Constatarea nulitatii absolute partiale a contractului de vanzare cumparare in privinta terenului in suprafata de 458 mp incheiat intre parate in frauda intereselor reclamantului si constatarea dreptului de proprietate a reclamantului asupra uneia ...

R O M A N I A
                                         
JUDECATORIA MOTRU

Sentinta civila nr. 2403
Sedinta publica de la 19 Octombrie 2011 Constatare nulitate act juridic  - uzucapiune.

Constatarea nulitatii absolute partiale a contractului de  vanzare cumparare in privinta terenului in suprafata de  458 mp incheiat intre parate in frauda intereselor reclamantului si constatarea dreptului de proprietate a reclamantului asupra uneia din constructii si a terenului in litigiu ce a facut obiectul contractului de  vanzare-cumparare, de sub aceasta casa, imobile identificate prin raportul de expertiza efectuat in cauza. Prin  incheierea de sedinta din data de 08.12.2010,  din dosarul nr. __../263/2010, s-a dispus disjungerea  cererii  reconventionale formulata de  paratul T. G. .
Cererea a fost inaintata  serviciului arhiva - registratura  si s-a format dosarul nr. __../263/2010.
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante , reclamantul T.G. a  solicitat ,  in contradictoriu cu paratele B. M. si  F. R. , sa se  constate  ca el este  proprietarul casei  ,  platului de casa  si  gradina casei , prin prescriptie achizitiva ( uzucapiunea  de 30 de ani),  casa si terenul  aferent  este proprietatea sa  si este construita in anul 1922 si ca , el a achitat  impozitele si taxele  la zi in privinta  imobilelor  si de asemenea sa se  constate nulitatea absoluta totala a contractului  de vanzare - cumparare  autentificat prin Incheierea  de autentificare  nr. __./06.11.2009 intre F.R.  in calitate de  vanzator si B. M. in calitate de  cumparator.
In motivarea cererii , reclamantul a aratat ca , prin contractul de vanzare - cumparare  s-a instrainat un teren  si casa al carui proprietar  este el , dispunandu-se  asupra  lucrului altuia .
Ca, este proprietarul  casei , terenului  plat de casa  si gradina , casa fiind construita in anul 1922 , an  din care  el si autorii sai  au avut posesia  indelungata , el fiind cunoscut ca  proprietar  al imobilelor  in  localitate.
A mai aratat reclamantul ca ,  figureaza  la registru cu imobilele  din contract  si a achitat taxele  si impozitele aferente , astfel incat  prin contract s-a dispus  asupra  lucrului altuia , iar vanzatoarea nu este  proprietara  casei si terenului care s-a vandut.
Ca, vanzatoarea  de rea - credinta , deoarece cunostea la data  vanzarii - cumpararii  ca  nu este ea proprietara lucrului  vandut  si a trecut date care nu corespund realitatii , in concurs  si cu  complicitatea  la frauda  cu cumparatoarea .
In drept , cererea a fost intemeiata pe disp. art. 948 pct. 4 , art. 966 si art. 968 C.civ.
Legal citata , parata B. M. a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata  si obligarea  reclamantului la plata cheltuielilor  de judecata.
In motivarea intampinarii s-a aratat ca,  cererea reclamantului  este neintemeiata deoarece  conform contractului  de vanzare - cumparare  autentificat sub nr. __./06.11.2009, a devenit proprietara  asupra terenului din litigiu , fiind  dobanditor  de buna credinta , respectand obligatie  de publicitare imobiliara prevazuta de lege , neexistand sarcini  pentru acest teren.
Ca, reclamantul este in eroare  cu privire la suprafata de teren , el avand drept de proprietate  reconstituit in conditiile legale asupra altor terenuri  ce nu fac  obiectul  contractului sau de  vanzare - cumparare.
Ca, reclamantul nu poate  promova o actiune  in uzucapiune  atata timp cat  nu are posesiunea continua, neintrerupta  si netulburata  asupra imobilului  si nici nu a  stapanit  sub nume de proprietar , niciuna  din conditiile  uzucaparii  nefiind intrunite.
S-a mai aratat in intampinare ca ,  sustinerile reclamantului  privind reaua - credinta  a ambelor  parti  din contract si deci incidenta in speta  a prevederilor  art. 948, art. 966 si art. 968 C.civ.  sunt neintemeiate atata timp cat buna credinta  in conventii  este prezumata , iar  in momentul vanzarii  odata cu plata  pretului  a primit si  posesiunea  bunului , posesiune pe care reclamantul  o pierduse  cu mult timp in urma.
Prin concluziile scrise depuse la dosar, reclamantul a solicitat admiterea cererii formulate, aratand ca actul de vanzare cumparare nr. __/06.11.2009 incheiat intre cele doua parate are o cauza ilicita
           Analizand  actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Reclamantul  a solicitat sa se  constate  ca a dobandit dreptul de  proprietate asupra casei,  platului de casa  si  terenului aferent, prin uzucapiunea  de 30 de ani si de asemenea sa se  constate nulitatea absoluta totala a contractului  de vanzare - cumparare  autentificat prin Incheierea  de autentificare  nr__../06.11.2009 incheiat intre F. R.  in calitate de  vanzator si B. .  in calitate de  cumparator.
In privinta capatului de cerere privind uzucapiunea invocata de reclamant, instanta retine ca, potrivit art. 1890 Cod Civil toate actiunile reale se vor prescrie prin 30 de ani, fara ca cel ce invoca aceasta prescriptie sa fie obligat a produce vreun titlu, si fara sa i se poata opune reaua credinta. Prin urmare, efectul uzucapiunii de 30 de ani se va produce daca in acest termen s-a exercitat o posesie propriu zisa, iar nu o detentie precara, fara a exista vreunul din viciile posesiei. Astfel, trebuie indeplinite conditiile prevazute de art. 1847 Codul civil din 1864 potrivit carora : posesia este utila daca este neintrerupta, netulburata, publica si exercitata sub nume de proprietar , iar bunul sa fie posedat in tot timpul prevazut de lege adica 30 de ani.
      Referitor la caracterul util al posesiei, instanta retine urmatoarele:
Din adeverinta nr. 757 emisa la 09.02.2010 (fila 30 din dosar) reiese ca, reclamantul figureaza inregistrat in registrul agricol al satului M. S. la pozitia de rol nr. 217 cu urmatoarele bunuri: una casa de locuit in suprafata de 14 m.p. construita in anul 1922, curti si cladiri- 0,01 ha ( 100 lei ), pentru care are achitate la zi impozitele si taxele locale.
Din declaratia martorului B. T., care a aratat ca este vecin cu reclamantul , locuind in casa alaturata din anul  nasterii sale, 1959, reiese ca reclamantul T. G. a mostenit casa de la tatal sau adoptiv T. M., fiind cunoscut ca proprietar asupra casei si terenului aferent. Ca sora reclamantului, M. a fost infiata de familia B. locuind cu parintii sai adoptivi pana la varsta de 18 ani cand s-a casatorit si s-a mutat impreuna cu sotul in casa lui T. G. la care a alaturat doua camere unde a locuit pana la data decesului sau, in anul 2005. S-a aratat totodata ca reclamantul lipseste de acasa anumite  perioade de timp, intrucat lucreaza pentru diverse persoane la munte si ramane la conacele acestora. In acelasi sens a declarat si martorul S. N. nascut in anul 1962, consatean cu partile, care a aratat in depozitia sa in fata instantei ca reclamantul T. G. a permis surorii sale M., mama paratei F. R., sa locuiasca intr-una din camerele casei sale pe care a mostenit-o de la tatal sau adoptiv T. M. Ambii martori mentionati au precizat ca sora reclamantului, M., a fost infiata de familia B., iar reclamantul de T. M.. 
Martorul D. I., propus de parate, in varsta de 32 de ani a declarat ca, reclamantul nu mai locuieste in casa de 20 de ani si ca aceasta nici nu mai este locuibila. In acelasi timp insa a adaugat ca, in timpul copilariei sale isi aminteste ca in casa locuia stabil T. G., fiind recunoscut drept proprietarul acesteia, imobilul fiind in prezent in aceiasi stare ca atunci  cand era locuit. Aceasta a mai mentionat ca, cei doi frati, T. G. si sora sa M., locuiau in aceiasi curte, nefiind despartiti de vreun gard.
Rezulta asadar, atat din declaratiile martorilor cat si din adeverinta emisa de Primaria Comunei P., mentionata mai sus, ca reclamantul era cunoscut ca proprietar al casei construite in anul 1922, terenului aferent acesteia si restului de teren imprejmuit, comportandu-se ca atare, achitand impozitele si taxele aferente la bugetul de stat. Cu toate acestea, in privinta restului de teren imprejmuit, toti martorii au declarat ca acesta a fost folosit atat de reclamant cat si de sora sa M.. Aceasta a edificat o constructie alaturata celei in care locuia reclamantul, prin urmare fiind proprietara partii din casa reprezentand camerele de locuit construite si lucrand impreuna cu fratele sau terenul din curtea constructiilor.
Instanta retine totodata ca, martorii D. I., A. M., P. E.si C. N. au declarat ca reclamantul nu mai locuieste in casa in litigiu de 20 de ani. Acestia  au adaugat insa ca, reclamantul a locuit casa fiind cunoscut ca proprietar al acesteia pana cat s-a stabilit la un conac in munte unde munceste pentru o familie.
Astfel, desi martorii au aratat ca reclamantul merge in munte la un conac unde are grija de oile altor persoane, instanta nu poate sa retina ca acesta si-a stabilit locuinta in acel loc, pentru desfasurarea activitatii respective fiind nevoit sa petreaca perioade lungi in aceea locatie, departe de casa sa, sens in care au declarat si martorii B. T. si S. N.. 
Sub acest aspect este de retinut ca, daca natura bunului o permite, ritmicitatea actelor de exercitare a posesiei poate fi relativ scazuta, fara a conduce la o posesie viciata insa.
Asadar, din declaratiile martorilor rezulta ca reclamantul, avand in prezent varsta de 80 de ani a locuit continuu in casa in litigiu, chiar daca cu unele intermitente in ultimii 20 de ani, care nu sunt insa de natura a intrerupe cursul prescriptiei.
Este de mentionat si faptul ca reclamantul figureaza cu casa la pozitia sa de rol din registrul agricol si ca, insasi parata B. M. in cuprinsul cererii de chemare in judecata   formulata in cadrul dosarului nr_../263/2010 a recunoscut ca, "constructia paratului are o vechime de peste 50 de ani".
Avand in vedere considerente de mai sus, instanta retine ca reclamantul a posedat singur, peste 30 de ani, numai casa in suprafata de 30 m.p. conform raportului de expertiza si terenul de sub casa, neputandu-se considera ca a avut o posesie utila si asupra terenului din curtea acesteia, pe care l-a lucrat impreuna cu sora sa, fiind intrunite conditiile pentru a uzucapa numai in privinta casei si a terenului de sub casa.
Posesia care se cere pentru a interveni prescriptia achizitiva priveste stapanirea de fapt a unui bun, care, din punct de vedere al conduitei posesorului apare ca o exteriorizare a atributelor unui drept real. Elementul psihologic, fundamental pentru existenta posesiei se caracterizeaza prin vointa celui care stapaneste  bunul de a se comporta cu privire la acesta ca un proprietar sau ca titular al unui alt drept real. Aceasta intentie este necesara pentru a prescrie achizitiv si este dovedita in cauza.
Prin raportul de expertiza efectuat in cauza de expert S. E. au fost identificate imobilele si s-a stabilit ca parata B. M. detine constructia C1, avand suprafata de 91 de mp, iar reclamantul detine constructia C2 ,  avand suprafata de 30 mp, construita in anul 1922.
     Avand in vedere aceste considerente, instanta va admite in parte  capatul de cerere  privind  uzucapiunea  si va constata  ca reclamantul  a dobandit  dreptul de  proprietate asupra  constructiei C2 in suprafata de  30mp. si asupra  terenului  de sub aceasta casa , imobile identificate  prin raportul de expertiza  efectuat  in cauza  de expert  S. E.  si schita  anexa la raport , pe calea prescriptiei  achizitive  de 30 de ani.
In privinta capatului de cerere referitor la constatarea nulitatii absolute a contractului  de vanzare - cumparare  autentificat prin Incheierea  de autentificare  nr. __./06.11.2009 si incheiat intre F. R.  in calitate de  vanzator si B. M.  in calitate de  cumparator, instanta retine urmatoarele:
Terenul in litigiu identificat prin raspunsul la obiectivul nr. 1 stabilit de instanta, in suprafata totala de 794 m.p se regaseste in acest act, suprapunandu-se pe o suprafata de 458 mp., incluzand terenul de sub casa detinuta de reclamant, fapt ce reiese din concluziile raportului de expertiza efectuat in cauza.
Instanta retine ca, prin contractul de vanzare nr_../06.11.2009 parata F. R., in calitate de vanzator, vindea paratei B. M., fiica sa, in calitate de cumparator, un teren situat in intravilanul satului M.S., Comuna P., tarlaua 5, parcela 234, 234/1-2/1, 235/1-2/1 avand vecini la N- B. N., la E-drum satesc, la sus T. G. si la vest -OS P.in suprafata de 423 m.p. impreuna cu o casa, C1, cu suprafata construita la sol de 91 m.p. situata pe acest teren si suprafata de 35 m.p. situata in tarlaua 5 parcela 264/1, avand vecini la N-alee acces podet, la E- paraul M. S., la S- B. T.si la V- drum satesc.
La interogatoriul formulat de reclamantul T.G. paratelor F. R. si B. M., acestea au precizat ca la baza incheierii actului de vanzare cumparare a stat un certificat de mostenitor.
Din cuprinsul extrasului din registrul de nastere, inaintat la dosar de Primaria Comunei P., reiese ca, parintii naturali ai lui T. G. nascut la 5 septembrie 1931 si T.M. nascuta la 9 iunie 1937 sunt T. G. si T. M..  
La solicitarea instantei, BNP T. I. a inaintat la dosar actele care au stat la baza autentificarii contractului de vanzare cumparare mentionat: certificat de atestare fiscala nr. _.. emis la 29.10.2009 si doua procese verbale de identificare a imobilelor.
Instanta retine ca, una din conditiile de valabilitate a contractului de vanzare cumparare care se impune a fi indeplinita pentru considerarea acestuia ca valabil incheiat, este aceea ca vanzatorul sa fie proprietarul lucrului vandut. Asadar, in cauza, fiind vorba de un contract translativ de proprietate, vanzatorul trebuie sa fie titularul dreptului ce se instraineaza. In caz contrar, el nu poate transmite dreptul care face obiectul contractului.
In speta, instanta retine ca potrivit adeverintei nr_.. emisa la 09.02.2010, reclamantul figureaza inregistrat in registrul agricol al satului M. S. la pozitia de rol nr. 217 cu urmatoarele bunuri: una casa de locuit in suprafata de 14 m.p. construita in anul 1922, curti si cladiri- 0,01 ha ( 100 m.p. ), pentru care are achitate la zi impozitele si taxele locale. De asemenea, din declaratiile martorilor reiese ca terenul in litigiu si casa construita in anul 1922 au fost detinute de T. G. ca mostenire de la tatal sau, martorii B. T. si S. N. declarand ca sora reclamantului, M., s-a mutat dupa casatorie in aceasta casa, asadar dupa anul 1958.
De asemenea, din declaratiile martorilor coroborate cu raportul de expertiza efectuat in cauza, reiese ca  M., a adaugat la casa din 1992 cateva camere in suprafata totala de 91 m.p., acestea fiind ulterior renovate de fiica sa F. R. si ca aceasta a folosit terenul din curtea casei in comun cu reclamantul T. G..
Instanta constata ca, desi paratele au sustinut ca terenul in litigiu este dobandit pe cale de mostenire, nu au dovedit in nici un fel aceasta afirmatie, neexistand la dosar dovada ca autorul lor ar fi figurat la registrul agricol cu teren curti constructii in punctul mentionat mai sus. Mai mult, parata F.R. nu a depus la dosar nici un certificat de mostenitor care sa contina vreo mentiune in privinta acestui teren, singurele acte care au stat la baza incheierii contractului de vanzare cumparare fiind potrivit adresei BNP T. I. :certificat de atestare fiscala nr. 5893 emis la 29.10.2009 si doua procese verbale de identificare a imobilelor.
Este de mentionat in acelasi timp ca din cuprinsul extrasului din registrul de nastere al M., reiese ca M., a fost adoptata de H. B. in august 1951, numindu-se de la aceasta data M. H. B.. De altfel, prin sentinta civila nr. __./20.11.1986 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu in dosarul nr. __./1985  s-a constatat calitatea sa de mostenitor fata de tatal  adoptiv, B. H. .
Pe de alta parte, paratele locuind in camerele construite de M. si alipite camerelor detinute de fratele ei T. G., este greu de crezut ca nu aveau cunostinta ca instraineaza, respectiv cumpara un teren  asupra carora autoarea lor M. nu avea un drept exclusiv de proprietate. Mai mult, acestea au incheiat actul cunoscand ca pe terenul in litigiu se afla casa reclamantului cu o vechime de peste 50 de ani, cum mentioneaza insasi parata B. M. in  actiunea promovata la Judecatoria Motru in cadrul dosarului nr. __./263/2010 al carei obiect consta tocmai in obligarea lui T. G. sa-si ridice casa construita pe terenul proprietatea sa  conform contractului  de vanzare - cumparare  autentificat prin Incheierea  de autentificare  nr. __../06.11.2009, actiune initiata la scurt timp dupa incheierea acestui act.
 Sub acest aspect, instanta apreciaza ca partile au incheiat contractul in cunostinta de cauza, stiind ca lucrul vandut este proprietatea altei persoane. In aceste conditii, vanzarea -cumpararea lucrului, reprezentand o operatie speculativa, are o cauza ilicita si este nula absolut in baza art. 984 Cod civil din anul 1864. Daca contractul a fost incheiat de catre vanzator in frauda dreptului proprietarului cu complicitatea si pe riscul cumparatorului, nulitatea absoluta intervine in virtutea adagiului "frauda corupe totul".
Fata de considerente de mai sus,  retinand ca paratele in cunostinta de cauza au incheiat contractul de vanzare cumparare nr. __/06.11.2009 in privinta terenul  in suprafata de  458 mp., in frauda intereselor reclamantului, prin urmare acesta justificand pe deplin interesul in promovarea acestei cereri, instanta urmeaza sa constate nulitatea absoluta  partiala a contractului  de vanzare - cumparare  autentificat sub nr. __../06.11.2009 incheiat intre F. R. si B.M. , pentru terenul  in suprafata de  458 mp. identificat  in cuprinsul  contractului nr. __./06.11.2009. Alta este situatia in privinta casei C1 construita de mama paratei F. R., prin urmare proprietatea acesteia, referitor la aceasta, contractul ramanand valabil . 
In baza art. 274 Cod pr. civ., va obliga  paratele  la plata  catre reclamant  a sumei de 601,80 lei ,  cheltuieli  de judecata, reprezentand onorariu expert.