Evacuare.Lipsa titlului locativ.
(Sentinta civila nr. 1684 din data de 19.04.2012 pronuntata de Judecatoria Caracal)Pentru a hotari asupra cauzei de fata instanta retine ca evacuarea este o sanctiune civila aplicabila raporturilor de locatiune sau ocuparii abuzive a unui imobil, ca notiunea sa se circumscrie in mod necesar ideii de ocupare a imobilului, respectiv actiunii de locuire efectiva, iar obiectul actiunii trebuie sa fie licit posibil si determinat.
In cauza paratii ocupa spatiul in baza unui contract de inchiriere incheiat cu reclamanta, contract care a expirat la dat de 01.07.2008. Instanta constata din probele administrate in cauza ca in prezent paratii ocupa fara titlu imobilul in litigiu si prin aceasta s-a adus atingere posesiei si folosintei reclamantului asupra acestuia.
Instanta observa ca in mod incontestabil reclamantul este titularul unui drept absolut asupra imobilului in litigiu, dreptul de administrare, care este acel drept real, opozabil erga omnes in raporturile de drept civil. Acest drept de administrare permite titularului sa posede, sa foloseasca si sa dispuna de bun, in conditiile in care i-a fost dat in admisitrare.
Cauza actiunii in evacuare introdusa de reclamant o constituie ocuparea fara titlu a spatiului in litigiu de catre parati si vointa reclamantului de a face aceasta ocupare sa inceteze, stabilindu-se astfel o stare corespunzatoare dreptului pretins si anume predarea locuintei in materialitea ei.
In cauza de fata nu exista raporturi de locatiune intre reclamant si parati, si cu toate acestea reclamantul nu-si poate fructifica atributele dreptului sau de administrare-posesia, folosinta dispozitia.
Fata de cele expuse instanta considera ca protejarea <<chiriasilor>> in detrimentul altor persoane, care nu ar avea decat din punct de vedere juridic un drept real asupra locuintei este inadmisibila in prezenata cauza deoarece i s-ar conferi persoanei care ocupa fara drept un imobil mai multe drepturi decat proprietarului sau titularului dreptului de administrare insusi, care nu poate exercita in deplinatatea lor drepturile conferite de lege, respectiv posesia si dispozitia, asupra imobilului in litigiu, drepturi conferite in mod expres de dispozitiile art.869 Cod civil.
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de , sub numarul, reclamantul MINISTERUL APARARII NATIONALE a chemat in judecata pe paratii M. I., M. I. si M. R., solicitand instantei evacuarea acestora din imobilul situat in Caracal, jud.Olt, obligarea acestora la plata chiriei pentru perioada 1.07.2010 - 30.09.2011 in suma de 3.202,144 lei pana la momentul executarii efective a hotararii de evacuare a locuintei, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii se arata ca prin contractul de inchiriere nr.9 din data de 1.07.2006 incheiat intre Ministerul Apararii Nationale prin Unitatea Militara nr. Caracal si paratul M. I., acestuia din urma i s-a prelungit inchirierea locuintei de serviciu situata in Caracal, jud.Olt, pentru o perioada de 2 ani, respectiv de la data de 1.07.2006 pana la data de 1.07.2008.
Conform anexei nr.3A la contractul de inchiriere (fisa suprafetei locative), impreuna cu titularul contractului de inchiriere, in locuinta de serviciu locuiesc si membrii de familie ai acestuia, respectiv M. I. si M. R.
A precizat reclamantul ca paratul pe perioada derularii contractului, a incalcat in repetate randuri prevederile contractuale referitoare la plata lunara a chiriei (art.3 din contract), achitand chiria cu intarzieri care uneori au depasit termenul de 3 luni consecutive, prevazut in contract ca si clauza de reziliere.
Arata reclamantul ca in aceasta situatie, avand in vedere faptul ca contractul de inchiriere pentru suprafetele locative cu destinatia de locuinta de serviciu aflate in administrarea M.A.N. se incheie conform modelului prezentat in Anexa nr.4 la "M-84/13.08.2009, Instructiuni privind evidenta repartizarea, inchirierea si folosirea locuintelor de serviciu si locuintelor de interventie din administrarea Ministerului Apararii Nationale" si ca, potrivit art.7 din contract, neplata cheltuielilor de intretinere timp de 3 luni consecutiv reprezinta clauza de reziliere a contractului, conducerea unitatii a decis sa nu mai reinnoiasca contractul de inchiriere, fiind indeplinita conditia de reziliere a contractului chiar inainte de incheierea acestuia.
Cu adresa inregistrata sub nr.A/1427 din 20.03.2009, reclamantul a pus in vedere paratului M. I. ca in termen de 30 de zile de la primirea acesteia, sa predea locuinta de serviciu pe care a detinut-o in calitate de chirias, fapt care nu s-a intamplat.
In motivarea in drept a actiunii, reclamantul a indicat disp.art.1809, l1831, 1832 din Codul civil, art.112, 114 si 274-277 Cpc.
In sustinerea cererii, reclamantul a solicitat administrarea probei cu inscrisuri.
La data de 25.01.2012, reclamantul Ministerul Apararii Nationale pentru U.M. Caracal a depus la dosar o cerere prin care a solicitat in temeiul disp.art.242 alin.2 Cpc, judecarea cauzei in lipsa, invederand ca in conformitate cu prevederile art.17 din Legea 146/1997 prezenta cauza este scutita de la plata taxei judiciare de timbru, avand in vedere faptul ca sumele, reprezentand rate lunare, dobanda contractuala si majorarile de intarziere, se fac venit la bugetul de stat (fila 39,40).
La data de 23.02.2012, reclamantul Ministerul Apararii Nationale pentru U.M. Caracal a depus la dosar prin serviciul registratura fisa de calcul a sumelor datorate pentru perioada 01.06-2010 - 29.02.2012 (filele 50-53)
La termenul de judecata din data de 23.02.2012, instanta avand nevoie de timp pentru a delibera a amanat pronuntarea rezultatului dezbaterilor la data de 01.03.20102.
Prin incheierea de sedinta din data de 1.03.2012, instanta a repus pe rol cauza in vederea completarii materialului probator administrat.
Prin aceeasi incheiere s-a dispus emitere unei adrese catre Asociatia de Proprietari V. nr.1 pentru a comunica numele persoanelor ce locuiesc in apartamentul situat in Caracal, pentru a preciza daca exista restante la plata obligatiilor de intretinere pentru acest apartament si pentru a depune la dosar copii ale chitantelor de plata a obligatiilor de intretinere pentru perioada 01.08.2008-01.02.2012 pentru acest imobil.
Asociatia de Proprietari V. nr.1 din Caracal a depus la dosar o adresa prin care a comunicat faptul ca la adresa din Carcal, locuiesc numitii M. I. si M. I.
S-a precizat faptul ca la data de 29.02.2012, domnul M. I. avea un debit de plata fata de asociatie privind obligatiile de intretinere, in valoare de 3185,20 RON plus penalitati de intarziere de 0,1% zi la data achitarii debitului.
Au fost depuse in copii chitantele de plata a obligatilor de intretinere pentru perioada 02.08.2008 - 01.02.2012 (filele 65-68).
Reclamanta a depus la dosar copia sentintei civile nr.1609 din 6.04.2009 pronuntata de Judecatoria Caracal in dosarul nr. (filele 76-77, fisa evidenta informatizata privind pe paratul M. R..
Analizand ansamblul probator existent la dosarul cauzei, instanta constata urmatoarele:
Intre reclamanta in calitate de locator si paratul M. I. in calitate de locatar s-a incheiat la data de 01.07.2006, un contract de inchiriere al apartamentului situat in Caracal, jud.Olt.
Totodata prin anexa nr .3 A la contractul de inchiriere nr.9/01.07.2006(fila 6) este mentionat titularul contractului de inchiriere paratul M. I. si membrii de familie care locuiesc impreuna cu acesta M. I. si M. R. parati in prezenta cauza.
Paratii M. I. si M. R sunt membrii familiei domnului M. I., titularul contractului de inchiriere anterior mentionat. Astfel potrivit art.21 lit.K din Legea 114/1996 Legea locuintei dreptul locativ a fost dobandit nu numai de catre paratul M. I. ci si de catre paratii M. I. si M. R, persoane mentionate in mod expres in contractul de inchiriere carora li s-a acordat astfel dreptul de a locui impreuna cu locatarul M. I..
Astfel conform dispozitiilor legale anterior mentionate dreptul locativ a fost dobandit nu numai de catre titularul contractului de inchiriere dar si de membrii familiei sale, paratii M. I. si M. R, persoane ce au dobandit un drept locativ propriu, drept accesoriu al dreptului locativ principal, care apartine titularului contractului de inchiriere, respectiv, paratului M. I..
Instanta apreciaza ca fiind aplicabile dispozitiile art.21 lit.K din Legea 114/1996 Legea locuintei, dispozitii legale abrogate prin din Legea 71/2011 deoarece pentru actul juridic este aplicabila legea in vigoare la data incheierii acestuia atat in ceea ce priveste conditiile de validitate cat si in ceea ce priveste efectele actului juridic si executarea obligatiilor asumate de catre parti. Contractul de inchiriere fiind incheiat la data de 01.07.2006 regulile privind executarea acestuia sunt supuse legii in vigoare la acea data .
Aceasta regula reiese cu certitudine atat din dispozitiile art.6 alin.2 si 3 din Codul Civil cat si din dispozitiile arrt.102 alin.1 din Legea 71/2011 conform carora: <<contractul este supus legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea efectele si executarea sa>>.
Potrivit art.3 din contractul de inchiriere nr.9/01.07.2006, termenul de inchiriere a fost de 2 ani, cu incepere de la data de la data de 01.07.2006 pana la 01.07.2008, iar partile au prevazut in mod expres faptul ca tacita relocatiune nu opereaza.
Totodata potrivit dispozitiilor art.6 contractul inceteaza la expirarea termenului prevazut prevazut la punctul 3 din contract, respectiv la data de 01.07.2008.
Instanta retine ca in conformitate cu dispozitiile art.969 din Codul civil dec la 1864 Conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante, astfel incat avand in vedere prevederile contractuale anterior mentionate respectiv art.3 si art.6 contractul de inchiriere nr.9/01.07.2006(fila 6), apreciaza ca drepturile locative ale paratilor asupra apartamentului situat in Caracal, jud.Olt, au incetat de drept la dat de 01.07.2008.
Instanta apreciaza ca incepand cu data de 01.07.2008 paratii nu mai detin nici un titlu locativ asupra imobilului, ca urmare a incetarii contractului de inchiriere. In lipsa unui titlu locativ valabil paratii nu pot avea calitatea decat de persoane tolerate in imobil de catre reclamant. Folosirea de catre parati a apartamentului dupa data de 01.07.2008, momentul incetarii de drept a contractului de inchiriere nu ar putea fi calificata drept tacita relocatiune, aceasta posibilitate de reinnoire a contractului fiind exclusa in mod expres de catre parti atat prin art.3 teza finala a contractului de locatiune.
Totodata instanta retine ca paratii ocupa in continuare imobilul fapt ce reiese din adresa depusa la dosarul cauzei de catre Asociatia de proprietari V. nr.1 fila 82
Pentru a hotari asupra cauzei de fata instanta retine ca evacuarea este o sanctiune civila aplicabila raporturilor de locatiune sau ocuparii abuzive a unui imobil, ca notiunea sa se circumscrie in mod necesar ideii de ocupare a imobilului, respectiv actiunii de locuire efectiva, iar obiectul actiunii trebuie sa fie licit posibil si determinat.
In cauza paratii ocupa spatiul in baza unui contract de inchiriere incheiat cu reclamanta, contract care a expirat la dat de 01.07.2008. Instanta constata din probele administrate in cauza ca in prezent paratii ocupa fara titlu imobilul in litigiu si prin aceasta s-a adus atingere posesiei si folosintei reclamantului asupra acestuia.
Instanta observa ca in mod incontestabil reclamantul este titularul unui drept absolut asupra imobilului in litigiu, dreptul de administrare, care este acel drept real, opozabil erga omnes in raporturile de drept civil. Acest drept de administrare permite titularului sa posede, sa foloseasca si sa dispuna de bun, in conditiile in care i-a fost dat in admisitrare.
Cauza actiunii in evacuare introdusa de reclamant o constituie ocuparea fara titlu a spatiului in litigiu de catre parati si vointa reclamantului de a face aceasta ocupare sa inceteze, stabilindu-se astfel o stare corespunzatoare dreptului pretins si anume predarea locuintei in materialitea ei.
In cauza de fata nu exista raporturi de locatiune intre reclamant si parati, si cu toate acestea reclamantul nu-si poate fructifica atributele dreptului sau de administrare-posesia, folosinta dispozitia.
Fata de cele expuse instanta considera ca protejarea <<chiriasilor>> in detrimentul altor persoane, care nu ar avea decat din punct de vedere juridic un drept real asupra locuintei este inadmisibila in prezenata cauza deoarece i s-ar conferi persoanei care ocupa fara drept un imobil mai multe drepturi decat proprietarului sau titularului dreptului de administrare insusi, care nu poate exercita in deplinatatea lor drepturile conferite de lege, respectiv posesia si dispozitia, asupra imobilului in litigiu, drepturi conferite in mod expres de dispozitiile art.869 Cod civil.
Fata de aceasta situatie de fapt si de drept, instanta apreciaza ca paratii au obligatia de a respecta dreptul de asministrare al reclamantului asupra imobilului in litigiu motiv pentru care in temeiul art.129 al. 6 Cod proc. Civ. si art. 868-870Cod. civ., va dispune evacuarea acestora din locuinta situata in Caracal, jud.Olt.
In ceea ce priveste capatul de cerere avand ca obiect obligarea paratilor la plata chiriei in cuantum de 3202.144 lei pentru perioada 01.07.2010-30.09.2011 si pana in momentul executarii efective a hotararii de evacuare a locuintei instanta retine urmatoarele:
Paratii locuiesc in fapt in locuinta situata in Caracal, jud.Olt. Pana la data de 01.07.2010 au achitat reclamantei chiria pentru folosinta locuintei anterior mentionate fapt ce reiese din chitantele de plata depuse la dosarul cauzei de catre reclamanta filele(83-89). Totodata instanta retine ca la data de 30.07.2010 paratii au achitat reclamantei suma 192 lei reprezentand contravaloare chiriei aferente lunii mai a anului 2010 si a penalitatilor fapt ce reiese din chitanta de plata 6113936/2010 depusa la dosarul cauzei fila 83. De altfel contravaloarea chiriei apartamentului ocupat de catre parati in suma de 176 lei lunar si a penalitatilor aferente de 0,1% in caz de neplata in termen a chiriei este evidentiata in chitantele de plata anexate la dosarul cauzei.
Astfel este cert ca ocuparea imobilului de catre parati, in lipsa unui titlu locativ, nu poate avea caracter gratuit prin plata chiriei pana la data de 01.07.2010 paratii acceptand in fapt ca utilizarea locuintei ocupate de catre ei nu poate avea loc decat in conditiile achitarii catre reclamanta a chiriei in suma de 176 lei lunar si a penalitatilor aferente de 0,1% in caz de neplata in termen a chiriei.
Prin refuzul paratilor de a plati incepand cu data de 01.07.2010 contravaloarea folosintei imobilului ocupat, acestia nu ar putea pretinde ca folosinta apartamentului ar avea caracter gratuit.
Fata de cele expuse instanta apreciaza ca reclamanta ar fi indreptatita sa primeasca de la parati contravaloare lipsei de folosinta a bunului, materializata prin obligatia paratilor de a plati lunar catre reclamanta chirie in suma de 176 lei lunar si penalitatilor aferente de 0,1% in caz de neplata in termen a chiriei, pana in momentul executarii efective a hotararii de evacuare a locuintei.
Fata de cele expuse avand in vedere materialul probator administrat in cauza, fisa de calcul a sumelor datorate de parat reclamantei pentru perioada iulie 2010-30.09.2010 instanta va obliga paratii la plata catre reclamanta a sumei de 32041,11 lei reprezentand chiria aferenta perioadei 01.07.2010 - 30.09.2011.
Totodata va obliga paratii la plata catre reclamanta a chiriei incepand cu data de 01.10.2011 si pana in momentul evacuarii locuintei situata in Caracal, jud. Olt.
In ceea ce priveste obligarea paratilor la plata cheltuielilor fata de asociatia de proprietari instanta nu se poate pronunta asupra acestui capat de cerere formulat de catre reclamant cu ocazia concluziilor orale. Prin pronuntarea asupra acestui capat de cerere formulat in aceasta etapa a procesului, s-ar incalca principiul contradictorialitatii si dreptul la aparare al paratilor.
Instanta va respinge ca neintemeiata cererea reclamantului de obligare a paratilor la plata cheltuielilor de judecata, deoarece reclamantul nu a facut in conformitate cu dispozitiile art. 1169 Cod civil dovada cheltuielilor efectuate in cauza.
Postat 31.05.2012
In cauza paratii ocupa spatiul in baza unui contract de inchiriere incheiat cu reclamanta, contract care a expirat la dat de 01.07.2008. Instanta constata din probele administrate in cauza ca in prezent paratii ocupa fara titlu imobilul in litigiu si prin aceasta s-a adus atingere posesiei si folosintei reclamantului asupra acestuia.
Instanta observa ca in mod incontestabil reclamantul este titularul unui drept absolut asupra imobilului in litigiu, dreptul de administrare, care este acel drept real, opozabil erga omnes in raporturile de drept civil. Acest drept de administrare permite titularului sa posede, sa foloseasca si sa dispuna de bun, in conditiile in care i-a fost dat in admisitrare.
Cauza actiunii in evacuare introdusa de reclamant o constituie ocuparea fara titlu a spatiului in litigiu de catre parati si vointa reclamantului de a face aceasta ocupare sa inceteze, stabilindu-se astfel o stare corespunzatoare dreptului pretins si anume predarea locuintei in materialitea ei.
In cauza de fata nu exista raporturi de locatiune intre reclamant si parati, si cu toate acestea reclamantul nu-si poate fructifica atributele dreptului sau de administrare-posesia, folosinta dispozitia.
Fata de cele expuse instanta considera ca protejarea <<chiriasilor>> in detrimentul altor persoane, care nu ar avea decat din punct de vedere juridic un drept real asupra locuintei este inadmisibila in prezenata cauza deoarece i s-ar conferi persoanei care ocupa fara drept un imobil mai multe drepturi decat proprietarului sau titularului dreptului de administrare insusi, care nu poate exercita in deplinatatea lor drepturile conferite de lege, respectiv posesia si dispozitia, asupra imobilului in litigiu, drepturi conferite in mod expres de dispozitiile art.869 Cod civil.
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de , sub numarul, reclamantul MINISTERUL APARARII NATIONALE a chemat in judecata pe paratii M. I., M. I. si M. R., solicitand instantei evacuarea acestora din imobilul situat in Caracal, jud.Olt, obligarea acestora la plata chiriei pentru perioada 1.07.2010 - 30.09.2011 in suma de 3.202,144 lei pana la momentul executarii efective a hotararii de evacuare a locuintei, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii se arata ca prin contractul de inchiriere nr.9 din data de 1.07.2006 incheiat intre Ministerul Apararii Nationale prin Unitatea Militara nr. Caracal si paratul M. I., acestuia din urma i s-a prelungit inchirierea locuintei de serviciu situata in Caracal, jud.Olt, pentru o perioada de 2 ani, respectiv de la data de 1.07.2006 pana la data de 1.07.2008.
Conform anexei nr.3A la contractul de inchiriere (fisa suprafetei locative), impreuna cu titularul contractului de inchiriere, in locuinta de serviciu locuiesc si membrii de familie ai acestuia, respectiv M. I. si M. R.
A precizat reclamantul ca paratul pe perioada derularii contractului, a incalcat in repetate randuri prevederile contractuale referitoare la plata lunara a chiriei (art.3 din contract), achitand chiria cu intarzieri care uneori au depasit termenul de 3 luni consecutive, prevazut in contract ca si clauza de reziliere.
Arata reclamantul ca in aceasta situatie, avand in vedere faptul ca contractul de inchiriere pentru suprafetele locative cu destinatia de locuinta de serviciu aflate in administrarea M.A.N. se incheie conform modelului prezentat in Anexa nr.4 la "M-84/13.08.2009, Instructiuni privind evidenta repartizarea, inchirierea si folosirea locuintelor de serviciu si locuintelor de interventie din administrarea Ministerului Apararii Nationale" si ca, potrivit art.7 din contract, neplata cheltuielilor de intretinere timp de 3 luni consecutiv reprezinta clauza de reziliere a contractului, conducerea unitatii a decis sa nu mai reinnoiasca contractul de inchiriere, fiind indeplinita conditia de reziliere a contractului chiar inainte de incheierea acestuia.
Cu adresa inregistrata sub nr.A/1427 din 20.03.2009, reclamantul a pus in vedere paratului M. I. ca in termen de 30 de zile de la primirea acesteia, sa predea locuinta de serviciu pe care a detinut-o in calitate de chirias, fapt care nu s-a intamplat.
In motivarea in drept a actiunii, reclamantul a indicat disp.art.1809, l1831, 1832 din Codul civil, art.112, 114 si 274-277 Cpc.
In sustinerea cererii, reclamantul a solicitat administrarea probei cu inscrisuri.
La data de 25.01.2012, reclamantul Ministerul Apararii Nationale pentru U.M. Caracal a depus la dosar o cerere prin care a solicitat in temeiul disp.art.242 alin.2 Cpc, judecarea cauzei in lipsa, invederand ca in conformitate cu prevederile art.17 din Legea 146/1997 prezenta cauza este scutita de la plata taxei judiciare de timbru, avand in vedere faptul ca sumele, reprezentand rate lunare, dobanda contractuala si majorarile de intarziere, se fac venit la bugetul de stat (fila 39,40).
La data de 23.02.2012, reclamantul Ministerul Apararii Nationale pentru U.M. Caracal a depus la dosar prin serviciul registratura fisa de calcul a sumelor datorate pentru perioada 01.06-2010 - 29.02.2012 (filele 50-53)
La termenul de judecata din data de 23.02.2012, instanta avand nevoie de timp pentru a delibera a amanat pronuntarea rezultatului dezbaterilor la data de 01.03.20102.
Prin incheierea de sedinta din data de 1.03.2012, instanta a repus pe rol cauza in vederea completarii materialului probator administrat.
Prin aceeasi incheiere s-a dispus emitere unei adrese catre Asociatia de Proprietari V. nr.1 pentru a comunica numele persoanelor ce locuiesc in apartamentul situat in Caracal, pentru a preciza daca exista restante la plata obligatiilor de intretinere pentru acest apartament si pentru a depune la dosar copii ale chitantelor de plata a obligatiilor de intretinere pentru perioada 01.08.2008-01.02.2012 pentru acest imobil.
Asociatia de Proprietari V. nr.1 din Caracal a depus la dosar o adresa prin care a comunicat faptul ca la adresa din Carcal, locuiesc numitii M. I. si M. I.
S-a precizat faptul ca la data de 29.02.2012, domnul M. I. avea un debit de plata fata de asociatie privind obligatiile de intretinere, in valoare de 3185,20 RON plus penalitati de intarziere de 0,1% zi la data achitarii debitului.
Au fost depuse in copii chitantele de plata a obligatilor de intretinere pentru perioada 02.08.2008 - 01.02.2012 (filele 65-68).
Reclamanta a depus la dosar copia sentintei civile nr.1609 din 6.04.2009 pronuntata de Judecatoria Caracal in dosarul nr. (filele 76-77, fisa evidenta informatizata privind pe paratul M. R..
Analizand ansamblul probator existent la dosarul cauzei, instanta constata urmatoarele:
Intre reclamanta in calitate de locator si paratul M. I. in calitate de locatar s-a incheiat la data de 01.07.2006, un contract de inchiriere al apartamentului situat in Caracal, jud.Olt.
Totodata prin anexa nr .3 A la contractul de inchiriere nr.9/01.07.2006(fila 6) este mentionat titularul contractului de inchiriere paratul M. I. si membrii de familie care locuiesc impreuna cu acesta M. I. si M. R. parati in prezenta cauza.
Paratii M. I. si M. R sunt membrii familiei domnului M. I., titularul contractului de inchiriere anterior mentionat. Astfel potrivit art.21 lit.K din Legea 114/1996 Legea locuintei dreptul locativ a fost dobandit nu numai de catre paratul M. I. ci si de catre paratii M. I. si M. R, persoane mentionate in mod expres in contractul de inchiriere carora li s-a acordat astfel dreptul de a locui impreuna cu locatarul M. I..
Astfel conform dispozitiilor legale anterior mentionate dreptul locativ a fost dobandit nu numai de catre titularul contractului de inchiriere dar si de membrii familiei sale, paratii M. I. si M. R, persoane ce au dobandit un drept locativ propriu, drept accesoriu al dreptului locativ principal, care apartine titularului contractului de inchiriere, respectiv, paratului M. I..
Instanta apreciaza ca fiind aplicabile dispozitiile art.21 lit.K din Legea 114/1996 Legea locuintei, dispozitii legale abrogate prin din Legea 71/2011 deoarece pentru actul juridic este aplicabila legea in vigoare la data incheierii acestuia atat in ceea ce priveste conditiile de validitate cat si in ceea ce priveste efectele actului juridic si executarea obligatiilor asumate de catre parti. Contractul de inchiriere fiind incheiat la data de 01.07.2006 regulile privind executarea acestuia sunt supuse legii in vigoare la acea data .
Aceasta regula reiese cu certitudine atat din dispozitiile art.6 alin.2 si 3 din Codul Civil cat si din dispozitiile arrt.102 alin.1 din Legea 71/2011 conform carora: <<contractul este supus legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea efectele si executarea sa>>.
Potrivit art.3 din contractul de inchiriere nr.9/01.07.2006, termenul de inchiriere a fost de 2 ani, cu incepere de la data de la data de 01.07.2006 pana la 01.07.2008, iar partile au prevazut in mod expres faptul ca tacita relocatiune nu opereaza.
Totodata potrivit dispozitiilor art.6 contractul inceteaza la expirarea termenului prevazut prevazut la punctul 3 din contract, respectiv la data de 01.07.2008.
Instanta retine ca in conformitate cu dispozitiile art.969 din Codul civil dec la 1864 Conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante, astfel incat avand in vedere prevederile contractuale anterior mentionate respectiv art.3 si art.6 contractul de inchiriere nr.9/01.07.2006(fila 6), apreciaza ca drepturile locative ale paratilor asupra apartamentului situat in Caracal, jud.Olt, au incetat de drept la dat de 01.07.2008.
Instanta apreciaza ca incepand cu data de 01.07.2008 paratii nu mai detin nici un titlu locativ asupra imobilului, ca urmare a incetarii contractului de inchiriere. In lipsa unui titlu locativ valabil paratii nu pot avea calitatea decat de persoane tolerate in imobil de catre reclamant. Folosirea de catre parati a apartamentului dupa data de 01.07.2008, momentul incetarii de drept a contractului de inchiriere nu ar putea fi calificata drept tacita relocatiune, aceasta posibilitate de reinnoire a contractului fiind exclusa in mod expres de catre parti atat prin art.3 teza finala a contractului de locatiune.
Totodata instanta retine ca paratii ocupa in continuare imobilul fapt ce reiese din adresa depusa la dosarul cauzei de catre Asociatia de proprietari V. nr.1 fila 82
Pentru a hotari asupra cauzei de fata instanta retine ca evacuarea este o sanctiune civila aplicabila raporturilor de locatiune sau ocuparii abuzive a unui imobil, ca notiunea sa se circumscrie in mod necesar ideii de ocupare a imobilului, respectiv actiunii de locuire efectiva, iar obiectul actiunii trebuie sa fie licit posibil si determinat.
In cauza paratii ocupa spatiul in baza unui contract de inchiriere incheiat cu reclamanta, contract care a expirat la dat de 01.07.2008. Instanta constata din probele administrate in cauza ca in prezent paratii ocupa fara titlu imobilul in litigiu si prin aceasta s-a adus atingere posesiei si folosintei reclamantului asupra acestuia.
Instanta observa ca in mod incontestabil reclamantul este titularul unui drept absolut asupra imobilului in litigiu, dreptul de administrare, care este acel drept real, opozabil erga omnes in raporturile de drept civil. Acest drept de administrare permite titularului sa posede, sa foloseasca si sa dispuna de bun, in conditiile in care i-a fost dat in admisitrare.
Cauza actiunii in evacuare introdusa de reclamant o constituie ocuparea fara titlu a spatiului in litigiu de catre parati si vointa reclamantului de a face aceasta ocupare sa inceteze, stabilindu-se astfel o stare corespunzatoare dreptului pretins si anume predarea locuintei in materialitea ei.
In cauza de fata nu exista raporturi de locatiune intre reclamant si parati, si cu toate acestea reclamantul nu-si poate fructifica atributele dreptului sau de administrare-posesia, folosinta dispozitia.
Fata de cele expuse instanta considera ca protejarea <<chiriasilor>> in detrimentul altor persoane, care nu ar avea decat din punct de vedere juridic un drept real asupra locuintei este inadmisibila in prezenata cauza deoarece i s-ar conferi persoanei care ocupa fara drept un imobil mai multe drepturi decat proprietarului sau titularului dreptului de administrare insusi, care nu poate exercita in deplinatatea lor drepturile conferite de lege, respectiv posesia si dispozitia, asupra imobilului in litigiu, drepturi conferite in mod expres de dispozitiile art.869 Cod civil.
Fata de aceasta situatie de fapt si de drept, instanta apreciaza ca paratii au obligatia de a respecta dreptul de asministrare al reclamantului asupra imobilului in litigiu motiv pentru care in temeiul art.129 al. 6 Cod proc. Civ. si art. 868-870Cod. civ., va dispune evacuarea acestora din locuinta situata in Caracal, jud.Olt.
In ceea ce priveste capatul de cerere avand ca obiect obligarea paratilor la plata chiriei in cuantum de 3202.144 lei pentru perioada 01.07.2010-30.09.2011 si pana in momentul executarii efective a hotararii de evacuare a locuintei instanta retine urmatoarele:
Paratii locuiesc in fapt in locuinta situata in Caracal, jud.Olt. Pana la data de 01.07.2010 au achitat reclamantei chiria pentru folosinta locuintei anterior mentionate fapt ce reiese din chitantele de plata depuse la dosarul cauzei de catre reclamanta filele(83-89). Totodata instanta retine ca la data de 30.07.2010 paratii au achitat reclamantei suma 192 lei reprezentand contravaloare chiriei aferente lunii mai a anului 2010 si a penalitatilor fapt ce reiese din chitanta de plata 6113936/2010 depusa la dosarul cauzei fila 83. De altfel contravaloarea chiriei apartamentului ocupat de catre parati in suma de 176 lei lunar si a penalitatilor aferente de 0,1% in caz de neplata in termen a chiriei este evidentiata in chitantele de plata anexate la dosarul cauzei.
Astfel este cert ca ocuparea imobilului de catre parati, in lipsa unui titlu locativ, nu poate avea caracter gratuit prin plata chiriei pana la data de 01.07.2010 paratii acceptand in fapt ca utilizarea locuintei ocupate de catre ei nu poate avea loc decat in conditiile achitarii catre reclamanta a chiriei in suma de 176 lei lunar si a penalitatilor aferente de 0,1% in caz de neplata in termen a chiriei.
Prin refuzul paratilor de a plati incepand cu data de 01.07.2010 contravaloarea folosintei imobilului ocupat, acestia nu ar putea pretinde ca folosinta apartamentului ar avea caracter gratuit.
Fata de cele expuse instanta apreciaza ca reclamanta ar fi indreptatita sa primeasca de la parati contravaloare lipsei de folosinta a bunului, materializata prin obligatia paratilor de a plati lunar catre reclamanta chirie in suma de 176 lei lunar si penalitatilor aferente de 0,1% in caz de neplata in termen a chiriei, pana in momentul executarii efective a hotararii de evacuare a locuintei.
Fata de cele expuse avand in vedere materialul probator administrat in cauza, fisa de calcul a sumelor datorate de parat reclamantei pentru perioada iulie 2010-30.09.2010 instanta va obliga paratii la plata catre reclamanta a sumei de 32041,11 lei reprezentand chiria aferenta perioadei 01.07.2010 - 30.09.2011.
Totodata va obliga paratii la plata catre reclamanta a chiriei incepand cu data de 01.10.2011 si pana in momentul evacuarii locuintei situata in Caracal, jud. Olt.
In ceea ce priveste obligarea paratilor la plata cheltuielilor fata de asociatia de proprietari instanta nu se poate pronunta asupra acestui capat de cerere formulat de catre reclamant cu ocazia concluziilor orale. Prin pronuntarea asupra acestui capat de cerere formulat in aceasta etapa a procesului, s-ar incalca principiul contradictorialitatii si dreptul la aparare al paratilor.
Instanta va respinge ca neintemeiata cererea reclamantului de obligare a paratilor la plata cheltuielilor de judecata, deoarece reclamantul nu a facut in conformitate cu dispozitiile art. 1169 Cod civil dovada cheltuielilor efectuate in cauza.
Postat 31.05.2012
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Locuinte
Locuinta de serviciu - Decizie nr. 720/R/ din data de 23.09.2005Titlul in baza caruia imobilul a trecut in proprietatea statului. Aprecierea acestuia. - Decizie nr. 503/R din data de 13.11.2006
IMOBIL FOLOSIT NUMAI DE UNUL DIN COPROPRIETARI; INSCRIEREA IN CF A DREPTURILOR DE PROPRIETATE REZULATE IN URMA PARTAJARII IMPLICA INSCRIEREA DREPTURILOR OBTINUTE DE TOTI COPROPRIETARII, CHIAR DACA NUMAI UNII AU FORMULAT CERERE IN ACEST SENS - Decizie nr. 117/Ap din data de 28.04.2008
Restituirea pretului de piata al imobilului. Art. 501 din Legea nr.10/2001 nu este incident in cazul in care anterior, prin hotarari judecatoresti irevocabile, s-a stabilit ca locuinta ce a facut obiectul contractului de vanzare cumparare, nu putea f... - Decizie nr. 17 din data de 20.01.2011
Sintagma „pierderea dreptului” folosita de legiuitor in art. 21 alin. 5 din Legea nr.10/2001 - Decizie nr. 120/A din data de 18.06.2009
Imobile cu destinatia de locuinte – nationalizat prin Legea nr.92/1950 si vandut chiriasilor in baza Legii nr.112/1995 - Decizie nr. 649 din data de 08.09.2006
Schimbarea destinatiei locuintei .Hotarare de obligare la darea consimtamantului - Decizie nr. 899/A din data de 09.06.2006
Imobil aflat in administrarea unei institutii. Contract de inchiriere. Lipsa Hotararii de Guvern care sa stabileasca cota parte de chirie cuvenita institutiei. Efecte. - Decizie nr. 510 din data de 04.10.2004
Locatiune - Sentinta civila nr. 6533 din data de 03.11.2008
- Sentinta civila nr. 2734 din data de 28.03.2007
Evacuare - Sentinta civila nr. 5642/5 din data de 05.12.2012
Rezolutiune contract - Sentinta civila nr. 1986 din data de 24.06.2009
Hotarare a consiliului local de trecere a locuintelor sociale din domeniul public in domeniul privat de interes local al unitatii administrativ teritoriale. Nulitatea absoluta a actului juridic incheiat cu nerespectarea regimului juridic al bunurilor... - Decizie nr. 1028 din data de 12.05.2011
Evacuare. Admisibilitate. - Decizie nr. 162 din data de 30.01.2007
Locatiune - Sentinta civila nr. 6533 din data de 03.11.2008
Sentinta Civila - Sentinta civila nr. 1659 din data de 25.05.2009
Locuinte. Drept de abitatie. Incetare drept de abitatie pentru abuz. - Sentinta civila nr. 170 din data de 12.01.2012
Evacuare - Sentinta civila nr. 3012 din data de 12.11.2008
EVACUARE- ADMISIBILITATEA CERERII - Sentinta civila nr. 406 din data de 22.02.2011
Civil - evacuare - Hotarare nr. 2308 din data de 10.03.2010