Anulare act civil

DOSAR NR. 642/254/2010
ROMANIA
JUDECATORIA MANGALIA
INCHEIERE
SEDINTA PUBLICA DIN DATA DE 24.02.2011
PRESEDINTE : C.T.
GREFIER : I.L.

Pe rol se afla solutionarea cauzei civile avand ca obiect anulare act civil formulata de reclamanta - in contradictoriu cu paratii -.
La apelul nominal facut in sedinta publica au raspuns reclamanta si aparatorul reclamantei, avocat -, in baza imputernicirii avocatiale nr. 100211 din 10.02.2010, aparatorul paratei -, avocat -, in baza imputernicirii avocatiale nr. 0030709 din data de 27.10.2010, si martorul propus de reclamanta, -, lipsa fiind paratii.
Procedura de citare este legal indeplinita.
Cererea este timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 3200 lei potrivit chitantei nr.MUS-0222-050 din data de 22.02.2010 si chitanta nr. MUS-0923-008 din data de 23.09.2010 si timbru judiciar de 5 lei.
S-a facut referatul cauzei, dupa care:
Instanta constata ca la dosarul cauzei s-au depus relatiile solicitate -.
Aparatorul reclamantei depune la dosarul cauzei o fila din cotidianul "Evenimentul Zilei" prin care face dovada citarii paratului - prin publicitate.
Dupa identificarea martorei in conformitate cu dispozitiile art. 192 Cod proc. civila si depunerea juramantului de catre aceasta, in conformitate cu art. 193 alin. 1 Cod proc. civila, instanta ii aduce la cunostinta dispozitiile art. 193 alin. 8 Cod proc. civila, iar, in temeiul art. 196-198 Cod proc. civila, procedeaza la ascultarea martorei -, declaratia acesteia fiind consemnata si atasata la dosar. 
Aparatorii partilor invedereaza instantei ca nu mai au alte cereri de formulat sau probe de administrat.
Nemaifiind cereri de solutionat sau probe de administrat, instanta constata cauza in stare de judecata si acorda cuvantul pentru dezbateri pe fond.
Aparatorul reclamantei arata ca, in promisiunea bilaterala de vanzare - cumparare autentificata sub nr. 897/20.02.2009, perfectata intre reclamanta si paratul -, se stipula vanzarea catre reclamanta a intregului drept de proprietate asupra suprafetei de 400 mp din terenul in suprafata totala de 1.628 mp situat in -; partile contractante au hotarat ca autentificarea contractului de vanzare - cumparare sa se faca pana la data de 31.08.2009, promitentul vanzator obligandu-se sa obtina intreaga documentatie necesara vanzarii, documentatie cadastrala, incheiere intabulare.
Aparatorul reclamantei arata ca, la data de 21.09.2009, reclamanta a procedat la notificarea paratului - la sediul -, dovada fiind si incheierea de certificare nr. 11704/21.09.2009 cand paratul nu s-a prezentat. In luna decembrie a anului 2009, paratul a procedat la instrainarea intregii suprafete de teren prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2431/17.12.2009 -.
Aparatorul reclamantei precizeaza ca, inainte de data perfectarii contractului de vanzare - cumparare intervenit intre parati, paratii s-au prezentat la biroul avocatilor din incinta Judecatoriei Mangalia, cumparatoarea fiind insotita si de inginera care s-a ocupat de executarea cadastrului pentru a-i propune avocatului din prezenta actiune sa primeasca cheltuielile de judecata datorate numitei -; a refuzat si i-a adus la cunostinta cumparatoarei ca, pe rolul Judecatoriei Mangalia, a fost inregistrat dosarul nr. 3337/254/2009 avand ca obiect pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare - cumparare, cumparatoarea fiind condusa la arhiva civila a Judecatoriei Mangalia pentru a i se confirma cele expuse. In aceeasi imprejurare, cumparatoarea i-a confirmat faptul ca a perfectat cu vanzatorul - doua antecontracte de vanzare - cumparare autentificate sub nr. 312/28.09.2009 si nr. 515/11.12.2009.
Avand in vedere ca obiectul contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 2431 la data de 17.12.2009 il reprezinta aceeasi suprafata care face partial obiectul promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare, aparatorul reclamantei arata ca ambele parti au fost de rea-credinta, paratul - instrainand la doua persoane fizice terenul, iar cumparatoarea avea cunostinta de faptul ca paratul a instrainat suprafata de 400 mp si ca pe rolul Judecatoriei Mangalia era inregistrata cauza cu nr. 3337/254/2009.
Aparatorul reclamantei mai arata ca, din cuprinsul interogatoriului luat de reclamanta paratei -, rezulta faptul ca pe aceasta din urma nu a interesat-o regimul juridic al terenului si ca a recunoscut ca s-a prezentat la sediul Judecatoriei Mangalia dar ca nu a interesat-o situatia juridica a terenului, iar la data de 17.12.2009 a incheiat cel de-al doilea contract in forma autentica.
Fata de considerentele anterior expuse, aparatorul reclamantei solicita instantei admiterea actiunii, sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2431/17.12.2009 la - intervenit intre paratii -, precum si obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
Aparatorul paratei - arata ca reclamanta si paratul - au incheiat promisiunea bilaterala de vanzare - cumparare in cuprinsul careia a fost inserata o clauza penala urmand ca in cazul in care contractul de vanzare - cumparare nu se va incheia din vina promitentului vanzator la termenul stabilit, acesta sa restituie promitentei cumparatoare dublul sumei platite cu titlu de avans. Sustine totodata faptul ca in acest caz este vorba de un drept de creanta, neputand fi asimilat unei obligatii de a face.
Aparatorul paratei - arata ca antecontractul de vanzare-cumparare incheiat de reclamanta si paratul - nu a fost inregistrat la -.
De asemenea, aparatorul paratei - arata ca s-a incheiat contractul de vanzare cumparare iar din extrasul de carte funciara rezulta ca nu existau sarcini asupra imobilului, considerand ca ar trebui sa aiba prioritate persoana care a inregistrat prima contractul de vanzare cumparare la -.
Aparatorul paratei - sustine ca frauda la lege despre care face mentiune reclamanta in cererea de chemare in judecata nu exista.
Avand in vedere considerentele anterior expuse, aparatorul paratei - solicita instantei respingerea actiunii ca nefondata.
In temeiul art. 150 Cod pr. civila instanta declara inchise dezbaterile si ramane in pronuntare.
INSTANTA:

Avand nevoie de timp pentru a delibera,

DISPUNE:

Amana pronuntarea la data de 03.03.2011.
Pronuntata in sedinta publica, astazi, 24.02.2011.

            PRESEDINTE            GREFIER
                             C.T.                                                             I.L.

DOSAR NR. 642/254/2010
ROMANIA
JUDECATORIA MANGALIA
SERNTINTA CIVILA NR. 624
SEDINTA PUBLICA DIN DATA DE 03.03.2011
PRESEDINTE : C.T.
GREFIER : I.L.

Pe rol se afla solutionarea cauzei civile avand ca obiect anulare act civil formulata de reclamanta - in contradictoriu cu paratii -.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc in sedinta publica din data de 24.02.2011 si au fost consemnate in incheierea de amanare a pronuntarii de la acea data, care face parte integranta din prezenta hotarare cand instanta, avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea la data de 03.03.2011, data la care s-a pronuntat.
INSTANTA:

Asupra cererii de fata, constata:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Mangalia sub nr. 642/254 din data de 26.02.2010 reclamanta - i-a chemat in judecata pe paratii - pentru ca instanta, prin hotararea pe care o va pronunta, sa constate nulitatea absoluta partiala a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 2431 din 17.12.2009 de - avand ca obiect instrainarea terenului in suprafata de 805 mp conform masuratorilor cadastrale (824 mp conform actelor de proprietate) si constructia cu destinatia de locuinta existenta pe acesta, compusa din trei camere, bucatarie si doua holuri, in suprafata construita de 96 mp, avand ca vecinatati -, si sa dispuna obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca, prin promisiunea bilaterala de vanzare - cumparare autentificata sub nr. 897 din data de 20.02.2009, perfectata intre ea si paratul -, acesta din urma si-a asumat obligatia de a-i vinde suprafata de 400 mp din terenul in suprafata totala de 1.628 mp situat in comuna -, avand ca vecinatati -, asupra caruia promitentul vanzator a dobandit dreptul de proprietate prin sentinta civila nr. 1303/C din 06.06.2008, in indiviziune cu numita -; ulterior, prin sentinta civila nr. 1542/C din 12.06.2009 a Judecatoriei Mangalia, paratului i s-a atribuit in deplina proprietate si posesie suprafata de 824 mp, conform actelor de proprietate.
Prin promisiunea bilaterala de vanzare - cumparare, a sustinut reclamanta, paratul a declarat ca oferta de vanzare a terenului in suprafata de 400 mp este ferma si irevocabila fata de promitenta cumparatoare - si ca se obliga sa nu mai faca o alta promisiune de vanzare - cumparare pentru acelasi teren; totodata, partile contractante au hotarat ca autentificarea contractului de vanzare - cumparare sa se faca pana la data de 31.08.2009, promitentul vanzator obligandu-se sa obtina intreaga documentatie necesara vanzarii.
Reclamanta a aratat ca a procedat la notificarea paratului la sediul -, pentru data de 21.09.2009, dovada in acest sens fiind si incheierea de certificare nr. 11704 din acea data, insa paratul nu s-a prezentat, iar, cand a introdus la Judecatoria Mangalia o actiune prin care a solicitat instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare, a constatat ca paratul a procedat la instrainarea intregii suprafete de teren prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2431 din 17.12.2009 de -.
Inainte de data perfectarii contractului de vanzare - cumparare incheiat intre parati, a precizat reclamanta, cumparatoarea, insotita de vanzator si de inginera care s-a ocupat de executarea cadastrului, s-a prezentat la biroul avocatilor din incinta Judecatoriei Mangalia pentru a-i propune avocatului ei sa primeasca plata cheltuielilor de judecata datorate numitei -, insa acesta a refuzat si i-a adus la cunostinta cumparatoarei ca pe rolul instantei se afla promovata actiunea avand ca obiect pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare cumparare; de asemenea, cumparatoarea a fost condusa la arhiva civila pentru a i se confirma cele expuse si, tot cu acea ocazie, cumparatoarea i-a confirmat avocatului reclamantei ca a perfectat cu vanzatorul - doua antecontracte de vanzare - cumparare autentificate sub nr. 312 din 28.09.2009 si nr. 515 din 11.12.2009.
Reclamanta a mai aratat ca, in conditiile in care obiectul contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2431 din data de 17.12.2009 il reprezinta suprafata care face partial si obiectul promisiunii bilaterale de vanzare - cumparare, rezulta ca ambii parati au dat dovada de rea credinta, in sensul ca paratul -, instrainand la doua persoane fizice acelasi teren, se face vinovat de fraudarea legii, iar parata - avea cunostinta ca acesta a instrainat suprafata de 400 mp unei alte persoane si ca pe rolul Judecatoriei Mangalia era inregistrat dosarul nr. 3337/254/2009 avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare cumparare.
In drept, s-au invocat dispozitiile art. 5 din Codul civil.
Cererii i-au fost anexate, in copie, promisiunea bilaterala de vanzare - cumparare autentificata sub nr. 897 din data de 20.02.2009 de - si contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 2431 din 17.12.2009 de -
Paratul -, desi legal citat la adresele indicate de reclamanta si prin publicitate, nu a formulat intampinare si nu s-a prezentat in fata instantei pentru a-si preciza pozitia procesuala; nici parata - nu a formulat intampinare insa, prin aparator, a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata.
Din oficiu, in baza rolului activ reglementat de dispozitiile art. 129 alin. (5) din Codul de procedura civila, instanta a solicitat - documentatia care a stat la baza intocmirii contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 2431 din data de 17.12.2009 , iar - documentatia care a stat la baza incheierii antecontractelor de vanzare - cumparare autentificate sub nr. 312 din 28.09.2009 si nr. 515 din 11.12.2009 .
In sustinerea actiunii, reclamanta a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, a probei cu interogatoriul paratilor si a probei testimoniale cu -, probe care, fiind pertinente si utile, au fost admise de instanta, martora fiind audiata in sedinta publica din 24.02.2011 (fila 156).
La termenul de judecata din 25.11.2010, reclamanta a depus la dosar precizari scrise cu privire la temeiul juridic al actiunii -, iar instanta a procedat la administrarea probei cu interogatoriul paratei - si, fata de lipsa paratului - la interogatoriu, a facut aplicarea dispozitiilor art. 225 din Codul de procedura civila, urmand a socoti aceasta imprejurare drept un inceput de dovada in folosul reclamantei.
In aparare, parata - a propus proba cu inscrisuri care, fiind pertinenta si utila, a fost admisa de instanta.
Analizand actiunea dedusa judecatii, prin prisma probelor administrate in cauza si a dispozitiilor legale aplicabile, instanta constata urmatoarele:
Prin sentinta civila nr. 1303/C din 06.06.2008 a Judecatoriei Mangalia, paratul - si numita - (frati) au dobandit dreptul de proprietate asupra unui imobil situat in comuna -, alcatuit din teren in suprafata de 1.628 mp si constructii edificate pe acesta, avand ca vecinatati.
Mai inainte ca dobanditorii imobilului sa puna capat starii de indiviziune dintre ei, prin promisiunea bilaterala de vanzare - cumparare autentificata sub nr. 897 din data de 20.02.2009 de -, paratul -, in calitate de promitent vanzator, si-a asumat obligatia de a vinde reclamantei -, in calitate de promitenta cumparatoare, terenul in suprafata de 400 mp din suprafata totala de 1.628 mp situata in com. -, dobandita in baza sentintei civile nr. 1303/C din 06.06.2008 a Judecatoriei Mangalia, pentru pretul de 17.000 de euro, din care s-a platit cu titlu de avans suma de 2.380 de euro.
In cuprinsul promisiunii, s-a mentionat ca oferta de vanzare a terenului, facuta de promitentul vanzator, este ferma si irevocabila fata de promitenta cumparatoare, ca acesta se obliga sa nu mai faca o alta promisiune de vanzare pentru acelasi teren, ca autentificarea contractului de vanzare - cumparare urma sa aiba loc pana la data de 31.08.2009, termen in care promitentul vanzator avea obligatia de a obtine intreaga documentatie necesara vanzarii, si ca, in cazul in care contractul nu se va incheia din vina promitentului vanzator, acesta va restitui promitentei cumparatoare dublul sumei platite cu titlu de avans.
Prin sentinta civila nr. 1542/C din 12.06.2009 a Judecatoriei Mangalia, s-a dispus iesirea din indiviziune dintre paratul - si numita -, paratului revenindu-i un lot compus din teren in suprafata de 824 mp si trei camere din constructia cu destinatie de locuinta, iar, la data de 28.09.2009, intre paratii -, in calitate de promitent vanzator, si -, in calitate de promitenta cumparatoare, s-a incheiat antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 312 de -, prin care promitentul vanzator si-a asumat obligatia de a vinde promitentei cumparatoare terenul intravilan liber de constructii situat in com. -, cu suprafata de maxim 500 mp, care face parte din imobilul care i-a revenit promitentului vanzator in baza sentintei civile nr. 1542/C din 12.06.2009 a Judecatoriei Mangalia, pentru pretul de 5.000 de euro, platit integral la incheierea antecontractului.
Ulterior, intre parati s-a incheiat si antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 515 din data de 11.12.2009 de -, in temeiul caruia paratul -, in calitate de promitent vanzator, si-a asumat obligatia de a vinde paratei -, in calitate de promitenta cumparatoare, terenul intravilan in suprafata de 397 mp si constructia cu destinatie de locuinta edificata pe acesta, care face parte din imobilul care i-a revenit promitentului vanzator in baza sentintei civile nr. 1542/C din 12.06.2009 a Judecatoriei Mangalia, pentru pretul de 15.000 de euro, platit integral la data incheierii antecontractului.
Prin contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 2431 din data de 17.12.2009 de -, paratul -, in calitate de vanzator, a transmis paratei -, in calitate de cumparatoare, dreptul de proprietate asupra imobilului alcatuit din teren in suprafata de 824 mp din acte (805 mp conform masuratorilor cadastrale) si constructia cu destinatie de locuinta edificata pe acesta, dobandit in baza sentintelor civile nr. 1303/C din 06.06.2008 si nr. 1542/C din 12.06.2009 ale Judecatoriei Mangalia si promis spre vanzare cumparatoarei prin antecontractele de vanzare - cumparare autentificate sub nr. 312 din 28.09.2009 si nr. 515 din 11.12.2009 de -, pentru pretul de 40.000 de euro, din care suma de 20.000 de euro a fost platita la momentul perfectarii antecontractelor, iar diferenta de 20.000 de euro a fost achitata in ziua incheierii contractului de vanzare - cumparare.
Antecontractul (sau promisiunea bilaterala de vanzare - cumparare) este acea conventie care da nastere unor obligatii de a face, partile asumandu-si indatorirea de a incheia in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare - cumparare pentru un obiect determinat. In situatia in care promitentul vanzator nu isi respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul cumparator nu poate cere predarea lucrului intrucat nu a devenit proprietar, iar vanzarea incheiata cu tertul dobanditor este, cu rezerva fraudei, valabila.
Notiunea de frauda se circumscrie domeniului actelor juridice si cuprinde atat frauda la lege cat si fraudarea intereselor unor terte persoane, in ambele cazuri sanctiunea fiind nulitatea absoluta a actului juridic incheiat; astfel, in primul caz, fiind incalcate norme legale imperative, frauda vatama direct ordinea publica, iar, in al doilea caz, desi pagubite interesele unor terti, persoane straine de actul incheiat, indirect este atinsa si ordinea publica, deoarece si interesele particulare sunt ocrotite prin norme apartinand conceptului de ordine publica.
Aceasta din urma concluzie se desprinde din dispozitiile art. 969 alin. (1) din Codul civil, potrivit carora "conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante", text legal care instituie principiul fortei obligatorii a contractelor, in virtutea caruia actul juridic incheiat in conditiile legii se impune partilor acestuia intocmai ca legea.
In opinia instantei, cerintele pe care se fundamenteaza principiul fortei obligatorii, respectiv necesitatea asigurarii stabilitatii si sigurantei circuitului juridic civil si imperativul moral al respectarii cuvantului dat, intaresc concluzia anterioara potrivit careia si interesele particulare sunt ocrotite prin norme apartinand conceptului de ordine publica.
Transpunand acest principiu in cazul unei promisiuni bilaterale de vanzare - cumparare, se poate sustine ca promitentul vanzator este dator sa isi execute cu buna credinta obligatiile asumate prin antecontract si sa se abtina de la orice act sau fapt de natura sa aduca atingere drepturilor dobandite de catre beneficiarul cumparator.
Stipularea in antecontract a unei clauze penale, cum este si cea potrivit careia in cazul in care contractul nu se va incheia din vina promitentului vanzator acesta va restitui promitentului cumparator dublul sumei platite cu titlu de avans, iar daca nu se va incheia din vina promitentului cumparator acesta va pierde avansul, nu poate fundamenta abdicarea de la principiul fortei obligatorii in conditiile in care debitorul obligatiei cu clauza penala nu are un drept de optiune intre executarea obligatiei principale si plata clauzei penale, acesta apartinand doar creditorului.
In cauza de fata, prin incheierea contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 2431 din data de 17.12.2009 de - cu parata - si prin instrainarea catre aceasta a terenului care a facut si obiectul promisiunii bilaterale de vanzare - cumparare autentificate sub nr. 897 din 20.02.2009 de - a dat dovada de rea credinta, incalcandu-si atat obligatiile asumate prin antecontract, cat si, implicit, principiul fortei obligatorii a acestuia, si fraudand interesele reclamantei care decurgeau din antecontract.
Cu toate acestea, instanta constata ca reclamanta - nu a facut dovada complicitatii la frauda a paratei - pentru a se putea constata nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 2431 din data de 17.12.2009 de -.
Astfel, sustinerile martorei - in sensul ca, in cursul lunii decembrie 2009, in calitatea sa de expert autorizat pentru efectuarea lucrarilor de cadastru, s-a intalnit in incinta Judecatoriei Mangalia cu aparatorul reclamantei si cu paratul nu prezinta relevanta sub acest aspect din moment ce martora nu si-a amintit cu exactitate data la care a avut loc discutia dintre cei doi (element important pentru aprecierea relei credinte a paratei -, prin prisma datei la care aceasta a perfectat contractul de vanzare - cumparare cu paratul -) si a precizat ca nu-si aminteste daca la discutie ar fi participat si parata -.
Pe de alta parte, la intrebarea nr. 7 din interogatoriu, insasi parata - a recunoscut ca a avut o discutie cu aparatorul reclamantei in cursul lunii decembrie 2009 in incinta Judecatoriei Mangalia, in timpul careia a aflat de existenta antecontractului incheiat intre paratul - si reclamanta, dar a afirmat ca, la acea data, se incheiase deja contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2431 din 17.12.2009 de -.
Mai mult decat atat, instanta constata ca, dupa incheierea promisiunii bilaterale de vanzare - cumparare autentificate sub nr. 897 din 20.02.2009 de -, reclamanta nu si-a conservat dreptul dobandit in temeiul acesteia, pentru asigurarea opozabilitatii fata de terti, cata vreme in cuprinsul cartii funciare nu exista nicio mentiune referitoare la inscrierea antecontractului ca si sarcina a imobilului.
Or, in conditiile in care probele administrate in cauza nu fac dovada certa ca parata - a avut cunostinta, mai inainte de perfectarea contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 2431 din 17.12.2009 de -, de existenta promisiunii bilaterale de vanzare cumparare autentificata sub nr. 897 din data de 20.02.2009 de -, instanta apreciaza ca neprezentarea paratului - pentru a raspunde la interogatoriu nu poate, chiar facand aplicarea dispozitiilor art. 225 din Codul de procedura civila, sa conduca, prin ea insasi, la retinerea complicitatii la frauda a paratei - cata vreme recunoasterea de catre o parte a unui fapt pe care partea potrivnica isi intemeiaza pretentiile poate produce consecinte juridice exclusiv impotriva autorului recunoasterii.
Pentru toate considerentele expuse, instanta va respinge ca neintemeiata actiunea.

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:


Respinge ca neintemeiata actiunea civila formulata de reclamanta -, cu -, in contradictoriu cu paratii -, si resedinta in sat -, cu domiciliul -.
Cu recurs in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, astazi, 03.03.2011.

           PRESEDINTE            GREFIER
                                C.T.                                                          I.L.
Tehnoredactat jud. CT/07.07.2011 
5 ex.