Nulitate absoluta antecontract

SENTINTA CIVILA Nr.604/22.09.2010 (nulitate absoluta antecontract)
Pe rol, solutionarea cauzei civile avand ca obiect nulitate absoluta antecontract, actiune formulata de reclamanta I.E., impotriva paratei I.V.
        Dezbaterile au avut loc in sedinta publica din data de 15.09.2010 si au fost consemnate in incheierea de sedinta din acea zi ce face parte integranta din prezenta sentinta, cand instanta, avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea la data de 22.09.2010 si in urma deliberarii a pronuntat prezenta hotarare.

I N S T A N T A
              
Deliberand asupra actiunii civile de fata.
       Prin actiunea reconventionala disjunsa la data de 11.03.2010 din  dosarul nr.894/249/2009, reclamanta I.E.,in contradictoriu cu parata I.V., a solicitat sa se constate nulitatea absoluta a antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.569/27.03.2009 de BNP T.N. pentru lipsa pretului, cu consecinta repunerii partilor in situatia anterioara incheierii antecontractului.
       In motivarea cererii parata arata ca a dobandit prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.3142/27.10.2008 de BNP N.T. imobilul compus din teren in suprafata de 241 mp impreuna cu locuinta din paianta.
       Antecontractul de vanzare-cumparare susmentionat este nul absolut, intrucat pretul nu s-a platit niciodata, acesta fiind incheiat fictiv, pretul de 70.000 lei, nefiind  niciodata platit, respectiv incasat de catre parata aceasta neavand  niciodata  intentia de a cumpara acest imobil, cu atat mai mult de a achita pretul, aceasta mentiune fiind facuta de catre notar doar pentru intrunirea conditiilor de valabilitate ale antecontractului.
          Arata ca in urma despartirii de fratele paratei, aceasta nu a mai fost de acord cu intelegerea avuta de a-i inapoia proprietatea,folosindu-se in mod mincinos si cu rea credinta de antecontract pentru a-si insusi proprietatea.Datorita faptului ca antecontractul de vanzare-cumparare a fost incheiat in urma unei intelegeri verbale a partilor,  niciuna dintre acestea nu au avut vreo pretentie in ce priveste  achitarea, respectiv  primirea pretului si nici notarul nu a facut vreo consemnare cu privire la faptul ca pretul s-ar fi achitat in fata acestuia.
Se arata ca descrierea imobilului din antecontract nu corespunde realitatii ".. imobilul compus din teren intravilan - curti constructii in suprafata de 241 mp, din acte, impreuna cu locuinta din P+M, construita din BCA, acoperita cu tabla, formata la parter din patru camere, iar la mansarda din trei camere...", acesta trebuia ridicat intre timp, astfel cum a fost descris in antecontractul de vanzare-cumparare.
Se poate observa si prin procesul-verbal de control intocmit la 09.09.2009 in urma controlului efectuat de catre Inspectoratul teritorial in constructii, ca aceasta constructie este partial ridicata, aproximativ 60% si nu corespunde caracterizarii din antecontractul de vanzare-cumparare si in  urma caruia s-a constatat ca aceasta constructie a fost efectuata fara autorizatie de construire dispunandu-se sistarea continuarii lucrarilor de construire pana la data obtinerii autorizatiei, nefiind  inscris  in Cartea Funciara.
Parata arata ca, intr-un contract de vanzare-cumparare scopul imediat al vanzatorului este de a obtine pretul, iar scopul imediat al cumparatorului este de a obtine lucrul,  fiind  importanta  contraprestatia pe care fiecare parte contractanta o urmareste.  Ori, in lipsa contraprestatiei paratei, actul juridic este lipsit de cauza care pentru a fi valabila  la incheierea actului juridic, trebuie sa existe. Cand lipsa cauzei se datoreaza  lipsei scopului imediat, in speta, lipsa de contraprestatiei (achitarea pretului), atunci lipseste un element esential al actului juridic civil, iar lipsa scopului imediat se rasfrange si asupra scopului mediat, lasandu-l fara suport juridic, iar sanctiunea este nulitatea absoluta.
       Arata ca, atata vreme cat nu a primit pretul de la parata, chiar daca in actul atacat se prevede ca pretul a fost platit, va face proba contrara ca pretul nu a fost achitat niciodata, parata imbogatindu-se fara just temei.
In dovedirea cererii solicita proba cu acte, interogatoriul reclamantei, proba testimoniala cu martori, expertize de specialitate si orice alta proba  va fi necesara din dezbateri.
In drept, se invoca art.115, 119 C.p.civ., art.948, 966, 1303, 1294, 1298 C.civ.
La termenul din 16.02.2010, reclamanta I.V. a formulat intampinare la cererea reconventionala, prin care solicita respingerea cererii deoarece nu exista nici  un motiv de nulitate absoluta a antecontractului, aceasta intrunind toate conditiile de valabilitate. Simpla afirmatie nedovedita a paratei ca nu ar fi primit pretul, intrucat nu se mentioneaza ca banii ar fi fost dati in fata notarului, nu poate conduce la anularea unui act autentificat. Conform art.1173 C.civ. "Actul autentic are deplina credinta in privirea oricarei persoane despre dispozitiile si conventiile ce constata", iar executarea acestuia nu poate fi suspendata in baza unei simple afirmatii; de asemenea in conformitate cu art.1191 Cod civil. "Dovada actelor juridice al caror obiect are o valoare ce depaseste suma de 250 lei, chiar pentru depozit voluntar, nu se poate face decat sau prin act autentic, sau prin act sub semnatura privata".
       De altfel, nici in titlul de proprietate al reclamantei - contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3142/27.10.2008 nu se prevede ca aceasta ar fi platit pretul imobilului in fata notarului. De fapt aceasta nu a platit niciodata vreun pret fostului proprietar, in acest caz este suficienta mentiunea notarului ca pretul a fost a achitat. In fapt este de notorietate ca in majoritatea cazurilor pretul se achita anticipat si nu neaparat in fata notarului, iar declaratia vanzatorului de primire a pretului consemnata in actul autentic este arhisuficienta pentru valabilitatea actului.
       Mentiunea paratei ca s-ar fi dorit incheierea unui act fictiv, doar ca o simpla formalitate pentru a obtine un titlu de proprietate si inscrierea in Cartea Funciara, este cel putin bizara, avand in vedere ca exista deja titlul de proprietate inscris in cartea funciara. De asemenea invocarea relatiilor dintre parata si fratele reclamantei nu prezinta nici o relevanta, iar daca s-ar fi dorit o formalitate, se putea face intre ei, dimpotriva antecontractul reprezinta pe deplin vointa partilor si cuprinde elemente esentiale de pret si de obiect, si in plus prin achitarea integrala a pretului, a fost transferat deja si dreptul de proprietate.
La data de 20.04.2010, parata I.V. a depus a doua intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii aratand ca nulitatea absoluta pentru lipsa pretului nu este reglementata de Codul civil, iar lipsa cauzei nu exista, intrucat pretul a fost determinat prin actul juridic la valoarea de 70.000 lei pe de o parte iar pe de alta parte, nu este vorba de o lipsa a cauzei intrucat din antecontract rezulta ca scopul vanzatoarei a fost acela de a obtine o suma de bani cu titlul de pret al vanzarii.
Desi reclamanta face vorbire despre faptul ca antecontractul de vanzare cumparare a fost incheiat in mod fictiv, nu rezulta in nici un fel in ce consta fictivitatea actului iar lipsa contraprestatiei (neachitarea pretului) nu poate fi confundata cu lipsa scopului imediat si ca aceasta sa conduca la concluzia ca actului juridic ii lipseste un element esential.
Arata ca lipsa platii pretului cel mult ar conduce la rezolutiunea antecontractului si nicidecum la nulitatea contractului iar sustinerea reclamantei in sensul ca lipseste cauza antecontractului, cata vreme exista prestatia si contraprestatia vanzatorului si cumparatorului, este neantemeiata, astfel ca nu poate fi retinuta incalcarea disp. art.966 Cod .civil.
       Precizeaza ca din antecontract rezulta ca partile au declarat in fata notarului ca "pretul vanzarii bunului este de 70.000 lei pe care promitenta vanzatoare l-a primit in intregime de la acceptant, anticipat, data autentificarii prezentului inscris", iar acesta face proba impotriva partilor, iar impotriva notarului pana la inscrierea in fals.
       Descrierea unei situatii de fapt cum ca imobilul nu ar corespunde realitatii cum ca aceasta constructie ar fi trebuit ridicata intre timp, nu corespunde cu datele prezentate chiar de reclamanta, intrucat din actele de control efectuate de catre ITC rezulta ca exista o constructie partial ridicata in proportie de 60%. Aceasta situatie nu are legatura cu vointa partilor consemnata in actul autentificat, intrucat intelegerea partilor are putere de lege intre acestea.
       In eventualitatea altei situatii de fapt, oricare dintre parti are posibilitatea de a cere executarea contractului si nicidecum desfiintarea acestuia.
In dovedirea cererii parata a solicitat proba cu inscrisuri.
In cauza a fost administrata din oficiu proba cu interogatoriile reciproce ale partilor si proba testimoniala fiind audiar martorul Iancu Dumitru, singura persoana care a fost de fata la incheierea antecontractului dintre parti.
Instanta, analizand actele si lucrarile dosarului, retine urmatoarele:
       La data de 27.03.2009 s-a incheiat antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.569 de BNP N.T. prin care reclamanta I.E. s-a obligat sa vanda iar parata I.V. sa cumpere imobilul compus din teren intravilan curti constructii in suprafata de 241 mp (245 mp din masuratori) impreuna cu locuinta tip P+M aflata pe aceasta construita din BCA, acoperita cu tabla formata la parter din patru camere iar la mansarda din trei camere.
       Pretul vanzarii a fost stabilit la suma de 70.000 lei, ce a fost achitat la data incheierii antecontractului, astfel cum rezulta din cuprinsul acestuia.
       De asemenea partile s-au obligat ca in 30 de zile de la incheierea antecontractului sa procedeze la autentificarea contractului de vanzare cumparare.
       Se retine de asemenea ca promitenta-vanzatoare I.E.a dobandit terenul in cauza si locuinta compusa din 2 camere, sala si antreu construita din paianta, prin cauza prin cumparare de la M.C .cf. contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.3142/27.10.2008 de BNP N.T..
       Astfel cum rezulta din raspunsurile date la interogatoriu de ambele parti, la incheierea antecontractului de vanzare cumparare a fost de fata doar I.D.. Din depozitia acestui martor, fratele paratei si concubinul reclamantei la data incheierii actului, a rezultat ca antecontractul a fost incheiat la locuinta reclamantei unde s-a deplasat notarul. Inainte de venirea acestuia martorul a aratat ca partile s-au inteles asupra pretului imobilului de 70.000 lei, iar sora sa, parata a achitat reclamantei banii aducand 10-12 fisicuri, banii fiind dati inainte de venirea notarului. Si dupa venirea notarului, acesta intreband partile daca au platit, respectiv primit pretul, martorul a aratat ca nu-si aminteste daca partile au avut vreo obiectie. In privinta revanzarii imobilului martorul a aratat ca nu stie daca partile au avut o astfel de discutie.
       In privinta compunerii imobilului care a format obiectul antecontractului, la data incheierii lui martorul a aratat ca acesta se compunea din parter si mansarda, insa casa era nefinisata, intre parter si mansarda nu era turnata placa, ci existau niste barne, nu era pus acoperisul, ci doar scheletul din scandura.
       Din depozitia martorului rezulta ca imobilul casa ce a format obiectul antecontractului, la data incheierii acestuia nu era terminat, imprejurare confirmata si de procesul verbal de control din 09.09.2009 incheiat de ISC Calarasi care a constatat ca reclamanta a demolat fara a avea autorizatie de desfiintare casa construita din paianta (dobandita de la M.C.) si a construit fara autorizatie de construire un imobil P+M, procentul de realizare fiind de 60%.
       In consecinta la data incheierii antecontractului partile au contract asupra unui imobil neterminat in totalitate, deci asupra unui bun viitor, insa acesta poate forma obiect valabil al antecontractului (art. 965 Cod.civil.), prin urmare sustinerea reclamantei in sensul ca actul incheiat este unul fictiv fapt rezultat din descrierea imobilului in antecontract ce nu corespunde realitatii, fiind eronata. In plus se apreciaza ca reclamanta nu a facut dovada ca antecontractul atacat este simulat. Spre a se vorbi de un act simulat este necesara existenta unui act secret (contrainscrisul) care sa se fi incheiat concomitent sau eventual inainte de incheierea antecontractului de vanzare cumparare atacat care ar fi constituit actul aparent (art. 1175 Cod.civil.).
       In privinta pretului imobilului, acesta este obiectul prestatiei cumparatorului si corespunde valorii lucrului vandut si trebuie sa fie exprimat in bani, determinat sau determinabil, sincer si serios, conditii in lipsa carora actul este nul (art. 1295 Cod.civil.).
       Desi reclamanta invoca lipsa pretului in realitate dezvoltarea motivelor priveste pretul nesincer in sensul ca nu a fost cerut si platit in realitate, intre cele doua notiuni reclamanta facand confuzie, intrucat in lipsa platii pretului aceasta putea solicita rezolutiunea si nu nulitatea antecontractului.
       Prin pret sincer se intelege un pret real pe care partile sa-l fi stabilit nu in mod fictiv, ci in scopul de a fi cerut si platit in realitate. Pretul este fictiv, cand din intentia partilor exprimata in actul secret rezulta ca nu este datorat. Ori, atat din antecontract - act autentic - cat si din depozitia martorului coroborata cu raspunsul la interogatoriu dat de parata rezulta ca pretul imobilului s-a platit, iar in lipsa dovedirii existentei unui act secret din care sa rezulte ca pretul in realitate nu este datorat, sustinerile reclamantei sunt nefondate.
       In privinta cauzei juridice a antecontractului, scopul imediat al acestuia il constituie prefigurarea mentala a fiecarei parti a contraprestatiei celeilalte parti, a vanzatorului de a obtine pretul lucrului vandut si a cumparatorului de a obtine lucrul. Cand lipsa cauzei se datoreaza neprevederii ori absentei contraprestatiei, adica a scopului imediat, sanctiunea este cea a nulitatii absolute a actului (art. 966 Cod.civil.).
       Raportat la speta lipsa scopului imediat ar insemna ca antecontractul sa nu contina mentiuni referitoare la pret si la predarea imobilului. Ori, astfel cum rezulta din insasi cuprinsul antecontractului atacat, acesta cuprinde mentiunea pretului (70.000 lei) care este exprimat in bani, determinat si sincer indeplinind cond. prev. de art. 1303 C.civ. In privinta predarii bunului avand in vedere clauzele antecontractului, transferul proprietatii opereaza in momentul incheierii contractului de vanzare cumparare. Cat priveste lipsa contraprestatiei constand in neachitarea pretului sustinerile reclamantei sunt infirmate de cuprinsul antecontractului, depozitia martorului audiat si raspunsul dat la interogatoriu de parata.
In concluzie fata de considerente susaratate instanta apreciaza actiunea reclamantei ca neantemeiata urmand a o respinge pe cale de consecinta.
In fine cum reclamanta a cazut in pretentii, urmeaza in temeiul art. 274 C.p.civ. a obliga reclamanta la plata catre parata a sumei de 2320,50 lei cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand onorariu avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Respinge actiunea formulata de reclamanta I.E.,in contradictoriu cu parata I.V., ca neantemeiata.
Obliga reclamanta la plata catre parata a sumei de 2320,50 lei, cheltuieli de judecata.
Cu recurs in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 22.09.2010.