Hotarare care sa tina loc de act autentic

      Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantii S G, S G - C si pe paratii P N, CONSILIUL LOCAL ..., avand ca obiect prestatie tabulara.
      La apelul nominal facut in cauza nu se prezinta nimeni.
Procedura de citare este legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, dupa care:
       Constata ca, fondul cauzei s-a dezbatut la data de 15.09.2011, mersul dezbaterilor si concluziile partilor au fost consemnate in incheierea de sedinta intocmita cu respectiva ocazie, incheiere ce face parte integranta din prezenta hotarare si prin care s-a amanat pronuntarea pentru astazi, in vederea depunerii concluziilor scrise.
INSTANTA

       Deliberand asupra actiunii de fata constata urmatoarele:
       Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei _ la data de 26.03.2009,  reclamantii S G si S G - C au chemat in judecata para?ii P D si CONSILIUL LOCAL ..., solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa constate ca pe terenul cu nr. topo _. inscris in CF nr_., paratul a construit o casa de locuit si anexe situate in _, strada _ nr. _, sa se dispuna notarea casei si a anexelor in CF nr. 1_, sub nr. topo _ pe numele paratului, sa se constate ca intre reclamanti si parat a intervenit in data de 04.03.1990 un contract de vanzare cumparare cu privire la imobilul situat administrativ in _, strada _ nr. _, sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare si sa se dispuna notarea casei in CF pe numele reclamantilor, fara cheltuieli de judecata.
      In motivarea in fapt a cererii, reclamantii arata ca paratul a construit in anul 1972-1973 o casa de locuit pe terenul Statului Roman, situata in _, strada _ nr. _, fiind trecut in cartea de imobil. La data de 04.03.1990 paratul le-a vandut aceasta casa la pretul de 55.000 lei, pret pe care l-au achitat integral, incheind in acest sens un contract de vanzare cumparare sub semnatura privata.  De la data cumpararii, mai arata reclamantii, au intrat in posesia imobilului achitand toate taxele si impozitele aferente, fiind inregistrati la Primarie si se comporta ca adevarati proprietari, fara a fi tulburati de nimeni.
      Intrucat imobilul nu este notat in CF nu se poate incheia un contract autentic de vanzare cumparare, sustin reclamantii, motiv pentru care in baza art. 1073-1077 Cod civil solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare si sa se dispuna notarea casei in CF pe numele lor.
      In drept au fost invocate disp. art.111, 112 Cod proc.civ., art. 1073-1077 Cod civil.
      In probatiune, reclaman?ii au propus proba cu inscrisuri, martori si expertiza si au anexat in copie cartile de identitate,  situatie privind imobilul situat in _, strada _ nr. _ parte din nr. topo _, declaratie olografa a paratului, contract de vanzare cumparare, chitan?e pentru crean?e ale bugetelor locale din anul 2000, respectiv 2009 eliberate pe numele reclamantilor, copie CF _ (f.6-14).
      Prin incheierea data in sedinta camerei de consiliu din data de 30.11.2009, s-a admis cererea de acordare a ajutorului public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei judiciare de timbru in cuantum de 6197,52 lei, apreciindu-se ca  reclamantii intrunesc conditiile prevazute de OG 51/2008.
      Paratul CONSILIUL LOCAL ..., a formulat intampinare, depusa prin Serviciul registratura la data de 12.06.2009 (f.29), prin care a aratat ca nu se opune admiterii actiunii in privinta primelor doua capete de cerere. In ceea ce priveste restul capetelor de cerere a invocat exceptia lipsei calitatii procesual pasive aratand ca doar supraedificatul putea face obiectul contractului de vanzare cumparare, terenul fiind proprietatea Statului Roman. In acest context, a invederat paratul se impune a se releva evidentele discrepante intre descrierea imobilului in contractul incheiat intre parti in anul 1990 si descrierea acestuia din schita anexata, in care apar 2 case de locuit si 6 anexe.  A considerat paratul incidente in cauza disp. HCL 758/2005 privind cumpararea terenului cu destinatia de curti si constructii in vederea reglementarii juridice a ocuparii terenului pe care este amplasata constructie.
      Paratul P D, desi legal citat nu a depus la dosar intampinare si nici nu s-a prezentat pentru a-si face cunoscuta pozitia procesuala.
      Sub aspectul probatoriului in cauza a fost incuviintata proba cu inscrisuri, proba testimoniala si proba constand in efectuare unei expertize de identificare topografica  intocmita de expert topo T D (f. 97-99).
      Prin Serviciul Registratura la data de 18.10.2010 reclamantii au depus la dosar o precizare de actiune prin care au aratat ca prin imobilul mentionat in petitul cererii de chemare in judecata, respectiv capetele 3 si 4 de cerere, inteleg doar casa de locuit si nu si terenul aferent casei, iar la data de 10.05.2011 au depus o alta cerere invederand ca solicitarile din cuprinsul cererii de chemare in judecata privesc nr. topo 7667/1 potrivit expertizei topo intocmite in cauza.
      In  motivarea in fapt se arata in esenta ca potrivit procesului verbal intocmit cu ocazia cercetarii la fata locului exista o singura casa de locuit notata C1 in raportul de expertiza, imobilul notat C2fiind o bucatarie de vara construita in locul unei anexe existente la data cumpararii casei.
      Au invederat reclamantii ca situatia terenului urmeaza a fi clarificata cu reprezentantii Primariei care au facut o oferta de a le vinde terenul, oferta acceptata si care este in curs de finalizare.
      Pe parcursul procesului, la data de 17.03.2011, paratul P D a decedat, reclamantii solicitand introducerea in cauza a mostenitorului acestuia P N, care desi legal citat, nu a depus la dosar intampinare si nici nu s-a prezentat in fata instantei pentru a-si exprima pozitia procesuala.
      Analizand actele dosarul, instanta retine urmatoarele:
    In fapt, potrivit evidentei topografice ce rezulta din coala CF nr. _ (f.141), imobilul reprezentand in natura teren in suprafata de 5847 mp, situat pe nr.topo_. este proprietatea Statului Roman. Din cuprinsul acestei coli funciare reiese ca pe acest teren sunt notate patru constructii , sub B9, B13,B14 si B21, niciuna neapartinand partilor din prezenta cauza.
      Potrivit sus?inerilor reclaman?ilor, ce se coroboreaza cu declaratiile martorilor audiati in cauza rezulta ca pe o parte a acestui teren a fost edificata de numitul P D in ani 1972-1973 o construc?ie - casa de locuit ?i anexe  si ca acesta a locuit in acea casa pana in anul 1990 cand a vandut-o reclaman?ilor. Reclaman?ii au folosit imobilul pana in prezent fara a fi tulbura?i in vreun fel de catre ter?i.
Pentru identificarea si amplasarea topografica a imobilului, s-a efectuat in cauza o expertiza tehnica de specialitate topografica, intocmita de expertul T D.
      Potrivit concluziilor raportului de expertiza (f.97-99), pe terenul identificat cu nr.topo_., inscris in coala CF nr_., situat administrativ in _, strada _ nr. _ exisa doua case de locuit notate cu C1 in suprafata de 67 mp si C2 in suprafata de 45 mp, precum si anexe gospodaresti in suprafata totala de 144 mp. Suprafa?a totala a terenului aflat in folosin?a reclaman?ilor este de 525 mp, conform acelora?i concluzii ale raportului de expertiza.
      Cu ocazia cercetarii la fata locului (f. 139) instanta a constatat ca in curtea imobilului situat in _, strada _ nr. _, in partea dreapta se afla o casa de locuit pe care potrivit sustinerilor necontestate ale reclamantilor, au mansardat-o in anii 1995-1996, o bucatarie de vara, notata cu C2 in raportul de expertiza, construita peste baraca de lemne existenta anterior si mai multe anexe. 
Totodata, instan?a retine ca in evidentele fiscale ale Primariei _, imobilul situat administrativ in _, strada _ nr. _, figureaza pe numele ambilor reclaman?i, astfel cum rezulta din procesul verbal privind impozitul datorat de persoane fizice, ace?tia achitand impozit atat pe cladiri, cat ?i pe anexele existente(cu o suprafa?a desfa?urata potrivit evidentelor de la Primaria _ de 133 mp) inca din anul 2000.
      Potrivit art.111 C.proc.civ., partea care are interes in constatarea existentei sau inexistentei unui drept, poate formula o cerere in acest sens.
In speta, reclamantii au solicitat sa se constate ca pe terenul proprietatea Statului Roman, situat pe nr. topo _ inscris in CF nr. _, exista edificata o casa de locuit  (C1 ) ?i anexe (C2 ?i alte anexe) de catre vanzatorul  P D.
      Instanta apreciaza ca in acest caz este admisibila actiunea in constatarea existentei constructiei si a anexelor, reglementata prin art.111 C.proc.civ., formulata in contradictoriu cu persoana care ar putea sa conteste dreptul sau, respectiv Statul roman prin CONSILIUL LOCAL ... si mostenitorul vanzatorului, paratul P N.
Imprejurarea ca edificarea constructiei s-a facut fara autorizatia prealabila a organului administrativ competent, nu are nici o consecinta asupra dreptului proprietarului constructiei de a cere sa constate existenta sa, deoarece interdictia de a construi fara autorizarea organului administrativ reprezinta un raport de drept administrativ, incalcarea ei putand atrage o sanctiune contraventionala, in timp ce constatarea dreptului de proprietate asupra  imobilului intra in sfera dreptului civil.
In speta, constructia si anexele fiind edificate anterior intrarii in vigoare a Legii nr.401/2003 care interzice notarea in cartea funciara a constructiilor edificate fara autorizatie de constructie, functioneaza principiul "tempus regit actum", legislatia anterioara neprevazand o atare interdictie.
      In considerarea celor expuse si avand in vedere ca paratul CONSILIUL LOCAL ..., a avut in cauza o pozi?ie de neopunere, iar paratul P N nu s-a prezentat pentru a-si exprima pozitia in cauza. instanta considera ca nu exista nici un impediment pentru notarea constructiei ?i anexelor in CF,  astfel ca, avand in vedere si dispozitiile art.55 alin.11 si art.26 alin.4 din Legea nr.7/1996, va admite ca fondat capatul de cerere privind constatarea existentei casei de locuit si a anexelor (notata C2 in raportul de expertiza- bucatarie de vara + anexe)  pe terenul situat administrativ in localitatea _, strada _ nr. _, inscris in CF nr. _ sub nr. topo _ proprietatea Statului Roman si va dispune notarea acestor constructii in evidentele cartii funciare, cu titlu de construire, in conditiile prezentei hotarari.
      Cu privire la aceste construc?ii, instan?a constata ca la data de 04.03.1990 intre defunctul P D in calitate de transmi?ator si reclamantul S G, in calitate de cumparator s-a incheiat un contract de vanzare cumparare. In temeiul acestui contract, reclamantului i se transmitea dreptul de proprietate asupra imobilului situat in _, strada _ nr. _. In schimbul transferului dreptului de proprietate, reclamantul a achitat defunctului suma de 55.000 lei (ROL), par?ile men?ionand totodata ca nu au preten?ii una fa?a de cealalta. Acest fapt a fost confirmat de catre parat ?i prin inscrisul denumit "declara?ie", incheiat la data de 04.02.2009, prin care acesta confirma in fa?a a doi martori, inclusiv martorul I M, audiat in cauza, ca in anul 1990 a vandut imobilul men?ionat celor doi reclaman?i, contra sumei de 55.000 lei, pre?ul fiindu-i achitat integral, motiv pentru care nu mai are nici o preten?ie fa?a de ace?tia.
      Instanta retine ca vanzatoriul promitent P D a decedat pe data de _, astfel cum rezulta din extrasul de decese aflate la dosar, motiv pentru care perfectarea actului autentic de vanzare-cumparare nu a mai fost posibil. La acest fapt a concurat si imprejurarea ca imobilul nu era notat in cartea funciara.
Succesorul defunctului este paratul din prezenta cauza, P N, in calitate de fiu, paratul dobandind, in temeiul transmisiunii succesorale universale, si obligatiile asumate in mod valabil de catre antecesorii lor in timpul vietii, respectiv obligatia de a incheia actul autentic translativ de proprietate.
Instan?a re?ine ca paratul de?i legal citat nu s-a prezentat in fa?a instan?ei ?i nici nu a depus la dosar intampinare, de?i a primit cita?ia sub semnatura.
      Instanta retine ca inscrisul sub semnatura privata intervenit intre P D, pe de o parte, si reclaman?i, pe de alta parte, constituie o promisiune sinalagmatica prin care partile s-au obligat sa vanda, respectiv sa cumpere in viitor, la pretul predeterminat, un anumit imobil.
      Nefiind perfectat in forma autentica, actul nu are ca efect stramutarea dreptului de proprietate de la vanzatori la cumparator, insa da nastere unei obligatii de a face, respectiv unui drept de creanta, si anume dreptul de a incheia contractul in forma inscrisului autentic notarial. De aceea, in cazul refuzului uneia dintre parti, cealalta parte este indrituita, in masura in care bunul promis se afla inca in patrimoniul promitentului vanzator, sa solicite pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare.
      Potrivit dispozitiilor ce reglementeaza materia obligatiilor, in temeiul                art. 1073, art. 1075 si art. 1077 Cod civil, creditorul are dreptul la indeplinirea exacta a obligatiei asumate, iar in caz de neexecutare poate cere instantei autorizarea de a o aduce el la indeplinire, pe cheltuiala debitorului. Prin instituirea acestei dispozitii legale, legiuitorul a permis ca manifestarea de vointa a debitorului sa poata fi suplinita de catre instanta, asigurandu-se astfel executarea in natura a acordului de vointa dintre parti. In acest fel, in lumina principiilor executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a prejudiciului, obligatia poate fi adusa la indeplinire pe calea executarii silite directe, in speta prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare.
      Pentru considerentele de fapt si de drept expuse anterior, instanta urmeaza a admite actiunea formulata de reclamantii S G, S G - C, in contradictoriu cu paratul P N in calitate de mostenitor al defunctului P D.
       Intrucat legitimarea procesuala pasiva, conditie pentru exercitarea dreptului la actiune, presupune existenta unei identitati intre parat si cel obligat in raportul juridic dedus judecatii, paratul CONSILIUL LOCAL ..., nefiind parte la incheierea inscrisului sub semnatura privata referitoare la transmisiunea dreptului de proprietate asupra constructiei,  instanta va admite exceptia lipsei calitatii procesual pasive a acestuia in ceea ce priveste capetele de cerere referitoare la constatarea incheierii contractului de vanzare cumparare cu privire la imobilul situat administrativ in _, strada _ nr. _ si a pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.
      Fata de cele de mai sus, in temeiul art. 942, art. 969, art. 1073, art. 1075, art. 1077 si art. 1294 Cod civil, instanta urmeaza a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare, hotarare care va avea caracter constitutiv de drepturi.
In baza art.20 din Legea nr.7/1996 se va dispune intabularea in evidentele Cartii funciare a dreptului de proprietate dobandit de reclamanti asupra casei de locuit si a anexelor ( C2 si alte anexe), in conditiile prezentei hotarari.
Instanta nu va dispune intabularea pe nr. topo _ (dezmembrat), dat fiind faptul ca in evidentele cartii funciare nu s-a operat anterior o astfel de dezmembrare, ca instanta nu a fost investita cu o astfel de cerere in contradictoriu cu proprietarul terenului, precum si ca potrivit sustinerilor reclamantilor situatia terenului va fi solutionata prin procedura vanzarii cumpararii cu reprezentantii Primariei.
Fata de cele de mai sus, instanta va admite cererea precizata potrivit dispozitivului.
      In considerarea principiului disponibilita?ii care guverneaza procesul civil, urmeaza a se luat act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.
      
      
      PENTRU ACESTE MOTIVE
      IN NUMELE LEGII
      HOTARASTE:
      
      
      Admite exceptia lipsei calitatii procesual pasive a paratului CONSILIUL LOCAL ... cu sediul in _, _ nr. _, judetul _ in ceea ce priveste capetele de cerere referitoare la incheierea antecontractului de vanzare cumparare cu privire la imobilul situat administrativ in _, strada _ nr. _ si a pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.
      Admite actiunea civila precizata formulata de reclamantii S G si S G - C, ambii domiciliati in _, strada _ nr. _, judetul _ in contradictoriu cu paratul P N domiciliat in _, str. _ nr. _ judetul _ in calitate de succesor al numitului P  D si cu paratul CONSILIUL LOCAL ... cu sediul in _, _ nr. _, judetul _r si, in consecinta:
      Constata ca pe terenul situat administrativ in _, strada _ nr. _, identificat cu  nr. topo _, inscris in coala CF nr. _, proprietatea Statului Roman, exista edificata o casa de locuit si anexe, de catre numitul  P  D (decedat la data de _).
      Dispune notarea acestei case de locuit si a anexelor (C2 si anexe) in cartea funciara, cu titlu de construire, in conditiile prezentei hotarari, pe seama numitului P D.
Constata ca reclamantii, au cumparat prin act sub semnatura privata, la data de 04.03.1990 de la numitul P D, imobilul constand in constructie - casa de locuit si anexe ( C2 si alte anexe), situat in _, strada _ nr. _, judetul _, inscris in CF nr. _, nr. topo _.
Prezenta hotarare tine loc de contract autentic de vanzare-cumparare.
      Dispune inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate a reclamantilor S G, S G - C asupra imobilului anterior mentionat.
      Fara cheltuieli de judecata.
      Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.
      Pronuntata in sedinta publica, azi, _.

5