rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere

      R O M A N I A
                                                       I N S T A N T A

      rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere
In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca din momentul incheierii contractului de intretinere si pana la data formularii actiunii, paratii nu au indeplinit obligatia de intretinere pe care ei si-au asumat-o prin contract. A mai aratat reclamanta ca paratul locuieste in imobilul ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere, cu toate ca in contract s-a consemnat ca paratii vor intra in posesia imobilului dupa decesul reclamantei si tot reclamanta este cea care pregateste hrana pentru parat. Cat priveste pe parata C C, aceasta a plecat in strainatate, de unde vine o data pe an si sta la reclamanta doar cate 30 de minute.
In dovedirea actiunii, reclamanta a folosit proba cu inscrisuri, depunand, in copie, contractul de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere autentificat cu nr. 1999 la biroul notarului public F L din B, facturi fiscale; proba cu interogatoriu; proba cu martori.
Paratul D I nu a formulat intampinare la actiunea reclamantei.
Prezent in instanta, paratul a aratat ca este de acord cu actiunea reclamantei- incheierea de sedinta din.2009, fila 20 dosar.
Parata C C a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea actiunii reclamantei, deoarece scopul actiunii este acela de a scoate imobilul in cauza din masa bunurilor comune dobandite de ea si paratul D I. In prezent, paratul D I locuieste impreuna cu reclamanta, careia ii asigura intretinere, iar in perioada in care au fost soti ambii parati au prestat intretinere reclamantei. A mai aratat parata ca, pentru a spori confortul imobilului, ea si paratul D I au efectuat la imobil lucrari de imbunatatiri (au montat centrala termica, au construit o baie, au consolidat casa etc.). Parata a sustinut ca in anul 2005 ea a plecat in Italia, de acolo a trimis sume de bani si cu acei bani s-au efectuat lucrarile de imbunatatiri la imobil. Si in prezent paratul presteaza intretinere reclamantei, relatiile dintre ei fiind armonioase. In plus, paratul are o situatie materiala buna, este administrator unic la SC "X" SRL si detine si terenuri agricole in jud. B.
Parata C C a formulat cerere reconventionala (filele 30-31 dosar), prin care a solicitat ca, in ipoteza in care contractul va fi reziliat, sa fie obligata reclamanta sa plateasca paratei 1/2 din c/valoarea urmatoarelor lucrari de imbunatatiri efectuate la imobil: montat centrala termica si calorifere; construit o baie cu chiuveta, dus, WC, gresie, faianta; montat ferestre termopan; construit gard nou la strada; canalizare noua pentru eliminarea deseurilor menajere; racord de apa curenta, apometre si camin pentru apa; racord de gaz metan la doua sobe de teracota; schimbat partial instalatia electrica, inclusiv contorul electric; construit un adapost provizoriu pentru autoturism; schimbat instalatia sanitara in bucatarie; turnat alei din beton; reparat fatada casei; vopsit tabla de pe casa. Parata-reclamanta a apreciat valoarea acestor lucrari de imbunatatiri la suma de 7.400 lei.
In dovedirea cererii reconventionale, parata-reclamanta a folosit proba cu martori, interogatoriu, expertiza th. judiciara in constructii.
La cererea reconventionala, reclamanta a formulat intampinare, prin care a aratat ca lucrarile efectuate la imobil au fost facute prin contributia exclusiva a reclamantei; astfel, pentru centrala termica ea a primit bon valoric de la Directia de Munca si Protectie Sociala V iar paratul a construit o copertina pentru autoturism. Geamul si usa termopan au fost facute cu banii reclamantei, sipcile de la gard au fost cumparate de reclamanta si au fost montate de catre parat cu prietenii lui. La fel a fost si pentru instalatia de apa-canalizare; numai o soba are gaz metan; contorul electric a fost schimbat din initiativa E.ON, deoarece era vechi; aleea de beton este veche de 20 de ani; fatada casei a fost stropita cu praf de piatra; tabla de pe casa nu a fost vopsita. Sustinerile paratei conform carora parata ar fi trimis bani reclamantei si paratului nu sunt reale, iar cele mai importante lucrari (centrala termica, copertina) au fost facute dupa divortul paratilor. Paratul nu a contribuit cu bani la aceste lucrari, deoarece trebuia sa-l intretina pe fiul sau la facultate si tot paratul platea pentru parata impozitul pe salariu si CAS pentru a nu fi intrerupta vechimea in munca a acesteia. 
Paratul D I a formulat intampinare la cererea reconventionala, aratand ca pretentiile paratei-reclamante C C nu sunt intemeiate, el nu a primit bani de la C C, iar lucrarile la imobil au fost efectuate dupa ce C C si D I au divortat. Centrala termica a fost cumparata cu suma de 1.500 lei, primita ca ajutor de la Directia de Munca si Protectie Sociala. Paratul a recunoscut ca el a facut o copertina pentru autovehicul. Celelalte lucrari au fost efectuate la imobil pe cheltuiala reclamantei. Paratul a solicitat ca, la imbunatatirile ce vor fi retinute ca fiind efectuate la imobil, sa se stabileasca faptul ca el a avut o cota de contributie de 80%, iar parata C C a avut o cota de contributie de 20%- fila 132 dosar.
Paratul D I a folosit in proces proba cu inscrisuri, depunand, in copie, sentinta civ. nr..2008 a Judecatoriei B, Decizia asupra capacitatii de munca, Decizia nr. 2008 privind ajutorul banesc acordat populatiei cu venituri reduse care utilizeaza pentru incalzirea locuintei gaze naturale, emisa de Directia de Munca si Protectie Sociala V, factura, inscrisuri medicale.
Din analiza probelor administrate, se retin urmatoarele:
Paratii D I si C C au fost soti.
Prin contractul de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere autentificat cu nr. 1999 la biroul notarului public F L din B, reclamanta U M, vaduva, a vandut sotilor D I si D (C) C imobilul situat in B compus din casa de locuit cu 3 camere, camara si veranda, construita din valatuci, acoperita cu tabla, anexe gospodaresti si din suprafata de 360 m.p. teren aferent. In contract, s-a consemnat ca pretul vanzarii-cumpararii este de 30 milioane lei vechi, pret din care, la data intocmirii contractului, paratii au platit reclamantei suma de 20 milioane lei vechi, iar pentru diferenta de pret paratii s-au obligat sa presteze intretinere reclamantei, iar la deces sa o inmormanteze. Conform contractului, paratii urmau sa intre in stapanirea de fapt si de drept a imobilului incepand cu data incheierii contractului, cu exceptia unei camere cu destinatie de dormitor pentru care reclamanta si-a constituit un drept de abitatie viagera.
Ulterior, prin sentinta civ. nr. 2008, pronuntata de Judecatoria Bd, casatoria incheiata de D I cu C C a fost desfacuta prin acordul lor.
Potrivit declaratiei date de martora D M (fila 36), audiata la propunerea reclamantei, de aprox. 4 ani parata este plecata in Italia si de cand paratii au divortat niciunul dintre ei nu vine la reclamanta, nu i-au acordat intretinere si nu i-au trimis nici bani acesteia, astfel ca parata se intretine singura.
Conform declaratiei date de martorul M V (fila 128), audiat la propunerea reclamantei, in anul 2008 la imobilul din B, au fost facute imbunatatiri, respectiv s-a montat centrala termica, s-a construit o baie, s-a pus fereastra termopan la baie,  au fost inlocuite sipcile vechi de la gardul din fata casei cu  sipci din tabla, s-a schimbat contorul electric, s-a confectionat o copertina pentru autoturism, aceste lucrari fiind facute sub supravegherea paratului D I.
Prin declaratia sa, martorul F P (fila 136), propus de reclamanta, a aratat ca, la solicitarea reclamantei, el a facut tencuiala din baia imobilului si mici reparatii la imobil, lucrari pentru care el a fost platit cu mancare si bauturi alcoolice. In acea perioada, reclamanta locuia singura in imobil.
Potrivit declaratiei martorei M D (fila 55), audiata la propunerea paratei, paratii au prestat intretinere reclamantei pana in momentul in care ei au divortat. In anul 2005, parata a plecat in Italia si de acolo ea a trimis bani paratului D I, bani din care paratul a cumparat un autoturism nou si a facut imbunatatiri la imobilul situat in B. Imbunatatirile efectuat la imobil sunt: centrala termica, ferestre de termopan la fata casei, gard nou la partea dinspre strada a casei, alee din beton. Paratul este bolnav si nu avea banii necesari pentru efectuarea acestor lucrari. Inainte de a pleca in Italia, parata C C se ingrijea de reclamanta, astfel ca, in acea perioada, reclamanta spunea ca este multumita de intretinerea pe care i-o acorda parata.
Potrivit declaratiei martorei G T (fila 135), audiata la propunerea paratei, la imobilul in cauza au fost efectuate imbunatatiri: s-a montat centrala termica,   s-a construit o baie, s-au montat 2 ferestre mici din  termopan la intrarea in hol, a fost schimbata culoarea fatadei casei, a fost modificat gardul. Reclamanta a spus martorei ca ea a primit bani de la o nepoata din Italia si ca a imprumutat bani de la Casa pensionarilor. 
Din factura fiscala nr. 2009 (fila 69 dosar) rezulta ca reclamanta a cumparat o usa si o fereastra termopan cu pretul de 999,60 lei.
Din fotografia ocazionala aflata la fila 70 a dosarului, rezulta ca, anterior, gardul care imprejmuieste casa in partea dinspre strada era confectionat din soclu de beton si sipci din lemn, iar in prezent, pe acelasi soclu din beton au fost montate sipci din tabla.
Potrivit raspunsurilor date de reclamanta la interogatoriul propus de parata: paratii detin un magazin mixt in apropierea casei in care locuieste reclamanta; incepand cu vara anului 2008, paratul locuieste impreuna cu reclamanta; paratii au adus in locuinta reclamantei un televizor color si un frigider, pana in toamna anului 2008, cand s-a imbolnavit,  paratul a prestat intretinere reclamantei.
Potrivit raspunsurilor date de paratul D I la interogatoriul propus de parata C C: el, paratul nu a intretinut-o pe reclamanta, ci reclamanta l-a intretinut pe parat; lucrarile la imobil au fost efectuate cu banii reclamantei, cu exceptia copertinei care a fost confectionata in decembrie 2008 cu banii paratului, iar centrala termica a fost cumparata cu bani imprumutati de parat de la CAR; la fatada casei a fost schimbata numai culoarea, cu banii reclamantei. La intrebarile (2) si (3) din interogatoriul propus de parata C C, paratul a raspuns ca reclamanta nu este niciodata multumita si ca reclamanta refuza ajutorul (fila 77 dosar).
Din buletinele de transfer de bani, de la filele 83-90, rezulta ca din Italia, in perioada.2008, parata Carp Catinca a expediat paratului urmatoarele sume: 400 euro, 500 euro, 500 euro, 500 euro, 300 euro, 500 euro, 500 euro, 500 euro, in total: 3.700 euro.
      Din inscrisurile medicale depuse la dosar de catre paratul D I, rezulta ca paratul este titularul unei pensii de incapacitate de munca (gradul II de invaliditate).
Potrivit datelor inscrise in cartea sa de identitate (depusa in copie la fila 91 dosar) rezulta ca paratul Dorin Ionel are domiciliul in B.
       Din Decizia nr..2008 privind ajutorul banesc acordat populatiei cu venituri reduse care utilizeaza pentru incalzirea locuintei gaze naturale, emisa de Directia de Munca si Protectie Sociala V, rezulta ca paratului D I i s-a aprobat dreptul la ajutor banesc pentru acoperirea unei parti din cheltuielile cu achizitionarea, instalarea si punerea in functiune a unei centrale termice, in suma de 1.500 lei (fila 106).
      La data de 2009, instanta a efectuat cercetare la fata locului, cele constatate fiind consemnate in procesul-verbal aflat in copie la fila 144 a dosarului.
      Astfel, au fost identificate lucrarile de imbunatatiri efectuate la imobilul situat in B,: 2 ferestre din termopan la intrarea in casa; racord de apa curenta de la strada principala, cu apometru; centrala termica Weissman; o baie cu chiuveta si WC, dus in perete, pardoseala din gresie, sifon in pardoseala. Baia a fost amenajata prin transformarea unei incaperi care inainte era folosita ca si camara si nu are peretii finisati;  gardul din fata casei a fost imbunatatit, prin inlocuirea sipcilor vechi din lemn cu sipci noi din tabla si cu doua porti metalice; intr-o camera s-a construit o soba cu racord la gaz metan; un calorifer din aluminiu racordat la centrala termica; un aragaz in bucatarie racordat la gaz metan; o chiuveta inox cu masca, montata in bucatarie racordata la apa curenta si cu sistem de evacuare a apei menajere; contor electric montat pe exteriorul casei, pe unul din pereti; un adapost pentru autovehicul aflat in curtea casei, confectionat din doua tevi metalice, cu copertina din tabla cutata; fatada casei este facuta cu strop de calciu. S-a constatat ca imobilul este acoperit cu tabla nevopsita.
 Reclamanta a sustinut ca racordul de apa a fost facut inainte de incheierea contractului de intretinere.
Paratul a sustinut ca sipcile metalice de la gardul din fata casei au fost cumparate de reclamanta, iar montatul sipcilor pe vechiul soclu din beton al gardului a fost efectuat de catre parat impreuna cu un meserias. Paratul a mai sustinut ca soba era racordata la gaz metan inainte de incheierea contractului de intretinere, caloriferul a fost montat de catre parat, contorul electric a fost montat de Renel, copertina pentru autovehicul a fost construita tot de parat cu bani imprumutati de la Casa Pensionarilor, numai o parte din fatada casei a fost recent varuita, aleile din beton si prispa din beton din curtea imobilului existau inainte de incheierea contractului de intretinere.
      Prin raportul de expertiza th. judiciara in constructii intocmit de expertul A C, depus la dosarul instantei la data de 8.09.2009, filele 153-159, au fost identificate si evaluate lucrarile de imbunatatiri efectuate la imobilul situat in B, dupa cum urmeaza:
      - montat centrala termica Weissman, doua calorifere si instalatii aferente cu pexal;
      - realizat o incapere pentru baie prin executia unui perete de compartimentare cu usa din PVC, montaj chiuveta, WC, cadita pentru dus, executie tencuieli interioare in grund, montaj fereastra PVC, executat pardoseala cu gresie ceramica;
      - reparatii la gardul de la strada prin montajul sipcilor metalice profilat;
      - executia unui tronson de canalizare in lungime de 5,50 m.l.;
      - executie instalatie electrica in baia nou realizata, in hol si in bucatarie;
      - inlocuit spalatorul din bucatarie;
      - reparatii la fatada;
      - sopron pentru autovehicul.
      Prin raportul de expertiza s-a apreciat ca lucrarile enumerate au o vechime de cca. un an  si au o valoare totala de 9.327,35 lei, care, prin aplicarea unui coeficient de corectie de 0,80% pentru calitatea executiei, devine 7.462 lei.
      Privitor la cererea prin care reclamanta U M a solicitat rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere autentificat cu nr. 1999 la biroul notarului public F L din B, se retine ca reclamanta este persoana in varsta de 83 de ani si, potrivit inscrisurilor medicale depuse la dosar, ea are o stare de sanatate precara, situatie care evidentiaza ca reclamanta are nevoie de intretinere.
      Din probele administrate a rezultat ca parata C C a plecat in Italia in anul 2005 si ca din Italia ea a trimis sume in Euro catre sotul ei, D I. Mai rezulta ca, anterior plecarii sale in Italia, parata s-a ingrijit de reclamanta. Dupa plecarea paratei din Italia, paratul D I si-a stabilit domiciliul in imobilul situat in B imobil in care locuieste si reclamanta. Insa, fiind bolnav, paratul D I nu poate presta intretinere efectiva reclamantei.
      In aceste conditii, retinand ca niciunul dintre parati nu presteaza intretinere efectiva reclamantei, cererea prin care reclamanta a solicitat rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere autentificat cu nr. 1999 este intemeiata, urmand sa fie admisa.
      In consecinta, potrivit art. 1020-1021 din Codul civil, se va dispune rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere autentificat cu nr. 1999 la biroul notarului public F L din B.
      Se va dispune repunerea partilor in situatia anterioara incheierii contractului, in sensul ca paratii vor fi obligati sa restituie reclamantei U M, in deplina proprietate si posesie, imobilul situat in B.
      Totodata, reclamanta va fi obligata sa restituie paratilor D I si C C suma de 20 milioane lei vechi, suma pe care paratii au platit-o ca pret, reclamantei, la data incheierii contractului.
      Privitor la cererea reconventionala, formulata de parata-reclamanta C C, din totalul sumei de 7.462 lei, reprezentand c/valoarea lucrarilor de imbunatatiri la imobil, se va scadea suma de 1.500 lei, acordata paratului D I prin Decizia nr. 2008 privind ajutorul banesc acordat populatiei cu venituri reduse care utilizeaza pentru incalzirea locuintei gaze naturale, emisa de Directia de Munca si Protectie Sociala V, rezultand suma de 5.962 lei.
      Privitor la cota de contributie pe care au avut-o paratii C C si D I  la realizarea lucrarilor de imbunatatiri la imobil, prin probele administrate, a rezultat ca parata C C a trimis paratului D I suma de 3.700 Euro.
      Din cupoanele de pensie depuse, in copie, la dosar, rezulta ca reclamanta U M este titulara unei pensii de cate 485 lei lunar (fila 68 dosar).
      Atat reclamanta, cat si paratul D I prezinta afectiuni ale starii lor de sanatate (filele 66-67 si 111-127 dosar), aspect care releva necesitatea efectuarii de cheltuieli pentru procurarea de medicamente si consultatii medicale.
      In aceste imprejurari si prin aplicarea prezumtiilor judecatoresti prev. de art. 1199 din Codul civil, se apreciaza ca la efectuarea lucrarilor de imbunatatiri la imobil parata-reclamanta  C C si paratul D I au avut cote de contributie egale de cate ½; exprimate valoric, aceste cote sunt de cate 2.981 lei (5962 lei : 2= 2.981 lei)
      In considerarea celor de mai sus si potrivit principiului imbogatirii fara justa cauza, cererea reconventionala este in parte intemeiata, urmand sa fie admisa in parte, pentru suma de 2.981 lei.
      In consecinta, se va dispune obligarea reclamantei UM sa plateasca paratei-reclamante C C suma de 2.981 lei, reprezentand ½ din lucrarile de imbunatatiri efectuate la imobilul situat in B.
      Reclamanta U M a efectuat in proces cheltuieli de judecata in suma totala de 139 lei (36 lei taxa judiciara de timbru; 3 lei timbru judiciar; 100 lei onorariu avocat).
      Parata-reclamanta C C a efectuat in proces cheltuieli de judecata in suma totala de 2.153,4 lei (528 lei taxa judiciara de timbru; 5 lei timbru judiciar; 620,4 lei indemnizatie expertiza; 1.000 lei onorariu avocat).
      Potrivit art. 274 alin.1 si art. 276 Cod.proc.civ., se vor compensa cheltuielile de judecata efectuate de reclamanta cu cheltuielile de judecata efectuate de parata-reclamanta C C, si va fi obligata reclamanta sa plateasca paratei-reclamante suma de 2.014, 4 lei, reprezentand cheltuieli de judecata ramase dupa compensare.
      
      
1