Reziliere

     Prin sentinta  civila  nr.  1895/2011 pronuntata in dosar  nr. 4489/208/2010, instanta a admis cererea formulata si precizata de reclamanta SC CC SRL avand ca obiect reziliere contract, evacuare si pretentii. A dispus  rezilierea contractului de inchiriere cu nr. x, si   evacuarea paratei din imobilul ___..A obligat  parata la plata, catre reclamanta, a sumei de 676 lei reprezentand chirie pe perioada 1 aprilie 2010-15 martie 2011. A obligat parata la plata cheltuielilor de judecata in cuantum de 88 lei, reprezentand taxa de timbru si timbru judiciar.
Deliberand, constata:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. 4489/208 din 27.12.2010 reclamanta S.C. CC S.R.L. a solicitat instantei, in contradictoriu cu parata ZAM ca, prin hotararea ce o va pronunta, sa dispuna evacuarea paratei  din __ incepand cu data de 15.03.2011, sa oblige parata la plata chiriei restante pe perioada aprilie 2010 - martie 2011, precum si sa dispuna rezilierea contractului de inchiriere, in conformitate cu prevederile art. 1439 alin.2 din C.civ.
In motivare, s-a aratat ca reclamanta a cumparat Pavilionul nr. 12 in luna martie 2010, de la S.C. H. S.A., devenind proprietara tabulara. Camera 9 a acestui imobil este locuinta paratei in temeiul contractului de inchiriere nr. x incheiat intre S.C. H si parata. La 15.03.2010, paratei i s-a notificat de catre S.C. H S.A. rezilierea contractului in baza Cap. 5 din Contract. In luna aprilie a anului 2010, reclamanta a notificat parata sa elibereze imobilul, hotarand insa ulterior preluarea contractului de inchiriere, in conformitate cu prevederile art. 1441 C.Civ., adresandu-se paratei in vederea achitarii chiriei, iar in luna decembrie 2010 a fost formulata si o notificare scrisa in acelasi sens.
In drept, cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 24-25 din Legea 114/1996, precum si pe cele ale art. 1429, 1430, 1439 alin.2, 1453 C.civ.
In dovedire, au fost depuse inscrisuri.
La prima zi de infatisare, reclamanta si-a precizat cuantumul pretentiilor, aratand ca solicita obligarea paratei la plata sumei de 676 lei, reprezentand chiria aferenta perioadei 1 aprilie 2010-15 martie 2011.
Parata nu  a formulat intampinare si nici nu s-a prezentat in instanta.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Potrivit extrasului de carte funciara aflat la f. 5 din dosar, asupra imobilului Sanatoriu medical balnear al I.O.V.R.- Actual Pavilionul nr. 12, este proprietara reclamanta S.C. CC  S.R.L.
Intre S.C. H S.A. si parata a fost incheiat, la data de 06.02.2009, contractul de inchiriere cu nr. x(f. 7-8), chiria fiind stabilita la suma de 1 euro/mp/luna. Potrivit art. V din contract, in caz de neplata a chiriei in termen de 10 zile de la data scadenta, contractul va fi reziliat fara somatie si fara punere in intarziere. Contractul poate fi reziliat unilateral de catre proprietar in vederea reabilitarii cladirii sau vanzarii acesteia, cu acordarea unui preaviz de 15 zile.
Prin adresa nr. 3574/19.11.2010 parata a fost notificata, de catre S.C. H S.A., cu privire la cuantumul chiriei restante, precum si cu privire la rezilierea contractului in temeiul art. V din contract (f. 11).
La data de 27.04.2010, parata a fost notificat de catre reclamanta, solicitandu-i-se eliberarea camerei ocupate.
La data de 19.11.2010, parata a fost notificata de catre S.C. H S.A. cu privire la faptul ca imobilul a fost instrainat catre S.C. CC  S.A., plata chiriei urmand a se face acestei din urma societati, incepand cu luna martie 2010.
Ulterior, la data de 03.12.2010, aceeasi parata a fost notificata si de catre cumparatoare, reclamanta din prezenta cauza, in sensul achitarii chiriei pentru perioada aprilie -noiembrie 2010.
Ambele notificari au fost receptionate de catre parat, care a confirmat primirea lor, potrivit f. 13-15 dosar.
In drept, potrivit art. 24 lit. b) din Legea 114/1996, rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit se face, la cererea proprietarului, atunci cand chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv.
Or, avand in vedere ca parata nu a achitat chiria incepand cu luna aprilie 2010, nici
fostului proprietar, nici cumparatorului imobilului, conditiile rezilierii contractului, pentru viitor, sunt indeplinite, cu atat mai mult cat partile au inserat si in contract un pact comisoriu expres de ultim grad, privind rezilierea contractului in cazul neplatii chiriei in termen de 10 zile de la scadenta.
In conditiile in care, in urma rezilierii contractului, nu mai exista vreun raport locativ intre parti, precum si fata de dispozitiile art. 25 alin. 1 din Legea 114/1996, instanta va dispune si evacuarea chiriasului din imobilul proprietatea reclamantei, insa nu de la data de 15 martie 2011, nefiind posibila evacuarea pentru trecut, ci incepand cu data ramanerii definitive a prezentei hotarari, data la care aceasta devine executorie.
In ceea ce priveste plata chiriei restante, instanta retine ca S.C. H a notificat parata cu privire la faptul ca, incepand cu luna aprilie 2010, chiria urmeaza a fi platita cumparatorului imobilului, in speta reclamantei S.C. CC S.A., iar S.C. CC S.A. a notificat paratei vanzarea-cumpararea imobilului, la data de 19.11.2010.
Avand in vedere ca facultatea conferita de art. 1441 C.civ., de a invoca inopozabilitatea contractului de locatiune, daca acesta este fara data certa si nu este inscris in cartea funciara, revine numai cumparatorului, or acesta nu a inteles sa invoce inopozabilitatea ci, dimpotriva, a solicitat respectarea contractului de catre locatar, instanta retine ca, prin efectul art. 1441 C.civ., cumparatorul se substituie in drepturile si obligatiile locatorului-vanzator, de la data cumpararii, avand deci si dreptul sa pretinda plata chiriei, cel devreme incepand cu aceasta data.
Ca atare, instanta va admite si capatul de cerere privind obligarea paratei la plata chiriei restante, incepand cu data de 1 aprilie 2010 si pana la data de 15 martie 2011, astfel cum s-a solicitat prin cererea introductiva.