Stabilirea suprafetei de teren necesare bunei utilizari a constructiei se face, motivat, de catre entitatea investita cu solutionarea notificarii"

Prin sentinta civila nr.7671/29.05.2013 pronuntata de Judecatoria Constanta in dosarul civil nr. 28062/212/2013 a fost admisa in parte actiunea formulata de reclamanta G.Z, in contradictoriu cu paratii Primarul Municipiului Constanta,  Municipiul Constanta prin Primar si Institutia Prefectului Judetului Constanta.
A fost anulata Dispozitia Primarului Municipiului Constanta nr.6030/13.10.2010.
 A fost obligat paratul Primarul Municipiului Constanta sa intocmeasca documentatia necesara atribuirii in proprietatea reclamantei a suprafetei de teren de 147 mp, situata in Constanta, str. Portitei nr.1, aferente locuintei.
A fost obligat paratul Institutia Prefectului Judetului Constanta sa emita, in favoarea reclamantei, ordinul prin care sa atribuie in proprietate acesteia terenul in suprafata de 147 mp, situat in Constanta, str. Portitei nr.1.
A fost respinsa cererea reclamantei privind atribuirea in proprietate a diferentei de teren de 13 mp pana la 160 mp, situata in Constanta, strada Portitei nr.1 ca neintemeiata.
Au fost obligati paratii Primarul Municipiului Constanta,  Municipiul Constanta prin Primar si Institutia Prefectului Judetului Constanta la plata catre reclamanta G.Z. a cheltuielilor de judecata in cuantum de 3200 lei, reprezentand onorariu de expert si onorariu de avocat pentru fazele procesuale fond, recurs si rejudecare.
Pentru a pronunta aceasta sentinta civila, in baza materialului probator administrat in cauza, instanta de fond a retinut urmatoarele: 
 Numitii V.D. si V.S. au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Constanta, str. Portitei nr.1, compus din locuinta si magazie, precum si dreptul de folosinta asupra terenului in suprafata de 29,94 mp in baza contractului de vanzare-cumparare nr.28194/20.12.1996 incheiat cu R.A.E.D.P.P. Constanta conform Legii 112/1995.
Reclamanta se legitimeaza procesual activ ca fiind succesoarea autorilor sai, potrivit certificatului de calitate de mostenitor nr.336/19.11.1997, emis in baza testamentului autentificat sub nr.5420/23.12.1996 (f.72-73 vol.I Judecatoria Constanta).
Prin contractul de inchiriere nr. 9314/27.04.2004 incheiat cu R.A.E.D.P.P. Constanta, reclamanta a dobandit un drept de folosinta si asupra curtii aferente constructiei, in suprafata de 160 mp.
Pentru reglementarea situatiei juridice a terenului aferent constructiei, reclamanta a promovat actiune privind obligatia de a face, prin care a solicitat obligarea autoritatilor locale la vanzarea suprafetei de 160 mp.
Prin sentinta civila nr.16536/11.12.2007 a Judecatoriei Constanta a fost respinsa ca neintemeiata cererea reclamantei, solutia fiind mentinuta prin decizia civila nr.301/27.05.2008 a Tribunalului Constanta. prin decizia civila nr.317/C/22.10.2008, Curtea de Apel Constanta a admis recursul, a modificat decizia Tribunalului din apel si, schimband sentinta apelata, a respins actiunea reclamantei ca lipsita de interes.
 Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta a retinut ca in temeiul art.26 din legea 112/1995 , respectiv al art.37 din Normele Metodologice de aplicare a acestei legi, dreptul de proprietate a fost transferat ope legis, astfel ca reclamant nu justifica interesul in promovarea demersului sau judiciar legat de vanzarea terenului. 
Ulterior, formuland cerere pentru atribuire in proprietate a terenului, a fost emisa Dispozitia nr.6030/13.10.2010 a Primarului Municipiului Constanta, prin care solicitarea reclamantei derivata din prevederile Legii 18/1991 a fost respinsa.
Cu privire la identificarea terenului, potrivit raportului de expertiza tehnica topografica intocmit de expert Datcu Dumitru, intregul imobil situat in Constanta, str. Portitei nr.1 are o suprafata de 481 mp, pe teren aflandu-se amplasate mai multe constructii.
Reclamanta ocupa locuinta numerotata pe schita plan anexa (f. 43 vol. II Judecatoria Constanta) cu C1, in suprafata de 44 mp si magazia numerotata C2, in suprafata de 23 mp.
Pentru accesul la imobil, expertul a identificat o suprafata totala de 80 mp, compusa din 49 mp teren ingradit si folosit deja de reclamanta si o alee de acces de 31 mp.
In ce priveste situatia juridica a acestui teren, din inscrisurile depuse la dosarul cauzei, respectiv adresa nr.4825/2007 emisa de Directia Patrimoniu din cadrul Primariei Constanta (f.43-46 vol.I Judecatoria Constanta), terenul este inclus in domeniul privat al Municipiului Constanta.
In ce priveste legislatia incidenta, instanta de fond a retinut ca fiind aplicabile urmatoarele prevederi:
- art.36 din Legea 18/1991 - " (1) Terenurile aflate in proprietatea statului, situate in intravilanul localitatilor si care sunt in administrarea primariilor, la data prezentei legi, trec in proprietatea comunelor, oraselor sau a municipiilor, urmand regimul juridic al terenurilor prevazute la art. 26.
    (2) Terenurile proprietate de stat, situate in intravilanul localitatilor, atribuite, potrivit legii, in folosinta vesnica sau in folosinta pe durata existentei constructiei, in vederea construirii de locuinte proprietate personala sau cu ocazia cumpararii de la stat a unor asemenea locuinte, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuintelor, in proprietatea acestora, integral sau, dupa caz, proportional cu cota detinuta din constructie.
    (3) Terenurile atribuite in folosinta pe durata existentei constructiilor dobanditorilor acestora, ca efect al preluarii terenurilor aferente constructiilor, in conditiile dispozitiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974 cu privire la sistematizarea teritoriului si localitatilor urbane si rurale, trec in proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosinta a terenului, proprietari ai locuintelor.
    (4) Dispozitiile art. 23 raman aplicabile.
    (5) Terenurile fara constructii, neafectate de lucrari de investitii aprobate, potrivit legii, din intravilanul localitatilor, aflate in administrarea consiliilor locale, considerate proprietate de stat prin aplicarea dispozitiilor Decretului nr. 712/1966 si a altor acte normative speciale, se restituie fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, dupa caz, la cerere.
    (51) Cererile de restituire prevazute la alin. (5), impreuna cu copiile de pe actele de proprietate, se depun la primaria localitatii sau, dupa caz, la primariile localitatilor in raza carora se afla situat terenul, personal sau prin posta, cu confirmare de primire, pana la data de 1 noiembrie 2001, sub sanctiunea decaderii din termen.
    (6) Atribuirea in proprietate a terenurilor prevazute de alin. (2)-(5) se va face, prin ordinul prefectului, la propunerea primariilor, facuta pe baza verificarii situatiei juridice a terenurilor";
- art.9 alin.1) din Legea 112/1995 - "Chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului";
-  art.37 din Normele Metodologice de aplicare a Legii 112/1995 - "In situatiile de vanzare catre chiriasi a apartamentelor si, cand este cazul, a anexelor gospodaresti si a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobandeste si asupra terenului aferent, cu respectarea dispozitiilor art. 26 alineatul ultim din lege";
- art.26 alin.3) din Legea 112/1995  - " Suprafetele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 in posesia acestora si care depasesc suprafata aferenta constructiilor, raman in proprietatea statului".
  Raportand situatia de fapt retinuta anterior la aceste dispozitii legale, instanta de fond a constatat ca in speta sunt incidente dispozitiile art.36 alin.2) teza II din Legea 18/1991, potrivit cu care "Terenurile proprietate de stat, situate in intravilanul localitatilor, atribuite, potrivit legii, in folosinta vesnica sau in folosinta pe durata existentei constructiei, in vederea construirii de locuinte proprietate personala sau cu ocazia cumpararii de la stat a unor asemenea locuinte, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuintelor, in proprietatea acestora, integral sau, dupa caz, proportional cu cota detinuta din constructie", reclamantii regasindu-se in situatia de a fi dobandit dreptul de folosinta pentru o anumita suprafata de teren, cu ocazia cumpararii de la stat a unei locuinte.
Instanta de fond a apreciat ca, potrivit disp.art. 37 din Normele Metodologice de aplicare a Legii 112/1995, dreptul de proprietate se transmite nu doar asupra constructiei, ci si asupra terenului detinut cu titlu de folosinta de reclamanti, cu respectarea disp.art.26 alin. ultim din Legea 112/1995.
Din interpretarea logica a textelor legale mai sus mentionate, prin prisma principiului de logica al tertiului exclus (tertium non datur), rezulta, in ce priveste dispozitiile art. 26 alineat final din Legea nr. 112/1995, ca daca terenurile ce depasesc suprafata aferenta constructiilor raman in proprietatea statului, per a contrario, cele care nu depasesc aceasta suprafata, respectiv care asigura o utilizare normala a constructiei, se dobandesc in proprietate de catre cumparator, odata cu cumpararea constructiei.
In ce priveste intinderea suprafetei de teren asupra careia se dobandeste dreptul de proprietate, notiune cunoscuta ca "teren aferent constructiei", instanta de fond a observat ca legiuitorul a complinit lacuna legislativa existenta o perioada indelungata de timp si, prin HG 923/2010, prin care au fost modificate normele metodologice de aplicare a Legii 10/2001, a fost reglementata definitia acestei notiuni.
Astfel, potrivit art.7.3 alin.2) din HG 250/2007, modificate prin HG 923/2010, "prin notiunea «teren aferent imobilelor instrainate in temeiul Legii nr. 112/1995» se intelege terenul pe care este amplasata constructia, respectiv amprenta constructiei, cat si terenul din imprejurimile constructiei necesar bunei utilizari a acesteia indiferent de categoria de folosinta. Stabilirea suprafetei de teren necesare bunei utilizari a constructiei se face, motivat, de catre entitatea investita cu solutionarea notificarii". 
  Avand in vedere concluziile raportului de expertiza intocmit in cauza, prin raportare la dispozitiile citate, instanta de fond a retinut ca suprafata de 147 mp (compusa din 44 mp suprafata la sol a locuintei + 23 mp suprafata la sol a magaziei + 49 mp curte + 31 mp alee de acces) se circumscrie notiunii de "teren aferent constructiei", ea cuprinzand atat suprafata construita a locuintei, cat si parte din curte, ce permite accesul la drumul public.
In ce priveste obiectiunile pe care parati Municipiul Constanta si Primarul Municipiului constanta le-au formulat cu privire la raportul de expertiza, respectiv la "partajarea" terenului realizata de expert, instanta de fond a retinut ca aceste aparari au caracter nefondat, obiectiunile fiind de altfel respinse prin incheierea din data de 28.05.2013.
Astfel, rolul expertizei efectuate a fost de a determina suprafata de teren necesara unei normale utilizari a constructiei de catre reclamanta, suprafata pe care aceasta insa urmeaza a o stapani in indiviziune, fara ca prin hotarare, respectiv prin ordinul prefectului ulterior sa se individualizeze o anumita portiune de teren, aspect ce se va determina eventual prin iesirea din indiviziune a coproprietarilor suprafetelor de teren situate la aceeasi adresa.
Referitor la diferenta de teren pana la 160 mp, solicitata de reclamanta prin actiune, respectiv 13 mp, fata de concluziile raportului de expertiza.
Instanta de fond a apreciat ca excede notiunii de "teren necesar bunei utilizari a constructiei".
Instanta de fond a subliniat in acest sens ca legislatia in aceasta materie urmareste reglementarea situatiei juridice a terenurilor aferente constructiilor cumparate de la stat, prin atribuirea lor in proprietatea cumparatorilor locuintelor, fara insa ca notiunea de "teren aferent" sa poata fi extinsa in asemenea masura incat sa conduca la atribuirea, in mod gratuit, a oricaror suprafete excedentare aflate in proprietatea unitatilor administrative detinatoare si in folosinta persoanelor fizice.
Instanta de fond a apreciat ca dreptul de dispozitie al acestor unitati asupra proprietatii lor se bucura de aceeasi protectie legala ca si cel apartinand subiectelor de drept privat, astfel ca pentru diferenta de teren ce excede suprafetelor ce au facut obiect de reglementare al legilor de reparatie, dreptul de proprietate poate fi dobandit de partile interesate pe cale conventionala.    
In ce priveste modalitatea de dobandire a dreptului de proprietate, este real ca, potrivit disp.art.37 din Normele Metodologice de aplicare a Legii 112/1995, dreptul de proprietate asupra terenului aferent se dobandeste ca efect al acestor prevederi legale insa instanta de fond a apreciat ca art.36 alin.6) din Legea 18/1991 contine dispozitii de ordin procedural, prin care destinatarii normei legale intra si in posesia instrumentului constatator al dreptului lor - ordinul prefectului.
S-a retinut totodata ca paratul Primarul Municipiului Constanta si-a exprimat punctul de vedere cu privire la atribuirea in proprietate a terenului in litigiu, avizul sau fiind negativ, iar in procedura judecatii, cenzurand propunerea primarului, instanta a constatat pe baza probelor administrate ca cererea reclamantei este intemeiata si se incadreaza in prevederile legale.
Cu privire la solicitarea reclamantei de obligare a paratilor la plata cheltuielilor de judecata, in temeiul disp.art.274 Codul de procedura civila, instanta de fond a admis-o si a obligat paratii Primarul Mun. Constanta, Municipiul Constanta prin Primar si Institutia Prefectului Constanta la plata catre reclamanta a sumei de 3200 lei, reprezentand onorariu de avocat si de expert pentru toate fazele procesuale, respectiv fond, recurs si rejudecare.
Impotriva acestei sentinte civile au declarat recurs paratii Primarul Municipiului Constanta si Municipiul Constanta prin Primar, criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie, aratand ca in mod gresit instanta de fond a retinut incidenta dispozitiilor cuprinse in Legea nr.18/1991, desi autorii intimatei reclamante G.Z. au dobandit dreptul de proprietate in temeiul dispozitiilor cuprinse in Legea nr. 112/1995, astfel incat dreptul acesteia de a dobandi terenul aferent constructiei deriva din reglementarile cuprinse in Legea nr. 112/1995.
Recurentii critica sentinta civila recurata si din perspectiva stabilirii dreptului de proprietate asupra terenului aferent constructiei dobandite in temeiul dispozitiilor cuprinse in Legea nr.112/1995, cu titlu gratuit, ignorandu-se dispozitiile art.13 din Legea nr. 112/1995, prin care se determina criteriile de evaluare a terenului aferent constructiei instrainate catre chirias, in conditiile normei juridice anterior evocate.
Sentinta civila recurata este criticata si din perspectiva solutionarii eronate a cererii privind obligarea paratului Primarul Municipiului Constanta de a intocmi documentatia necesara, deoarece in conditiile art.36 din Legea nr.18/1991, atribuirea terenurilor se realizeaza la propunerea primariilor, facuta in urma analizei situatiei juridice a imobilelor respective.
Pe de alta parte se arata ca paratul Municipiul Constanta prin Primar nu are calitatea de participant in raportul juridic guvernat de art.36 din Legea nr.18/1991, astfel incat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a acestui parat este evidenta, perspectiva care justifica inlaturarea obligatiei de plata a cheltuielilor de judecata retinuta in sarcina acestui parat.
Recurentii critica aceasta sentinta civila si din perspectiva cuantumului exagerat de mare al cheltuielilor de judecata la care au fost obligati catre intimata reclamanta, aratand ca valoarea litigiului si complexitatea muncii desfasurate de catre aparatorul reclamantei nu justifica valoarea sumei retinute.
Prin cererea depusa la dosarul cauzei la data de 24.01.2013 numitii G.M., G.B. si P. (fosta G.) M., au invederat ca intimata reclamanta G.Z. a decedat la data de 05.01.2014, ca petentii sunt succesorii legali ai acesteia in calitate de sot supravietuitor si descendenti si ca isi insusesc drepturile si obligatiile procesuale ale acesteia.
In sustinerea acestei cereri s-a depus certificatul de deces al intimatei Giurgea Zoe si acte de stare civila din care rezulta calitatea partilor.
Instanta de recurs a luat act de transmiterea prin succesiune a drepturilor si obligatiilor procesuale detinute de catre intimata reclamanta G.Z., succesorii acesteia G.M., G.B. si P. (fosta G.) M. substituindu-se in proces in locul acesteia si preluand drepturile si obligatiile procesuale ale acesteia, numitii dobandind calitatea de intimati reclamanti.
Legal citati, intimatii reclamanti nu si-au exprimat, prin intampinare, pozitia procesuala fata de prezenta cale de atac.
Examinand legalitatea si temeinicia sentintei civile recurate prin prisma criticilor formulate, Tribunalul Constanta a decis ca este fondat.
Autorii intimatilor reclamanti, numitii V.D. si V.S., au dobandit dreptul de proprietate asupra constructiei situate in Municipiul Constanta, strada Portitei, nr.1, prin contractul de vanzare-cumparare nr.28194/20.12.1996, incheiat cu Regia Autonoma de Exploatare a Domeniului Public si Privat Constanta in temeiul dispozitiilor cuprinse in Legea nr. 112/1995.
Prin urmare solicitarea intimatilor reclamanti de a li se atribui in proprietate terenul aferent constructiei achizitionate prin contractul de vanzare-cumparare incheiat sub egida dispozitiilor continute de Legea nr. 112/1995, este guvernata de aceasta norma juridica, dispozitiile cuprinse in Legea nr. 18/1991 nefiind incidente in cauza.
Motivul de recurs privind calificarea juridica eronat data cererii promovate de catre reclamanti, este intemeiat.
Cu toate acestea, silogismul judiciar care fundamenteaza hotararea recurata este intemeiat si pe dispozitiile continute in Legea nr.112/1995 si Normele Metodologice 1/1996 de aplicare a acestei legi.
In aceste conditii, se apreciaza ca recurentul parat Municipiul Constanta prin Primar, in calitatea sa de titular al dreptului de proprietate asupra terenului litigios, are calitate in ceea ce priveste solutionarea cererii intemeiata pe dispozitiile cuprinse in Legea nr. 112/1995, acest motiv de recurs urmand a fi respins ca nefondat.
Art. 13 din Legea nr. 112/1995 stabileste ca valoarea despagubirilor care se acorda fostilor proprietari si mostenitorilor acestora, pentru apartamentele nerestituite in natura, precum si pretul de vanzare, dupa caz, se stabilesc pe baza prevederilor Decretului nr. 93/1977, ale Decretului-lege nr. 61/1990 si ale Legii nr. 85/1992, republicata, iar valoarea terenurilor aferente, pe baza Criteriilor privind stabilirea si evaluarea terenurilor aflate in patrimoniul societatilor comerciale cu capital de stat nr. 2.665 din 28 februarie 1992, elaborate de Ministerul Finantelor si Ministerul Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului, cu completarile ulterioare.
 La valorile astfel calculate se vor aplica coeficientii de actualizare, care nu vor fi mai mici decat coeficientul de crestere a veniturilor salariale medii pe economie.
 Potrivit art. 37 din Normele Metodologice 1/1996 de aplicare a Legii nr.112/1995, in situatiile de vanzare catre chiriasi a apartamentelor si, cand este cazul, a anexelor gospodaresti si a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobandeste si asupra terenului aferent, cu respectarea dispozitiilor art. 26 alineatul ultim din lege. Din analiza  probatoriului administrat in cauza la judecata cauzei in fond, se observa ca nu s-a stabilit cu claritate care este terenul aferent imobilului dobandit in conditiile Legii nr.112/1995, daca suprafata de teren identificata prin raportul de expertiza se incadreaza in notiunea de teren aferent astfel cum este definita prin art.7.3 alin.2) din HG 250/2007, modificate prin HG 923/2010, potrivit cu care "prin notiunea «teren aferent imobilelor instrainate in temeiul Legii nr. 112/1995» se intelege terenul pe care este amplasata constructia, respectiv amprenta constructiei, cat si terenul din imprejurimile constructiei necesar bunei utilizari a acesteia indiferent de categoria de folosinta.
Stabilirea suprafetei de teren necesare bunei utilizari a constructiei se face, motivat, de catre entitatea investita cu solutionarea notificarii". 
Potrivit raportului de expertiza intocmit de catre domnul expert Datcu Dumitru la judecata cauzei in fond, terenul litigios face parte dintr-un teren de dimensiuni mai mari, in suprafata de 481 mp, care in prezent apartine domeniului privat al Municipiului Constanta, este imprejmuit, este folosit de catre intimatii reclamanti si de catre paratul Municipiul Constanta prin Primar, care mai detine o serie de constructii cu destinatie de locuinta, edificate pe teren.
In stabilirea caracterului de teren aferent imobilului dobandit de catre intimatii reclamanti, date fiind consecintele juridice complexe ale acestui fapt,  este necesar a se tine seama de necesitatile de buna exploatare a tuturor constructiilor aflate pe teren, de asigurarea accesului la calea publica a tuturor acelora care exercita acte de folosinta asupra acestor constructii.
Faptul ca terenul in suprafata de 49 mp a fost ingradit de catre reclamanti, aspect consemnat in raportul de expertiza, nu ii confera, in mod automat, caracterul de teren aferent, fara a se dezvalui criteriile pe baza carora expertul a ajuns la aceasta concluzie.
Se observa ca in maniera propusa prin raportul de expertiza efectuat la judecata cauzei in fond, aleea care asigura accesul de la imobilul proprietatea intimatilor reclamanti la calea publica, a fost trasata aleatoriu, astfel incat portiunea din intregul lot care se situeaza la S-E fata de aceasta alee, este lipsita de acces la calea publica, ori beneficiaza de o portiune extrem de ingusta, prin care nu se poate asigura acest acces.
 De asemenea se observa ca pe acest teren se mai afla doua constructii cu destinatie de locuinta, ambele in proprietatea recurentului Municipiul Constanta prin Primar, carora este necesar a li se asigura o suprafata de teren aferent, in scopul realizarii, iar nu stanjenirii, unei bune exploatari a acestora.
Acest deziderat nu a fost avut in vedere la judecata in fond, raportul de expertiza efectuat in cauza nu contine referiri in acest sens, iar aleea de acces trasata in schita de plan, aparent, nu tine seama de necesitatile de buna exploatare ale tuturor cladirilor existente pe teren.
Pentru toate aceste motive, in temeiul art.312 din Codul de procedura civila, retinand ca pentru stabilirea situatiei de fapt este necesara administrarea probei cu expertiza tehnica imobiliara prin care sa se determine in functie de criteriile obiective continute de art.7.3 alin.2) din HG 250/2007, modificate prin HG 923/2010, care este suprafata de teren care contine amprenta constructiei dobandite in temeiul dispozitiilor cuprinse in Legea nr. 112/1995 cat si terenul din imprejurimile constructiei necesar bunei utilizari a acesteia indiferent de categoria de folosinta, respectandu-se criteriul bunei exploatari a restului de teren ramas in proprietatea recurentului parat Municipiul Constanta prin Primar si acela al asigurarii accesului la calea publica pentru toate constructiile existente pe teren,  a fost admis recursul si a fost casata sentinta civila recurata, cauza urmand a fi retinuta spre judecata in fond.