Drept civil. Mandatul avand ca obiect vanzarea unui bun imobil include imputernicirea de a efectua toate operatiile necesare vanzarii, inclusiv promisiunea de vanzare. Cerinta unui mandat special pentru fiecare operatiune in parte, care sa conduca la

Prevederile art.1536C.civ. stabilesc ca pentru instrainare, mandatul trebuie sa fie special. Or, in cauza tocmai un mandat special a fost dat, astfel ca un mandat ,,mai special’’, pentru fiecare operatiune in parte care ar fi putut conduce la finalizarea vanzarii, este excesiv a fi cerut.
Promisiunea sinalagmatica de vanzare cumparare este o conventie prin care partile se obliga reciproc sa incheie in viitor, in forma autentica ceruta de lege, intr-un termene determinat, o vanzare cumparare ale carei elemente esentiale(lucrul vandut si pret) au fost deja convenite. Asa fiind nu se poate sustine ca promisiunea de vanzare cumparare nu reprezinta un act savarsit de mandatar pentru ducerea la indeplinire a mandatului sau, mandat ce consta in perfectarea vanzarii cumpararii. Decizia nr.752/12.12.2013 - dosar nr. 25100/212/2001

Prin sentinta civila nr.15428 din 03.10.2012 Judecatoria a Constanta a admis in parte actiunea reclamantului  S.C.A. in contradictoriu cu  paratii  G.M., N.G., O.M., I.E., P.I., R.A., P.I. si L.N. A respins capatul de cerere privind rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare ca neintemeiat. A obligat paratul Lazar Neculai la plata catre reclamant a sumei de  9000 lei reprezentand de 3 ori acontul achitat de reclamant in baza antecontractului de vanzare-cumparare din data de 07.06.2008. A respins cererea privind obligarea celorlalti parati la plata sumei de 30.000 euro ca neintemeiata. A fost obligat paratul Lazar Neculai la plata sumei de 654 lei cu titlu de cheltuieli de judecata (taxa judiciara de timbru si timbru judiciar).
A  motivat instanta de fond, in esenta, ca intre reclamant in calitate de promitent cumparator, prin mandatar F.C. si parati, in calitate de promitenti vanzatori, prin mandatar L.N., s-a incheiat la data de 07.06.2008 un antecontract de vanzare -cumparare avand ca obiect cota indiviza a acestora din dreptul de proprietate asupra terenului extravilan situat in localitatea Corbu si care face obiectul titlului de proprietate  nr. 18417/541. La data semnarii s-a achitat cu titlu de acont suma de 3000 lei din pretul convenit, 30.000 de euro. La data de 24.06.2008 s-a suplimentat acontul cu suma de 4000 de euro, ramanand un rest de plata in suma de 25.000 euro si 600 lei. Totodata, s-a dispus prelungirea datei incheierii contractului de vanzare-cumparare pentru 05.09.2008.La data de 20.08.2008 se incheie un act aditional la acest antecontract in sensul ca se mai achita suma de 8000 de euro. Ulterior, la data de 18.09.2008 s-a mai achitat suma de 2000 de euro si 600 ron, ramanand un rest de plata in cuantum de 20.000 de euro, contractul de vanzare-cumparare urmand a fi incheiat  la iesirea schitei cadastrale. Partile au prevazut si clauza contractuala potrivit careia, in cazul in care vanzatorii se vor razgandi si nu vor perfecta actul de vanzare-cumparare, vor restitui suma primita acont de 3 ori. Antecontractul si actele aditionale au fost incheiate prin intermediul mandatarul promitentilor vanzatori, L.N., in temeiul procurii speciale  cu incheiere de autentificare nr. 5121/27.10.2006  BNP Doina Gheorghe.
A mai retinut instanta de fond ca potrivit art. 1537 C.civ., mandatarul nu poate face nimic afara din limitele mandatului sau, rezultand deci ca mandatarul este obligat sa respecte limitele imputernicirii primite. Intrucat in materia contractului de mandat nu este aplicabil principiul cine poate mai mult poate si mai putin (qui potest majus, potest et minus), in sensul ca daca a fost mandat sa vanda terenul ce revine fiecarui mandant in urma partajului, mandatarul poate sa vanda si cota indiviza ce apartine mandantilor, instanta a apreciat ca antecontractul de vanzare-cumparare a carui rezolutiune se solicita a fost incheiat  cu  nerespectarea limitelor imputernicirii primite. In aceasta situatie, mandantii nu sunt tinuti sa execute obligatiile ce rezulta din actele juridice  incheiate de catre mandatar cu depasirea imputernicirii primite, in lipsa unei ratificari, exprese sau tacite, din partea acestora a actului incheiat in aceste imprejurari. Cu alte cuvinte pentru a analiza indeplinirea in cauza a conditiilor rezolutiunii, instanta trebuie sa retina in prealabil ca s-a incheiat intre parti o conventie valabila, ceea ce nu este cazul in speta.
In ceea ce priveste capatul 2 de cerere, instanta a avut in vedere ca partile au inserat in antecontract o clauza penala. Insa, paratul mandatar L.N. nu a fost mandatat de catre ceilalti parati pentru incheierea unei clauze penale, ci doar pentru vanzarea terenurilor ce le revin mandantilor in urma efectuarii partajului. Or, numai in temeiul unui mandat special avand ca obiect incheierea unei clauze penale, mandatarul L.N. ii era permis sa semneze in numele paratilor mandanti o astfel de clauza. Cu atat mai mult cu cat, executarea mandatului, respectiv incheierea antecontractului de vanzare-cumparare/ contractului de vanzare-cumparare pentru terenurile in cauza nu implica in mod necesar si incheierea unei clauze penale. Daca mandatarul nu respecta limitele imputernicirii primite, raspunderea acestuia va fi angajata atat fata de mandant, cat si fata de tertul cu care a contractat. Intrucat nu exista ratificare - expresa sau tacita a actelor juridice incheiat de paratul mandatar cu depasirea imputernicirii primite, urmeaza a obliga doar pe paratul mandant la plata catre reclamant a sumei stabilite potrivit clauzei penale, respectiv de 3 ori acontul primit la incheierea antecontractului. Pentru stabilirea cuantumului sumei datorate cu acest titlu,  instanta  a retinut ca, acontul reprezinta parte din pret. La incheierea antecontractului, cand partile au convenit si asupra clauzei penale, acontul platit a fost in suma de 3000 ron, deci mandatarul parat si-a dat consimtamantul la incheierea acestei conventii accesorii raportat la suma primita la acest moment.  Chiar daca ulterior, la date diferite, reclamantul in calitate de promitent cumparator a achitat diverse sume de bani, acestea reprezenta rest din pretul stabilit, neavand natura juridica a unui acont. Chiar daca actul aditional din data de 20.08.2008 s-a incheiat pe acelasi formular folosit la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare si s-a consemnat ca s-a achitat cu titlu de acont suma de 8000 de euro, concluzia instantei este aceeasi, in sensul ca suma achitata reprezinta rest din pretul stabilit si nu acont.
Sustinerile partilor din calea de atac;
Impotriva acestei solutii a declarat apel reclamantul care a criticat hotararea primei instante sub aspectul gresitei solutionara a cauzei.
In esenta, apelantul a sustinut ca instanta de fond a interpretat gresit clauzele conventiei incheiate de catre parti, precum si limitele mandatului acordat paratului Lazar de catre promitentii vanzatori.
S-a sustinut ca obiectul vanzarii cumpararii a fost reprezentat de imobilul teren, in ansamblul sau si nu de cota indiviza astfel cum a stabilit instanta de fond. Mandatarul partilor a intentionat sa vanda intreg imobilul si nu o cota indiviza, astfel ca imobilul a fost individualizat in cuprinsul actului cu sola, parcela, suprafata totala si categorie. Termenul de cota indiviza a fost folosit ca termen de explicitare in conditiile in care in cuprinsul titlului de proprietate cu care s-au legitimat promitentii vanzatori figurau si alte parcele de teren  care insa nu faceau obiectul tranzactiei partilor. Tocmai de aceea in cuprinsul antecontractului s-a facut trimitere si la momentul eliberarii schitei cadastrale a bunului, schita in temeiul careia bunul urma a fi si mai exact delimitat si identificat. In consecinta interpretarea actului a fost gresit efectuata de catre instanta de fond.
A mai aratat apelantul ca instanta de fond a apreciat in mod rigid ca mandatarul a depasit limitele mandatului acordat, intrucat in cazul de fata mandatarul trebuie sa procure mandantului acel drept sau folos specific contractului de vanzare cumparare. Din aceasta perspectiva instanta de fond in mod nejustificat a refuzat administrarea unor probe, cum ar fi interogatoriul paratilor promitenti in legatura cu limitele mandatului acordat paratului Lazar.
Apelantul a apreciat si ca in mod nejustificat instanta nu a acceptat ca fiind in fiinta clauza penala si nu a dat eficienta dreptului comun in materie de rezolutiune, paratii imbogatindu-se fara just temei.
Intimatii nu au formulat intampinare si nici probatorii in cauza.
Procedand la solutionarea cauzei, instanta de apel a administrat proba cu interogatoriul paratilor precum si proba testimoniala.
Dispozitiile de drept material si procedural aplicabile spetei;
Art.295C.pr.civ. arata ca ,,instanta de apel va verifica, in limitele cererii de apel, stabilirea situatiei de fapt si aplicarea legii de catre prima instanta".
Dispozitiile art.1021C.civ. stipuleaza ca ,,este subinteleasa conditia rezolutorie intotodeauna in contractile sinalagamatice, in caz cand una dintre parti nu indeplineste angajamentul sau".
Art. 1021C.civ prevede ca in acest caz ,,contractul nu este desfiintat de drept. Partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta  a executa conventia, cand este posibil, sau sa-I ceara desfiintarea, cu daune interese".
Deasemei art. 1073C.civ. ii da posibilitatea creditorului de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, si in caz contrar are dreptul la dezdaunari.
Art.969C.civ dispune: ,,Conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante"
Art.1537C.civ., in vigoare la data introducerii actiunii, stipuleaza ca ,,mandatarul nu poate face nimic afara de limitele mandatului sau;’’ iar art.1536C.civ. statueaza ca ,,mandatul conceput in termeni generali cuprinde numai actele de administratie. Cand este vorba de instrainare, ipotecare, sau de facerea unor acte ce trec peste administratia ordinara, mandatul trebuie sa fie special’’.
Rezolutiunea contractului este o sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic, constand in desfiintarea retroactiva a acestuia si repunerea partilor in situatia anterioara incheierii actului. Pentru a fi admisibila rezolutiunea, se cer a fi intrunite urmatoarele conditii: una dintre parti sa nu-si fi executat obligatiile ce-I revin, neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia, debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege.
Aprecierile tribunalului;
Tribunalul retine, in esenta, ca principalele motive de critica constau in interpretarea gresita a raporturilor juridice statuate intre parti, rezultate din natura si clauzele inserate in conventiile incheiate de acestea. Sub acest aspect apelul este fondat si va fi admis pentru considerentele ce urmeaza a fi expuse.
Reclamantul a incheiat cu mandatarul partilor intimati, L.N., la data de 7.06.2008, antecontractul de vanzare cumparare privind ,,imobilul situat in Corbu - 112/573/31 - cota indiviza a mostenitorii D.I. din  6500mp teren extravilan_ respectiv 5000mp.’’ In cuprinsul antecontractului s-au mentionat mostenitorii autorului initial, precum si promitentii vanzatori. S-a stipulat pretul final al vanzarii, precum si partea din pret ce se aconteaza inaintea vanzarii propriu-zise. Ulterior partile au suplimentat acontul, suma totala fiind de 10.000euro, stabilindu-se ca actul in forma autentica sa fie perfectat la ,,iesirea schitei cadastrale’’.
Pentru incheierea vanzarii cumpararii, intimatii promitenti vanzatori au incheiat cu numitul L.N. un contract de mandat, prin intermediul caruia s-a stabilit ca acesta sa ,,efectueze contractul de partaj voluntar, pentru cota indiviza din terenul situat in extravilanul comunei Corbu, jud.Constanta, din suprafata de 0,65ha, sola 112, parcela 573/31 precum si pentru suprafata de 0,09 ha, sola 117, parcela 610/28, jud.Constanta. Mandatarul a fost imputernicit de asemenea la vanzarea terenului ce vor reveni in urma partajului, in acest sens mentionandu-se ca este abilitat sa obtina intreaga documentatie specifica si necesara vanzarii.
Se retine prin urmare ca L.N. a fost imputernicit de catre parti sa efectueze toate demersurile cu privire la vanzarea partii din imobil ce apartine intimatilor parati. Or, tocmai in indeplinirea acestui scop a fost incheiat antecontractul de vanzare cumparare a carei rezolutiune se cere in prezenta cauza. Nu poate fi insusita apararea intimatilor ca si motivarea instantei de fond referitoare la depasirea limitelor mandatului prin incheierea promisiunii de vanzare cumparare si inserarea clauzei penale pentru argumentele ce succed.
In primul rand, tribunalul apreciaza ca promisiunea de vanzare cumparare este o practica frecventa in derularea operatiunilor de vanzare cumparare, mai ales in situatia in care partile, viitori contractanti in actul autentic, nu detin toata documentatia necesara incheierii actului in forma finala, dar nu doresc sa scape oportunitatea finalizarii tranzactiei. O astfel de situatie este prezenta si in cauza, partile neavand toate documentele specifice vanzarii, respectiv schitele cadastrale pentru parcele dezmembrate care urmau sa faca obiectul vanzarii. In atare imprejurari si in conditiile in care in cuprinsul procurii se face mentiune ca vanzarea se va face de catre mandatar ,,in conditiile pe care le va considera favorabile’’ mandantilor, se apreciaza ca imputernicirea acordata a avizat inclusiv incheierea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare.
In al doilea rand, se observa ca in cuprinsul procurii sunt mentionate, cu titlul exemplificativ, o serie de acte si activitati pe care mandatarul le poate efectua pentru ducerea la indeplinire a mandatului, mentionandu-se chiar ca ,,va semna ulterior la notarul public’’ contractul de vanzare cumparare.  Incheierea promisiunii de vanzare cumparare constituie un astfel de act premergator vanzarii, pentru ca in masura in care s-ar fi dorit excluderea lui din aria activitatilor pe care ar fi trebuit sa le desfasoare mandantul s-ar fi mentionat in mod expres acest fapt.
In al treilea rand, prevederile art.1536C.civ. stabilesc ca pentru instrainare mandatul trebuie sa fie special. Or, in cauza tocmai un mandat special a fost dat, astfel ca un mandat ,,mai special’’, pentru fiecare operatiune in parte care ar fi putut conduce la finalizarea vanzarii, este excesiv a fi cerut.
In plus, tribunalul retine ca promisiunea sinalagmatica de vanzare cumparare este o conventie prin care partile se obliga reciproc sa incheie in viitor, in forma autentica ceruta de lege, intr-un termene determinat, o vanzare cumparare ale carei elemente esentiale (lucrul vandut si pret) au fost deja convenite. Asa fiind nu se poate sustine ca promisiunea de vanzare cumparare nu reprezinta un act savarsit de mandatar pentru ducerea la indeplinire a mandatului sau, mandat ce consta in perfectarea vanzarii cumpararii.
Ca este asa rezulta si din cuprinsul raspunsului la interogatoriu al intimatilor(fila 81-82) care atesta ca mandatarul a fost imputernicit sa efectueze toate operatiile necesare vanzarii, inclusiv promisiunea de vanzare.
Ramane de analizat daca partile si-au indeplinit obligatiile asumate prin antecontract.
Tribunalul observa ca partile s-au inteles asupra instrainarii unui bun individualizat, terenul fiind mentionat cu numar de tarla, parcela si suprafata aproximativa. In acest scop in act s-a mentionat ca perfectarea actului autentic se va efectua la ,,iesirea schitei cadastrale’’ necesare vanzarii. Ulterior actul nu a mai fost perfectat cu reclamantul din cauza, terenul fiind instrainat unei alte persoane, in acest sens stand dovada extrasul de carte funciara depus la dosar (filele 17-19) si contractul autentificat sub nr. 3697/2009(fila141-143). Aceasta in conditiile in care reclamantul promitent cumparator achitase o treime din pretul bunului.
In consecinta, rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare se impune de vreme ce promitentii vanzatori nu si-au indeplinit obligatiile asumate, aceea de a prezenta actele necesare vanzarii si nu mai pot pune la dispozitia reclamantului bunul, solutia instantei de fond fiind gresita sub acest aspect si va fi reformata ca atare.
Cat priveste eficienta clauzei penale inserate in antecontractul de vanzare cumparare, tribunalul retine ca partile si-au asumat obligatia de dezdaunare in cazul in care actul nu se va finaliza: promitentul cumparator va pierde suma achitata cu titlu de acont, respectiv 10.000euro, iar promitentii cumparatori vor restitui de 3 ori suma acontata. In cauza se impune ca suma se 30.000euro cu titlu de daune in favoarea reclamantului sa fie achitata de toti intimatii, inclusiv de catre mandatarul parat L.N. ca expresie a aplicarii principiului neagravarii situatiei in propria cale de atac. Sub acest aspect se retine ca instanta de fond a admis pe fond actiunea in contradictoriu cu mandatarul L.N., stabilindu-i calitatea procesuala (aspect necontestat in cauza de apelant) si instanta de apel nu a fost investita decat cu calea de atac a reclamantului. In limitele efectului devolutiv al apelului si in raport de principiul non reformatio in pejus, tribunalul va retine masura obligarii la plata echivalentului in lei a sumei de 30.000euro in sarcina tuturor intimatilor parati chiar daca raporturile de mandat dintre parti ar fi impus o alta dezlegare a problemei raspunderii mandatarului fata de terti.
Cheltuieli de judecata;
In temeiul prevederilor art. 274 C.pr.civ. intimatii vor fi obligati si la suportarea cheltuielilor de judecata efectuate de catre apelant cu plata taxelor judiciare de timbru pentru judecata in fond a cauzei, culpa procesuala pentru declansarea acestuia apartinandu-i. Cat priveste suma de 2108 lei reprezentand taxa judiciara de timbru pentru care apelantul a beneficiat de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata, aceasta va fi suportata de catre intimati si va fi platita in conturile Ministerului de Justitie cu acest titlu