EVACUARE; PRELUNGIREA CONTRACTULUI DE INCHIRIERE IN BAZA ART. 14 DIN O.U.G. 40/1999

      Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Iasi la data de 21.09.2007 sub nr.19601/245/2007, reclamanta A.D. a chemat in judecata pe paratii N.R., N.E., C.C., solicitand instantei sa dispuna evacuarea paratilor din imobilul situat in Iasi, str. Ciurchi nr.138 si obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
      In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca prin Dispozitia Primarului nr.904 din 30.05.2002, in baza Legii nr.10/2001, i-a fost restituit in natura imobilul din Iasi, str. Ciurchi nr.138, imobil care fusese preluat de stat, aceasta devenind proprietara imobilului alaturi de A.A.D.. La data de 1.09.2002 reclamanta a incheiat doua contracte de inchiriere, respectiv cu paratii N.R.  si N.E. contractul inregistrat la Administratia Financiara sub nr.393287 din 25.10.2002, iar cu paratul C.C. contractul inregistrat la Administratia Financiara sub nr.393287 din 25.10.2002, ambele pe o perioada de 5 ani, cu incepere de la 1.09.2002 si care incetau de drept la 1.09.2007. La 26.06.2007 paratii au fost notificati prin scrisori recomandate nr.2099 si nr.2100 cu privire la intentia reclamantei de a nu mai prelungi contractele de inchiriere, paratul C.C. raspunzand acestei notificari in sensul ca fiul reclamantei i-ar oferi un alt spatiu de locuit, desi i se comunicase in scris faptul ca fiul reclamantei a revocat expres declaratia din 1996. Intrucat contractele de inchiriere au expirat de drept la 1.09.2007, iar reclamanta a notificat in scris cu privire la intentia de a nu le mai prelungi, rezulta ca paratii ocupa spatiul reclamantei fara nici un titlu legal, acestia neputand invoca nici tacita relocatiune conform art.1438 C.civ. A mai invederat reclamanta faptul ca paratii N.R. si N.E. ocupa o camera, o bucatarie, o camara, o vernada, iar paratul C.C. ocupa 2 camere, o bucatarie, un antret, 3 camari, o magazie si un garaj, toti folosind in comun un hol, o baie si un beci. In concluzie, reclamanta a solicitat admiterea actiunii si dispunerea evacuarii paratilor.
      In drept, s-au invocat dispozitiile art.1438 C.civ.
      In sedinta publica de la 2.11.2007 parata N.E. a depus intampinare, solicitand respingerea actiunii, ca nefondata. In motivarea apararii, parata a aratat ca inca din anul 1988 locuieste cu chirie in imobilul din str. Ciurchi nr.138, iar prin Dispozitia Primarului nr.904 din 30.05.2002, in baza Legii nr.10/2001 reclamantei i-a fost restituit in natura imobilul, intre parti incheindu-se contractul de inchiriere inregistrat la Administratia Financiara sub nr.393287 din 25.10.2002, pe o perioada de 5 ani, pentru aceleasi suprafete locative ocupate si anterior. A invederat parata faptul ca este eronata sustinerea reclamantei cu privire la aplicabilitatea dispozitiilor Codului civil, in cauza fiind aplicabile dispozitiile OUG nr.40/1999, iar potrivit art.14 din acest act normativ proprietarul poate refuza innoirea contractului de inchiriere numai pentru anumite motive expres prevazute, in acelasi timp fiind obligat pentru cazurile de la litera a si b sa notifice refuzul cu cel putin un an inainte de expirarea termenului, iar nu cu 2 luni inainte cum s-a intamplat in speta. A mai aratat parata faptul ca a platit chiria la termen, nu a subinchiriat locuinta, nu a schimbat destinatia, nu a pricinuit stricaciuni si nu a avut un comportament care sa faca imposibila convietuirea sau sa impiedice folosinta normala a locuintei, astfel ca celelalte motive prevazute de art.14 ca intemeind refuzul nu ar fi aplicabile. De altfel, necesitatea notificarii cu 1 an inainte este justificata si de faptul ca pentru a primi o locuinta din fondul locativ de stat, parata trebuie sa depuna o cerere cu 1 an inainte, potrivit art.15 din OUG nr.40/1999. In conditiile in care reclamanta nu s-a conformat dispozitiilor legale invocate, iar evacuarea in aceste conditii ar prejudicia situatia paratilor care ar ramane practic fara locuinta, a solicitat parata N.E. respingerea actiunii ca nelegala si neintemeiata.
      In drept s-au invocat dispozitiile art.115 si urm. C.pr.civ., OUG nr.40/1999.
      Analizand probatoriul administrat in cauza, instanta constata urmatoarele:
      In fapt, prin Dispozitia nr.904 din 30.05.2002 a Primarului Municipiului Iasi (fila 16), in baza dispozitiilor Legii nr.10/2001, a art.15 din HG nr.614/2001, s-a dispus restituirea in natura catre numitii A.D. si A.A.D. a imobilului preluat de stat situat in Iasi, str. Ciurchi nr.138 compus din teren construit si neconstruit, conform schitelor anexate, dispozitia facand dovada proprietatii.
      Intre A.D. pe de o parte si chiriasii N.R. si N.E., respectiv C.C. pe de alta parte, s-au incheiat doua contracte de inchiriere inregistrate la Administratia Financiara sub nr.393287/25.10.2002, prin care s-a predat folosinta imobilului pe o perioada de 5 ani incepand cu data de 1.09.2002 (filele 8-9).
      La data de 25.06.2007, reclamanta, prin intermediul Societatii Civile Profesionale "Av. N. Mosnegutu-Av. O. Chirita", a emis 2 notificari catre parati, aducand la cunostinta acestora faptul ca, intrucat contractul de inchiriere a fost incheiat pe o perioada determinata de 5 ani, cu incepere de la 1.09.2002, intelege sa nu mai prelungeasca contractul, respectiv sa denunte contractul de inchiriere incheiat, cu incepere de la 1.09.2007 (filele 10, 12). Notificarile au fost trimise paratilor prin scrisorile recomandate nr.2099 si nr.2100 din 25.06.2007 (filele 11, 13).
      Fata de refuzul paratilor-chiriasi de a parasi imobilul, reclamanta a introdus prezenta actiune.
      Potrivit art.480 din Codul civil, proprietate este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod excluisv si absolut, insa  "in limitele determinate de lege", legiuitorul avand competenta de a limita prerogativele acestui drept absolut in scopul armonizarii interesului particular cu cel general.
      In speta, reclamantei i-a fost restituit in natura imobilul in baza dispozitiilor Legii nr.10/2001, lege care a reluat componenta sociala de protectie a chiriasilor instituita de Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, prin trimiterile la dispozitiile acestei ordonante, trimiteri cuprinse in art. 13 si art. 15 din lege. Aceste masuri de protectie au fost mentinute si prin recentele modificari aduse acestui act normativ reparatoriu, prin Titlul I din Legea nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente. Drept urmare, pentru asigurarea protectiei chiriasilor din imobilele care vor fi restituite in natura, Legea nr.10/2001, republicata, a facut trimitere la Ordonanta de urgenta a Guvernului 40/1999 ale carei prevederi se vor aplica si in cazul imobilelor respective. Din punct de vedere al structurii logice art. 13 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicata, este o norma de trimitere. Aceasta inseamna ca, si intr-o atare situatie, proprietarii pusi in posesia imobilelor in discutie vor respecta dispozitiile din acest act normativ (Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999) in ceea ce priveste prelungirea contractelor de inchiriere, reinnoirea acestora si plata chiriei.
      Astfel, in mod gresit invoca reclamanta aplicabilitatea art.1438 din Codul civil, fata de dispozitiile art.13(1) din Legea nr.10/2001 ("In cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevazute de prezenta lege sau prin hotarare judecatoreasca sunt aplicabile prevederile privind contractele de inchiriere cuprinse in Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999  privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte"), instanta constata faptul ca raporturile dintre reclamanta-locator si paratii-locatari sunt carmuite, prin vointa expresa a legiutorului, de OUG nr.40/1999.
      Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.40/1999, in cuprinsul Sectiunii a 2-a a Capitolului I, contine unele prevederi privind reinnoirea contractului de inchiriere. Astfel, potrivit art. 14 alin. (1) din acelasi act normativ, la expirarea termenului de inchiriere stabilit conform acestei ordonante de urgenta, chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii. Acest drept se naste in persoana chiriasilor, in virtutea legii si fara a fi nevoie de indeplinirea vreunei formalitati prealabile. Faptul ca legiuitorul a recunoscut in persoana chiriasilor un drept neconditionat de nici o manifestare de vointa din partea acestora, reiese din imprejurarea ca ori de cate ori s-a dorit exprimarea expresa a pozitiei uneia sau alteia dintre partile contractului, s-a prevazut expres acest lucru.
      Motivele pentru care proprietarul poate refuza reinnoirea contractului de inchiriere sunt expres si limitativ prevazute in cuprinsul alin. (2) al art. 14, respectiv: a) locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia dintre acestia, numai daca sunt cetateni romani cu domiciliul in Romania; b) locuinta urmeaza sa fie vanduta in conditiile prezentei ordonante de urgenta; c) chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutive in executarea contractului de inchiriere; d) in cazurile prevazute la art. 13 lit. f)-i).
       Potrivit art.14 alin.3, in cazul in care proprietarul nu doreste prelungirea relatiilor contractuale, acesta este obligat sa ii notifice chiriasului intentia sa, cu cel putin un an inainte de expirarea perioadei de inchiriere, daca locuinta este necesara pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia dintre acestia, sau daca locuinta urmeaza sa fie vanduta in conditiile acestei ordonante de urgenta, sau cu cel putin 60 de zile inainte de expirarea perioadei de inchiriere, in cazul in care chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutive sau in cazurile prevazute la art. 13 lit. f)-i) din ordonanta. Potrivit art.22 din OUG nr.40/1999, aceasta notificare trebuie sa indeplineasca anumite conditii, respectiv se face prin executorul judecatoresc si trebuie sa indice motivul refuzului, iar pentru cazurile de refuz prevazute de art.14 lit.a si b trebuie sa contina date suplimentare prevazute de art.18 alin.2, respectiv art.22 alin.2.
      In fine, art.22 alin.3 stabileste expres faptul ca in lipsa notificarii ori in caz de nulitate a acesteia pentru neindeplinirea conditiilor prevazute la art.22 alin. (1) si (2) si la art. 14 alin. (3), contractul de inchiriere se reinnoieste in conditiile art. 14 alin. (1), adica pe aceeasi perioada pentru care a fost incheiat initial.
      Instanta retine faptul ca reclamanta, respectand dispozitiile art.9 din OUG nr.40/1999, a incheiat contracte de inchiriere cu locatarii imobilului retrocedat, inregistrate la Administratia Financiara sub nr.393287/25.10.2002, prin care s-a predat folosinta imobilului pe o perioada de 5 ani incepand cu data de 1.09.2002.
      Fata de dispozitiile legale amintite, la data de 1.09.2007 a expirat termenul de inchiriere stabilit, data la care s-a nascut in persoana chiriasilor, in virtutea legii si fara a fi nevoie de indeplinirea vreunei formalitati prealabile, dreptul la reinnoirea contractului pe aceeasi perioada, conform art.14 alin.1 din Ordonanta.
      Exercitandu-si dreptul recunoscut de lege de a nu prelungi relatiile contractuale, la data de 25.06.2007, reclamanta, a emis 2 notificari catre parati, aducand la cunostinta acestora faptul ca, intrucat contractul de inchiriere a fost incheiat pe o perioada determinata de 5 ani, cu incepere de la 1.09.2002, intelege sa nu mai prelungeasca contractul, respectiv sa denunte contractul de inchiriere incheiat, cu incepere de la 1.09.2007.
      Insa, in conditiile in care reclamanta nu dorea prelungirea relatiilor contractuale, aceasta era obligata, potrivit art.14, 18 si 22 din Ordonanta sa ii notifice chiriasului intentia sa, prin executor judecatoresc, cu aratarea motivului pentru care nu doreste prelungirea (dintre cele enumerate expres de legiuitor), cu cel putin un an inainte de expirarea perioadei de inchiriere sau cu cel putin 60 de zile, in functie de motivul invocat.
      Or, instanta observa faptul ca notificarile efectuate de reclamanta catre paratii-locatari nu respecta nici una dintre conditiile impuse de actul normativ amintit, respectiv nu a fost trimisa prin executor, nu mentioneaza motivul refuzului de reinnoire a contractului, fapt pentru care nici nu se poate verifica respectarea termenelor impuse de normele legale.
      Mai mult, nici in fata instantei reclamanta nu a invocat vreun motiv dintre cele expres si limitativ prevazute de art.14 din OUG nr.40/1999 care ar indreptati-o sa refuze reinnoirea contractelor.
      Or, scopul Ordonantei nr.40/1999 este tocmai gasirea unui echilibru intre interesele proprietarilor si cele ale chiriasilor, in contextul lipsei acute de locuinte, in aceasta perioada de tranzitie de la sistemul extrem de rigid de distributie a locuintelor mostenit din fostul regim comunist catre legile pietei libere, situatie care justifica o legislatie de protectie temporara a chiriasilor. In gasirea acestui echilibru, legiuitorul, in calitate de gardian al intereselor publice, a inteles sa reglementeze folosinta imobilelor retrocedate fostilor proprietari locuite de chiriasi, dand o configuratie legala obligatorie raporturilor juridice dintre parti. In aceste conditii, dispozitiile privind prorogarea legala a contractelor de inchiriere si dreptul chiriasilor la reinnoirea contractului pot aparea ca ingerinte in exercitiul dreptului de proprietate. Insa aceste ingerinte, prevazute de lege, urmaresc un scop legitim de politica sociala, respectiv protectia intereselor locatarilor in imprejurari caracterizate de numarul insuficient de locuinte si pretul foarte mare de vanzare al celor existente pe piata. Pe de alta parte, nu se poate sustine faptul ca drepturile prevazute in favoarea locatarilor ar constitui o sarcina excesiva in dauna proprietarilor, de natura sa nege prerogativele dreptului de proprietate, intrucat Ordonanta nr.40/1999 da dreptul proprietarilor de a refuza reinnoirea contractului pentru motive justificate, cum ar fi propria nevoie de locuinta, exercitarea dreptului de dispozitie, nerespectarea contractului de catre chiriasi, conduita culpabila a chiriasilor (in acelasi sens, a se vedea Hotararea Comisiei Europene a Drepturilor Omului in cauza Robitu contra Romaniei din 20 mai 1998). Astfel, dispozitiile amintite se circumscriu nevoii legitime si obiective de preintampinare a unui exercitiu abuziv al dreptului de proprietate, fara a nesocoti interesele legitime ale nici uneia dintre partile raporturlui juridic.
      Cu privire la formalitatile de notificare, Curtea Constitutionala a statuat in decizia nr.512/2005 faptul ca prevederea referitoare la notificarea prealabila a chiriasului, nu ingradeste in nici un fel libertatea proprietarului de a dispune de bunul inchiriat, deoarece, respectand aceasta cerinta, proprietarul va putea, la expirarea contractului de inchiriere, sa se bucure deplin de toate atributele conferite de dreptul sau. Legiuitorul a cautat sa mentina, in acest caz, un just echilibru intre interesele proprietarului si cele ale chiriasului, care sa dea ambelor parti posibilitatea exercitarii concomitente atat a atributelor derivate din dreptul de proprietate, cat si a celor rezultate din drepturile locative.
      Faptul ca, potrivit art. 22 din ordonanta, notificarea prealabila a chiriasului trebuie sa indice anumite date, reprezinta o detaliere a conditiiilor cerute de art. 14 alin. (2), care il indreptateste pe proprietar sa refuze reinnoirea contractului de inchiriere.
      Protectia temporara a chiriasilor, inclusiv in conditiile retrocedarii imobilelor catre fostii proprietari, fiind scopul declarat al ordonantei, aceasta se realizeaza prin diverse modalitati juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de inchiriere pentru o perioada de 5 sau 3 ani, dupa caz, asigurarea stabilitatii, in viitor, a drepturilor lor locative prin acordarea dreptului chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere si crearea unor garantii impotriva unei evacuari abuzive, precum si a unui drept de preemptiune in cazul in care proprietarul intentioneaza sa vanda locuinta.
      In acest context, nu apare ca fiind excesiva nici sanctiunea prevazuta de art. 22 alin. (3) din ordonanta, potrivit caruia, in lipsa notificarii ori in caz de nulitate a acesteia, contractul de inchiriere se reinnoieste in conditiile art. 14 alin. (1). Toate acestea reprezinta instrumente juridice menite sa asigure o solutie de compromis intre proprietari si chiriasi, in scopul prevenirii aparitiei unor stari litigioase intre acestia si in incercarea de a ocroti buna credinta a ambelor parti, prin reglementarea relatiilor contractuale intr-o modalitate care sa nu impieteze asupra substantei drepturilor fiecarei parti.
      Mai mult, de respectarea acestor termene privind notificarea depinde nu doar asigurarea unei stabilitati si previzibilitati a raporturilor juridice, dar si alte efecte prevazute de lege. Astfel, potrivit art.15 in cazul chiriasilor care au primit notificarea pentru motivele prevazute la art. 14 alin. (2) lit. a) si b), consiliile locale sunt obligate sa le puna la dispozitie, cu prioritate, o locuinta din fondul destinat inchirierii, inclusiv din fondul de locuinte sociale, in termen de un an de la data cererii chiriasului, insa cu conditia ca cererea de locuinta sa fie inregistrata in termen de 30 de zile de la data notificarii, iar notificarea sa indice expres unul dintre aceste temeiuri. Potrivit art. 15 alin. (4) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, introdus prin Legea nr. 241/2001, in cazul chiriasilor care au primit notificarea pentru motivele prevazute la art. 14 alin.(2) lit. a) si b) din ordonanta mentionata si ale caror venituri medii nete lunare pe membru de familie sunt sub nivelul salariului mediu net pe economie si carora consiliile locale nu le-au putut pune la dispozitie o locuinta corespunzatoare in termen de un an de la data cererii chiriasului, contractul de inchiriere se prelungeste pentru o perioada de 6 luni de la data expirarii sale.
      In speta, notificarea trimisa paratilor apare ca lovita de nulitate, in conditiile art.22 alin.3 din OUG nr.40/1999, ea nerespectand formalitatile prevazute in mod imperativ.
      Mai mult, paratii au dovedit faptul ca prin nerespectarea formalitatilor de notificare de catre reclamanta, in eventualitatea admiterii actiunii acesteia, li s-ar crea un prejudiciu concret, acestia neputand obtine o locuinta din fondul locativ de stat in conditiile art.15 din OUG nr.40/1999, imprejurare dovedita de paratii in cauza prin depunerea unei adrese emise de catre DAPPP-Primaria Municipiului Iasi, prin care sunt instiintati de faptul ca obligatia autoritatilor locale de a pune la dispozitia chiriasilor o locuinta sociala intra in functiune numai daca sunt dovedite conditiile impuse de OUG nr.40/1999, respectiv chiriasul sa fi fost notificat prin executorul judecatoresc cu privire la refuzul proprietarului de a reinnoi contractul de inchiriere pentru motivele prevazute la art.14 lit.a sau b.
      Pe de alta parte, singurul motiv invocat de catre reclamanta pentru evacuare este expirarea contractului si absenta titlului locativ al chiriasilor. In conditiile in care reclamanta nu a invocat vreo prejudiciere a propriilor drepturi si interese legale, care sa ii justifice conduita neconforma dispozitiilor amintite, instanta se afla intr-o imposibilitate de a pune in balanta si a discerne daca in speta drepturile recunoscute chiriasilor ar impune o sarcina excesiva reclamantei proprietare, al carei drept de proprietate ar fi golit de substanta (mutatis mutandis, a se vedea Hotararile Curtii Europene a Drepturilor Omului in cauzele Radovici si Stanescu impotriva Romaniei din 2 noiembrie 2006, Popescu si Toader impotriva Romaniei din 8 martie 2007, Hutten-Czapska impotriva Poloniei din 19 iunie 2006). In lipsa unor motive justificate pentru refuzul de a reinnoi contractul, conduita reclamantei se circumscrie unui exercitiu abuziv al dreptului de proprietate, aceasta fiind tocmai situatia pe care legiuitorul a dorit sa o preintampine prin dispozitiile OUG nr.40/1999. Admiterea actiunii sale in aceste conditii ar insemna nesocotirea drepturilor chiriasilor, contrar scopului declarat al Ordonantei nr.40 privind protectia chiriasilor, precum si negarea oricaror efecte ale Ordonantei 40/1999, care ar fi astfel golita de continut. Or, in virtutea principiului prevazut de art.978 C.civ., legea trebuie interpretata in sensul in care produce efecte, iar nu in acela in care nu ar putea produce nici un efect.
      Astfel, intrucat notificarea trimisa paratilor continand refuzul reclamantei de a prelungi relatiile contractuale apare ca lovita de nulitate, iar reclamanta nu a invocat vreo prejudiciere a propriilor drepturi si interese legale, care sa ii justifice conduita neconforma dispozitiilor mai sus citate, in virtutea dispozitiilor art.22 alin.3 din OUG nr.40/1999, devin aplicabile dispozitiile art.14 din OUG 40/1999 referitoare la  reinnoirea contractelor de inchiriere incheiate cu paratii.
      In aceste conditii, instanta constata ca actiunea reclamantei este neintemeiata si urmeaza sa o respinga.
      Fata de dispozitiile art.274 C.pr.civ., intrucat instanta urmeaza sa respinga cererea reclamantei, solicitarea acesteia de obligare a paratilor la plata cheltuielilor de judecata apare, de asemenea, ca neintemeiata, motiv pentru care instanta o va respinge.