O.U.G. nr. 40/1999. Incheierea noului contract de inchiriere in temeiul art. 6. Conditii.

OUG nr. 40/1999. Incheierea noului contract de inchiriere in temeiul art. 6. Conditii.
Sentinta civila nr.483/11.01.2006
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 17.08.2005 sub nr. 19058/2005, reclamantii PVP si PM au chemat in judecata pe paratii REL si RSG, solicitand instantei ca prin hotararea pe care o va da, sa oblige paratii la incheierea unui contract de inchiriere privind apartamentul nr. 8 situat in Bucuresti, str. OC, Sector 1 si la plata a 100 RON (1.000.000 ROL) pe zi de intarziere cu titlul de daune cominatorii, pana la semnarea contractului.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca, la data de 24.03.2003, a ramas definitiva si irevocabila decizia civila nr. 2206A/5.11.2002, prin care s-a dispus anularea contractului de vanzare-cumparare nr. 1490 din 17.09.1997 incheiat de catre reclamanti si S.C. RV SA si s-a admis actiunea in revendicare a paratilor din acest dosar.
Reclamantii au mai aratat ca, in conformitate cu dispozitiile art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 coroborat cu art. 15 din Legea nr. 10/2001 si Legea nr. 114/1996, paratii aveau obligatia sa ii notifice pentru a semna un nou contract de inchiriere.
Intre parti s-a stabilit o intalnire in vara anului 2004 in biroul avocatului paratilor unde acestia i-au informat ca ar dori sa le ofere un apartament in alta parte, in conditiile prevazute de lege, dar ca in momentul respectiv nu dispuneau de un asemenea apartament, solicitand un termen in acest sens, reclamantii facandu-le la randul lor oferta de a cumpara apartamentul ce face obiectul litigiului de fata.
Reclamantii au invederat instantei faptul ca, pe 22.06.2004 au formulat notificarea nr. 456 prin executor judecatoresc, fara a primi raspuns.
La randul lor, in iunie 2005 au primit o notificare din partea paratilor prin care li s-a pus in vedere sa elibereze imobilul pana la 15.07.2005.
Reclamantii au formulat notificarea nr. 575/12.07.2005, solicitandu-le paratilor ca la data de 14.07.2005, ora 15, sa se prezinte la executorul judecatoresc pentru a semna contractul de inchiriere privind imobilul in litigiu.
La data sus-mentionata, la sediul executorului judecatoresc s-au prezentat paratii si av. CT, stagiara aparatoarei reclamantilor, executorul judecatoresc fiind in concediu.
Av. CT a fost de acord cu repetarea notificarii la o data ulterioara, cand sa fie prezenti atat executorul cat si aparatoarea reclamantilor.
De asemenea, au mai aratat reclamantii, paratii cu rea-credinta au formulat cerere de ordonanta presedintiala, solicitand evacuarea, la mai putin de doua saptamani de la intalnirea precedenta.
In drept, au invocat dispozitiile art. 1073 si urm. C.civ., art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 coroborate cu art. 15 din Legea nr. 10/2001 si Legea nr. 114/1996.
In termen legal, paratii au formulat intampinare solicitand respingerea actiunii si aratand ca reclamantii nu au respectat dispozitiile O.U.G. nr. 40/1999, acestia locuind efectiv in S.U.A., imprejurare recunoscuta la interogatoriul luat in fata Judecatoriei Sectorului 1 in dosarul nr. 7441/2001 si fiind permanent reprezentati prin procura inca din anul 2001.
De asemenea, au mai aratat paratii, in mai 2004 au fost contactati de catre reclamant caruia i-au oferit in schimbul apartamentului in litigiu o locuinta similara insa acesta a refuzat oferta.
Paratii au mai invederat instantei ca reclamantii folosesc de peste 2 ani si jumatate apartamentul, fara titlu si fara sa achite chirie.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele :
Prin decizia nr. 2206A/5.11.2002 a Tribunalului Bucuresti, ramasa definitiva si irevocabila la 24.03.2003, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 1490/17.09.1997 privind imobilul in litigiu, incheiat intre reclamanti, in calitate de chiriasi si S.C. RV SA si a fost admisa actiunea in revendicare a aceluiasi imobil, formulata de catre paratii din cauza de fata.
Prin decizia sus-mentionata s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare, retinandu-se ca, la momentul achizitionarii, cumparatorii au fost de rea-credinta, cunoscand situatia imobilului, respectiv imprejurarea ca acesta a fost preluat de stat cu incalcarea Constitutiei, a tratatelor internationale la care Romania era parte si a legilor in vigoare la data preluarii.
Desi unul din efectele nulitatii il constituie repunerea partilor in situatia anterioara, in cauza aceasta regula nu poate primi aplicare, intrucat, fata de reaua-credinta dovedita a reclamantilor, ar fi incalcat principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegans.
Prin urmare, fostii chiriasi nu si-au redobandit aceasta calitate dupa constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare, desfiintarea acestuia neputand face sa renasca si contractul de inchiriere, reclamantii neavand un titlu locativ cu privire la imobilul in litigiu.
Este adevarat ca, potrivit art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 241/2001, "in cazul contractelor de vanzare-cumparare incheiate cu incalcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (...) proprietarul recunoscut in justitie va incheia cu persoanele care au cumparat locuinta in baza Legii nr. 112/1995 si care o ocupa efectiv, la cererea acestora, un contract de inchiriere pentru o perioada de 5 ani".
Ca o masura de protectie a fostilor chiriasi, legea a instituit in sarcina proprietarului obligatia incheierii unui contract de inchiriere, dar numai la cererea fostilor cumparatori si conditionat de imprejurarea ca acestia sa locuiasca in imobilul respectiv.
Aceasta imprejurare trebuie dovedita de catre reclamanti, in caz contrar, prevederile O.U.G. nr. 40/1999 ar fi deturnate de la scopul lor, acela de a asigura o protectie sociala eficienta unei anumite categorii a populatiei, respectiv chiriasii si fostii chiriasi din casele nationalizate.
Atat prin intampinare cat si in cadrul raspunsului la interogatoriu, paratii au aratat ca reclamantii nu locuiesc efectiv in apartamentul nr. 8 situat pe str. OC, sector 1, Bucuresti, fiind plecati in S.U.A., la fiul acestora.
De altfel, din chiar instiintarea medicului acestora, dr. JJN, depusa la dosarul cauzei prin aparator, rezulta ca nu se poate aprecia, fata de varsta reclamantilor, momentul la care acestia s-ar mai putea intoarce in Romania.
In consecinta, fata de probele administrate, nu se poate retine ca reclamantii locuiesc cu caracter stabil in imobilul ce face obiectul litigiului de fata, conditie sine qua non pentru a beneficia de prevederile art. 6 din ordonanta, neputandu-li-se aplica aceste dispozitii.
Pe de alta parte, actul normativ sus-mentionat permite proprietarului sa evite incheierea unui nou contract de inchiriere privind locuinta situata in imobilul care i-a fost restituit, punand la dispozitia chiriasului o alta locuinta corespunzatoare.
Dupa cum rezulta din probele administrate, paratii au oferit reclamantilor o alta locuinta.
Astfel, prin intampinare, prin notificarea nr. 575/12.07.2005 si in cadrul interogatoriului propus a fi luat paratilor, reclamantii au aratat ca, la intalnirea stabilita in vara anului 2004, acestia i-au informat ca ar dori sa le ofere un apartament in alta parte, in conditiile prevazute de lege.
In urma notificarii sus-mentionate, la data de 14.07.2005, paratii s-au prezentat la sediul B.E.J. IR, reclamantii fiind reprezentati prin avocat.
In consecinta, s-a incheiat proces-verbal, reclamantii aratand ca "vor repeta notificarea catre notificati, procesul-verbal de constatare oferta neputand fi incheiat in fata executorului judecatoresc in lipsa unei intalniri prestabilite de comun acord".
In cadrul raspunsului la interogatoriu, parata REL a aratat ca au oferit spre inchiriere reclamantilor apartamentul situat in CV, Sector 1, aflat in proprietate personala, dar ca acestia au refuzat incheierea contractului.
In cauza nu se poate retine nici prelungirea de drept a contractului de inchiriere ca urmare a faptului ca paratii nu si-au indeplinit obligatia de a-i notifica pe reclamanti pentru incheierea unui nou contract, avand in vedere faptul ca acestia si-au pierdut calitatea de chiriasi, astfel cum s-a aratat mai sus.
Potrivit art. 480 C.civ., "proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege".
De asemenea, conform art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului - (1)"Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international. (2) Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor conform interesului general (...)".
Curtea Europeana a decis in mod constant ca adoptarea unei legislatii nationale de protectie a chiriasilor priveste reglementarea folosintei bunurilor si reprezinta o masura de interes general.
Tot instanta de contencios european a aratat insa in repetate randuri ca este necesar sa existe un raport de proportionalitate intre exigentele interesului general si imperativul apararii drepturilor fundamentale ale individului, in speta dreptul de proprietate (ex. : cauza Sporrong si Lonnroth c. Suediei).
De aceea, instanta a constatat ca obligarea proprietarilor de a incheia un nou contract de inchiriere in beneficiul fostilor chiriasi, care nu si-au respectat propriile obligatii prevazute de lege, ar reprezenta nu numai o incalcare a prevederilor O.U.G. nr. 40/1999 ci si o ingerinta vadit disproportionata si excesiva in dreptul de proprietate al paratilor.
Avand in vedere aceste considerente, instanta a respins primul capat de cerere ca neintemeiat.
Ca urmare a acestei solutii, instanta a respins si cel de-al doilea capat de cerere ca neintemeiat.