inteles sa le dobandeasca in aceste conditii. In consecinta, la momentul incheierii contractului, reclamantii-cumparatori nu cunosteau situatia reala a constructiei, care s-a dovedit complet diferita de cea declarata de societatea parata la incheierea contractului, si nu puteau cunoaste viciile acesteia, fiind indusi in eroare de parata care i-a asigurat de buna executie a constructiei. Avand in vedere ca societatea parata a extins garantia pentru vicii la cele aparente si la finisajele interioare, oferind un termen de garantie de 1 an in care cumparatorii le puteau descoperi, instanta stabileste ca reclamantii nu au acceptat riscul ca constructia sa prezinte vicii aparente, iar prin art. 8 din Contract, vanzatoarea nu este exonerata de repararea acestora.
Mai mult, raspunderea paratei pentru vicii, in calitate de vanzator, se suprapune peste raspunderea sa in calitate de antreprenor, pentru indeplinirea obligatiilor de construire asumate prin Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 6.04.2004. Se observa ca in acest contract, partile au dubla calitate de promitent-vanzator si promitenti-cumparatori, respectiv de constructor si beneficiar. Totodata, vointa expresa a partilor manifestata prin art. 13 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 a fost aceea de a completa contractul de vanzare-cumparare cu drepturile si obligatiile asumate prin antecontract.
In consecinta, instanta stabileste ca societatea parata, in dubla sa calitate de constructor si vanzator, trebuie sa raspunda pentru daunele provocate reclamantilor prin executarea necorespunzatoare a constructiei vandute, cu atat mai mult cu cat la momentul incheierii Contractului de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 parata cunostea ca executarea constructiei nu este corespunzatoare si a declarat contrariul.
Avand in vedere situatia de fapt retinuta, instanta stabileste ca prejudiciul produs reclamantilor prin nerespectarea Antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 6.04.2004 si prin vanzarea unei constructii afectata de multiple vicii aparente si ascunse, cu rea-credinta, este in cuantum de 53.909 lei. Acesta reprezinta valoarea reparatiilor pe care reclamantii au fost nevoiti sa le efectueze pe cheltuiala proprie pentru a remedia viciile constructiei cumparate de la parata si pe care societatea vanzatoare ar fi trebuit sa le efectueze inainte de predarea constructiei.
Pentru aceste considerente, in conformitate cu art. 969, art. 970, art. 1073 si art. 1074 Cod civil, raportate la dispozitiile art. 7 si art. 13 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 si la Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 6.04.2004, vazand si dispozitiile art. 1336 si art. 1352 Cod civil, instanta va admite primul capat de cerere subpunctul 1 si va obliga pe parata la plata catre reclamanti a sumei de 53.909 lei, reprezentand prejudiciu cauzat acestora prin lucrarile neexecutate, executate cu materiale neconforme sau executate necorespunzator la imobilul instrainat prin Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 de Biroul Notarilor Publici Asociati Georgeta Enciu-Silvia Secula-Dan Tataru.
Cu privire la fondul capatului intai subpunctul 2 al cererii de chemare in judecata, astfel cum a fost modificata si precizata, ultima oara la data de 5.11.2009, instanta retine:
Prin Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 6.04.2004, parata s-a obligat sa vanda constructia si teren aferent in suprafata de 424 m.p. Prin Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 a fost vanduta suprafata de 407,1 m.p. de teren aferent constructiei, pretul fiind acelasi cu cel mentionat in antecontract, respectiv 93.583 Euro.
Din raportul de expertiza in specialitatea topografie efectuat de expertul tehnic judiciar Nicolescu Aurel (filele 28-30), reiese ca terenul aferent constructiei, masurat de expert, are suprafata de 406 m.p. si ca valoarea diferentei de 18 m.p. este de 11.176,2 Euro, echivalentul in lei fiind de 45.622,36 lei.
La art. 1 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 este specificata expres suprafata terenului ca fiind de 407,1 m.p., aratandu-se lungimea fiecarei laturi, cu vecinatati. Aceasta descriere a terenului corespunde realitatii, diferenta de 1,1 m.p. dintre cea declarata de reclamanta in Contract si cea masurata de expert, incadrandu-se in limitele de eroare acceptabile. De altfel, obiectul celui de-al doilea capat de cerere nu il face diferenta de 1,1 m.p., iar contravaloarea acestei diferente nici nu a fost ceruta in termenul de 1 an prevazut de art. 1334 Cod civil.
Prin art. 8 din Contractul de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, reclamantii-cumparatori au declarat ca cunosc situatia juridica de drept si de fapt a terenului si constructiei ca fiind cea descrisa de vanzatoare si ca inteleg sa le dobandeasca in aceste conditii. Avand in vedere ca suprafata de 407,1 m.p. declarata de vanzatoare este cea reala si ca reclamantii au acceptat sa cumpere terenul avand aceasta suprafata pentru pretul de 93.583 Euro, instanta constata ca prevederile antecontractului privind suprafata de teren au fost modificate prin acordul partilor, in conformitate cu art. 11 din Antecontract si art. 969 alin. 2 Cod civil. Este vadit neintemeiata solicitarea reclamantilor de obligare a paratei la restituirea partii din pret corespunzatoare suprafetei de 17 m.p., atata vreme cat au fost de acord, in mod expres, sa cumpere constructia si suprafata de teren de 407,1 m.p., pentru acest pret.
Sustinerile reclamantilor formulate in raspunsul la interogatoriu, in sensul ca acceptarea contractului nu reprezinta vointa lor pe motiv ca au fost determinati sa il accepte, deoarece nu aveau unde sa stea, sunt neintemeiate. La incheierea Contractului de vanzare-cumparare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, consimtamantul ambelor parti a fost valabil, nefiind dovedita si nici invocata existenta vreunui viciu de consimtamant dintre cele prevazute de art. 953 Cod civil. Situatia invederata de reclamanti le este imputabila, intrucat nu au fost prevazatori si au vandut fosta locuinta mai inainte de a le fi predata cea noua. Eventuala nevalabilitate a consimtamantului ar putea fi invocata pentru anularea contractului, ceea ce nu s-a solicitat in prezenta cauza, reclamantii intelegand sa isi intemeieze cererea de chemare in judecata pe raspunderea contractuala a paratei.
In concluzie, avand in vedere ca pretul platit de reclamanti a fost cel stabilit in mod legal de ambele parti pentru suprafata de teren ce face obiectul contractului, instanta va respinge ca neintemeiat primul capat de cerere, subpunctul 2.
Cu privire la fondul capatului doi al cererii de chemare in judecata, astfel cum a fost modificata si precizata, ultima oara la data de 5.11.2009, instanta retine:
In urma solicitarilor instantei, reclamantii au precizat ca doresc obligarea paratei la suma de 5.000 Euro, reprezentand prejudiciul material ce le-a fost produs prin publicitate mincinoasa. A fost invocata inducerea in eroare prin prospectul si site-ul paratei, privind amenajarea unui spatiu verde, a doua terenuri de tenis, a unui parc si a unui loc de joaca pentru copii si construirea unei piscine.
Aceasta fapta a societatii ar fi fost ilicita numai daca reclamantii ar fi dovedit producerea unui prejudiciu cert si care sa nu fi fost reparat. Prin cererea depusa la data de 5.11.2009 (fila 322), insisi reclamantii au facut teoria prejudiciului moral si a daunelor materiale, invocand ca daune materiale pierderea inregistrata pentru lipsa de folosinta a utilitatilor pe care parata s-a angajat sa le construiasca si sa le puna la dispozitia lor. Insa, daunele materiale, spre deosebire de cele morale, trebuie sa fie certe si determinabile. Societatea parata nu s-a obligat sa puna la dispozitia exclusiva a reclamantilor acele amenajari, astfel incat nu se poate stabili contravaloarea lipsei de folosinta a acestora, neputandu-se cunoaste nici in ce masura reclamantii le-ar fi folosit.
Suma de 5.000 Euro estimata de reclamanti nu are nicio sustinere probatorie, desi prin precizarea depusa la data de 16.12.2009 (fila 2, Vol. II) s-a aratat ca acesta reprezinta prejudiciu material. Or, dupa cum reclamantii au aratat, in teorie, spre deosebire de prejudiciul moral, prejudiciul material nu se poate stabili prin apreciere, fiind necesar sa se dovedeasca in concret cuantumul acestuia.
In concluzie, avand in vedere ca reclamantii nu au facut dovada unui prejudiciu cert si cuantificabil suferit ca urmare a presupusei publicitati mincinoase, instanta va respinge ca neintemeiat al doilea capat de cerere.
Cu privire la cheltuielile de judecata, vazand ca, in cauza, va fi admis numai primul capat, subpunctul 1, din cererea de chemare in judecata modificata, instanta considera ca in privinta acestui capat de cerere sunt incidente dispozitiile art. 274 Cod procedura civila, parata fiind in culpa procesuala. Astfel, instanta o va obliga pe societatea parata la plata catre reclamanti a sumei de 6.394,2 lei, reprezentand cheltuieli de judecata aferente cererii admise - capatului intai, subpunctul 1 (taxa de timbru si timbru judiciar in cuantum de 2.694,2 lei, onorariu de expert pentru expertiza in specialitatea constructii in cuantum de 1.200 lei, onorariu de avocat in cuantum de 2.500 lei).
Celelalte cheltuieli de judecata (taxa de timbru si timbrul judiciar aferente capatului intai, subpunctul 2, si capatului doi, onorariul pentru expertiza in specialitatea topografie si parte din onorariul de avocat) vor ramane in sarcina reclamantilor, nefiind indeplinite conditiile art. 274 Cod procedura civila, respectiv ca parata sa cada in pretentii pe aceste capete de cerere.
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Prejudicii, daune
Prejudiciu. Termen de prescriptie. - Sentinta civila nr. 544/LM/2008 din data de 30.12.2008Conflict de drepturi. Anularea deciziei de imputare si restituirea drepturilor salariale retinute prin aceeasi decizie. - Sentinta civila nr. 80/lm/2008 din data de 17.02.2009
prejudiciu de producerea unui accident de circulatie si a asiguratorului sau. - Decizie nr. 72/R/ din data de 31.01.2005
Raspundere patrimoniala. Lipsa in gestiune. Actiune respinsa, nefiind indeplinite conditiile pentru antrenarea raspunderii patrimoniale al angajatului. Lipsa culpei. Prejudiciu incert - Sentinta civila nr. 699 din data de 21.06.2016
Coproprietar obligat sa-si dea consimtamantul la efectuarea unui bransament de apa. Obligare coproprietar la repararea pagubei produsa ca urmare a inundarii apartamentului vecin. Cerere reconventionala. Coproprietar obligat la plata contravalorii consumul - Decizie nr. 117 din data de 01.04.2015
plata cheltuielilor neachitate de chiriasul evacuat - Sentinta civila nr. 436 din data de 10.10.2014
Obligarea societatii de asigurare la plata daunelor rezultate dintr-un accident rutier - Decizie nr. 49 din data de 30.01.2014
Raspunderea patrimoniala. Lipsa in gestiune - Sentinta civila nr. 549 din data de 02.05.2012
Infractiuni silvice. Incadrarea corecta in functie de valoarea diurnei.Legea penala mai favorabila. - Decizie nr. 14 din data de 21.01.2010
Pretentii - Sentinta comerciala nr. 576/C din data de 10.04.2009
Pretentii - Sentinta comerciala nr. 6C din data de 08.01.2010
Pretentii - Decizie nr. 4C din data de 08.01.2010
Pretentii - Decizie nr. 3C din data de 08.01.2010
abuz in serviciu contra intereselor publice - Decizie nr. 12 din data de 11.03.2009
Suspendare act administrativ. Conditiile legale. Cazul bine justificat, definit de art.2 lit. t din Legea nr.554/2004, poate fi determinat de rezolutia de neincepere a urmaririi penale dispusa de procuror in privinta pretinselor conditii frauduloase ... - Decizie nr. 2081/R din data de 14.10.2011
Legea nr. 221/2009 privind condamnarile cu caracter politic si masurile administrative asimilate acestora - Sentinta civila nr. 322/S din data de 14.12.2009
Raspundere patrimoniala. Restituirea sumelor nedatorate. - Decizie nr. 448 din data de 22.03.2017
Legea nr. 33/1994. Stabilirea intinderii prejudiciului suferit de persoana expropriata. Intelesul sintagmei „prejudiciu cauzat proprietarului”. - Decizie nr. 91/A din data de 27.05.2010
Raspundere patrimoniala. Conditii. - Decizie nr. 906 din data de 28.09.2009
Raspundere materiala a angajatului. Prejudiciu cauzat prin lipsa in gestiune - Decizie nr. 1202 din data de 01.11.2007