Prestatie tabulara

     Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamant SGV, intervenient SAG, intervenient SI, reclamant SGV si pe parat SC R SRL PRIN LICHIDATOR JUDICIAR IPURL, parat CIS, parat KL, avand ca obiect prestatie tabulara.
     La apelul nominal facut, nu se prezinta partile.
     Procedura de citare legal indeplinita.
     S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, dupa care:
     Constata ca, fondul cauzei s-a dezbatut la data de _, mersul dezbaterilor si concluziile partilor au fost consemnate in incheierea de sedinta intocmita cu respectiva ocazie, incheiere ce face parte integranta din prezenta hotarare si prin care s-a amanat pronuntarea pentru astazi, pentru a da posibilitate partilor sa depuna la dosar concluzii scrise.
     

INSTANTA
DELIBERAND

     Constata ca prin cererea de chemare in judecata inregistrata pe rolul Judecatoriei _ la data de _, sub numar de dosar 3476/271/2009, reclamantul SGV a chemat in judecata parata SC R SRL, solicitand instantei sa constate ca intre partile litigante s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare avand ca obiect imobilul in natura garsoniera nr_, compusa din living, bucatarie, baie, antreu si balcon, pozitionata a patra pe partea dreapta la iesirea din lift, edificata pe terasa blocului DN4 situat in _, inscrisa in CF col nr _ si CF ind _, cu nr top _ dobandit prin cumparare, sa pronunte o hotarare care tine loc de contract autentic de vanzare-cumparare pentru imobilul mai sus mentionat, sa dispuna intabularea in CF a dreptului de proprietate astfel dobandit, sa oblige parata la plata catre reclamant a penalitatilor de 0,2% pe zi intarziere, incepand cu data de 16.02.2009 pana la data platii efective, cu cheltuieli de judecata.
     In motivarea in fapt a cererii, reclamantul a aratat ca a incheiat cu parata un antecontract de vanzare-cumparare pentru imobilul din petit. Pretul vanzarii a fost de 11.700 Euro care s-a achitat in intregime vanzatoarei. Parata s-a obligat ca pana la data de 16.02.2009 sa finalizeze pe cheltuiala sa constructia garsonierei, insa nu si-a indeplinit obligatia, motiv pentru care reclamantul a promovat cererea de chemare in judecata.
     In drept, au fost invocate dispozitiile art 1021, art 1073 si art 27 din legea nr 7/1996.
     In conformitate cu dispozitiile art 112 Cod proc civ, reclamantul a anexat cererii, in copie: antecontract de vanzare-cumparare autentificat sub nr_. de BNP _, coala CF nr. _, incheiere CF, schita imobil.
     La data de 06.04.2009 a fost depusa la dosar, prin serviciul registratura, o cerere de interventie principala formulata de SAG si SI, in contradictoriu cu SC R SRL, SGV, CIS, KL, in care s-a solicitat instantei sa constate ca prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr _ de BNP _, SC R SRL s-a obligat sa le vanda dreptul de proprietate asupra apartamentului nr _, sa constate ca, urmare a neexecutarii la termen si exact a obligatiei de predare a imobilului, SC R SRL le-a cauzat un prejudiciu de 4000 Euro si sa o oblige sa le achite aceasta suma de bani, sa compenseze suma de 4000 Euro pe care aceasta parata trebuie sa le-o achite cu suma de 4000 Euro pe care o au de achitat catre parata, potrivit antecontractului nr _, sa oblige parata SC R SRL sa le predea toate actele necesare pentru intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului, hotararea tinand loc de contract de vanzare-cumparare, sa dispuna intabularea dreptului de proprietate in CF nou format, sa constate nulitatea absoluta a antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr _, sa constate nulitatea absoluta partiala a actului de defalcare si contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr _ de BNP _, cu cheltuieli de judecata.
     In motivarea in fapt a cererii de interventie, s-a aratat ca si intervenientii au incheiat cu SC R SL un antecontract de vanzare-cumparare avand ca obiect garsoniera nr _, a patra pe partea dreapta de la iesirea din lift, autentificat sub nr _. Pretul vanzarii a fost stabilit la 16.000 Euro, din care s-au achitat 12.000 Euro, in doua transe. Parata nu si-a indeplinit obligatia de a preda constructia la cheie la 01.03.2008, motiv pentru care intervenientii au fost nevoiti sa efectueze singuri lucrarile, pentru a se putea muta, intrucat nu mai aveau unde locui. Locuiesc efectiv in imobil, neintrerupt din aprilie 2008. Ulterior, au aflat ca apartamentul a fost vandut de doua ori, aceasta fiind situatia cu mai multe apartamente edificate pe terasa blocului din str. _ nr _. Aceasta frauda la lege  este motivul de nulitate absoluta a antecontractului nr _. Reclamantul SGV este de evidenta rea-credinta, intrucat nu a venit sa verifice situatia de fapt a apartamentului cumparat. In aceste conditii, sunt nevoiti sa solicite si nulitatea partiala a actului de defalcare strict in ceea ce priveste apartamentul _, avand in vedere nulitatea antecontractului de vanzare-cumparare mai sus mentionat. Deoarece paratii CIS, KL sunt semnatari ai actului de defalcare, au fost introdusi in judecata strict pentru opozabilitate.
     In drept, au fost invocate prevederile art 27-28 din legea nr 7/1996.
     Intrucat impotriva paratei s-a deschis procedura prevazuta de legea nr. 85/2006 prin sentinta nr. _, la termenul de judecata din 19.05.2009 instanta a dispus citarea paratei prin administrator judiciar.
     La data de 01.06.2010, intervenientii au depus la dosar cerere de renuntare la capetele 2 si 3 din cererea de interventie principala.
     La termenul de judecata din 02.11.2010, instanta a admis in principiu cererea de interventie in interes propriu.
     Celelalte parti nu si-au exprimat pozitia procesuala, nu au propus si nu au administrat probe.
     In cauza, au fost administrate proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriul reclamantului si paratei SC R SRL si proba testimoniala.
     Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
     Intre reclamant si parata SC R SRL s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. _ de BNP _, avand ca obiect garsoniera nr _, compusa din living, bucatarie, baie, antreu si balcon, pozitionata a patra pe partea dreapta de la iesirea din lift, imobil aflat pe terasa blocului _ situat in _, inscris in CF ind _, CF col _, nr top _.
     Pretul vanzarii, de 11.700 Euro, a fost achitat integral de reclamant la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare mentionat.
     S-a stabilit ca termen-limita pentru incheierea contractului autentic data de 16.02.2009.
     Prin incheierea din dosar nr _, O.C.P.I. a inscris aceasta promisiune de vanzare, in favoarea reclamantului, in cartea funciara.
     Din depozitia martorului MD, instanta retine ca reclamantul nu a vazut, anterior incheierii antecontractului, imobilul in litigiu, ci o garsoniera situata a doua sau a treia pe partea stanga, care era intr-un stadiu mai avansat de finisare.
     Nici reclamantul, conform raspunsului la interogatoriu, nu isi mai aminteste exact ce ar fi cumparat, acesta mentionand ca ambele apartamente cumparate ar fi fost pe partea stanga.
     Or, cel in litigiu, este al patrulea pe partea dreapta.
     In raspunsul la interogatoriu, reclamantul a aratat ca nu a mai fost sa vada apartamentele achizitionate dupa momentul incheierii antecontractului.
     Anterior incheierii antecontractului intre reclamant si parata, la data de 08.01.2008, intervenienta SI, casatorita, a incheiat cu parata SC R SRL un antecontract de vanzare-cumparare autentificat sub nr  de BNP _, avand ca obiect acelasi imobil- apartamentul compus din una camera si dependinte, pozitionat al patrulea pe partea dreapta de la iesirea din lift, imobil ce se edifica pe terasa blocului _ situat in _, inscris in CF ind _, CF col _, nr top _.
     Aceasta promisiune a fost de asemenea inscrisa in CF ind _, la poz B16.
     Pretul vanzarii a fost stabilit la suma de 16.000 Euro, din care intervenienta a achitat 8000 Euro la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare mentionat. Ulterior, la data de 09.04.2008, intervenienta a mai achitat suma de 4000 Euro.
     S-a stabilit ca termen-limita pentru incheierea contractului autentic data de 01.03.2008.
     Aceste termen nu a fost respectat, iar intervenientii au demarat lucrarile de finisare a apartamentului, cand au vazut ca acestea nu mai sunt executate de SC R SRL, in martie 2008, iar in luna aprilie 2008 s-au mutat in imobil, locuind neintrerupt acolo pana in prezent. Aceste aspecte reies din depozitiile martorelor HO si CS.
     Dispozitiile legale aplicabile in speta sunt:
    ART. 1073 Cod civil
         Creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, si in caz contrar are dreptul la dezdaunare.
         ART. 1077
         Nefiind indeplinita obligatia de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la indeplinire, cu cheltuiala debitorului.
     In temeiul antecontractelor mai sus mentionate, s-a nascut in favoarea reclamantului si a intervenientilor dreptul de a incheia contractul de vanzare-cumparare, insa parata SC R SRL nu si-a indeplinit obligatia de a finaliza lucrarile de construire si  de a preda apartamentul in termenul stabilit.
     Intrucat atat reclamantul, cat si intervenientii, solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, instanta urmeaza care dintre acesti creditori urmeaza a avea preferinta si in favoarea caruia se poate pronunta aceasta hotarare.
     Din probele administrate in cauza, instanta urmeaza a acorda aceasta preferinta intervenientilor, pentru urmatoarele considerente:
     Intervenientii au fost primii care au incheiat antecontractul, la data de 08.01.2008, ei achitand 12.000 Euro din pretul total de 16.000 Euro, efectuand pe cheltuiala lor lucrarile de finisare a apartamentului si mutandu-se acolo din luna aprilie 2008.
     Reclamantul a incheiat antecontractul doar in data de 16.12.2008 si nici nu a vazut imobilul in litigiu, nici inainte de a incheia antecontractul, nici ulterior.
Faptul ca promisiunea sa de vanzare-cumparare a fost inscrisa in CF anterior celei a intervenientilor nu poate schimba concluzia de mai sus, intrucat intervenientii oricum au cumparat anterior reclamantului, deci anterior inscrierii promisiunii acestuia. Efectul de opozabilitate al inscrierii promisiunii reclamantului opereaza, conform art 25 din legea nr 7/1996, de la momentul inscrierii- 17.12.2008, or, dupa cum s-a aratat, intervenientii incheiasera antecontractul mult inaintea acestui moment.
Intervenientilor le-a fost predata posesia imobilului, care are ca principal efect o prezumtie  de proprietate.
     Sunt indeplinite si conditiile legale impuse de art 27 alin 5 si art 28 din legea nr 7/1996, intrucat reclamantul, care a incheiat ulterior antecontractul, dar si-a notat primul in cartea funciara promisiunea de vanzare, este de rea-credinta, intrucat nu a efectuat verificari minime pentru a afla starea de fapt a apartamentului contractat (care, in luna decembrie 2008, era deja locuit de intervenienti).
     Pentru aceste considerente, va respinge cererea de chemare in judecata.
     Constatand ca cea mai buna reparatie a prejudiciului produs intervenientilor prin neexecutarea de catre parata SC R SRL a obligatiilor sale contractuale este pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract pentru imobilul in litigiu, instanta va admite cererea de interventie si va pronunta o hotarare care va tine loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru imobilul situat in _, str. . nr. _, ap. _, in natura apartament compus din una camera si dependinte, apartament pozitionat al patrulea pe partea dreapta de la iesirea din lift, inscris in CF nr _ (nr vechi _) cu nr. top. _.
     Se va retine ca pretul total a fost de 16.000 Euro, din care intervenientii au achitat 12.000 Euro.
Conform art.  27 din Legea nr. 7/1996 " (1) Cel care s-a obligat sa stramute sau sa constituie in folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator sa ii predea toate inscrisurile necesare pentru inscrierea acelui drept.    (2) Daca un drept inscris in cartea funciara se stinge, titularul este obligat sa predea celui indreptatit inscrisurile necesare radierii. 
 (3) In situatia in care cel obligat nu preda inscrisurile, persoana interesata va putea solicita instantei sa dispuna inscrierea in cartea funciara. Hotararea instantei de judecata va suplini consimtamantul la inscriere al partii care are obligatia de a preda inscrisurile necesare inscrierii.   
     Aplicand aceste dispozitii legale la situatia din speta, va obliga parata SC R SRL, prin administrator judiciar IPURL sa predea intervenientilor actele necesare intabularii dreptului de proprietate, iar in caz de refuz prezenta hotarare va suplini consimtamantul paratei la intabularea dreptului.
In baza art 20 din legea nr 7/1996, va dispune intabularea in evidentele Cartii funciare a dreptului de proprietate al intervenientilor cu titlu de cumparare in conditiile prezentei hotarari.
Cu privire la validitatea antecontractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. _ de BNP _, incheiat de reclamant cu parata SC R SRL, instanta retine ca acesta s-a incheiat prin fraudarea legii de catre de ambele parti, parata cunoscand, in mod evident ca mai incheiase un antecontract cu acelasi obiect, anterior, si cu intervenientii, iar reclamantul neefectuand demersuri minime pentru a afla starea de fapt a imobilului (care era locuit de intervenienti) nefiind la acest apartament nici anterior contractarii, nici ulterior.
Actul  prin care parata SC R SRL a  dispus  favoarea reclamantului a fost incheiat cu fraudarea legii si prin urmare este nul, executarea in natura a obligatiei nemaifiind posibila, reclamantul avand doar dreptul la despagubiri impotriva debitorului obligatiei., pe care insa nu le-a formulat in prezenta cauza
Pentru aceste considerente, in temeiul art. 948, 966 c.civ si a principiului " Fraus omnia corrumpit"  va constata nulitatea absoluta a antecontractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. _ de BNP _.
In baza principiilor  repunerii in situatia anterioara si anularii actului jurdic subsecvent, va constata nulitatea absoluta partiala a actului de defalcare si contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. _ de BNP _, cu privire la imobilul in natura apartamentul nr. _ situat in _ nr. _deasupra blocului _, apartament compus din o camera cu dependinte, inscris in CF nr _ (nr vechi _) cu nr. _.
     In baza art 274 Cod proc civ, va obliga reclamantul SGV si pe parata SC R SRL prin administrator judiciar IPURL la plata catre intervenienti a sumei de 3305,15 lei cu titlul de cheltuieli de judecata, reprezentand cheltuieli cu timbrajul in prezenta cerere.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

     Respinge cererea de chemare in judecata formulata de reclamantul  SGV, cu domiciliul in _ sat _ nr _, jud _, in contradictoriu cu parata SC R SRL, prin administrator judiciar IPURL, cu sediul in _, str. _ nr. _, jud.
     Admite cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenientii SAG si SI, ambii cu domiciliul in _, str. _, ap. _, jud _in contradictoriu cu paratii SGV, cu domiciliul in com. _ nr _, jud _, SC R SRL, prin administrator judiciar IPURL, cu sediul in _, str. _ nr. _, jud _, CIS, cu domiciliul in _, str. _ nr _, jud _, KL, cu domiciliul in _, str. _ nr _, jud _.
Constata ca prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr _ de BNP _, parata SC R SRL s-a obligat sa vanda intervenientilor apartamentul compus din una camera si dependinte, pozitionat al patrulea pe partea dreapta de la iesirea din lift, situat deasupra blocului _ din _, str. _ nr _, jud _, inscris in CF nr _, cu nr. top. _, pentru un pret total de 16.000 Euro, din care intervenientii au achitat suma de 12.000 Euro.
Prezenta hotarare tine loc de act autentic de vanzare-cumparare in favoarea intervenientilor pentru imobilul situat in _, str. _ nr. _ ap. _, in natura apartament compus din una camera si dependinte, apartament pozitionat al patrulea pe partea dreapta de la iesirea din lift, inscris in CF nr _ (nr vechi _) cu nr. top. _, in conditiile mentionate la alineatul precedent.
Obliga parata SC R, prin administrator judiciar IPURL sa predea intervenientilor actele necesare intabularii dreptului de proprietate iar in caz de refuz prezenta hotarare va suplini consimtamantul paratei la intabularea dreptului.
Dispune intabularea in evidentele Cartii funciare a dreptului de proprietate al intervenientilor cu titlu de cumparare in conditiile prezentei hotarari.
Constata nulitatea absoluta a antecontractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. _ de BNP _.
Constata nulitatea absoluta partiala a actului de defalcare si contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. _ de BNP _, cu privire la imobilul in natura apartamentul nr. _ situat in _, str. _ nr. _ deasupra blocului _, apartament compus din o camera cu dependinte, inscris in CF nr _ (nr vechi _) cu nr. _.
     Obliga reclamantul SGV si pe parata SC R SRL prin administrator judiciar IPURL la plata catre intervenienti a sumei de 3305,15 lei cu titlul de cheltuieli de judecata.
Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica astazi, _.