Actiune avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de inchiriere

     
     Prin sentinta civila nr. 7834 pronuntata in data de 5 iunie 2009 in dosarul
nr. 929/245/2009, Judecatoria Iasi a respins cererea reclamantei SC R formulata
in contradictoriu cu paratele  C si   SUCURSALA CI avand ca obiect constatare
nulitate absoluta contract.
In sedinta publica din 20 martie 2009 instanta a respins exceptia
prematuritatii actiunii, invocata de catre parata C. In acest sens, s-a retinut ca
textul articolului 720 din Codul de procedura civila consacra o procedura
speciala, derogatorie de la dreptul comun comercial, numai in cazul proceselor
si cererilor evaluabile in bani. Adaptandu-se raporturilor comerciale
caracterizate prin rapiditatea operatiunilor, instantele judecatoresti au apreciat ca
neindeplinirea procedurii concilierii inainte de introducerea cererii de chemare
in judecata nu poate fi sanctionata cu respingerea cererii ca prematur formulata,
ci poate fi acoperita in timpul judecatii. Instanta a apreciat ca atata timp cat
scopul reglementarii procedurii speciale a concilierii este acela de solutionarea
rapida a neintelegerilor dintre comercianti fara a apela la procedura judiciara,
mai lenta, a sanctiona nerespectarea acestor dispozitii cu respingerea actiunii ar
fi o solutie contrara acestui scop, mai ales in contextul prezentei cauze, care a
fost introdusa inca din august 2007. In consecinta, chiar daca dovada
comunicarii convocarii la comunicare (realizata prin adresa nr. 805 din 18 mai
2006 (filele 8-9 din dosarul 18358/245/2007) nu exista la dosar, avand in vedere
ca din momentul introducerii actiunii si pana in prezent au trecut nouasprezece
luni, fara ca partile sa fi solutionat amiabil litigiul dintre ele, retinand ca in speta
parata nu a invocat si nici dovedit existenta vreunei vatamari ca urmare a
nerespectarii prevederilor art. 720 din Codul de procedura civila, tinand cont si
de principiul liberului acces la justitie, garantat de art. 21 din Constitutia
Romaniei, instanta a respins exceptia invocata.
In sedinta publica din 8 mai 2009, instanta a admis exceptia lipsei calitatii
procesuale pasive a paratei SUCURSALA CI. In acest sens, s-a retinut ca in
ceea ce priveste calitatea procesuala pasiva, aceasta presupune existenta unei
identitati intre persoana paratului si cel care este subiect pasiv in raportul juridic
dedus judecatii. Cum obiectul prezentei actiuni il constituie constatarea nulitatii
absolute a unui contract de inchiriere intervenit intre reclamanta S.C. R si parata
C, raportul juridic dedus judecatii are ca subiect activ reclamanta, iar ca subiect
pasiv doar parata C. E adevarat ca aceasta parata a incheiat  contractul prin
SUCURSALA CI, dar aceasta imprejurare nu confera legitimare procesuala
pasiva sucursalei, care, in calitate de mandatar, a incheiat contractul nu in
numele sau, ci pentru C; prin urmare toate drepturile sunt nascute in favoarea,
respectiv obligatiile sunt generate in sarcina locatorului C, iar nu a mandatarului
SUCURSALA CI. Apararea pe care o face cons. jur. pentru parata C.N.C.F
C.F.R S.A BUCURESTI, este total lipsita de relevanta in speta, imprejurarea ca
sucursalele pot sta in judecata ca parate vizand o alta conditie a dreptului la
actiune  - capacitatea procesuala de folosinta a sucursalei - pe care instanta nici
nu a contestat-o, nici nu a pus-o in discutie. In consecinta, actiunea promovata in
contradictoriu cu parata SUCURSALA CI  a fost respinsa ca fiind introdusa
impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.
     Pentru a se pronunta in sensul respingerii actiunii in contradictoriu cu
parata C, instanta a retinut ca, in fapt, la data de 4 februarie 2005 reclamanta SC
R a solicitat paratei  C inchirierea suprafetei de teren pe care se afla constructia
ce a apartinut SC S; constructia a fost construita de aceasta din urma pe terenul
ce i-a inchiriat de catre parata  C prin contractul de inchiriere nr. 2203/1998,
reziliat cu incepere din 1 iulie 2000, si cumparata de catre reclamanta in 6
ianuarie 2005, prin licitatie publica, de la SC E, lichidatorul judiciar al SC S.
     In baza procesului verbal de adjudecare nr. 1939 din 28 februarie 2005, in
data de 1 martie 2005, intre parata C, prin  SUCURSALA CI in calitate de
locator, si reclamanta S.C. R in calitate de locatar, se incheie contractul nr. 4579
intitulat de parti ca fiind unul de inchiriere (in realitate, fiind un contract de
locatiune), prin care parata  C s-a obligat fata de reclamanta sa ii asigure
folosinta terenului situat in Statia CFR Roman in suprafata de 274,20 mp, cu
destinatia depozit materiale de constructii in schimbul unei chirii lunare de
347,93749 euro. Potrivit prevederilor art. 3 alin. 2 din contract, predarea -
primirea lucrului inchiriat se consemneaza intr-un proces verbal care este parte
integranta din contract si care se va incheia in termen de 10 zile de la data
semnarii contractului de catre parti. Contractul a fost incheiat pe o perioada de
douasprezece luni, de la data incheierii procesului verbal de predare - primire a
bunului inchiriat - 1 martie 2005 - pana la data de 28 februarie 2006.
     Reclamanta a platit contravaloarea ratelor de chirie aferente perioadei
martie 2005-septembrie 2005, dar, incepand cu factura emisa 20 octombrie
2005, nu si-a mai executat obligatia de plata.
     Prin adresa nr. 805 din 18 mai 2006, reclamanta SC R ii comunica paratei 
C faptul ca intrucat reclamanta nu si-a executat obligatia de plata a chiriei
incepand cu luna noiembrie 2005, contractul este reziliat de plin drept.
     In drept, instanta retine ca nulitatea este sanctiunea de drept civil care
lipseste actul juridic de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru
incheierea sa valabila.
     Pentru ca sanctiunea nulitatii sa intervina, trebuie ca cel care o invoca sa
probeze faptul ca la incheierea actului au fost eludate dispozitiile pentru a caror
nerespectare legea prevede o asemenea sanctiune.
     In speta, reclamanta SC R a invocat nulitatea absoluta a contractului  de
inchiriere nr. 4579 din 1 martie 2005 pe motiv ca nu este individualizata
suprafata care se inchiriaza.
     Analizand motivul de nulitate absoluta invocat, instanta l-a apreciat ca
fiind neintemeiat, pentru urmatoarele considerente. Pentru a putea constitui
obiect al prestatiei locatorului si cauza a obligatiei locatarului, lucrul dat in
locatiune trebuie sa existe sau sa poata exista in viitor, sa fie in circuitul civil, sa
fie determinat sau determinabil, sa fie posibil, licit si moral. Verificand
inscrisurile depuse la dosarul cauzei, instanta observa ca spatiul inchiriat
reclamantei prin contractul a carui nulitate se invoca indeplineste toate aceste
cerinte.
     Este adevarat ca pentru ca reclamanta sa poata folosi bunul primit in
locatiune, era necesar ca acest bun sa ii fi fost predat.
     Potrivit dispozitiilor contractuale (art. 3 alin. 2), predarea - primirea
spatiului inchiriat urma a se face pe baza de proces verbal ce se va incheia in
termen de 10 zile de la semnarea contractului. In art. 5 din acelasi contract se
mentiona insa ca data a incheierii procesului verbal data de 1 martie 2005 (data
incheierii contractului).
     Din inscrisurile existente la dosarul cauzei rezulta ca procesul verbal de
predare - primire nu a fost niciodata incheiat. Acest lucru este justificat prin
faptul ca reclamanta SC R cunostea locul amplasarii acestui teren, intrucat
dobandise, inca din 6 ianuarie 2005, prin licitatie publica, de la SC E,
lichidatorul judiciar al SC S, o constructie care era amplasata pe terenul a carui
locatiune a obtinut-o prin contractul din 1 martie 2005. Faptul ca reclamanta
cunostea cu exactitate locul amplasarii bunului dat in locatiune rezulta
neindoielnic din cererea formulata de catre reclamanta in 3 februarie 2005 prin
care solicita inchirierea terenului pe care se afla constructia ce a apartinut SC E
si pe care a dobandit-o prin licitatie publica, precum si faptul ca in cuprinsul
contractului de inchiriere din 1 martie 2005 se mentioneaza expres ca acest
contract se incheie in baza procesului verbal de adjudecare nr. 1939 din 28
februarie 2005. Mai mult, faptul platii chiriei o perioada mai mare de jumatate
de an, coroborat cu celelalte aspecte mentionate, face rezonabila deductia ca
reclamanta a beneficiat de folosinta spatiului ce i-a fost inchiriat, deci a cunoscut
amplasamentul acestuia; in caz contrar, reclamanta ar fi putut sa invoce exceptia
de neexecutare a contractului pentru a justifica neplata ratelor de chirie, iar nu 
sa o motiveze prin prisma unei rezilieri de drept a contractului, cum a facut-o
prin adresa din nr. 805 din 18 mai 2006.
     In orice caz, chiar daca, asa cum sustine reclamanta, parata  C nu si-a
executat obligatia de predare a bunului inchiriat, iar, in consecinta, reclamanta
nu a putut sa identifice obiectul contractului si sa beneficieze de folosinta
terenului inchiriat, atunci reclamanta locator avea la indemana  urmatoarele
mijloace de aparare: exceptia de neexecutare a contractului; actionarea in justitie
a locatorului pentru ca, pe cale judecatoreasca, acesta sa fie obligat sa isi execute
obligatia; actiunea in rezilierea contractului de locatiune.
     Cum neexecutarea obligatiei de predare - primire a bunului inchiriat nu
este sanctionata de lege cu nulitatea absoluta, rezulta ca actiunea reclamantei SC
R prin care solicita constatarea nulitatii absolute a contractului de inchiriere din
1 martie 2005 este neintemeiata. Fata de caracterul accesoriu fata de cererea
principala al capatului de cerere privitor la restituirea tuturor sumelor incasate in
baza contractului, instanta l-a respins si pe acesta, ca neintemeiat.
     In ceea ce priveste cererea paratei  C de obligare a reclamantei SC R la
plata cheltuielilor de judecata, instanta a retinut ca parata nu a probat efectuarea
niciunei cheltuieli de judecata in prezentul proces, motiv pentru a respins cererea
ca neintemeiata.