Accesiune imobiliara. Intelesul notiunii "accesiunea se produce de plin drept".

Prin cererea de chemare in judecata  a paratei S.C. C.D. S.A. inregistrata la Judecatoria Targoviste sub nr. 8399/315/5.10.2009, reclamantul A.A.M. a solicitat obligarea acesteia la plata contravalorii  lipsei de folosinta a terenului  in suprafata de  3682,3 mp  situat in Targoviste , str. Constructorilor nr. 2, judet Dambovita  pe ultimii 3 ani incepand cu luna octombrie 2006 pana in mai 2009.
In motivarea cererii s-a aratat ca in baza sentintei nr.191/2006  a devenit proprietarul terenului in suprafata de 3682,3 m.p. si s-a adresat executorului judecatoresc, dar nu a putut sa faca executarea deoarece terenul era ocupat in intregime de parata, astfel ca prin sentinta civila nr. 1840/2008 i-a fost admisa actiunea si obligata parata care folosea imobilul in totalitate, sa-i lase in deplina proprietate si posesie  suprafata revendicata  de 350 m.p. S-a mentionat ca partile au cazut de acord  sa incheie contractul de inchiriere  din 21.mai 2009  chiria lunara fiind de 4000 lei.
In drept s-a invocat art. 998 Cod civil.
Parata a formulat intampinare si cerere reconventionala.
A invocat exceptia lipsei calitatii de reprezentant pentru mandatara Z.D.M., pe considerentul ca desi nu i s-a comunicat procura, parata prezuma ca aceasta este cea cu nr.1820/17.10.2003, data de notarul Ernesto Tarragon Albella, ce are caracter general si este nula din punct de vedere juridic.
Pe fondul cauzei, s-a sustinut ca reclamantul nu putea cere despagubiri pentru intreaga suprafata de 3682,3 m.p., in conditiile in care i s-a admis actiunea in revendicare doar pentru 350 m.p., prin sentinta civila nr.1840/14.04.2008, si, mai mult, dupa acel litigiu partile au convenit asupra locatiunii terenului de 3682 m.p. la o chirie mult peste pretul pietei(4000 lei lunar, cu reprezentarea faptului ca aceasta chirie reprezinta si contravaloarea lipsei de folosinta pentru cei 350 m.p., in perioada octombrie 2006-mai 2009.
S-a apreciat ca suma pretinsa priveste toata suprafata de 3682 m.p. si nu pe cea de 350 m.p., iar intinderea despagubirilor nu poate fi determinata decat prin expertiza.
Pe cale reconventionala, parata a cerut obligarea reclamantului la plata despagubirilor reprezentand contravaloarea constructiilor cu caracter permanent, edificate cu buna credinta pe terenul de 350 m.p., stapanit de parata din anul 1991 pana in 2008, cand s-a admis actiunea in revendicare, sub imperiul credintei ca avea drept de folosinta asupra acestuia, initial in calitate de chirias, ulterior ca proprietar, precum si constituirea unui drept de retentie asupra constructiilor pana la achitarea despagubirilor.
S-a aratat in esenta ca parata a dobandit constructiile situate pe terenul de 350 m.p. in 1996 de la SCT-S-A., in urma castigarii licitatiei publice organizata de aceasta entitate, data la care reclamantului nu i se reconstituise dreptul de proprietate asupra terenului, de altfel neputandu-se intrezari aceasta posibilitate, iar in privinta terenului, de la momentul in care s-a infiintat, parata a incheiat contracte succesive de inchiriere cu cei pe care i-a considerat proprietari, pana in 2002, cand l-a cumparat de la S.C. COST S.A., cu contractul autentificat sub nr.2217, unde se specifica faptul ca edificiile sunt aferente suprafetei vandute, de 6030,40 m.p.
Subliniind buna sa credinta, parata a invocat dispozitiile art.494 teza finala Cod civil, pentru obligarea reclamantului la plata contravalorii constructiilor, solicitandu-se totodata acordarea unui drept de retentie asupra acestora, pana la achitarea despagubirilor cuvenite.
In probatiune, s-au depus inscrisuri, s-au administrat interogatoriile propuse si s-a dispus efectuarea unei expertize tehnice pentru determinarea valorii si manoperei necesare edificarii cladirilor situate pe terenul de 350 m.p., precum si pentru stabilirea sporului terenului pe care sunt amplasate edificiile.
Prin sentinta civila nr.921/3.03.2011, s-a respins exceptia  inadmisibilitatii  cererii reconventionale, invocata de reclamantul, s-a admis cererea de chemare in judecata, astfel cum a fost precizata,   s-a respins cererea reconventionala, a fost obligata parata la plata sumei de 120.000 lei  reprezentand contravaloarea  lipsei de folosinta a terenului  in suprafata de 3682,3 m.p., situat in Targoviste, str. Constructorilor nr. 2 , judet Dambovita pentru perioada octombrie 2006 - mai 2009 si la 4616 lei cheltuieli de judecata.
Pentru a se pronunta astfel, instanta de fond  a retinut ca invocarea inadmisibilitatii  ca exceptie  este artificiala  si se incearca  a se consacra  o institutie  distincta, cea a inadmisibilitatilor  in timp ce legislatia  si literatura juridica romana acopera cu notiunile consacrate  toate situatiile  avute in vedere  din practica instantelor judecatoresti, iar in codul de procedura civila  se vorbeste numai de exceptii de procedura  si exceptii de fond astfel incat  prin acceptarea unei alte clasificari - inadmisibilitatea ca exceptie  s-ar incalca  nu numai  litera, dar si spiritul legii.
Pe fondul cauzei  s-a retinut ca prin sentinta civila nr. 191/16.01.2006  reclamantul - parat  a devenit proprietarul suprafetei de  3682,3 mp  situat in Targoviste , str. Constructorilor nr. 2  judet Dambovita, iar la fila 22 din dosar se afla depus contractul de locatiune autentificat sub nr.867/2009 incheiat intre parti, obiectul contractului fiind  terenul in suprafata de  3682 m.p., durata locatiunii fiind  1.05.2009 pana la 1.05.2010, chiria convenita de parti  fiind de  4000 lei lunar.
De asemenea, s-a avut in vedere ca prin sentinta civila nr.  1840/2008, a fost admisa actiunea in revendicare  formulata de reclamant  parata fiind obligata sa-i lase acestuia  in deplina proprietate si posesie  terenul in suprafata de  350 m,p., iar
din procesul verbal incheiat la data de  26.02.2007 ( fila 92 ), reiese  ca terenul proprietatea reclamantului - parat  este ocupat in intregime  de catre parata - reclamanta, ocupare confirmata  si prin raportul de expertiza  intocmit in dosarul nr. 2411/315/2007 ( fila 95).
Din coroborarea  sustinerilor partilor  cu inscrisurile  depuse la dosarul cauzei,  cu raspunsurile date la interogatoriu  si cu mentiunile  din rapoartele de expertiza  intocmite in cauza s-a apreciat ca  cererea formulata  de reclamantul  - parat  este intemeiata, in cauza  dovedindu-se indeplinirea cumulativa  a conditiilor prevazute  de art. 998- 999 Cod civil,  respectiv  existenta unui prejudiciu, a unei fapte  ilicite, a  unui raport de cauzalitate si existenta vinovatiei  celui ce a cauzat prejudiciul  constand in intentia  neglijenta  sau imprudenta cu care a actionat.
Cu privire la cererea reconventionala formulata de parata reclamanta, s-a subliniat ca incorporarea materiala  a unui lucru mai putin important  intr-un lucru mai important  se numeste accesiune si potrivit art. 488 Cod civil,  tot ce se uneste  si se incorporeaza  cu lucrul  se cuvine proprietarului  lucrului.
S-a argumentat ca in cauza dedusa judecatii,  este vorba despre accesiunea  imobiliara artificiala,  respectiv cazul constructiei  facuta de o persoana cu materialele sale  pe terenul altcuiva , ca legea romana considera ca lucrul principal  este terenul  si ca proprietarul terenului  devine si proprietarul constructiei ( art. 493-494 Cod civil ), iar proprietarul terenului  pe care s-au facut lucrarile  devine proprietarul lor prin accesiune cu obligatia  de a despagubi pe constructor numai daca proprietarul  invoca accesiunea imobiliara.
In considerentele hotararii s-a evidentiat ca potrivit art. 488 Cod civil,  numai proprietarul terenului  are posibilitatea  sa invoce  dreptul de proprietate prin accesiune  asupra constructiei , iar daca nu-si valorifica acest drept si il lasa pe constructor  sa foloseasca edificiul,  proprietarul nu poate fi obligat la despagubiri.
Instanta de fond a precizat ca distinctia dintre  constructorul de buna credinta si cel de rea credinta,  se face numai  in situatia in care  proprietarul terenului  invoca  dreptul de proprietate prin accesiune  asupra constructiei  ori reclamantul parat  nu a solicitat acest lucru.
S-a mai retinut ca Instanta Suprema a decis  ca cel care ridica o constructie  pe terenul altuia  dobandeste  impotriva proprietarului  terenului  doar un drept de creanta, dar in conditiile  in care se manifesta  dreptul  proprietarului terenului  de  a-si valorifica  dreptul sau de accesiune, situatie neregasita  in cauza dedusa judecatii.
Tot astfel, s-a mentionat ca in literatura juridica si practica instantelor s-a sustinut  ca pana in momentul in care  proprietarul terenului  isi exprima vointa de a prelua constructia ridicata, constructorul are o actiune  in constatarea calitatii sale de constructor,  fara a se stabili intinderea drepturilor sale  ce decurg  din aceasta calitate  de constructor pe terenul altuia, dar instanta nu a fost investita in acest sens .
Impotriva sentintei  a declarat apel parata.
Aceasta a invederat ca sustinerile sale din cererea reconventionala au fost in sensul ca edificiile situate pe suprafata de 350 m.p. au fost dobandite la nivelul anului 1996 de catre antecesorul sau, SCT-S.A., in urma licitatiei publice organizata de aceasta entitate, la acea data nefiindu-i reconstituit intimatului dreptul de proprietate asupra terenului si nici nu se putea intrezari la acea vreme o asemenea posibilitate, astfel ca nu poate fi pusa la indoiala buna credinta a apelantei, cu atat mai mult cu cat din momentul infiintarii ei si pana in 2002 s-au incheiat contracte succesive cu cei pe care i-a crezut titularii dreptului de proprietate, iar apoi a perfectat cu S.C. Cost S.A. contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2217/5.07.2002, dobandind proprietatea asupra terenului de 6030,40 m.p.
S-a mentionat ca desi prin sentinta  nr.1840/14.04.2008 s-a statuat cu autoritate de lucru judecat ca cei 350 m.p. pe care se afla amplasate o parte din constructiile apelantei, nu fac parte din suprafata de 6030,40 m.p. achizitionata de ea in anul 2002, ar fi trebuit sa se retina ca totalitatea demersurilor intreprinse au fost animate de buna credinta, in cuprinsul contractului de vanzare-cumparare nr.2217/5.07.2002 fiind expres stipulat ca pe terenul in suprafata de 6030,40 m.p. se afla edificate constructiile proprietatea apelantei.
Apelanta a subliniat ca in pofida acestor ratiuni, desi a considerat ca in speta este vorba despre accesiunea imobiliara artificiala(constructia facuta de o persoana cu materialele sale, pe terenul altcuiva), legea considerand ca lucrul principal este terenul, proprietarul terenului devenind si proprietarul constructiei, conform art.493-494 Cod civil, a retinut insa ca proprietarul ternului pe care s-au facut lucrarile devine proprietar prin accesiune, obligatia despagubirii constructorului intervenind numai daca proprietarul invoca accesiunea imobiliara.
In primul rand, se critica hotararea de fond pe considerentul ca ii lipseste motivarea, pentru ca simpla citare a unor texte de lege nu poate echivala cu motivarea, or hotararea judecatoreasca trebuie sa cuprinda motivele de fapt si de drept ce au stat la baza formarii convingerii instantei si trebuie expuse logic, cu claritate, calitate ce lipseste sentintei atacate.
Sub acest aspect, s-a precizat ca motivarea instantei de fond este succinta, limitandu-se la indicarea si citarea unor texte de lege, in conditiile in care complexitatea spetei ar fi necesitat o analiza mai amanuntita, considerent pentru care argumentarea judecatoriei nu poate fi apreciata ca fiind completa, intemeiata si convingatoare.
Pe de alta parte, s-a aratat ca solutia pronuntata vine in contradictie cu opinia majoritara din doctrina, conform careia"in conceptia Codului civil roman, accesiunea se produce de plin drept, pe masura ridicarii constructiei, fara a fi necesara vreo manifestare de vointa a proprietarului terenului in acest sens"(Corneliu Barsan-Drept civil. Drepturile reale principale, editia a II-a, revazuta si adaugita, Ed. Hamangiu 2007, p.313).
Se apreciaza ca fata de buna credinta existenta la momentul edificarii constructiei, intimatului trebuie sa-i revina indatorirea de  a plati contravaloarea constructiilor cu caracter permanent, edificate pe terenul in suprafata de 350 m.p.
In acest context, apelanta se prevaleaza de dispozitiile art.494 teza finala Cod civil potrivit carora "_daca plantatiile, cladirile si operele au fost facute de catre o a treia persoana de buna-credinta, proprietarul pamantului  nu va putea cere ridicarea asa-ziselor plantatii cladiri si lucrari, dar va avea dreptul sau de a inapoia valoarea materialelor si pretul muncii sau de a plati o suma de bani egala cu cea a cresterii valorii fondului".
De asemenea, s-a sustinut ca in cauza este incident si dreptul de retentie recunoscut constructorului, indiferent de buna sau reaua sa credinta, cu privire la constructiile ridicate pe terenul altuia, pana la achitarea despagubirilor ce i se cuvin.
Apelanta a evidentiat ca admitand cererea principala si respingand-o pe cea reconventionala, instanta de fond  a trecut cu vederea si concluziile raportului de expertiza potrivit carora valoarea constructiilor edificate de ea s-a stabilit la suma de 239.397,72 lei, inclusiv TVA si care nu cuprinde valoarea utilajelor si a echipamentelor tehnologice, ci doar montajul acestora, neacordandu-se insemnatate nici faptului ca in starea initiala, terenul se ridica la valoarea de 37.338 lei, iar sporul adus acestuia prin edificarea constructiilor este de 276.735,72 lei, in conditiile desfasurarii activitatii actuale.
Se mentioneaza ca nu se intelege de ce prima instanta a ingaduit administrarea acestei probe ce a presupus plata unui onorariu deloc neglijabil, in situatia in care sporul de valoare nici nu a fost luat in considerare.
O alta critica se refera la incalcarea principiului disponibilitatii. In aceasta privinta, s-a aratat ca in conditiile in care judecatorul fondului a concluzionat ca proprietarul constructiei isi poate valorifica dreptul de creanta impotriva proprietarului terenului pe calea unei actiuni in realizare si numai de la data cand proprietarul terenului isi exprima vointa de a prelua constructia ridicata, iar pe de alta parte a retinut ca pana in momentul in care proprietarul terenului isi exprima vointa de a prelua constructia ridicata, constructorul are o actiune in constatare  a calitatii sale de constructor fara a se stabili intinderea drepturilor ce decurg din aceasta calitate de constructor pe terenul altuia, nu numai ca vine in contradictie cu opinia majoritara formulata in literatura de specialitate, dar incalca si principiul disponibilitatii, realizand o "plus petita", prin aducerea in discutie a unor aspecte cu care nu a fost investit si ce na-u facut obiectul dezbaterilor.
Se solicita admiterea apelului si modificarea sentintei, in sensul respingerii cererii introductive si admiterii cererii reconventionale.
In drept se invoca art.282 alin.1, 287 Cod procedura civila si art.494 teza finala Cod civil.
Intimatul a formulat intampinare in sensul respingerii apelului ca nefondat.
S-a sustinut ca in contextul in care reclamantul a facut dovada temeiniciei actiunii sale, respectiv indeplinirea conditiilor prevazute de art.998-999 Cod civil, apelanta nici nu a criticat admiterea cererii principale, ci doar respingerea cererii reconventionale, solutia instantei de fond fiind insa legala si temeinica.
S-a evidentiat ca de la data edificarii constructiilor si pana cand proprietarul fondului solicita dreptul sau de accesiune asupra constructiei, constructorul exercita doar posesia ca stare de fapt, care nu este un drept real si pana cand nu se invoca accesiunea, constructorul nu are calea unei actiuni in realizarea dreptului sau de a cere obligarea proprietarului fondului la plata despagubirilor si la instituirea unui drept de retentie.
Intimatul apreciaza ca rationamentul apelantei se bazeaza pe o confuzie atunci cand spune ca accesiunea opereaza de plin drept - confuzie intre nasterea dreptului de proprietate asupra constructiei pe de o parte si exercitarea acestuia drept, pe de alta parte, intrucat numai aceasta din urma este conditionata de exprimarea vointei proprietarului terenului de  a invoca accesiunea si numai in acest moment devine exigibil dreptul de creanta al constructorului pentru ca in acest moment se naste intre cei doi un raport obligational, constructorul devenind creditorul obligatiei de despagubire.
Se sustine ca si a doua critica este neintemeiata, deoarece instanta de fond  a motivat respingerea cererii reconventionale, expunand opinia impusa in literatura juridica si care s-a consacrat in practica judiciara.
Se solicita respingerea apelului si mentinerea sentintei de fond, cu cheltuieli de judecata.
Examinand hotararea atacata prin prisma probelor administrate, a criticilor formulate si a dispozitiilor legale aplicabile in materie, tribunalul apreciaza apelul ca nefondat.
Dupa cum bine  a sesizat intimatul, prin motivele de apel nu s-au adus critici cu privire la admiterea cererii principale ci doar in privinta cererii reconventionale, cu toate ca in concluzie  s-a cerut respingerea cererii principale si admiterea celei cu caracter reconventional.
In esenta, doua sunt criticile aduse hotararii de fond, respectiv nemotivarea si incalcarea principiului disponibilitatii.
Niciuna dintre acestea nu se verifica in cauza dedusa judecatii.
Tribunalul retine ca in pagina a treia a sentintei sunt cuprinse argumentele pentru care s-a admis cererea de chemare in judecata, iar in pagina a patra sunt aratate considerentele pentru care s-a respins cererea reconventionala.
Motivarea solutiei este clara, cuprinde argumente de fapt si de drept, este logica si se circumscrie strict obiectului judecatii.
Se mai are in vedere ca speta nu prezinta un grad deosebit de complexitate, cata vreme problema dedusa judecatii priveste doar obligarea apelantei la plata contravalorii lipsei de folosinta a terenului, proprietatea intimatului, pe o durata determinata de timp si, in mod corelativ obligarea proprietarului terenului de a plati contravaloarea constructiilor edificate de apelanta cu buna credinta si instituirea unui drept de retentie.
Daca intampinarea si cererea reconventionala formulate la judecata fondului sunt detaliate pe 6 pagini(filele 19-21), nu inseamna ca si hotararea ce se pronunta trebuie sa aiba o intindere considerabila, atata vreme cat prin maniera de argumentare a acesteia, prin propozitii simple si concise, s-au antamat acele elemente determinante ale situatiei de fapt si ale problemelor de drept incidente, de care depinde solutionarea litigiului.
Relativ la imprejurarea potrivit careia hotararea fondului ar contraveni opiniei majoritare din doctrina, sub aspectul operarii accesiunii imobiliare, tribunalul apreciaza ca rezolvarea data de instanta de fond nu contrazice punctul de vedere majoritar, ci, asa cum bine  a subliniat intimatul, apelanta se afla in confuzie cu privire la doua aspecte esentiale ale acestui mod de dobandire  a proprietatii.
Astfel, ideea potrivit careia "in conceptia Codului civil roman, accesiunea se produce de plin drept, pe masura ridicarii constructiei, fara a fi necesara vreo manifestare de vointa a proprietarului terenului in acest sens" nu poate fi interpretata decat ca referindu-se la aspectul exterior al celor doua imobile, in sensul ca edificiul ca imobil secundar este incorporat terenului ca bun principal. Altfel spus aceasta situatie releva consecinta dedusa din aspectul material, exterior al bunurilor, in sensul ca din punct de vedere juridic, proprietarul terenului devine si proprietarul constructiei ridicate de un tert pe terenul altcuiva.
Insa exercitarea de catre proprietarul terenului a dreptului de a retine constructia cu indatorirea sa de a despagubi pe constructor, este al doilea aspect ce  a fost solutionat de prima instanta in mod corespunzator, adica desocotirea patrimoniala intre proprietarul lucrului principal si cel al lucrului mai putin important.
Distinctia mentionata deriva din modul in care poate fi privit un drept, respectiv ca ceva abstract, ca o facultate a titularului sau, de a pretinde ceva de la un subiect determinat sau de la toti cei de-al treilea, sau in mod concret, ca pe un drept exercitat efectiv, care procura foloase patrimoniale concrete.
Atata vreme cat proprietarul terenului ingaduie proprietarului constructiei folosinta edificiului, acesta din urma nu poate pretinde ca cel dintai sa-l despagubeasca in conditiile art.494 teza finala Cod civil. Numai din momentul in care s-ar impiedica dreptul de folosinta, aceasta ar echivala implicit cu manifestarea de vointa a proprietarului terenului de a-si exercita dreptul de accesiune imobiliara.
In sensul acesta care  a fost retinut si de prima instanta se interpreteaza prevederile invocate de apelanta, corespunzator carora, in cazul edificiilor realizate cu buna-credinta, "proprietarul pamantului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantatii, cladiri si lucrari, dar va avea dreptul sau de a inapoia valoarea materialelor si pretul muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului". Acest drept al proprietarului terenului trebuie sa fie precedat de o manifestare de vointa neechivoca din partea sa, de a prelua efectiv atributele folosintei si culegerii fructelor edificiului.
Esential este  si faptul ca pe parcursul derularii litigiului, a fost in fiinta contractul de locatiune intervenit intre partile litigante, incheiat pentru perioada 1.05.2009-1.05.2010(fila 22 dosar fond), avand ca obiect terenul de 3682 m.p., proprietatea intimatului, in schimbul chiriei de 4000 lei lunar, imprejurare in care apelanta nu se poate prevala de obligarea intimatului la plata contravalorii edificiului, insasi fapta sa temporizand dreptul intimatului de a valorifica dreptul de accesiune si, in mod corelativ, obligatia acestuia de a plati contravaloarea constructiilor. Potrivit acestui contract, dupa expirarea duratei lui, poate fi reinnoit cu acordul expres al partilor, prin act aditional. Parata nu a pretins ca ar fi fost impiedicata sa utilizeze terenul, dimpotriva, reclamantul a sustinut ca in realitate, potrivit planselor foto, parata utilizeaza nu doar suprafata pentru care s-a admis actiunea in revendicare, de 350 m.p., corespunzator sentintei civile nr.1840/2008 a Judecatoriei Targoviste, ci intreaga arie de 3682,30 m.p. De altfel, aceasta constatare a ocuparii intregului teren a fost facuta si de catre executorul judecatoresc Stanescu Mihai, prin procesul verbal din 26.02.2007, intocmit in dosarul nr.3/2007(fila 92 dosar fond).
Se mai are in  vedere ca nu se verifica in cauza incalcarea principiului disponibilitatii, deoarece instanta de fond s-a pronuntat numai asupra a ceea ce s-a cerut, respectiv asupra celor doua cereri, principala si reconventionala. Argumentatia utilizata in sustinerea solutiei nu poate fi apreciata ca depasind limitele investirii, pentru ca tine de logica instantei si de modul concret in care intelege sa raspunda solicitarilor partilor.
Fata de cele ce preced, tribunalul concluzioneaza ca sentinta primei instante este corespunzatoare probelor dosarului si este sustinuta de textele de lege avute in vedere, iar faptul ca s-a administrat proba cu expertiza, fara ca in final sa se ajunga la solutia obligarii reclamantului la contravaloarea constructiilor, nu este imputabila magistratului, de vreme ce nimeni nu poate pretinde ca ar putea cunoaste solutia ce urmeaza a se pronunta, inaintea administrarii tuturor probelor considerate ca fiind pertinente si concludente, o imagine de ansamblu asupra problemelor ce urmeaza a fi dezlegate, neputandu-se forma decat dupa administrarea unui probatoriu complex.
Fata de cele ce preced, in temeiul art.296 Cod procedura civila, se va respinge apelul si se va pastra sentinta atacata.
Vazand si dispozitiile art.274 Cod procedura civila, ca parte cazuta in pretentii, apelanta va fi obligata la plata cheltuielilor de judecata.