REZOLUTIUNEA ANTECONTRACTULUI DE VANZARE-CUMPARARE SI REPUNEREA PARTILOR IN SITUATIA ANTERIOARA

Potrivit art.1020 cod.civ. in vigoare la data incheierii conventiei dintre parti, conditia rezolutorie este subintelesa totdeauna in contractele sinalagmatice , in caz cand una dintre parti nu indeplineste angajamentul sau, iar potrivit art.1021 cod civil, intr-un astfel de caz, creditorul are alegerea sau sa il oblige pe debitor sa isi execute obligatia, sau sa ceara desfiintarea (rezolutiunea) contractului cu daune interese.
Pentru a fi admisibila rezolutiunea, trebuie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii: una din parti sa nu-si fi executat obligatiile ce-i revin; neexecutarea sa-i fi fost imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia; debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere in conditiile prevazute de lege; partea care solicita rezolutiunea sa-si fi executat sau sa se declare gata sa execute contractul.
Obligatia de achitare a restului de pret este o obligatie corelativa celei de incheiere a contractului in forma autentica. Promitentii vanzatori nu si-au indeplinit propria obligatie - de transmitere a proprietatii, astfel ca ei nu pot invoca neexecutarea obligatiei de plata a restului de pret de catre reclamanta promitenta-cumparatoare .
 Contractul nu a fost incheiat din vina paratilor, astfel ca acestia nu sunt indreptatiti la plata despagubirilor in suma de 1800 lei reprezentand contravaloarea beneficiului nerealizat, ca urmare a lipsei de folosinta a  terenului.

Judecatoria Bistrita - sectia civila, Sentinta civila nr. 10152/2013, pronuntata in dosarul nr.  11261/190/2011 Prin cererea inregistrata la aceasta instanta sub numarul de mai sus, reclamanta C.M.S. a solicitat, in contradictoriu cu paratii B.M. si B.R, sa se dispuna rezolutiunea conventiei de vanzare-cumparare sub semnatura privata incheiata de reclamanta in calitate de cumparatoare si cei doi parati in calitate de vanzatori la data de 15.11.2008, prin care paratii s-au obligat sa-i transmita proprietatea asupra imobilului teren in suprafata de 650 mp, situat in localitatea S.O; si sa fie obligati paratii sa-i restituie suma de 2.500 lei reprezentand pret achitat de reclamanta pentru terenul in litigiu, actualizata la indicele de inflatie la data platii efective; cu cheltuieli de judecata.
In motivare se arata ca, intre reclamanta si parati a intervenit, la data de 15.11.2008, o conventie de vanzare-cumparare sub semnatura privata care avea ca obiect imobilul teren de 650 mp, situat in localitatea S.O, proprietatea paratilor, prin care paratii s-au obligat sa-i vanda terenul mai sus indicat. Reclamanta a achitat paratilor suma de 2.500 lei, reprezentand pretul terenului, urmand ca impreuna sa se prezinte la notariat pentru a incheia actul autentic.
Dupa incasarea pretului, paratii nu s-au mai prezentat la notariat pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare sub semnatura privata, ba mai mult, au inceput sa o evite si sa nu mai raspunda la telefon. Prin urmare, aceasta le-a emis o notificare prin care i-a invitat la notariat pentru incheierea actului translativ de proprietate, paratii refuzand si cu aceasta ocazie prezentarea la notariat. Pentru acest motiv, reclamanta a fost nevoita sa promoveze prezenta actiune.
In drept s-au invocat prevederile art. 1020 - 1021 Cod civil.
In probatiune s-au anexat inscrisuri (f. 4-8) si s-a solicitat admiterea interogatoriului si a probei testimoniale.
Legal citati, paratii au formulat intampinare prin care au aratat ca sunt de acord cu rezolutiunea contractului de vanzare - cumparare sub semnatura privata, incheiat la data de 10.11.2008  intre parati, in calitate de vanzatori, si reclamanta, in calitate de cumparator, dar nu sunt de acord cu actualizarea cu indicele de inflatie.
Conform intelegerii verbale, paratii au vandut cumparatoarei suprafata de 6,5 ari teren intravilan de foarte buna calitate, din localitatea S.O, cu pretul de 6.000 lei, primind un avans de 2.500 lei la incheierea unui contract de vanzare - cumparare de mana, iar restul sumei trebuia sa fie achitata la data cand se va perfecta conventia la notar.
La data de 15.11.2008, paratii au incheiat si semnat contractul de vanzare - cumparare pentru terenul din S.O, intravilan, situat intre vecinii N.V si P. S.O. In toamna anului 2011, in timp ce parata era in Germania, la fiica sa, a fost sunata de fiul reclamantei care i-a comunicat sa se prezinte la BNP D.C, la data de 12.09.2011, pentru perfectarea contractului de vanzare - cumparare. In acea perioada, paratul a suferit un accident cerebral vascular, parata s-a intors in tara iar apoi a plecat la Bucuresti, la Spitalul de urgenta militar central "Dr. Carol Davila" unde a stat doua luni.
Din data de 15.11.2008, de cand reclamanta a achitat avansul si a semnat contractul de vanzare - cumparare, pana in luna septembrie 2011, aceasta nu a achitat restul banilor desi a intrat in posesia si folosinta terenului.
Paratii mai arata ca nu sunt de acord nici cu plata cheltuielilor de judecata intrucat reclamanta a folosit acel teren din momentul incheierii contractului.
In probatiune s-au anexat inscrisuri (f. 19-24).
Pentru termenul din 06.03.2012, paratii au formulat actiune reconventionala prin care au solicitat sa se dispuna obligarea reclamantei la plata sumei de 1.800 lei, reprezentand contravaloarea productiei de legume si zarzavaturi pe care o puteau obtine acestia de pe suprafata in litigiu, avand in vedere ca aceasta l-a folosit in ultimii trei ani, fara a achita integral pretul convenit.
Pentru termenul din 12.06.2012, reclamanta a formulat intampinare la cererea reconventionala prin care a solicitat sa se dispuna respingerea acesteia ca neintemeiata; cu cheltuieli de judecata.
In motivare se arata ca paratii reclamanti reconventional sustin ca reclamanta le-ar fi produs un prejudiciu in cuantum de 1.800 lei, reprezentand contravaloarea productiei de legume pe care ar fi putut-o obtine de pe acest teren. Aceasta considera ca pretentia este total neintemeiata, dovedind inca o data reaua credinta a acestora.
Reclamanta mentioneaza ca, dupa achitarea sumei de bani perceputa de vanzatori ca si pret al terenului, au inceput problemele. In primul rand, suprafata de teren pe care paratii i-o vandusera era cu mult mai mica decat pretindeau acestia, fiind de aproximativ intre 3 si 4 ari de teren, aspect pe care aceasta l-a aflat abia dupa ce a incheiat conventia. De asemenea, suprafata de teren era intr-un litigiu cu unul dintre vecini (Postul de politie din localitate) cu privire la linia despartitoare dintre proprietati. Apoi, vazand acest fapt, a solicitat paratilor reclamanti reconventional sa remedieze aceasta situatie, inclusiv explicatii cu privire la suprafata de teren lipsa, acestia incepand sa o tot amane de pe o zi pe alta, sa o tot duca cu vorba, fara sa rezolve in vreun fel aceste aspecte.
Vazand acest lucru, reclamanta a plecat in Germania, unde locuieste permanent, terenul ramanand in posesia si folosinta paratilor reclamanti reconventionali, care l-au si lucrat in toata aceasta perioada. Practic, terenul nu a fost in posesia sa niciodata, ci a paratilor reclamanti reconventional. Prin urmare, solicitarea acestora de obligare a reclamantei la plata unei despagubiri este total neintemeiata, deoarece, pe de o parte, aceasta nu a folosit acest teren, fiind permanent plecata in Germania, iar pe de alta parte, terenul s-a aflat in posesia si folosinta paratilor, care l-au si exploatat.
In drept s-au invocat prevederile art. 115 si urm. Cod procedura civila.
In probatiune s-a solicitat admiterea probei testimoniale in privinta numitilor Niculescu Iulian, Rosea Florica, Caienar Adela si Vitan Vasile.
Prin inscrisul depus la dosarul cauzei la termenul din 22.10.2013, parata a solicitat sa se dispuna rezilierea contractului in litigiu, fara a se plati niciun ban din suma incasata, motivat de faptul ca terenul se afla in posesia reclamantei din anul 2008. Suprafata imobilului este de 5,3 ari, asa cum reiese din documentul depus in probatiune, emis de Primaria S.O, inregistrat sub nr. 727/28.11.2012.
Suprafata de teren nu a fost si nu se afla in litigiu cu Postul de politie din localitate, conform adeverintei nr. 298749/21.10.2013. Reclamanta nu este stabilita definitiv in Germania, in perioada 09.04.2008-22.02.2010 si 31.07.2012-13.08.2012 lucrand in magazinul K, sotul sau fiind in Bistrita.
Parata mai sustine si ca nu a lucrat niciodata terenul in litigiu.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta a retinut urmatoarele:
Prin antecontractul de vanzare cumparare incheiat la data de 15.11.2008 intre reclamanta C.M., promitenta cumparatoare  si  paratii  B.M. si B.R, in calitate de promitenti vanzatori, acestia din urma s-au obligat sa transmita in favoarea reclamantei dreptul de proprietate asupra terenului intravilan in suprafata de 6,5 ari situat in loc. S.O. Reclamanta a achitat suma de 2.500 lei, pret partial, iar paratii s-au obligat sa procure documentele pentru intabularea terenului.(f.6).
Din declaratia martorului N.I.M se retine ca terenul in litigiu este mai mic in realitate si ca o terta persoana se pretinde proprietar al terenului, astfel ca reclamanta a vrut sa rezilieze conventia si nu a folosit deloc terenul , acesta nefiind folosit insa nici de catre o alta persoana.(f.80).
Din declaratia martorului V.V se retine ca terenul in litigiu are suprafata de aproximativ 5 ari si jumatate  nu a fost folosit deloc de reclamanta, iar dupa incheierea conventiei dintre parti nu a fost folosit nici de catre parati, fiind folosit pana in 2005 de catre M.M si seful de post din localitate (f.85).
Potrivit art.1020 Cod civil in vigoare la data incheierii conventiei dintre parti, conditia rezolutorie este subintelesa totdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una dintre parti nu indeplineste angajamentul sau, iar potrivit art.1021 cod civil, intr-un astfel de caz, creditorul are alegerea sau sa il oblige pe debitor sa isi execute obligatia, sau sa ceara desfiintarea (rezolutiunea) contractului cu daune interese.
Pentru a fi admisibila rezolutiunea, trebuie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii: una din parti sa nu-si fi executat obligatiile ce-i revin; neexecutarea sa-i fi fost imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia; debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere in conditiile prevazute de lege; partea care solicita rezolutiunea sa-si fi executat sau sa se declare gata sa execute contractul.
Paratii au fost notificati sa se prezinte la notar la data de 12.09.2011, ora 12,  in vederea incheierii contractului in forma autentica (f.7,8).
Potrivit actelor medicale depuse la dosar, paratul a fost internat in spital in perioada 26.09.2011 - 24.10.2011 si 24.10.2011 - 11.11.2011 (f.19-23)  cu diagnosticul accident vascular cerebral, deci ulterior  datei  convocarii la notar.
Prin sentinta civila nr.1602/2013 pronuntata de Judecatoria Bistrita paratul B.M a fost pus sub interdictie, iar parata B.R a fost numita tutorele sau (f.86).
Chiar daca problemele medicale descrise au fost preexistente invitatiei facute de catre reclamanta, intre data incheierii antecontractului si septembrie 2011 s-a scurs un interval mare de timp in care conventia putea fi perfectata,  iar paratii nu au facut dovada nici in cursul procesului ca sunt proprietari ai terenului mentionat in antecontract, inscrierea terenului in Registrul Agricol dovedind doar posesia acestuia (f.48).
Vanzatorul trebuie sa fie proprietarul bunului vandut, deoarece vanzarea cumpararea este un contract translativ de proprietate.
Obligatia de achitare a restului de pret este o obligatie corelativa celei de incheiere a contractului in forma autentica. Promitentii vanzatori nu si-au indeplinit propria obligatie - de transmiterea proprietatii, astfel ca ei nu pot invoca neexecutarea obligatiei de plata a restului de pret de catre reclamanta promitenta-cumparatoare .
 Contractul nu a fost incheiat din vina paratilor, astfel ca acestia nu sunt indreptatiti la plata despagubirilor in suma de 1800 lei reprezentand contravaloarea beneficiului nerealizat, ca urmare a lipsei de folosinta a  terenului .
In consecinta, instanta a admis cererea principala formulata de catre reclamanta, a  dispus rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare incheiat la data de 15.11.2008 intre reclamanta promitenta - cumparatoare si paratii - promitenti vanzatori si a obligat paratii sa restituie reclamantei suma de 2500 lei reprezentand pret partial achitat, actualizata cu indicele de inflatie la data platii avand in vedere dispozitiile art.1084 C.civ.(creditorul este indreptatit a pretinde repararea pierderii suferite, care include pretul si beneficiul de care a fost lipsit) si a respins ca neintemeiata cererea reconventionala formulata de catre parati pentru obligarea reclamantei la plata sumei de 1800 lei reprezentand contravaloarea beneficiului nerealizat.
Fiind in culpa procesuala , in baza art.274 al.1 Cod procedura civila, paratii au fost obligati la plata sumei de 714 lei cheltuieli de judecata, reprezentand taxa judiciara de timbru si timbrul judiciar in suma de 214 lei si onorariu de avocat  in suma de 500 lei (f.87) .
Impotriva acestei sentinte, in termen legal, au declarat recurs paratii solicitand admiterea recursului, modificarea sentintei in sensul sa nu fie obligati la plata sumei de 2500  lei primita ca avans si sa nu fie obligati nici la plata cheltuielilor de judecata la fond.
In motivarea recursului s-a sustinut ca de la data de 15.11.2008 terenul in litigiu e in posesia reclamantei, ce nu a platit impozitul aferent, desi era obligata, ca paratii au depus acte doveditoare fata de intampinarea formulata de reclamanta, acte care nu au fost avute in vedere de noul complet de judecata. A mai sustinut ca terenul in litigiu are suprafata de 593 mp, iar nu 3-4 ari cat afirma reclamanta, terenul nu a fost in litigiu cu Postul de politie din localitate, aspect reiesit din adeverinta depusa la dosar, ca reclamanta nu a plecat sa lucreze in Germania, ci a plecat in Austria, ca terenul respectiv nu a ramas in posesia paratilor, acestia nu au lucrat niciodata terenul. In final, a sustinut ca reclamanta la inceputul lunii martie 2011 a incercat sa o santajeze spunand ca-i ofera 1500 lei pentru a ramane cu terenul, insa nu i-a dat nici un raspuns. Recurenta a mai sustinut ca potrivit art.214 alin.1 Noul cod de procedura civila membrii completului de judecata trebuie sa ramana aceeasi pe tot parcursul judecatii.
Recursul declarat a fost legal timbrat.
Intimata reclamanta a depus la dosar concluzii scrise cu valente intampinare prin care a solicitat respingerea recursului  declarat ca nefondat, ci obligarea recurentilor la cheltuieli de judecata in recurs.
In sustinerea acestei pozitii procesuale s-a sustinut ca este nefondata critica privind solutionarea cauzei de un alt complet de judecata decat cel initial investit fiindca in cursul judecatii cauzei s-a transferat judecatorul initial ce a fost in mod firesc de un alt judecator care dupa ce a preluat cauza a administrat probatiunea si a pronuntat hotararea atacata.
In ce priveste cererea recurentilor de reziliere a antecontractului fara restituirea sumei achitata de reclamanta a sustinut ca ar constitui o cerere noua formulata in calea de atac a recursului pe de o parte, iar pe de alta parte, rezolutiunea contractului fara restituirea avansului platit ar constitui o imbogatire fara justa cauza a recurentilor. A mai sustinut ca celelalte aspecte din cuprinsul recursului sunt simple alegatii fara suport probator, iar pretinsele discutii si intalniri a recurentei cu intimata  acestea nu sunt reale, reclamanta i-a notificat pe parati sa se prezinte la notar sa incheie contractul autentic de vanzare cumparare, iar in urma refuzului acestora a introdus prezenta actiune, reclamanta neavand nici o culpa in desfiintarea conventiei incheiate.
Analizand sentinta atacata prin prisma motivelor de recurs invocate de parati, dar si din oficiu potrivit art.304/1 Cod procedura civila, tribunalul a constatat ca nu exista temeiuri care sa conduca la casarea ori modificarea sentintei atacate, motiv pentru care recursul declarat a fost respins ca nefondat.