Rezolutiune

Prin  cererea  inregistrata  pe  rolul  acestei instantei sub nr. /207/2013 reclamanta D. I., a  chemat in judecata  si personal la interogatoriu pe paratul  V. P. S., solicitand instantei ca prin  hotararea ce o va pronunta sa se dispuna  rezolutiunea  contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. din 29.03.2012 de B.N.P C. M. N. - Slatina, pentru apartamentul situat in _, jud.Olt, compus din 4 camere si dependinte (bucatarie, baie, WC, camara si 2 holuri) cu o suprafata totala de l77,08 mp, si un balcon in suprafata de 3,63 mp, inscris in Cartea funciara cu nr.cadastral si un garaj situat in _, garaj nr.11, in suprafata utila de 16,49 mp, inscris in Cartea funciara sub nr_., cu consecinta legala a repunerii partilor in situatia anterioara in sensul revenirii bunurilor ce au format obiectul vanzarii cumpararii in posesia si proprietatea reclamantei  si radierea dreptului de proprietate al paratului asupra acestor bunuri in Registrul de carte funciara, cu obligarea paratului la plata daunelor interese in cuantum de 20.000 lei si cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii se arata ca, datorita situatiei familiale dramatice pe care o avea paratul (decesul sotiei si faptul ca nu avea o locuinta si nici posibilitati materiale de a-si procura una) reclamanta a fost de acord ca acesta sa locuiasca in apartamentul proprietatea sa situat in _, jud.Olt, care era mobilat si utilat cu absolut tot ceea ce este necesar pentru o locuinta decenta si confortabila,  incepand cu luna ianuarie 2012.
Sustine reclamanta ca la cateva luni dupa ce paratul s-a mutat in apartament, acesta i-a solicitat sa intocmeasca un contract de vanzare-cumparare pentru apartamentul din litigiu, deoarece se afla intr-o stare de nesiguranta privitor la situatia sa locativa si mai ales ca dorea sa se recasatoreasca si sa aiba pentru noua sa familie o locuinta statornica.
Cunoscand faptul ca nu paratul nu are nici un fel de posibilitati materiale de a plati pretul apartamentului, de care avea oricum reclamanta avea nevoie in interes de serviciu, arata reclamanta ca a  acceptat totusi sa fie intocmit un contract de vanzare-cumparare, urmand ca pretul care ar fi fost stabilit in functie de pretul unui astfel de bun pe piata imobiliara, sa-i fie achitat in rate lunare din salariul paratului, pana la acoperirea integrala a apartamentului si a garajului ce-l deservea, drept pentru care a avut incredere deplina ca promisiunile paratului vor fi respectate si ca ii va achita pretul integral.
Mentioneaza reclamanta ca, pana in prezent nu a primit nici o suma de bani, macar simbolic, in contul pretului ce trebuia sa-i fie achitata pentru apartamentul care se afla  in prezent in posesia si folosinta paratului si a sotiei sale, apartamentul fiind dotat si utilat la cele mai inalte standarde.
A mai aratat reclamanta ca incepand cu data de 5.12.2012, paratul a solicitat incetarea la cerere a contractului de munca de la societatea unde lucra, astfel ca in aceste conditii i s-a solicitat sa fie stabilita de comun acord situatia apartamentului si a garajului proprietate personala a reclamantei, precum si a bunurilor mobile aflate in apartament, incercand cu prioritate ca aceasta sa se faca pe cale amiabila, lucru pe care insa paratul cu rea credinta nu a vrut sa-l inteleaga.
In drept, reclamanta a invocat disp.art.1166, 1169, 1170, 1266, 1270, 1272, 1554, 1635 c.civil si art.274 Cpc.
Reclamanta a anexat la dosar urmatoarele inscrisuri in copii: contract de vanzare-cumparare autentificat sub nr_ din 29.03.2012 de BNP C. M. N. - Slatina, decizia nr_ /5.12.2012 emisa de SC S. R. SRL Caracal, proces verbal de conciliere incheiat la data de 12.12.2012, raport de expertiza tehnica evaluare, note de sedinta, procesul-verbal de conciliere in original incheiat intre reclamanta si parat la data de 22.12.2012,taxa timbru si a solicitat incuviintarea administrarii probei testimoniale, cu inscrisuri si interogatoriu.
Paratul V. P. S. in conformitate cu dispoz.art.115 - 118 Cpc, a depus la dosar intampinare solicitand respingerea actiunii formulata de catre reclamanta D. I., invocand totodata exceptia lipsei calitatii de reprezentant al aparatorului ales, exceptie la care ulterior a renuntat.
A mentionat paratul ca a achitat pretul integral stabilit la suma  de 65.000 lei, reclamantei, inca inainte de autentificarea contractului, nefiind tulburat de catre reclamanta pana in prezent si mai mult a achitat toate taxele si impozitele aferente acestui imobil apartament situat in Caracal, _, jud.Olt.
Au fost depuse de catre parat urmatoarele inscrisuri: contract individual de munca, copia carnetului sau de munca, extras de carte funciara, contract de vanzare-cumparare pentru un autovehicul folosit. factura nr_/29.03.2012 emisa de BNP N. C. M. - reprezentand contract de vanzare-cumparare, chitanta nr.272 din 29.03.2012, chitanta nr.0104711 din 29.03.2012 emisa de OCPI Olt, chitanta nr.0104710 din 29.03.2012 emisa de OCPI Olt, fisa fiscala privind impozitele si taxele locale, fisa fiscala privind venitul impozitul pe veniturile din salarii pentru anul 2010, cerere  demisie nr.76/23.05.2011 catre SC T., decizie impunere nr.28302023115527/13.05.2008 , decizie impunere nr.28303206602043 din 17.07.2009, contract individual de munca nr_./2011.
In sedinta publica din 18.02.2013 au fost luate interogatorii reclamantei D. I. si paratului V. P. S., raspunsurile acestora fiind consemnate si atasate la dosar.
In aceeasi sedinta publica, reclamanta a invederat ca renunta la capatul II din cererea de chemare in judecata, referitoare la plata daunelor interese.
La  data de 22.02.2013 aparatorul reclamantei avocat Rotaru Maria a depus la dosar o cerere prin care denunta contractul de asistenta juridica incheiat cu reclamanta si o declaratie expresa din partea reclamantei.
La  termenul  de judecata din 28.02.2013 prezenta fiind, reclamanta D. I., a invederat instantei ca d-na avocat Rotaru Maria nu o mai reprezinta in fata instantei.
La acelasi termen in sedinta publica, au fost audiati martorii R. M. si P. V., incuviintati reclamantei  si martorii B. C. si B. D. C.  incuviintati paratului spre audiere, declaratiile acestora fiind consemnate si atasate la dosarul cauzei.
Examinand intregul material probator administrat in cauza instanta  constata ca actiunea civila formulata, precizata de reclamanta este intemeiata, urmand a fi admisa in baza urmatoarelor considerente:
Intre reclamanta D. I. fosta T.  si paratul V. P. S., a intervenit un contract de vanzare cumparare autentificat sub nr. din 29.03.2012 de B.N.P C. M. N. - Slatina, pentru apartamentul situat in Caracal, _., jud.Olt, compus din 4 camere si dependinte (bucatarie, baie, WC, camara si 2 holuri) cu o suprafata totala de l77,08 mp, si un balcon in suprafata de 3,63 mp, inscris in Cartea funciara cu nr.cadastral _ si un garaj situat in Caracal,  garaj nr.11, in suprafata utila de 16,49 mp, inscris in Cartea funciara sub nr_.., prin care reclamanta a instrainat imobilul paratului cu pretul de 65.000 lei.
In continutul contractului de vanzare-cumparare se mentioneaza ca pretul stabilit de partile contractante a fost primit integral de la cumparator de catre vanzatoare, in numerar, inainte de data autentificarii contractului de vanzare-cumparare.
Din procesul verbal de conciliere depus la dosar fila 25, scris, semnat si datat de catre parat,  rezulta ca cumparatorul nu a achitat in momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nrt_/2012, pretul stabilit si doreste sa locuiasca in apartament cu obligatia ca intr-un termen stabilit de comun acord sa achite suma de 150.000 lei, valoare reala a pretului  imobilului instrainat.
De asemenea, partile au fost de acord in procesul verbal de conciliere ca in situatia in care nu va fi achitat pretul stabilit, paratul sa restituie apartamentul, eliberandu-se astfel de orice alta obligatie materiala ulterioara.
Retine instanta ca in speta sunt aplicabile dispozitiile vechiului cod de procedura civila data fiind introducerea cererii de chemare in judecata - 8 ianuarie 2013.
Dispozitiile art.25 Noul cod procedura civila, prevad ca procesele in curs de judecata si executarile silite incepute sub legea veche, raman supuse acelei legi.
Prin urmare, temeiul legal la care instanta urmeaza sa se raporteze cu privire la incuviintarea administrarii probei testimoniale este art.1191 Vechiul cod civil.
Prin art.1191 Vechiul Cod civil se interzice administrarea probei cu martori impotriva actelor juridice al caror obiect are o valoare mai mare de 250 lei.
Cu toate acestea, legiuitorul a prevazut anumite exceptii care  indrituiesc folosirea dovezii cu  martori si in raporturile dintre parti in domeniul actelor juridice, printre acestea enumerandu-se si posibilitatea procurarii sau pastrarii unui inscris, care sa reprezinte un inceput de dovada scrisa, ce ar permite partii interesate sa rastoarne consemnarile din actul autentic.
In aceasta situatie se gasesc partile, care s-au aflat intr-o imposibilitate morala de a preconstitui o proba scrisa, ceruta de art.1197 Vechiul Cod civil datorita relatiilor de apropiere si de incredere care au existat intre acestea,  pana la incheierea actului autentic, (angajat si angajator) dar si dupa perfectarea actului, reclamanta  fiind nasa de cununie religioasa a paratului si sotiei acestuia.
Promovand prezenta actiune, reclamanta a aratat ca,  pe langa faptul ca pretul stabilit nu a fost achitat niciodata de catre parat, acestuia nu-i  corespunde valoarea imobilului vandut.
Avand in vedere ca, plata pretului este un element constitutiv al contractului, neplata  acestuia  nu constituie un motiv de nulitate absoluta, vanzatorul putand cere obligarea cumparatorului la executarea silita a obligatiei sale, respectiv de plata a pretului invocand exceptia de neexecutare a contractului, ori poate sa solicite rezolutiunea contractului in conditiile prevazute  de lege, pentru fiecare dintre aceste sanctiuni ale  neindeplinirii de catre cumparator a obligatiei sale, conform art. 1549 Noul Cod civil.
Conform art.1650 Cod civil vanzarea este contractul prin care vanzatorul transmite sau, dupa caz, se obliga sa transmita cumparatorului proprietatea unui bun in schimbul unui pret pe care cumparatorul se obliga sa-l plateasca.
Potrivit dispozitiilor art.1179 Cod civil conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii sunt: capacitatea de a contracta , consimtamantul valabil al partii ce se obliga, un obiect determinat si o cauza  licita.
Vanzarea fiind un contract bilateral (sinalagmatic) da nastere la doua obligatii, presupunand deci doua prestatii: vanzatorul este obligat sa predea  lucrul vandut, iar cumparatorul sa plateasca pretul.
Aceste doua prestatii se refera la doua lucrari care impreuna alcatuiesc obiectul  contractului de vanzare cumparare: bunul vandut si pretul.
In cauza de fata, din probele testimoniale administrate, s-a retinut cu certitudine ca pentru imobilul instrainat pretul  stabilit si consemnat  in  contractul de vanzare cumparare nu a fost achitat, fapt rezultat din  declaratiile martorilor audiati nemijlocit in instanta si raspunsurile la interogatoriu luat reclamantei.
Paratul V. P. S. care a sustinut ca,  si-a indeplinit obligatia corelativa de achitare a pretului  imobilului nu a facut aceasta dovada  prin nici un mijloc de proba.
Nici unul din martorii pe care i-a propus, respectiv B. D. C. si B. C., nu a confirmat sustinerile sale in sensul ca, plata pretului s-a facut inainte de  autentificarea contractului de vanzare cumparare, ori in fata notarului public.
Martorii propusi au invederat instantei ca l-au auzit pe parat ca ar fi achitat pretul si ca ar fi dispus de sumele necesare, fara insa a confirma sub prestare de juramant faptul ca paratul, cu certitudine a achitat pretul.
Din declaratia martorei R. M., propusa de reclamanta,  rezulta ca aceasta este cea care a efectuat demersurile pe langa parat pentru indeplinirea formalitatilor necesare in vederea achitarii sub forma unei rate lunare a pretului apartamentului cumparat de acesta.
Paratul s-a obligat prin procesul verbal de conciliere incheiat la data de 12.12.2012 sa achite pretul imobilului dobandit prin contractul de vanzare-cumparare autentificat.
Retine instanta sub acest aspect ca nici unul din martorii propusi, nu au confirmat sustinerea paratului ca asupra sa au fost exercitate amenintari sau orice alte forme de presiune, pentru scrierea, datarea si semnarea procesului verbal de conciliere.
Faptul ca, ulterior a fost un nou proces verbal de conciliere, nu are relevanta sub acest aspect. Mai mult decat atat formeaza convingerea instantei cu privire la neachitarea pretului, data fiind atitudinea sa oscilanta.
S-a retinut din probele administrate nemijlocit de instanta ca relatiile dintre parti au fost armonioase pana in toamna anului 2012, cand paratul si-a dat demisia de la locul de munca, fapt ce a fost de natura a zdruncina increderea reclamantei fata de parat.
Temeiul juridic determinat in mod corect de instanta in virtutea rolului activ rezultat cu claritate si din motivele actiunii de chemare  in judecata - precizata ulterior, este norma de drept  comun in materia sanctionarii unui act juridic bilateral, sinalagmatic, pentru neexecutarea culpabila a obligatiei principale, interdependenta si corelativa a unei parti cocontractante - art.1549 C. civil, precum si norma speciala in materia contractelor de vanzare cumparare, ce  permite vanzatorului ca pe calea unei actiuni reale, imprescriptibile, sa solicite rezolutiunea contractului.
Potrivit art.1549 C.civil, creditorul are dreptul la rezolutiunea sau dupa caz la rezilierea contractului, pre cum si la daune interese, daca i se cuvin, daca nu cere executarea silita a obligatiilor contractuale, iar potrivit art.1554 c.civil, contractul desfiintat prin rezolutie se considera ca nu a fost niciodata incheiat.
Aceste dispozitii, in speta , se coroboreaza si cu disp.art.1165 C.civil care arata ca vanzarea este anulabila atunci cand pretul este stabilit fara intentia de a fi platit.
Conditia rezolutorie este subintelesa intotdeauna in contractele sinalagmatice, in cazul in care una dintre parti nu-si indeplineste angajamentul.
Contractul este supus dispozitiilor legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea, efectele, executarea si incetarea sa, respectiv disp.art.1266 si urmatoarele Cod civil.
  Este adevarat ca,  in cadrul actelor autentice constatarile proprii ale  Notarului privind  de exemplu prezenta partilor sau declaratiile acestora  fac dovada pana la  proba contrarie, fiindca legiuitorul prezuma ca,  declaratiile partilor care au incheiat un raport juridic si au dobandit anumite drepturi si si-au asumat anumite obligatii,  corespund realitatii.
Un efect al contactului priveste puterea obligatorie a acestuia fata de parti, adica, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante, respectiv se cunoaste ca este legea partilor.
Puterea obligatorie a unui contract este conditionata ca acel act juridic sa nu contravina dispozitiilor prohibitive si imperative ale legii, ordinii publice si bunelor moravuri.
Cu toate acestea, teoria si practica judiciara admite posibilitatea desfiintarii retroactive a contractelor din cauza unei nulitati absolute sau relative, rezolutiunea operand in orice raport conventional oneros din  care decurg obligatii reciproce.
Actul juridic prezent este un contract de vanzare-cumparare, respectiv un contract sinalagmatic pur si simplu, executarii  obligatiei uneia din parti ii corespunde simultan prestatia celeilalte. Aceasta echivaleaza cu o subordonare reciproca a obligatiilor, incat daca una din parti nu-si executa obligatia, cealalta parte este in drept de a nu executa nici ea pe a ei.
In cazul vanzarii pure si simple vanzatorul este in drept sa refuze predarea lucrului, daca cumparatorul nu preda pretul.
S-a statuat de teoria si practica judiciara ca actiunea in rezolutiune a contractului de vanzarea-cumpararea are ca efect desfiintarea contactului de vanzare-cumparare, daca partea interesata solicita acest lucru instantei. (a se vedea "Tratatul de drept civil roman, volum 2 - C.Hamangiu Ed.ChBek  pg.530-540).
Intr-adevar rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare trebuie sa fie motivata prin neexecutarea obligatiei paratului, respectiv se fondeaza pe culpa contractuala a acestuia.
Hotararea judecatoreasca prin care se pronunta rezolutiunea contactului are efect declarativ desfiintand contactul de vanzare-cumparare si pentru trecut, aducand partile in starea initiala, intocmai ca si cum nu ar fi incheiat contractul de vanzare-cumparare si anume cu opozabilitate atat fata de parti cat si fata de terti, conform principiului "resoluto jure dantis rezolvitur jus accipientis".
Neplata pretului reprezinta neexecutarea unei obligatii esentiale pentru contactul de vanzare-cumparare, deci are caracter major, important, obligatia integrala nefiind executata ceea ce motiveaza rezolutiunea contactului.
Pretul trebuie sa fie determinat serios si efectiv platit vanzatorului , adica sa reprezinte echivalentul mai mult sau mai putin, exact al bunului vandut convenit de parti. Cum vanzarea reprezinta contractul sinalagmatic, baza pe doua prestatii deosebite, bunul vandut si pretul platit, iar pretul nu s-a platit, creditorul obligatiei are dreptul de a solicita desfiintarea contractului de vanzare-cumparare prin repunerea in situatia anterioara a partilor.
In literatura de specialitate, pe drept cuvant s-a sustinut ca temeiul juridic al rezolutiunii il constituie reciprocitatea si interdependenta obligatiilor din contractul sinalgmatic, imprejurarea potrivit caruia fiecare din obligatiile reciproce este cauza juridica a celeilalte, motive pentru care desfiintarea adica rezolvarea intregului contract se impune. Numai in acest mod se restabileste certitudinea raporturilor juridice, a caror siguranta este pusa sub semnul intrebarii din cauza neexecutarii obligatiei de una din parti astfel ca cealalta parte care executase obligatia va putea sa obtina restituirea prestatiei facute (vezi  D.civil - teoria generala a obligatiilor editia a III a Constantin Stanescu si Corneliu Birsan editura BECK 2000 pg.86-87.
Pentru admisibilitatea rezolutiunii judiciare se cer a fi indeplinite urmatoarele conditii:
a) una din parti nu si-a executat obligatia ce ii revine
Potrivit literaturii juridice neexecutarea poate fi si partiala, caz in care partea din obligatie neexecutata trebuie sa fi fost considerata esentiala la incheierea contractului; revine instantei judecatoresti dreptul de apreciere asupra masurii in care neexecutrea partiala justifica rezolutiunea contractului.
Probatoriu administrat dovedeste ca intre parti s-a incheiat un contract de vanzare-cumparare, avand ca obiect instrainarea unui imobil compus dintr-un apartament cu 4 camere si un garaj cu finisajele aferente situat in mun.Caracal.
Imobilul s-a predat de vanzatoare, reclamanta D. I., insa pretul stabilit nu s-a achitat de catre cumparator, respectiv paratul V. P. S..
Dovada neexecutarii obligatiei de plata a pretului rezulta din declaratiile martorilor R. M., P. V..
Pozitia paratului la solicitarea reclamantei de a se conforma obligatiei contractuale a carei neexecutare o recunoaste dar pana la luarea cauzei in pronuntare, acesta nu a executat obligatia de plata
Reaua credinta a paratului visavi de obligatia de plata, rezulta si din faptul ca reclamanta in calitate de vanzatoare a acceptat sa perfecteze actul in forma autentica de transmitere a proprietatii data fiind preexistenta relatiilor de incredere imediata dintre parti, relatie de la patron la angajat, dar si de intrajutorarea venita din partea vanzatoarei mai ales ca paratul cumparator urma a se casatori, reclamanta asigurandu-i cununia religioasa sub aspectul indeplinirii cerintelor traditionale.
Pe de alta parte paratul dandu-si demisia de la locul de munca, a creat convingerea  reclamantei ca nici in viitor nu-si va mai executa obligatia de plata. Demersurile reclamantei prin somarea paratului si recunoasterea acestuia in forma scrisa si semnata (procesul verbal de conciliere din 12.12.2012), atesta imprejurarea potrivit caruia paratul recunoaste neplata pretului pentru bunul vandut.
Apararea formulata de parat prin prezentarea unui act de instrainare  a autoturism  pe care il procurase  in sistem leasing, nu este concludenta avand in vedere cronologia in timp a momentelor ce au precedat presupusa vanzare precum si lipsa dovezilor de predare a pretinsului pret incasat (virament, numerar, ches), dovezi ce trebuiau sa insoteasca acel act juridic mai ales ca se pretindea in calitate de cumparatoare o firma din municipiul Sibiu.
In sustinerea acestui probatoriu vine si situatia materiala a reclamantei, patrimoniul acesteia la momentul perfectarii contractului cu paratul nefiind afectat major de neplata vremelnica a pretului.
Prelungirea nejustificata a conduitei paratului prin neexecutarea obligatiei corelative da dreptul instantei de a considera justificata nevoia rezolutiunii contractului de vanzare-cumparare, reclamanta fiind prejudiciata material printr-un act juridic oneros, sinalagmatic  in situatia in care chiar inainte de perfectarea vanzarii respectiv la 29.03.2012, paratul beneficia efectiv de imobil sub aspectul dezmenbramintelor dreptului de proprietate imobiliara si anume folosinta.
Elocvent in acest sens este faptul ca din luna decembrie 2011 paratul ocupa si locuia in acel imobil, iar plata pretului nu s-a asigurat de parat pana in prezent.
b) neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia.
Paratul a avut suficient timp la dispozitie pentru plata pretului si nici nu a dovedit in cursul procesului neexecutarea acestei obligatii din cauze fortuite.
Prin urmare in speta, sunt indeplinite conditiile cerute de lege pentru a se dispune rezolutiunea contractului.
Fata de considerentele expuse, instanta urmeaza sa admita actiunea , astfel cum a fost  precizata la data de 18.02.2013  si sa dispuna rezolutiunea contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr_./29.03.2012 de BNP C. M. N. - Slatina si repunerea partilor in situatia anterioara incheierii contractului, in sensul revenirii bunurilor ce au format obiectul vanzarii cumpararii in posesia si proprietatea reclamantei si radierea dreptului de proprietate al paratului asupra acestor bunuri din registrul de carte funciara.
Constatand culpa procesuala a paratului, in temeiul dispozitiilor art. 274  Cod pr. Civila, acesta urmeaza a fi obligat la cheltuieli de judecata reprezentand taxa judiciara de timbru,  timbru judiciar si onorariu avocat, catre reclamanta.
Postat 31.03.2013