Nulitatea absoluta a contractelor de vanzare - cumparare in lumina dispozitiilor art.iii.al.2 indice 4 din Legea nr.169/1997 pentru modificarea si completarea Legii fondului funciar nr.18/1991, astfel cum a fost modificat prin TITLUL V articol unic p...

Prin  sentinta civila nr.5328/2008 a fost respinsa actiunea privind constatarea  nulitatii contractului de vanzare-cumparare  privind  o  suprafata  de teren, in conditiile in care a fost reconstituit dreptul de proprietate reclamantului  in baza Legilor fondului funciar. In fapt, s-a motivat ca titlul de proprietate  emis in favoarea paratilor vanzatori pentru suprafata in litigiu a fost anulat  prin sentinta civila irevocabila.
Prin contractul de vanzare-cumparare  contestat paratii in calitate de vanzatori au instrainat terenul  din titlul de proprietate ce a fost anulat prin sentinta civila  irevocabila de mai sus.
Dat fiind ca pentru titlul de proprietate al vanzatorului s-a constatat nulitatea absoluta in baza sentintei sus-indicate, aceasta nulitate  afectand si contractul de vanzare-cumparare s-a formulat prezenta actiune.
In drept, se invoca disp.art.998  pct.3 Cod proc.civ.si ale art.962 si urm.C.civil, incidente fiind si retinute si disp.art.III aliniatul doi  indice patru din Legea 169/1997, astfel cum a fost modificata si completata prin Legea nr.247/2005 cu motivarea ca interpretand per a contrario principiul conform caruia in situatia unor instrainari succesive pentru a se mentine dreptul de proprietate  in patrimoniul dobanditorului rezulta ca indiferent de buna sau reaua credinta a dobanditorului respectivul contract de vanzare- cumparare incheiat in favoarea paratilor  este lovit de nulitate absoluta.
Legal citati, paratii au invocat mai multe probleme de drept.
Mai  intai s-a sustinut de parati ca atat timp cat actiunea este motivata pe vanzarea lucrului altuia, actiunea nu poate fi "constatare nulitate absoluta act", institutia vanzarii lucrului altuia fiind definita in practica ,in materie ca subscrisa motivului de nulitate relativa si privita sub acest aspect, actiunea reclamantilor nu justifica calitatea procesuala activa in formularea prezentei actiuni fiind tert fata de contract si totodata sanctiunea fiind nulitatea relativa, a intervenit prescriptia dreptului la actiune in raport cu data incheierii actului contestat si cea a promovarii actiuni.
Pe fond, se impune a se retine respingerea actiunii expunandu-se argumente care au facut sau trebuia sa  faca obiectul dezbaterilor in cadrul probatoriului ce a format obiectul dosarului, avand ca obiect constatarea nulitatii titlului de proprietate  emis in procedura legii fondului funciar,  argumente care  succed prezentei actiuni in conditiile intrarii in puterea lucrului judecat. Constatarea nulitatii absolute a sus-mentionatului  titlu, excede prezentei actiuni de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare in conditiile dreptului comun, invocate fiind disp.   art.998 pct.3 C.civ. si art.962 si urm..C.civ.
In aceste conditii, arata paratii se impune a fi analizata si dovedita buna credinta in persoana cumparatorilor   si numai in conditiile dovedirii unei conivente a acestora cu paratii vanzatori  se poate dispune constatarea nulitatii absolute.
Prin prisma disp.art.III al.2 din Legea nr.169/1997 cum a fost  precizat prin Legea nr.247/2005, eronat se sustine ca  nu este incidenta situatia unor instrainari succesive, ori instrainarea succesiva poate privi si primul act translativ de proprietate, situatie in care actul  primului subdobanditor ar fi nul absolut doar in situatia dovedirii unei rele credinte a cumparatorilor subsecventi.
Atat timp cat legiutorul nu distinge cu privire la numarul instrainarilor succesive nu este aplicabil principiul invocat de reclamant "acesorium sequitur principale" situatie in care si aici trebuie dovedita reaua credinta a partilor contractante. Practica judiciara fiind constanta in acest domeniu pe baza unor ratiuni cu aplicare mult mai larga pentru asigurarea securitatii circuitului civil si a stabilitatii raporturilor juridice, principiu a carui esenta este exprimata prin adagiul "erorr communis facit jus".
Chiar sediul  materiei indicat de reclamant, disp,art.966 C.Civ. impun, pentru sanctionarea cu nulitatea absoluta, verificarea indeplinirii principiului "fraus omnia corrumpit", dovada relei credinte, a cauzei ilicite.
Or, in speta, s-a sustinut de parati, la momentul instrainarii terenului, titlul vanzatorilor nu era contestat, procesele civile existente pe rolul instantei derulate de reclamant, nu se desfasurau in contradictoriu cu acesti parati, fiind implicate  doar comisiile de fond funciar, iar nu titularii titlului de proprietate,  respectiv viitorii vanzatori, fiind solicitata constatarea nulitatii acestui act, dupa ce intervenise deja vanzarea cumpararea terenului in litigiu. Ca atare, atat doctrina si practica in materie a stabilit ca nulitatea absoluta a vanzarii lucrului altuia are ca punct de plecare imprejurarea ca partile au incheiat contractul in cunostinta de cauza,si nu se poate retine vreo culpa in sarcina cumparatorilor, care au verificat prin minimele diligente ale acestora si ale notarului ca titlul nu este contestat, apanajul verificarii valabilitatii titlului fiind atributul exclusiv al instantelor judecatoresti, nu se poate solicita partilor contractante sa se subroge in drepturile instantei, singura lor diligenta se limita pana a verifica existenta titlului.
In considerarea celor sus expuse, s-a solicitat de parati respingerea actiunii nefiind probata  reaua credinta, cerinta impusa de lege pentru a fi atrasa incidenta art.966 C.civ. iar nulitatea titlului de proprietate al transmitatorului vanzator nu determina "ab initio" nulitatea contractului de vanzare cumparare, nefiind aplicabil direct principiul accesoriului care urmeaza principalul.
Privitor la obiectul prezentei actiuni, s-a mai  motivat prin intampinari, ca in conditiile in care la data vanzarii titlul transmitatorilor nu era afectat de nici o contestatie, nefiind contestat legal, rezulta ca si contractul de vanzare cumparare este legal si trebuie mentinut, vanzarea fiind facuta cu buna credinta, in acest sens sustinand ca s-a pronuntat si ICCJ prin decizia nr,5801/21.10.2004, argumente pentru care s-a solicitat respingerea actiunii si mentinerea contractului de vanzare cumparare contestat.
Din analiza inscrisurilor si prin prisma dispozitiilor legale invocate si cele incidente in cauza, raportat la obiectul actiunii, instanta pe argumentele care se vor expune va respinge actiunea ca nefondata.
Reclamantul si-a fundamentat juridic actiunea pe disp.art.948 si 962 si urm.C.civ.
Pe fond, este de retinut ca dispozitiile legale prev de art III din Legea 169/1997 pentru modificarea si completarea legii fondului funciar 18/1991 in baza carora reclamanta  a obtinut constatarea nulitatii absolute a titlului , nu trebuie sa creeze o stare de instabilitate a raporturilor juridice si sa aduca atingere drepturilor castigate in temeiul legilor mentionate, dar tot legiutorul a instituit o exceptie de la regula reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenului pe vechiul amplasament reglementand obligatia persoanei care a vandut terenul pe baza titlului constatat nul de a remite, pretul actualizat fostului proprietar ramas fara teren.
Aceasta optiune a legiutorului de a-i prefera pe subdobanditori instrainatorilor,nu vine in contradictie cu spiritul legii 18/1991 (caracterul reparator) intrucat in situatia in care restituirea in natura nu mai poate opera devin aplicabile dispozitiile referitoare la remiterea pretului actualizat, or, in raport cu probele administrate in cauza, reaua credinta a celor care au vandut terenul, pe baza titlului constatat nul sau a subdobanditorilor - proprietarii actuali, nu s-au facut de catre reclamant pentru a se face aplicarea disp.art.III al.24 din legea 169/1997 sau a celor care consituie dreptul comun in materia cauzei contractelor civile, respectiv art.966 si 968 C.civ.
Probele indirecte  si conexe prin care s-a incercat de catre  reclamant sa se dovedeasca un fapt  vecin or conex, bazat  pe un rationament propriu,  fara ca  aceste inscrisuri sa vizeze pe paratii din prezenta cauza, deoarece nu au fost niciodata comunicate acestora si nici nu au fost administrate in procese in care paratii sa fi fost parti ale raporturilor juridice cu care au fost investite instantele in solutionarea cauzelor respective.
Prin urmare, inscrisurile evocate in dovada elementului "reaua-credinta"fiind lipsite de conexiune cu partile contractante si implicit cu obiectul contractului contestat, aceste inscrisuri nu se bucura de valoarea unei probe de sine statatore , fiind administrate  in alte procese ce nu au privit cumparatorii parati din prezenta cauza,.acestea isi pierd si caracterul de probe judiciare in prezentul proces.
In fine, simpla  constatare a nulitatii titlului de proprietate  emis in procedura legilor fondului funciar, nu este de natura sa opereze ab initio reaua-credinta in persoana acestuia din urma in conditiile in care nu se coroboreaza si cu alte probe administrate  in  respectivul  proces ,fiind lipsa   orice element de dovada  privind reaua- credinta privitor  la instrainarea terenul aferent contractului contestat, inclusiv sub aspectul dispozitiilor legii nr.7/1996 pentru opozabilitatea fata de terti or cu titlu de informare a acestora.
In fine, prin prisma tuturor considerentelor sus expuse instanta a respins actiunea ca nefondata, neexistand nici o proba directa si administrata in  respectivul proces care sa concure in a dovedi ca in raport cu paratii cumparatori a existat reaua credinta la momentul incheierii actului si ca atare s-a dispune in sensul celor de mai sus.