Contracte

Prin cererea inregistrata sub nr. 6287/207/2012 din data de 31.10.2012, reclamantul PN, a chemat in judecata pe paratii NM, BE, GG, solicitand instantei sa pronunte o hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare, asupra imobilului teren cu destinatie agricola in suprafata de 1300 m.p. situat in extravilanul comunei G, Judetul Olt, in sola .., parcela ..cu vecinii la ...
Motivand in fapt, reclamantul a aratat ca autorul paratilor, NVa dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului prin reconstituirea dreptului de proprietate potrivit titlului de proprietate nr_./96/9.02.1996 iar prin antecontractul de vanzare-cumparare certificat sub nr.82/19.03.2005, acesta s-a obligat sa-l vanda in viitor reclamantului, la pretul de 130 lei, primit in intregime la data incheierii actului.
A mai aratat ca este posesorul terenului, pentru care plateste impozit iar la data de 7.11.2008, promitentul-vanzator a decedat, mostenirea acestuia fiind acceptata de paratii NM, BE, GG conform certificatului de mostenitor nr_/_.2011 - BNP Cernat Paulina, Cernat Costin Serban si Mitru Radian.
A mai aratat ca, intrucat paratii au refuzat incheierea contractului, a solicitat instantei pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract.
In drept, a  invocat disp. art.1516 alin.1, art.1073 C.civil, coroborat cu art.1528 alin.1, art.1077 C.Civ. rap. la art.1669 alin.1 (art.5 alin.2 din Titlul X - Circulatia juridica a terenurilor din Lg. nr.247/2005).
In baza art. 242 alin.2 C.p.c a solicitat judecarea cauzei in lipsa.
Reclamantul a depus la dosar, in copii: titlu de proprietate 57604/96, antecontract de vanzare cumparare cu incheierea de atestare nr.82 din 19.03.2005, acte identitate parti, chitante care atesta plata impozitului, certificat de mostenitor nr.53 din 15.04.2011- BNP Cernat Paulina, Cernat Costin Serban si Mitru Radian, sentinta civila nr.3015 din 05.07.2012 pronuntata in dosarul nr.2639/207/2012, sentinta civila nr.4654/2011 pronuntata in dosarul nr.2710/207/2011, certificat de sarcini nr.14170 din 29.04.2011, certificat de atestare fiscala nr.1374/13.05.2011 emis de Primaria Gostavatu.
Paratii, desi legal citati, nu s-au prezentat in instanta, nu au formulat intampinare si nu au propus probe in aparare.
Prin sentinta civila nr.4986/20.11.2012, instanta a admis exceptia nelegalei timbrari a cererii de chemare in judecata, invocata de instanta din oficiu, si a anulat  cererea formulata de reclamantul PN, in contradictoriu cu paratii NM, BE, GG, judetul Olt, ca insuficient timbrata.
 Impotriva acestei sentinte, la data de 7.01.2013, a declarat recurs, recurentul reclamant PN, sustinand ca a depus la dosarul cauzei timbrul judiciar de 1,5 lei si taxa judiciara de timbru potrivit chitantei nr.0363908/12.11.2012 eliberata de DITLS4 Bucuresti prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire AR09817295707 din 19.12.2012 depusa la OP nr. 28 Bucuresti.
In drept, a invocat dispoz. art. 304 pct.5 coroborat cu art. 104 Cod proc. civila .
A depus la dosarul de recurs: cerere de depunere inscrisuri impreuna cu chitanta nr.0363908/12.11.2012 eliberata de DGITL Sect.4 Bucuresti privind achitarea taxei judiciare de timbru, copie titlu de proprietate nr.57604/96/1996.
Prin decizia nr.149/18.02.2013, Tribunalul Olt - Sectia I Civila, in temeiul art.312 alin.1 si alin.5 Cod proc.civ, a admis recursul recurentului reclamant, a casat hotararea si a trimis cauza spre rejudecare la aceeasi instanta.
La Judecatoria Caracal, dosarul a fost inregistrat sub nr.6287/207/2012*.
La data de 27.05.2014, reclamantul a depus la dosar certificatul de sarcini nr.25997/07.05.2014 si certificatul de atestare fiscala  nr.2063/21.05.2014.
Legal citati paratii nu au formulat intampinare.
Analizand actele si lucrarile cauzei, instanta constata:
Paratii NM, BE, GG sunt, conform certificatului de mostenitor nr_ din _.2011- BNP Cernat Paulina, Cernat Costin Serban si Mitru Radian, mostenitorii defunctului NV, care a fost proprietarul terenului extravilan arabil in suprafata de 1300 m² situat pe raza com.Gostavatu, jud.Olt in tarlaua 52/1 parcela 74.
La data de 19.03.2005, defunctul NV a  incheiat cu reclamantul PN inscrisul sub semnatura privata intitulat antecontract de vanzare-cumparare, privind terenul in suprafata totala de 1300 m², stabilind pretul de 1300000 lei vechi, achitat la data semnarii actului, si au convenit ca in viitor sa incheie contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.
Conform art.2 alin 1 din Legea nr. 247/2005, lege aplicabila la data intervenirii conventiei, terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
In cauza, instanta constata ca intentia partilor nu a fost de a transmite imediat proprietatea asupra terenului in litigiu ci sa incheie in viitor un contract prin care sa opereze transferul proprietatii din patrimoniul paratului in cel al reclamantului, antecontractul incheiat reprezentand o promisiunea bilaterala de vanzare cumparare.
Promisiunea bilaterala de vanzare cumparare este un contract prin care partile se obliga sa incheie in viitor la pretul stabilit un contract de vanzare cumparare si care da nastere unor drepturi de creanta si obligatii reciproce in favoarea beneficiarilor promisiunii, partile avand obligatia de a se prezenta la notar in vederea autentificarii actului juridic incheiat. Fiind un act juridic bilateral trebuie sa indeplineasca toate conditiile de validitate prevazute de art. 948 Cod civil: consimtamantul valabil exprimat al partilor, capacitate deplina de exercitiu, obiect determinat si cauza licita.
Daca promitentul vanzator nu-si respecta obligatia asumata de a se prezenta in vederea incheierii in mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea sa solicite in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura pagubelor sa pronunte in baza art. 1073 si 1077 Cod civil o hotarare  judecatoreasca.
Acest act jurisdictional va tine loc de act autentic de vanzare cumparare si va avea caracter translativ de drepturi, operand transferul dreptului de proprietate de la data ramanerii irevocabile din patrimoniul promitentului vanzator in patrimoniul beneficiarului promisiunii in calitate de cumparator.
  Art. 5. alin 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 dispune ca in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
Avand ca obiect un teren, pentru care legea impune conditia incheierii in forma autentica a actelor de instrainare, conventia intervenita intre parti la data de 19.03.2005 are valoarea unui antecontract de vanzare-cumparare ce da nastere in sarcina partilor a unor obligatii "de a face", respectiv de a vinde si a cumpara in viitor si a incheia actul in forma ceruta de lege. Este adevarat ca, in caz de neindeplinire de buna-voie a acestei obligatii de catre una dintre parti, instanta poate in temeiul principiului executarii in natura a obligatiilor si in virtutea art. 1077 Cod Civil sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, dar speta de fata se circumscrie si normei cu caracter special continuta in art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 care dispune ca "in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
Instanta constata ca in prezenta cauza nu sunt indeplinite toate conditiile legale in vederea pronuntarii unei hotarari judecatoresti prin care sa se dispuna transferul dreptului de proprietate din patrimoniul paratului vanzator in cel al reclamantului cumparator.
Astfel, instanta constata ca, in speta, nu este indeplinita una dintre conditiile esentiale pentru a putea pronunta o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare cumparare, si anume cea privind refuzul paratilor (mostenitori ai promitentului vanzator) de a-si indeplini obligatiei "de a face" asumata de autorul lor, respectiv de a vinde in viitor si a incheia actul in forma ceruta de lege.
Astfel, instanta observa ca nu se poate imputa nici-o culpa paratilor fata de neincheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica, din inscrisurile depuse la dosarul cauzei nerezultand instiintarea, convocarea sau notificarea acestora la o data concreta la notar in vederea realizarii vanzarii-cumpararii.
In lipsa instiintarii, convocarii sau notificarii paratilor pentru a se prezenta la notar in vederea incheierii actului in forma autentica, instanta considera ca nu se poate retine refuzul acestora de a-si indeplini aceasta obligatie, cu atat mai mult cu cat obligatia de a se prezenta la un notar revenea in egala masura si reclamantului.
Sustinerea reclamantului ca a pus in intarziere pe parati prin cererea de chemare in judecata, care a facut obiectul dosarului civil, nr.2710/207/2011, nu poate fi primita de instanta, intrucat, parat in respective cauza a fost NV, decedat la data introducerii actiunii, iar paratii din prezenta cauza nu au fost conceptati in acel dosar pentru ca instanta sa considere ca au fost pusi in intarziere.
Instanta considera deci ca, pentru a incheia actul in forma autentica, paratii aveau nevoie de concursul reclamantului, sens in care trebuiau instiintati cu privire la o data concreta (zi si ora) la care sa se prezinte la notar, si in cauza nu s-a probat ca aceste elemente au fost aduse la cunostinta paratilor. 
Ca atare, instanta nu poate constata intervenita vanzarea-cumparea imobilului care face obiectul actiunii, nefiind indeplinite cerintele legale pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Postat 30.06.2014