Rezolutiune antecontract de vanzare cumparare. Ac?iunea in constatarea simula?iei

Contracte

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 27.04.2012 sub nr. 10514/212/2012 reclamantul R.L.A. a chemat in judecata pe paratul M.I. solicitand sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic pentru imobilul situat in Basarabi, strada (_), compus din teren in suprafata de 216,46 m.p. si casa cu 2 camere si dependinte.
In motivarea in fapt a cererii reclamantul a aratat ca la data de 24.05.2011 a incheiat cu defuncta S.M. antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1600/24.05.2011 la B.N.P. D.G.A.G. pentru imobilul sus mentionat. Inainte de autentificarea actului reclamantul a achitat suma de 7.000 Euro reprezentand pretul integral al vanzarii, aspect mentionat in antecontractul de vanzare cumparare. In termen de 3 luni promitenta vanzatoare se obliga sa intocmeasca actul de vanzare-cumparare in forma autentica. Reclamantul a incercat sa ia legatura cu promitenta vanzatoare pentru perfectarea contractului, dar a aflat de la rude ca este bolnava, iar la data de 06.02.2012 aceasta a decedat.
In drept reclamantul a invocat art. 1669 Cod civil.
Paratul M.I.  a depus intampinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata si obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata.
Paratul a aratat ca nu este singurul mostenitor al defunctei S.M., care a fost casatorita cu S.W.G., mostenitor rezervatar al defunctei. Antecontractul a fost incheiat la 24.05.2011, iar cele trei luni stipulate in antecontract s-au implinit la 24.08.2011. In antecontract s-a stipulat ca in cazul neintocmirii actului in forma autentica din vina promitentei vanzatoare, aceasta este obligata sa restituie dublul sumei date, iar in cazul neintocmirii actului in forma autentica din vina promitentului cumparator acesta pierde suma data.
Reclamantul nu a avut niciodata posesia imobilului si nu i-au fost predate cheile deoarece in realitate pretul nu a fost achitat nici macar partial si in niciun caz integral. Defuncta nu a detinut niciun depozit de bani nici in numerar in casa si nici vreun cont bancar. In toamna anului 2011 defuncta a fost luata din domiciliu cu forta de catre mama reclamantului si dusa la domiciliul acesteia din Navodari unde a si decedat la scurt timp. In aceasta perioada actul in forma autentica putea fi incheiat daca nu exista niciun impediment. Din luna mai 2011 si pana a fost luata in mod fortat de mama reclamantului la domiciliul sau defuncta nu avea mijloace de trai   cum ar fi trebuit sa aiba dupa vanzarea unui imobil. Defuncta practic cersea, iar mama reclamantului ii aducea cateodata bani ce erau folositi exclusiv pentru alimente. Defuncta nu avea nici bani de lemne, paratul angajandu-se sa-i cumpere lemne.
Plata imobilului nu s-a facut, iar vanzatoarea a refuzat incheierea actului din acest motiv. Defuncta nu era bolnava nici cand a incheiat antecontractul si nici cand a fost luata din domiciliul sau. Certificatul de deces a fost solicitat de mama reclamantului.
In drept paratul a invocat prevederile Codului civil privind contractul de vanzare-cumparare.
Paratul M.I. a formulat in contradictoriu cu reclamantul cerere reconventionala prin care a solicitat rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1600/24.05.2011 la B.N.P. D.G.A.G., iar in subsidiar rezolutiunea in parte a antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1600/24.05.2011 in cota procentuala ce constituie rezerva succesorala cuvenita sotului supravietuitor al promitentei vanzatoare ce ar fi incalcata prin admiterea in tot a cererii de chemare in judecata si obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea in fapt a cererii reconventionale paratul a aratat ca plata imobilului nu s-a efectuat, antecontractul de vanzare-cumparare fiind in realitate un contract de intretinere cu clauza de abitatie viagera simulat in antecontract de vanzare cumparare. Posesia imobilului si cheile acestuia nu au fost niciodata predate de defuncta promitentului cumparator pentru acest motiv. Neindeplinirea cumulativa a acestor conditii imperative de existenta invalideaza antecontractul si justifica rezolutiunea sa pentru neindeplinirea conditiilor cerute de lege.
In cazul unei vanzari de imobil obligatia cumparatorului este de plata a pretului. In cauza plata pretului este nereala, simulata. Obligatia vanzatorului este de a transmite posesia si cheile imobilului pentru ca vanzarea sa fie valabila. Vanzatoarea a mentionat in antecontract ca are un drept de abitatie viagera, iar ulterior a refuzat sa intocmeasca un act autentic de vanzare-cumparare pentru a nu ramane pe strada, acest act urmand a fi intocmit dupa decesul sau in schimbul prestatiei intretinerii. In speta nu se face dovada intretinerii defunctei de catre reclamant.  
Antecontractul a fost incheiat la 24.05.2011, iar cele trei luni stipulate in antecontract s-au implinit la 24.08.2011. In antecontract s-a stipulat ca in cazul neintocmirii actului in forma autentica din vina promitentei vanzatoare, aceasta este obligata sa restituie dublul sumei date, iar in cazul neintocmirii actului in forma autentica din vina promitentului cumparator acesta pierde suma data.
Reclamantul nu a avut niciodata posesia imobilului si nu i-au fost predate cheile deoarece in realitate pretul nu a fost achitat nici macar partial si in niciun caz integral. Defuncta nu a detinut niciun depozit de bani nici in numerar in casa si nici vreun cont bancar. In toamna anului 2011 defuncta a fost luata din domiciliu cu forta de catre mama reclamantului si dusa la domiciliul acesteia din Navodari unde a si decedat la scurt timp. In aceasta perioada actul in forma autentica putea fi incheiat daca nu exista niciun impediment. Defuncta a fost transportata in coma cu ambulanta care fusese solicitata la adresa din Navodari unde locuieste mama reclamantului, ulterior decedand in mod suspect.
Din luna mai 2011 si pana a fost luata in mod fortat de mama reclamantului la domiciliul sau defuncta nu avea mijloace de trai cum ar fi trebuit sa aiba dupa vanzarea unui imobil. Defuncta practic cersea, iar mama reclamantului ii aducea cateodata bani ce erau folositi exclusiv pentru alimente. Defuncta nu avea nici bani de lemne, paratul angajandu-se sa-i cumpere lemne.
Plata imobilului nu s-a facut, iar vanzatoarea a refuzat incheierea actului din acest motiv. Defuncta nu era bolnava nici cand a incheiat antecontractul si nici cand a fost luata din domiciliul sau. Certificatul de deces a fost solicitat de mama reclamantului.
Prin incheierea din data de 17.06.2013 instanta a incuviintat reclamantului probele solicitate prin cerere, iar paratei proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriul reclamantului si proba testimoniala.
La termenul de judecata din data de 14.10.2013 instan?a a administrat proba cu interogatoriul reclamantului ?i a audiat martora R.A. propusa de parat. La acela?i termen instan?a a dispus disjungerea cererii reconven?ionale, in acest sens formandu-se dosarul nr. 28590/212/2013.
La data de 30.01.2014 paratul reclamant a depus precizari pricind temeiul juridic al cererii reconven?ionale, aratand ca aceasta se intemeiaza pe art. 1295, 1313, 1314, 1361, 1362, 1365, 1366, 1020, 1021 Cod civil.
La termenul de judecata din data de 27.03.2014 paratul reclamant a depus cerere de chemare in judecata in calitate de intervenient for?at a numitului S.G.W., aratand ca acesta este so?ul supravie?uitor al defunctei S.M. ?i de?ine o cota de ? din averea succesorala a acesteia conform sentin?ei civile nr. 7220/15.05.2013 pronun?ata in dosarul nr. 12769/212/2012. In drept paratul reclamant a invocat art. 57 Cod procedura civila.
Prin incheierea din 15.05.2014 instan?a a respinse cererea paratului reclamant de suplimentare a probei testimoniale ?i a dispus citarea martorei R.A. a carei declara?ie fusese intrerupta la termenul din 14.10.2013, martora fiind reaudiata la termenul din 20.01.2015.
    

Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:
La data de 24.05.2011 intre S.M. ?i R.L.A. s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1600 la B.N.P. Asocia?i D.G.A.G. prin care S.M. a promis sa vanda lui R.L.A. imobilul situat in Basarabi, strada Macului, nr. (...), lot A, jude?ul Constan?a, compus din teren in suprafa?a de 216,46 m.p. ?i casa avand doua camere ?i dependin?e. Promitenta vanzatoare se obliga sa intocmeasca actul de vanzare cumparare in forma autentica catre promitentul cumparator in termen de 3 luni. S-a mai men?ionat ca promitenta vanzatoare i?i rezerva un drept de habita?ie viagera asupra imobilului men?ionat mai sus, fara plata vreunei chirii.
In cuprinsul antecontractului s-a men?ionat ca pre?ul vanzarii este de 7.000 Euro, suma pe care promitenta vanzatoare a primit-o inainte de autentificarea antecontractului, reprezentand pre?ul integral al vanzarii, la data intocmirii contractului de vanzare cumparare nemaiavand niciun fel de preten?ii de la promitentul cumparator.
Par?ile au mai convenit ca in cazul neintocmirii actului in forma autentica din vina promitentei vanzatoare, aceasta este obligata sa restituie dublul sumei date, iar in cazul neintocmirii actului in forma autentica din vina promitentului cumparator acesta pierde suma data.
La data de 06.02.2012 numita S.M. a decedat conform certificatului de deces nr. 422/07.02.2012.
Prin sentin?a civila nr. 7220/15.05.2013 pronun?ata de Judecatoria Constan?a in dosarul nr. 12769/212/2012 instan?a a constatat ca masa succesorala a defunctei se compune din imobilul situat in Basarabi, strada Macului, nr. (...), lot A, jude?ul Constan?a, compus din teren in suprafa?a de 216,46 m.p. ?i casa avand doua camere ?i dependin?e, mo?tenitorii defunctei fiind S.G.W. in calitate de so? supravie?uitor ?i M.I. in calitate de frate, fiecare avand o cota de 1/2 din succesiune.
Prin cererea reconven?ionala formulata paratul reclamant a solicitat atat rezolu?iunea antecontractului de vanzare-cumparare, cat ?i sa se constate caracterul simulat al acestuia, par?ile intocmind in realitate un contract de intre?inere cu clauza de abita?ie viagera.
In ceea ce prive?te ac?iunea in constatarea simula?iei, instan?a re?ine ca simula?ia presupune existen?a concomitenta, intre acelea?i par?i, a doua contracte: unul public, aparent, denumit ?i contract simulat, prin care se creeaza o anumita aparen?a juridica ce nu corespunde realita?ii, ?i un altul secret, denumit contrainscris, care corespunde voin?ei reale a par?ilor ?i prin care se anihileaza, in tot sau in parte, aparen?a juridica creata prin actul public, simulat. Este necesar ca actul secret, contrainscrisul, sa se fi incheiat concomitent sau eventual, inainte de incheierea contractului aparent. 
Intre S.M., in calitate de promitenta vanzatoare, ?i R.L.A., in calitate de promitenta cumparatoare, s-a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare prin care promitenta vanzatoare s-a obligat sa vanda un imobil, iar promitentul cumparator, s-a obligat sa cumpere imobilul, pre?ul convenit al vanzarii fiind de 7.000 Euro.
Pentru a se dovedi caracterul simulat al antecontractului de vanzare-cumparare paratul trebuia sa faca dovada existen?ei actului secret incheiat intre par?i prin care acestea au convenit incheierea in realitate a unui contract de intre?inere cu clauza de abita?ie viagera.
Din probele administrate in prezenta cauza instan?a constata ca paratul reclamant nu a facut dovada faptului ca in realitate par?ile au incheiat un contract de intre?inere cu clauza de abita?ie viagera. Martora R.A. a aratat ca nu a fost de fa?a la incheierea contractului intre S.M. ?i R.L.A. ?i nu  l-a vazut niciodata pe R.L.A. la domiciliul defunctei.
 Martora R.A. a aratat ca mama reclamantului se purta urat cu defuncta, aceasta dandu-i actele casei ?i ca in decembrie 2011 defuncta a fost luata de mama reclamantului de la domiciliu ?i dusa la Navodari  la o garsoniera unde locuiau ?i alte persoane. Aceste declara?ii privind rela?iile dintre defuncta ?i mama reclamantului nu fac dovada faptului ca intre par?i s-a incheiat un contract de intre?inere cu clauza de abita?ie viagera. De asemenea prin raspunsul reclamantului parat la interogatoriul propus de paratul reclamant nu s-a facut dovada caracterului simulat al antecontractului de vanzare cumparare, reclamantul aratand ca i-a achitat paratei suma de 7.000 Euro reprezentand pre?ul imobilului.
Faptul ca in cuprinsul antecontractului de vanzare-cumparare par?ile au convenit ca promitenta vanzatoare i?i rezerva un drept de abita?ie viagera asupra imobilului fara plata vreunei chirii nu face dovada faptului ca intre par?i s-ar fi incheiat in realitate un contract de intre?inere cu clauza de abita?ie viagera, din moment ce par?ile au convenit pre?ul cu care urma sa se vanda imobilul, reclamantul parat achitand totodata pre?ul vanzarii la momentul incheierii antecontractului.
In ceea ce prive?te faptul ca reclamantului parat nu i-au fost predate cheile ?i posesia imobilului, instan?a constata ca nici acest aspect nu poate fi interpretat in sensul ca par?ile au incheiat un contract de intre?inere cu clauza de abita?ie viagera, din moment ce in baza unui antecontract de vanzare cumparare promitentul vanzator nu are obliga?ia de a preda cheile imobilului ?i de a permite promitentului-cumparator sa intre in posesia imobilului. Referitor la faptul ca defuncta ar fi fost luata de mama reclamantului de la domiciliu ?i dusa la Navodari in luna decembrie 2011, instan?a constata ca acest aspect nu duce la concluzia ca intre reclamant ?i defuncta s-a incheiat un contract de intre?inere, din moment ce defuncta nu a fost luata de reclamant, ci de mama sa, iar reclamantul a aratat ca defuncta ?i mama sa erau prietene.
Pentru aceste motive instan?a va respinge ca neintemeiata cererea de constatare a caracterului simulat al antecontractului de vanzare-cumparare.
In ceea ce prive?te cererea de rezolu?iune a antecontractului de vanzare-cumparare, instan?a re?ine ca potrivit art. 1020 Cod civil: "Condi?ia rezolutorie este subin?eleasa totdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una din par?i nu indepline?te angajamentul sau.", iar potrivit art. 1021 Cod civil: "Intr-acest caz, contractul nu este desfiin?at de drept. Partea in privin?a careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sa sileasca pe cealalta a executa conven?ia, cand este posibil, sau sa-i ceara desfiin?area, cu daune-interese. Desfiin?area trebuie sa se ceara inaintea instan?ei, care, dupa circumstan?e, poate acorda un termen par?ii ac?ionate."
Rezolu?iunea contractului este o sanc?iune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic, constand in desfiin?area retroactiva a acestuia ?i repunerea par?ilor in situa?ia avuta anterior incheierii contractului. Pentru a fi admisibila rezolu?iunea este necesara indeplinirea urmatoarelor condi?ii: una dintre par?i sa nu i?i fi executat obliga?iile ce-i revin, neexecutarea sa fi fost imputabila par?ii care nu ?i-a indeplinit obliga?iile, debitorul obliga?iei neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in condi?iile prevazute de lege.
Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare reprezinta contractul prin care ambele par?i se obliga sa incheie in viitor la pre?ul stabilit contractul de vanzare-cumparare, oricare dintre par?i putand sa ceara incheierea contractului.
In spe?a promitentul - vanzator avea obliga?ia de a vinde imobilul, iar promitentul-cumparator avea obliga?ia de a cumpara imobilul. Pentru a se dispune rezolu?iunea antecontractului de vanzare-cumparare paratul reclamant trebuia sa faca dovada faptului ca promitentul-vanzator l-a notificat pe promitentul-cumparator sa se prezinte pentru a incheia contractul de vanzare-cumparare ?i pentru a-?i indeplini astfel obliga?ia de a cumpara imobilul, iar acesta a refuzat acest lucru. Paratul reclamant nu a facut dovada faptului ca defuncta l-ar fi notificat pe promitentul cumparator sa se prezinte pentru a incheia contractul ?i ca acesta ar fi refuzat incheierea contractului de vanzare-cumparare. Mai mult decat atat, la momentul incheierii antecontractului de vanzare-cumparare reclamantul parat a achitat defunctei S.M. suma de 7.000 Euro astfel cum rezulta din cuprinsul actului incheiat intre par?i, numita S.M. men?ionand in mod expres ca a primit suma de 7.00 Euro mai inainte de autentificarea antecontractului, suma primita reprezentand pre?ul integral al vanzarii.
In ceea ce prive?te faptul ca s-a implinit termenul convenit pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare, instan?a re?ine ca par?ile au convenit incheierea actului de vanzare-cumparare in forma autentica in termen de 3 luni de zile. Par?ile au stabilit astfel termenul pana la care s-a amanat executarea obliga?iilor, iar prin aceasta clauza nu au instituit o condi?ie rezolutorie a contractului in sensul ca daca pana la implinirea acestui termen nu se incheie contractul intervine rezolu?iunea antecontractului. Termenul, ca modalitate a actului juridic, afecteaza numai executarea contractului, iar nu ?i existen?a sa, spre deosebire de condi?ie, modalitate a actului juridic, care este un eveniment viitor ?i nesigur ca realizare, de care depinde existen?a (na?terea sau desfiin?area) dreptului subiectiv civil ?i a obliga?iei civile corelative. Astfel, dupa implinirea termenului de 3 luni convenit prin antecontract, oricare dintre par?i poate sa solicite celeilalte par?i, in cadrul termenului de prescrip?ie, indeplinirea obliga?iei asumate. In aceste condi?ii instan?a constata ca implinirea termenului convenit in antecontract nu conduce la rezolu?iunea antecontractului de vanzare-cumparare.
In ceea ce prive?te sus?inerea potrivit careia plata imobilului nu s-a facut, instan?a constata ca in baza antecontractului de vanzare-cumparare promitentul cumparator avea obliga?ia de a cumpara imobilul, ?i nu de a achita pre?ul acestuia. Obliga?ia de a achita pre?ul imobilului intervine in situa?ia in care intre par?i se incheie un contract de vanzare-cumparare prin care se transmite dreptul de proprietate asupra bunului, ?i nu in situa?ia in care par?ile se obliga ca in viitor sa incheie un contract de vanzare-cumparare, obliga?iile generate de acest contract fiind de a vinde, respectiv de a cumpara imobilul. Totodata, instan?a constata ca paratul reclamant nu a facut dovada faptului ca defuncta nu ar fi incasat suma de 7.000 Euro.  In cuprinsul contractului defuncta a men?ionat in mod expres ca a primit inainte de incheierea contractului suma de 7.000 Euro reprezentand pre?ul integral al vanzarii, revenindu-i astfel paratului reclamant sarcina de a dovedi ca nu a primit suma, dovada pe care acesta nu a facut-o. Declara?ia martorei R.A. in sensul ca defuncta cer?ea ?i ca daca ar fi avut bani s-ar fi dus sa se ingrijeasca nu face dovada faptului ca defuncta nu a primit suma de 7.000 Euro, existand posibilitatea ca aceasta sa o fi cheltuit intr-o perioada scurta de timp.
In ceea ce prive?te faptul ca defuncta nu a predat reclamantului parat cheile imobilului, iar acesta nu a intrat in posesia imobilului, instan?a constata ca, a?a cum   s-a re?inut mai sus, in baza unui antecontract de vanzare cumparare promitentul vanzator nu are obliga?ia de a preda promitentului-cumparator cheile imobilului ?i de a permite acestuia sa intre in posesia imobilului. Intre par?i nu s-a incheiat un contract de vanzare-cumparare in baza caruia vanzatorul ar fi avut obliga?ia de a asigura posesia imobilului cumparatorului, ci s-a incheiat doar un antecontract de vanzare-cumparare, astfel ca sus?inerea paratului reclamant potrivit careia ar interveni rezolu?iunea actului in acest caz este neintemeiata.
In ceea ce prive?te cererea de rezolu?iune par?iala a antecontractului in cota procentuala ce constituie rezerva succesorala cuvenita sotului supravietuitor al promitentei vanzatoare ce ar fi incalcata prin admiterea in tot a cererii de chemare in judecata, instan?a re?ine ca rezolu?iunea unui contract intervine in cazul neexecutarii obliga?iei asumate de catre una din par?i. Faptul ca promitenta vanzatoare a decedat inainte de incheierea contractului, de pe urma sa ramanand un mo?tenitor rezervatar, nu constituie o neexecutare a obliga?iei asumate de catre promitentul-cumparator, cererea urmand sa fie respinsa ca neintemeiata.
Pentru toate aceste considerente instan?a va respinge ca neintemeiata cererea de reconven?ionala formulata de paratul reclamant M.I. in contradictoriu cu reclamantul parat R.L.A..
In ceea ce prive?te cererea paratului reclamant de chemare in judecata a intervenientului S.G.W., avand in vedere considerentele expuse anterior, instan?a constata neintemeiata cererea formulata ?i urmeaza sa o respinga pe cale de consecin?a.