pretentii

Dosar nr. 3052/280/2010
R O M A N I A
JUDECATORIA PITESTI
SECTIA CIVILA
SENTINTA CIVILA Nr. 8093/2011
Sedinta publica de la 08 Septembrie 2011
Completul compus din:
PRESEDINTE A.R.
Grefier V.M.

      Pe rol judecarea cererii de chemare in judecata formulata de reclamanta ASOCIATIA DE
PROPRIETARI V., in contradictoriu cu parata S.A., avand ca obiect pretentii.
      La apelul nominal facut in sedinta publica nu au raspuns partile.
      Procedura de citare este legal indeplinita.
      S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, dupa care,
      Instanta constatand ca dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc la data de 01.09.2011
si sunt consemnate in incheierea de amanare a pronuntarii din acea data care face parte integranta
din prezenta, deliberand a pronuntat urmatoarea solutie: 

INSTANTA

      Constata ca, prin cererea inregistrata la data de 05.10.2007 pe rolul Judecatoriei Pitesti sub
nr. 10441/280/2007, reclamanta Asociatia de Proprietari V. a chemat in judecata pe parata S.A.,
solicitand instantei ca, prin hotararea ce va pronunta sa se dispuna obligarea paratei la plata sumei
de 2075,23 lei, reprezentand 1342,71 lei contravaloare utilitati si 732,52 lei c/val. penalitati de
intarziere, pentru perioada septembrie 2003 - iulie 2007.
In motivare, se arata ca parata, in calitate de membra a asociatiei reclamante, avea
obligatia sa achite c/val. utilitatilor consumate si, in pofida faptului ca a fost somata, cu rea
credinta a refuzat acest lucru.
In drept, cererea a fost intemeiata pe art. 46 si art. 50 din Lg. nr. 230/2007.
S-au anexat actiunii inscrisuri.
Parata a formulat intampinare, solicitand initial admiterea in parte a cererii de chemare in
judecata.
Ulterior, in urma probatoriului administrat, parata a solicitat respingerea actiunii, ca
neintemeiata.
      In cauza s-a administrat proba cu inscrisuri si expertiza tehnica - specialitatea constructii.
      Judecatoria Pitesti, prin sentinta civila nr. 2327 din 25 martie 2009 a respins actiunea
formulata de reclamanta ASOCIATIA DE PROPRIETARI V., impotriva paratei S.A. si a obligat
reclamanta la plata sumei 700 lei catre parata, reprezentand cheltuieli de judecata.
      Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut ca parata este membra a
Asociatiei de proprietari V., iar conform dispozitiilor art. 46 din Lg. nr. 230/2007, avea obligatia
sa plateasca lunar cota de contributie ce ii revenea la cheltuielile asociatiei, inclusiv penalizari de
intarziere, pe care asociatia de proprietari o poate stabili in sistem propriu.
Pentru justificarea sumei pretinse prin cererea de chemare in judecata, reclamanta a depus
listele lunare de plata, acordul de asociere, anexa nr. 1 la acordul de asociere.
In listele de plata, se constata ca, este trecuta aceeasi suprafata utila si aceeasi cota parte
indiviza, pentru fiecare apartament, respectiv garsoniera, iar sumele rezultate sunt egale pentru
toti proprietarii asociatiei.
In anexa nr. 1 la acordul de asociere (f. 113) este reprezentata cota parte indiviza ce revine
fiecarui proprietar din proprietatea comuna. Adunand cota parte indiviza, ce revine fiecarui
proprietar si facand totalul pentru cele 39 de apartamente, situate pe scara D, unde locuieste
parata se obtine un total care depaseste intregul, respectiv 203,63%, in loc de 100%.
Prin raportul de expertiza tehnica judiciara efectuat in cauza (f.159-162) expertul cauzei P.
M, confirma ca, suprafata utila a spatiilor locative (apartamente), variaza de la proprietar la
proprietar, in functie de extinderile facute de acestia pe casa scarii. Rezulta ca, nu toti proprietarii
au aceeasi suprafata utila, astfel cum retine reclamanta in listele de plata si, implicit ceea ce-i
revine sa plateasca paratei drept c/val. utilitati este calculat gresit.
Conform art. 46 din H.G.R. nr. 1588/2007, pentru aprobarea Normelor metodologice de
aplicare a Lg. 230/2007, cota parte indiviza de proprietate reprezinta raportul procentual dintre
suprafata utila a apartamentului sau a spatiului cu alta destinatie decat aceea de locuinta si suma
suprafetelor utile ale tuturor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta
din condominiu.
Faptul ca diversi proprietari si-au marit suprafata utila o afecteaza in mod direct pe parata,
deoarece cota parte indiviza este un raport ce are la numitor suma suprafetelor utile ale tuturor
apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta din condominiu.
Pentru a calcula cota parte indiviza ce revine paratei nu are importanta identificarea
proprietarilor care si-au marit suprafata utila a apartamentelor, ci trebuie sa se constate ca,
impartind suprafata utila a apartamentului acesteia, la totalul suprafetelor utile ale tuturor
proprietatilor individuale - valoare ce s-a marit prin marirea suprafetelor utile ale apartamentelor
- se obtine o cota parte indiviza ce-i revine paratei mai mica.
Neprocedand in acest mod, reclamanta a incarcat lista de plata pentru toate cheltuielile ce
se calculeaza in functie de cota parte indiviza.
In consecinta, suma calculata ca fiind datorata de catre parata pe listele lunare de plata nu
este reala.
      Prin decizia civila nr. 1934/R/30.11.2009 pronuntata de Tribunalul Arges s-a admis
recursul formulat de reclamanta, s-a casat sentinta si s-a trimis cauza spre rejudecare la aceeasi
instanta.
      Pentru a se pronunta astfel, tribunalul a retinut urmatoarele:
      Parata a fost cea care a solicitat in contraproba, administrarea probelor cu expertiza
constructii si expertiza contabila si, care, la termenul de judecata din 18 februarie 2009, fata de
probele administrate pana la acel termen, in special concluziile raportului de expertiza constructii,
a renuntat la administrarea probei cu expertiza contabila, insa, la acelasi termen de judecata,
instanta a apreciat, in baza art.129 alin.5 c.proc.civ., ca pentru corecta solutionare a cauzei se
impune efectuarea acestei expertize, astfel incat a dispus administrarea probei cu expertiza
contabila, expertul contabil urmand sa tina cont de cota indiviza efectiva de care beneficiaza
petenta, constatata de catre expertul constructor in urma masuratorilor.
      De asemenea, prin expertiza constructii s-a concluzionat ca in ceea ce o priveste pe parata
nu a fost calculata corect cota parte indiviza, ce difera la membri asociatiei, proprietari ai
apartamentelor/garsoniere din imobilul bloc 29 care au adus modificari spatiului locuibil.
      Insa parata a folosit spatiul respectiv, chiar si asa diminuat in raport cu ceilalti proprietari,
astfel incat trebuia, inevitabil, sa fie mentionata la rubrica cheltuieli de intretinere a imobilului
ocupat. In plus, parata a si aratat ca este de acord sa  plateasca valoarea acestor cheltuieli, dar nu
in cuantumul propus de reclamanta.
      Tribunalul a constatat si faptul ca in afara de contributia paratei la cheltuielile comune,
aceasta este obligata si la cheltuielile fixe (gunoi, paza, intretinere ascensor, etc ), pe care, de
asemenea, reclamanta le-a solicitat prin actiune dar pe care parata  ne le-a achitat deloc, asa cum
pretind dispozitiile Ord.nr.233/2004.
      Drept urmare, s-a apreciat ca instanta de fond a lasat nesolutionata cererea reclamantei,
fiind admis  recursul si trimisa cauza spre rejudecare la aceeasi instanta de fond in scopul stabilirii
prin expertiza contabila daca in raport de cota determinata de expertul in constructii s-au calculat
corect de catre asociatie cheltuielile puse in sarcina paratei, iar in caz contrar care este cuantumul
corect al acestor cheltuieli reprezentate atat de cele comune, cat si de cele fixe, ambele obligatorii.
      Cauza a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Pitesti la data de 09.02.2010 sub acelasi nr.
unic.
      In urma admiterii cererii de abtinere formulata de presedintele completului, cauza a fost
repartizata aleatoriu, sub nr. 3052/280/2010.
      La data de 01.09.2010 parata a depus la dosar cerere reconventionala solicitand obligarea
reclamantei parate la plata sumei de 1600 lei cheltuieli de judecata efectuate in primul ciclu
procesual la fond si in recurs (fil. 28-29).
      La data de 30.03.2011 parata si-a majorat catimea  obiectului cererii reconventionale la
suma de 2234 lei.
      La data de 02.09.2010 reclamanta si-a majorat catimea obiectului in sensul ca a solicitat
obligarea paratei la plata cheltuielilor de intretinere si a penalitatilor aferente incepand cu luna
septembrie 2003 la zi.
      Ulterior la data de 07.10.2010 reclamanta a precizat cuantumul pretentiilor respectiv
obligarea paratei la plata sumei de 7040,73 lei, inclusiv septembrie 2010, reprezentand 3544,39 lei
cote de intretinere, 2966,34 lei penalitati si 530 lei fond de rulment (fil. 49).
      La data de 15.06.2011 parata a depus la dosar note de sedinta prin care a invocat exceptia
lipsei calitatii procesuale active a reclamantei aratand ca potrivit dispozitiilor art. 28 alin 2 din Lg.
nr. 230/2007 pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilitati furnizorul
serviciului  va actiona impotriva proprietarilor restantieri.
      S-a mai precizat ca parata a aratat in mod constant ca nu datoreaza vreo suma de bani cu
titlul de ,, cheltuieli caldura" intrucat incepand cu anul 2003 este debransata si nu are niciun fel de
raport juridic cu furnizorul T. S.A.
      La data de 01.09.2011 reclamanta a precizat din nou cererea de chemare in judecata,
achiesand la concluziile raportului de expertiza intocmit in cauza, solicitand obligarea paratei la
plata cheltuielilor de intretinere restante aferente perioadei 05.10.2004-28.02.2011, in suma totala
de 5989,16 lei.
      In cauza s-a administrat, in rejudecare proba cu inscrisuri si expertiza contabila (file.144-
161), avand ca obiective calcularea cheltuielilor de intretinere si a penalitatilor de intarziere
datorate de parata  in doua variante: septembrie 2003 la zi si respectiv 05.10.2004 la zi, avand in
vedere ca parata este debransata de la sistemul de incalzire urmand a se raporta la suprafata utila
ocupata de parata si suprafetele comune determinate in raportul de expertiza specialitatea
constructii (file. 201-209 din dosarul initial); sa stabileasca daca sumele reprezentand cote de
intretinere au fost corect stabilite.
      In sedinta publica din 07.04.2011, fata de pozitia partilor consemnata in practicaua
incheierii de sedinta (fil. 139) instanta  a lamurit obiectivul nr. 1 stabilit, in sensul ca  expertul
cauzei urmeaza a avea in vedere datele rezultate din expertiza constructii privind suprafetele utile
pentru fiecare apartament al scarii D in parte, urmand a se determina astfel suprafata utila totala.
De asemenea, expertul sa aiba in vedere suprafata construita totala a scarii D, respectiv 2777, 44
mp, necontestata de parti si avand la baza formula de calcul depusa la dosar la fila 123,
recomandata de  ANCPI, sa stabileasca cota parte indiviza ce revine apartamentului paratei,
urmand ca in functie de acest  parametru, sa raspunda obiectivelor stabilite de instanta.
      Analizand actele si lucrarile dosarului instanta urmatoarele:
      Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale active instanta retine ca potrivit
dispozitiilor art. 28 alin 1 si 2 din Lg. nr. 230/2007 asociatia de proprietari poate intermedia
servicii intre furnizori si proprietarii consumatori, in special cu privire la serviciile publice de
utilitati, pe baza unor contracte de prestari de servicii sau de furnizare cu caracter individual.
Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile si obligatiile cu privire la serviciul
furnizat apartin, pe de o parte, furnizorului si de cealalta parte, proprietarului.
    Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilitati, furnizorul
serviciului va actiona impotriva proprietarilor restantieri.
Se constata ca in cauza nu exista un contract de prestari servicii, respectiv de furnizare a
energiei termice cu caracter individual incheiat intre S.C. T. si parata, astfel incat dispozitiile legale
suscitate nu sunt aplicabile in cauza, reclamanta fiind cea care detine un contract de furnizare cu
furnizorul  local de energie termica.
Ca urmare, instanta urmeaza sa respinga exceptia lipsei calitatii procesuale active ca
neintemeiata. 
      Parata S.A. este membru al Asociatiei de Proprietari V, fiind proprietar al apartamentului
nr. 35 situat in Pitesti, (fila. 25 din dosarul initial).
      Reclamanta a calculat lunar sumele reprezentand cheltuieli de intretinere aferente
imobilului ce apartine paratei, afisandu-le in listele de plata pe care parata nu le-a contestat (cel
putin pana la data formularii cererii de chemare in judecata, respectiv 05.10.2007).
      Prin intampinarea depusa la dosar la data de 18.12.2007 (fil. 15-19 din dosarul initial)
parata a solicitat ca valoarea cheltuielilor comune pe care trebuie sa le suporte sa fie aferente cotei
din proprietatea fortata a imobilului, urmand ca acestea sa fie determinate printr-un raport de
expertiza, respectiv cheltuieli pe cota parte de proprietate detinuta in condominiu si numai
tinandu-se cont de actuala suprafata comuna a imobilului.
      Se constata ca in urma expertizei specialitatea constructii intocmite in dosarul initial (fil.
201-209) s-au stabilit suprafetele utile ale fiecarui apartament al scarii D in parte.
      Expertul desemnat in cauza, in rejudecare a stabilit cota parte indiviza ce revine
apartamentului paratei, respectiv 2,83 si a procedat la recalcularea cheltuielilor cu caldura (file.
150-159) mentionand ca sumele reprezentand cheltuieli de intretinere au fost corect stabilite, mai
putin partea de incalzire, pentru ca administratorul a folosit o cota indiviza mai mare decat in
realitate (fiel.145). S-a stabilit cuantumul total al cheltuielilor de intretinere pentru perioada
05.10.2004-28.02.2011 la suma de 3602,17 lei, care actualizate cu rata inflatiei ajung la 4459,16 lei,
la care se adauga 1530 lei fond de reparatii, rezultand un debit total de 5989,16 lei.
      Legat de situatia de fapt prezentata, instanta retine dispozitiile art. 46 din Legea nr.
230/2007, potrivit carora toti proprietarii au obligatia sa plateasca lunar, conform listei de plata a
cheltuielilor asociatiei de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de
contributie ce le revine la cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din
asociatia de proprietari.
      Cheltuielile asociatiei de proprietari sunt urmatoarele:
    a) cheltuieli pe numar de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati in proprietati
individuale;
    b) cheltuieli pe consumuri individuale;
    c) cheltuieli pe cota-parte indiviza, in functie de suprafata utila a proprietatii individuale;
    d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate
financiar prin intermediul asociatiei de proprietari;
    e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
    f) cheltuieli de alta natura (art. 47 din Lg. nr. 230/2007).
      Conform art. 32 alin 3 din H.G. nr. 1588/2007, niciun proprietar de apartament sau de
spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta nu va fi exceptat de la obligatia de a contribui la
plata cheltuielilor comune, ca urmare a renuntarii la folosirea unei parti din proprietatea comuna,
a abandonarii apartamentului sau a spatiului cu alta destinatie decat aceea de locuinta ori in alte
situatii.
Cheltuielile care sunt determinate de numarul persoanelor care locuiesc in condominiu si nu pot
fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de masura se repartizeaza
proportional cu numarul de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati in cladire in luna
pentru care se calculeaza lista de plata si reprezinta cheltuielile asociatiei pentru: apa rece, calda si
canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrica utilizata
pentru functionarea instalatiilor comune; colectarea deseurilor menajere, vidanjare.
    Potrivit art.  35 din H.G. nr. 1588/2007 prin hotarare a adunarii generale, pot fi exceptate
de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrica pentru functionarea
ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc in apartamente situate la subsol, demisol,
parter, mezanin, precum si la etajul 1 din cladirile fara mezanin. De asemenea, in cazul cladirilor
care au amplasate la etajele superioare bai, spalatorii, uscatorii, prin hotarare a adunarii generale,
persoanele care locuiesc in apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum si la
etajul 1 din cladirile fara mezanin pot sa fie exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului
de energie electrica pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor, in baza unor angajamente
personale, date in scris catre asociatia de proprietari de catre persoanele care nu folosesc spatiile
de la etajele superioare.
      Conform art. 52 alin 4 din H.G. nr. 1588/2007 daca proprietarul unui apartament sau al
unui spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta modifica suprafata echivalenta termic de
incalzire din apartamentul sau din spatiul pe care il detine, cota-parte de participare la cheltuielile
pentru incalzire se va recalcula prin aplicarea unui coeficient de modificare a suprafetei utile luate
in calcul, fara a modifica cota indiviza a apartamentului. Coeficientul se calculeaza conform
normelor tehnice elaborate de Autoritatea Nationala de Reglementare pentru Serviciile
Comunitare de Utilitati Publice, pe baza unui studiu de specialitate.
      Legea mai prevede ca Asociatia de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice
proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de
proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
      Aceleasi principii erau reglementate si in actele normative anterioare, respectiv anexa 2 a
Legii nr.114/1996 si OG nr.85/2001.
      Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si
functionarea asociatiilor de proprietari, aprobate prin  HG nr.1588/2007, prevad la art.12 pct.A
lit.d dreptul proprietarului sa primeasca explicatii cu privire la calculul cotei de contributie la
cheltuielile asociatiei de proprietari si, eventual, sa o conteste la presedintele asociatiei de
proprietari, in termen de 10 zile de la afisarea listei de plata. Presedintele asociatiei de proprietari
este obligat sa raspunda la contestatie in termen de 7 zile. Se retine ca, pana la data formularii
cererii de chemare in judecata (05.10.2007) parata nu a uzat de acest drept.
      Concluzionand instanta retine ca reclamanta a calculat cotele de intretinere ale paratei,
insumand cheltuielile cu ridicarea gunoiului, energie electrica, aferenta functionarii instalatiilor
electrice din spatiile comune, de intretinere a liftului si alte cheltuieli gospodaresti (care potrivit
HG nr.  1588/2007 reprezinta cheltuieli cu salariile administratorului si femeii de serviciu) si
cheltuieli cu caldura aferenta suprafetei utile a apartamentului, raportat la energia termica radianta
aferenta tevilor care traverseaza apartamentul proprietatea paratei.
      Pe fondul actiunii, instanta apreciaza ca se impune obligarea paratei la plata cheltuielilor
de intretinere. Plata acestora reprezinta o obligatie a oricarui proprietar, iar refuzul indeplinirii
acestei sarcini poate produce prejudicii grave asociatiei si celorlalti membrii.
      In consecinta, instanta apreciaza ca se impune obligarea paratei la plata sumelor restante,
astfel cum au fost stabilite de expertul desemnat in cauza.
      Potrivit art.274 C.pr.civ., partea care a cazut in pretentii este obligata sa suporte si
cheltuielile de judecata avansate de cealalta parte. Ca urmare instanta va respinge cererea
reconventionala formulata de parata -reclamanta avand in vedere obiectul acesteia, respectiv
cheltuieli de judecata si faptul ca parata a cazut in pretentii.
      Totodata, va obliga parata la plata catre reclamanta a sumei de 3300 lei cheltuieli de
judecata, reprezentand onorariu avocat si onorariu expert.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

        Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active.
        Admite cererea precizata si restransa formulata de reclamanta ASOCIATIA DE
PROPRIETARI V. prin administratori D.I. si C. D, in contradictoriu cu parata S.A.
        Respinge cererea reconventionala.
        Obliga parata la plata catre reclamanta a sumei de 5989,16 lei, reprezentand cheltuielilor
de intretinere pentru perioada 05.10.2004 - februarie 2011, actualizata cu rata inflatiei.
        Obliga parata la plata catre reclamanta a sumei de 3300 lei cheltuieli de judecata.
        Cu recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica de la 08 Septembrie 2011.

Presedinte,
A.R.

Grefier,
V.M.
Red. AR
Tehn. LB 04.10. 2011
4/ex 5