Contract de vanzare cumparare incheiat in temiul Legii nr. 112-1995. Caracterul in solidum al obligatiei de despagubire pentru sporul de valoare adus imobilului.

Contract de vanzare cumparare incheiat in temiul Legii nr. 112-1995. Caracterul in solidum al obligatiei de despagubire pentru sporul de valoare adus imobilului.

iPrin sentinta civila nr. 3061/21.02.2006 instanta a respins actiunea precizata formulata de reclamantii D.M. si D.A. in contradictoriu cu parata S.C. R. S.A. ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva, a admis in parte actiunea precizata formulata de reclamantii D.M. si D.A. in contradictoriu cu paratii MINISTERUL FINANTELOR PUBLICE si MUNICIPIUL BUCURESTI prin Primarul General, a obligat paratul MINISTERUL FINANTELOR PUBLICE sa plateasca reclamantilor suma de 1.138,47 lei, reprezentand pretul actualizat platit in temeiul contractului de vanzare-cumparare nr. 1152/20.09.1999 si a obligat paratii MINISTERUL FINANTELOR PUBLICE si MUNICIPIUL BUCURESTI prin Primarul General, in solidar, sa plateasca reclamantilor suma de 15.129 lei, reprezentand contravaloarea imbunatatirilor aduse imobilului situat in Bucuresti, C.P. sect. 1.

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. 26362/1.11.2005, reclamantii D.M. si D.A. au chemat in judecata pe paratii Ministerul Finantelor Publice, Municipiul Bucuresti si S.C. R. S.A., solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa dispuna obligarea acestora, in solidar, la plata sumei de 37833427 lei plus 17,5% reactualizata, reprezentand pretul contractului de vanzare-cumparare a carui nulitate absoluta a fost constatata prin decizia civila nr.2263A/12.11.2002 a sectiei a III a civila  a Tribunalului Bucuresti pentru locuinta din Bucuresti, C.P. si la plata sumei de 3000 de euro in lei la cursul zilei din data efectiva a platii reprezentand imbunatatirile, transformarile si modificarile aduse locuintei anterior chemarii in judecata pentru nulitatea contractului de vanzare-cumparare, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii lor, reclamantii au aratat ca la data de 20.09.1999 au semnat contractul de vanzare-cumparare cu plata in rate nr.1152 pentru locuinta situata in Bucuresti, C.P. cu S.C. R. S.A. ca reprezentant al vanzatorului Municipiul Bucuresti.
Tribunalul Bucuresti Sectia a III a Civila, prin decizia civila nr. 2263A/12.11.2002 a constatat nulitatea absoluta a sus-amintitului contract.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 55 alin. 2 si 3 , 53 alin. 4 si 5 din Legea nr.10/2001, art. 1337, 1340, 1341,1345,1346 Cod civil, art. 986, 992 Cod civil, art. 25 alin 2 din Decretul nr. 31/1954.
La termenul din 6.12.2005, reclamantii au depus o cerere precizatoare a capatului 2 din cererea introductiva indicand lucrarile efectuate:1. instalatie utilizare gaze naturale- 250 euro,2. instalatie de incalzire-700 euro, 3. instalatie sanitara- montat cada baie, lavoar, vas W.C., oglinda baie, spalator baie inox- 150 euro, 4. montat geam termopan la baie-200 euro, 5. montat faianta la baie- 5 mp, 6.montat faianta la bucatarie- 10 mp, 7. reparat, raschetat, paluxat parchetul-50 euro, 8. refacut gletul de ipsos, tencuiala si vopsitoria lavabila pe cca 75 mp-650 euro, 9. reconditionat si vopsit tamplaria exterioara si interioara-usi, ferestre, tocuri-200 euro, 10. montat jgheb pentru preluarea apelor meteorice pe 15 mp- 100 euro, 11. montat aparat aer conditionat - 500 euro, 12. instalatie si intalare telefon- 50 euro, 13. instalare cablu antena satelit- 100 euro, 14.diverse lucrari de intretinere a apartamentului in stare buna.
La data de 17.11.2005 paratul Ministerul Finantelor Publice a formulat intampinare, prin care a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive.
In motivare a aratat ca stabilirea calitatii procesuale pasive implica clarificarea prealabila a unei probleme de drept substantial, anume obligatia de plata a sumei de bani reprezentand pretul actualizat, mai precis izvorul acestei obligatii.
 In conditiile anularii contractului de vanzare-cumparare, obligatia de plata nu este intemeiata pe raspunderea vanzatorului pentru evictiune, ci pe principiile efectelor nulitatii actelor juridice, anume al retroactivitatii si in special al repunerii partilor in situatia anterioara.
Fiind lamurit acest aspect de drept substantial pe plan procesual, calitate procesuala pasiva nu poate avea decat unitatea administrativ-teritoriala vanzatoare atat pentru faptul ca nu a fost parte contractanta in raportul juridic dedus judecatii, cat si pentru faptul ca prevederile art.51 alin. 3 nu sunt norme cu caracter procesual. De asemenea, art. 51 alin 3 din Legea 10/2001 dispune ca “plata sumelor ...se face de catre M.F.P.", or, este evident ca legiuitorul a folosit termenul de plata in sens obisnuit, general, insemnand plata efectiva a banilor, si nu in sensul sau juridic dat de art. 1091 Cod civil, adica de mod de stingere a obligatiei.
Parata a mai aratat ca trebuie avute in vedere prevederile art. 41 din Normele de aplicare a Legii nr.112/1995 aprobate prin H.G.nr.20/1996 potrivit carora unitatile specializate care evalueaza si vand apartamente le ce fac obiectul Legii nr.112/1995 au obligatia sa incaseze contravaloarea acestora de la cumparator, sa retina comisionul de 1 % potrivit art. 13 lit a din acelasi act normativ. Prin urmare, la plata comisionului de 1 % trebuie obligata mandatara Primariei , societate comerciala.
La aceeasi data a formulat intampinare si parata S.C. R. S.A., prin care a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive.
In motivare a aratat ca a avut calitatea de intermediar al vanzatorului, raporturile dintre parti fiind guvernate de contractul de mandat in temeiul carora efectele actului juridic incheiat se produc in patrimoniul mandantului fara ca in sarcina mandatarului sa ia nastere drepturi si obligatii proprii in masura in care nu a depasit limitele mandatului sau. ‘
Sumele incasate din vanzarea locuintelor in baza Legii nr.112/1995 nu au apartinut si nu apartin S.C.R. S.A. intrucat aceste sume sunt destinate bugetului de stat.
In ceea ce priveste cel de-al doilea capat de cerere, parata a aratat ca contravaloarea imbunatatirilor urmeaza sa fie platita de cei care au obtinut beneficiul apartamentului si nu de catre cei chemati in judecata in prezenta cauza. In acest sens sunt si dispozitiile art. 43 din O.G. nr.40/1999.
In drept au fost invocate disp. art 115-118 Cod de procedura civila.
Prin incheierea din 10.01.2006, instanta a respins exceptia lipsei calitatii procesulale pasive a paratului Ministerul Finantelor Publice si a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei S.C. R. S.A., pentru considerentele expuse in incheierea de sedinta de la acea data.
Analizand actele si lucrarile dosarului , instanta a retinut urmatoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare nr.1152/20.09.1999 Primaria Municipiului Bucuresti, reprezentanta prin mandatar S.C. R. S.A., a vandut in baza Legii nr.112/1995 reclamantilor D.M. si D. A. apartamentul nr.3 situat in C.P., sector 1, achitand conform situatiei depuse la dosar de catre societatea vanzatoare 40.454.215 lei, reprezentand 11.290.427 lei avans, 26.343.000 lei rate, 2.713.388 lei dobanda si 107.400 lei penalitati de intarziere
Prin decizia civila nr. 2263A/12.11.2002 pronuntata de Tribunalul Bucuresti-Sectia a III-a Civila in dosarul nr.5855/2002, irevocabila, a fost admis apelul declarat de apelantii reclamanti C.S., C.A.L. si C.B.V. impotriva sentintei civile nr.5809/20.06.2002 a Judeactoriei Sectorului 1 Bucuresti, a fost schimbata in parte sentinta atacata in sensul ca a fost admisa in parte actiunea modificata. In consecinta, prin decizia civila nr. 2263A/12.11.2002 pronuntata de Tribunalul Bucuresti-Sectia a III-a Civila, anterior mentionata, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr.1152/20.09.1999 incheiat intre Primaria Municipiului Bucuresti, reprezentanta prin S.C. R. S.A. si reclamantii din prezenta cauza, D.M. si D.A.
In raport de aceasta situatie, a fost formulata de reclamantii D.M. si D.A. actiunea precizata, prin care s-a solicitat obligarea paraului Ministerul Finantelor Publice la plata sumei de 27.833.427 lei, reprezentand pretul actualizat in functie de rata inflatiei, platit de reclamanti pentru cumpararea apartamentului.
Intrucat in speta contractul de vanzare-cumparare nu mai este in vigoare, fiind desfiintat prin constatarea nulitatii absolute a acestuia, se pune intr-adevar problema repunerii in situatia anterioara, potrivit principiului "restitutio in integrum" ce guverneaza efectele nulitatii, devenind incidenta astfel obligatia de restituire a prestatiilor efectuate in temeiul contractului nul, ce reprezinta unul dintre principiile efectelor nulitatii actului juridic civil, fundamentat pe faptul juridic licit al imbogatirii fara justa cauza.
Avand in vedere ca  banii proveniti din vanzarea apartamentului, potrivit art.39 din Normele Metodologice pentru aplicarea Legii nr.112/1995 au fost virati intr-un fond al paratului Ministerului Finantelor Publice, iar art. 50 alin.3 din Legea nr.10/2001 prevede ca plata pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare au fost desfiintate se face de catre M.F.P. din fondul extrabugetar constituit in temeiul art.13 alin .6 din Legea nr.112/1995, nedistingandu-se in ceea ce priveste comisionul de 1%, se justifica in cauza calitatea procesuala pasiva a acestuia.
Sub aspectul dreptului material, restituirea integrala a prestatiilor efectuate in executarea actului juridic constatat nul, fondata pe imbogatirea fara justa cauza, presupune actualizarea sumelor platite de cumparator cu titlu de pret, rate de credit si dobanzile aferente, precum si orice alte cheltuieli necesare si utile, in raport de indicele de inflatie, astfel ca pentru a se evita marirea patrimoniului paratilor si micsorarea patrimoniului reclamantei, restituirea va avea ca obiect nu aceeasi cantitate de moneda, ci o cantitate de moneda care sa aiba aceeasi putere de cumparare.
Prin urmare, suma la a carei restituire sunt indreptatiti reclamantii consta in sumele reprezentand avansul, ratele lunare contractuale stabilite, precum si dobanda totala platite de acestia, mai putin penalitatile de intarziere, pentru care se afla in culpa actualizate fiecare in parte de la data platii, in suma totala de 1.138,47 lei.
In ceea ce priveste cel de-al doilea capat de cerere, din declaratiile martorilor coroborate cu constatarile la fata locului ale expertului expuse in raportul intocmit, a rezultat ca pentru perioada materializata intre momentul cumpararii apartamnetului si cel al chemarii in judecata a reclamantilor pentru nulitatea contractului, datorita starii tehnice nesatisfacatoare a apartamentului cumparat, au executat o serie de lucrari.
Aceste lucrari au constat in:1. instalatie utilizare gaze naturale, 2. instalatie de incalzire-care poate fi insa ridicata, 3. instalatie sanitara- montat cada baie, lavoar, vas W.C., oglinda baie, spalator baie inox, 4. montat geam termopan la baie, 5. montat faianta la baie- 8.6 mp, 6. montat faianta la bucatarie- 8.4 mp, 7. reparat, raschetat, paluxat parchetul-, 8. refacut gletul de ipsos, tencuiala si vopsitoria lavabila pe cca 75 mp, 9. reconditionat si vopsit tamplaria exterioara si interioara-usi, ferestre, tocuri-, 10. montat jgheb pentru preluarea apelor meteorice pe 15 mp, 11. montat aparat aer conditionat - care poate fi insa ridicat, 12. instalatie electrica si intalare telefon, 13. instalare cablu antena satelit, valoarea totala a celor care nu pot fi ridicate si care au fost solictate prin cererea precizatoare fiind de15.129 lei.
Potrivit naturii lor, o parte din aceste cheltuieli sunt necesare, adica facute pentru conservarea imobilului si o parte sunt utile, intrucat au sporit valoarea acestuia.
Prin dispozitiile art.48 alin.1 si 3 din Legea nr.10/2001 s-au instituit reguli speciale in materia garantiei pentru evictiune, prevazandu-se ca in cazul in care imobilul care se restituie a fost preluat fara titlu valabil, obligatia de despagubire pentru sporul de valoare adus imobilului cu destinatie de locuinta prin imbunatatiri necesare si utile revine statului sau unitatii detinatoare.
Din modul de redactare a acestui text de lege, care nu indica anumite situatii in care raspunde statul si altele in care raspunde unitatea detinatoare, rezulta ca obligatia celor doua subiecte de drept nu este conjucta (divizibila).
Intrucat nu s-a prevazut expres ca obligatia este solidara, dar s-a recunoscut creditorului dreptul de a urmari pe oricare din debitori si fara a se stabili ca unul dintre ei este obligat in subsidiar, inseamna ca din punct de vedere pasiv exista o pluralitate de legaturi de sine-statatoare, iar din punct de vedere activ o singura creanta care indreptateste la plata intregului, astfel ca sunt intrunite conditiile obligatiei in solidum.
Fata de aceste considerente, instanta a admis in parte actiunea precizata si a obligat paratul Ministerul Finantelor Publice sa plateasca reclamantilor suma de 1.138,47 lei, reprezentand pretul actualizat platit in temeiul contractului de vanzare-cumparare nr. 1152/20.09.1999 si a obligat paratii Ministerul Finantelor Publice si Municipiul Bucuresti prin Primarul General, in solidar, sa plateasca suma de 15.129 lei, reprezentand contravaloarea imbunatatirilor aduse imobilului situat in Bucuresti, C.P: sect. 1.