Cazul subdobanditorului de buna credinta si cu titlu oneros al unui imobil, exceptie de la principiul efectelor nulitatii resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.

      Nulitatea absoluta a vanzarii lucrului altuia are ca punct de plecare imprejurarea ca partile au incheiat contractul in cunostinta de cauza, stiind ca lucrul vandut este proprietatea altei persoane, ascunzand intentia de a aduce altuia o paguba. Actul este fondat pe o cauza ilicita sau frauda, avand ca numitor comun reaua-credinta a partilor.
      Imprejurarea ca dreptul de proprietate asupra terenului ?i constructiei edificate pe acest teren, au fost dobandite de catre tatal reclamantei, defunctul G.A., impreuna cu prima sotie, defuncta G.F., prin act autentic si ca imobilul a fost astfel stapanit si in cursul celei de-a doua casatorii cu mama paratilor, vanzatoarea G.E., a fost cunoscuta de catre partile actului inca de la momentul incheierii acestuia, dat fiind relatia de rudenie apropiata: mama - fiu, dintre cei doi. Atat vanzatoarea G.E., cat si cumparatorul, paratul M.A., au cunoscut ca imobilul care formeaza obiectul vanzarii a apartinut exclusiv defunctului G.A. si reclamantei P.M., prin mostenirea mamei sale, faptul ca a trecut o mare perioada de timp intre nasterea, desfiintarea dreptului de proprietate si incheierea actului subsecvent nefiind de natura a indica eroarea comuna si invincibila. Situatia dreptului de proprietate asupra imobilului mentionat era aceeasi din anul 1955, anul dobandirii prin contractul de vanzare-cumparare transcris in registrul de transcriptiuni, aceasta fiind evident cunoscuta de catre vanzatoarea G.E. si familia acesteia, care nu puteau ignora nici certificatul de mostenitor emis de pe urma defunctei G.F. si in cuprinsul caruia este indicat imobilul.

      Prin sentinta civila nr.10692/26.04.2010, Judecatoria Constanta a respins cererea formulata de reclamanta P.M. in contradictoriu cu paratii M.A., M.L. si G.P., precum si cererea paratilor M.A. si G.P. privind obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a retinut urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta, reclamanta P.M. a chemat in judecata paratii M.A., M.L. si G.P., solicitand instantei sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1926/24.08.2001, invederand ca prin contractul aratat mama paratilor, G.E., decedata in 2005, a vandut catre paratul M.A. o suprafata de teren care face parte dintr-un teren mai mare, de 2.500 mp, teren care la momentul incheierii actului era proprietatea vanzatoarei, conform Titlului de proprietate nr. 52275/1421/16.03.1996.
Ulterior, prin sentinta civila nr.9981/06.06.2008 Judecatoria Constanta a anulat partial titlul de proprietate al vanzatoarei, in ceea ce priveste suprafata de 2.500 mp din care face parte si suprafata vanduta, motiv pentru care se impune anularea actului subsecvent, conform principiilor nemo dat quod non habet si resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.
Cererea introductiva a fost completata, reclamanta intelegand sa invoce nulitatea absoluta a contractului si pentru lipsa de obiect, cu motivarea ca vanzatorul a instrainat ceva ce nu-i apartine.
S-a constatat ca paratii M.A. si G.P. au depus intampinare, prin care au solicitat respingerea actiunii, deoarece ambele parti au fost la momentul incheierii contractului de buna credinta, iar vanzarea a reprezentat vointa familiei.
In ceea ce priveste aplicarea principiului resolute jure dantis resolvitur jus accipientis, s-a sustinut ca acesta nu se aplica in cazul subdobanditorului de buna credinta si cu titlu oneros, situatie aplicabila in speta.
Verificand lucrarile dosarului, prima instanta a constatat ca prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1926/24.08.2001, rectificat prin incheierea nr.6619/18.08.2009, numita G.E. a vandut catre paratul M.A. un imobil compus din locuinta si teren in suprafata de 2.200 mp teren, titlul de proprietate al vanzatoarei, respectiv titlul de proprietate nr.52275/1421/1995, fiind anulat pe cale jurisdictionala prin sentinta civila nr.9981/06.06.2008.
In ceea ce priveste lipsa de obiect a contractului, s-a retinut ca una dintre conditiile speciale ale obiectului actului juridic este, intr-adevar, aceea ca cel care se obliga sa fie titularul dreptului, fiind vizata ipoteza in care instrainatorul nu este la momentul incheierii actului proprietarul bunului vandut.
In speta dedusa judecatii, a apreciat prima instanta, aceasta ipoteza nu poate fi avuta in vedere deoarece indeplinirea conditiilor obiectului actului juridic civil se verifica la momentul incheierii actului (24.08.2001), data la care vanzatoarea era proprietarul bunului vandut, deoarece titlul invocat nu fusese inca desfiintat. Mai mult decat atat, in cazul vanzarii lucrului altuia, nulitatea nu poate fi invocata de catre un tert decat in cazul in care ambele parti au fost de rea credinta la momentul incheierii actului (nulitate absoluta pentru cauza ilicita); in rest, daca cel putin cumparatorul a fost de buna credinta, numai acesta poate invoca nulitatea relativa pentru eroare asupra calitatii esentiale a vanzatorului (tertul proprietar neavand la indemana decat actiunea in revendicare).
Raportat la aplicarea principiului anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initial, instanta a stabilit ca principiul enuntat cunoaste mai multe exceptii, printre care se numara si cazul subdobanditorului de buna credinta si cu titlu oneros al unui imobil (principiul aparentei in drept exprimat prin adagiul latinesc error communis facit ius).
Pentru ca o aparenta sa fie creatoare de drept, se cer a fi intrunite cumulativ mai multe conditii: sa existe o eroare comuna si invincibila; subdobanditorul sa fie de buna-credinta; actul incheiat intre proprietarul aparent si tertul subdobanditor sa fie cu titlu oneros.
A apreciat judecatorul fondului ca, intrucat dreptul de proprietate al vanzatoarei a fost desfiintat dupa o perioada de 13 ani de la nasterea sa si 7 ani de la incheierea actului subsecvent, eroarea in care s-au aflat partile la momentul incheierii contractului este evidenta, deoarece niciuna dintre parti nu putea aprecia asupra existentei unui viciu al titlului vanzatoarei, care sa duca la pierderea dreptului de proprietate asupra imobilului instrainat.
Si celelalte doua conditii, respectiv caracterul oneros al actului si buna credinta a subdobanditorului sunt intrunite, buna credinta care este prezumata in conditiile art.1899 alin.(2) C. civ., iar aceasta prezumtie nu a fost rasturnata de catre reclamanta, desi sarcina ii revenea.
      A constatat instanta de fond ca in cauza este incidenta exceptia subdobanditorului de buna credinta si cu titlu oneros al unui imobil, astfel ca nu se poate face aplicarea principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.
Impotriva acestei hotarari judecatoresti a declarat recurs reclamanta P.M., care a sustinut nelegalitatea si netemeinicia solutiei primei instante pentru mai multe considerente.
A sustinut recurenta reclamanta ca are calitatea si interesul de a solicita nulitatea contractului de vanzare-cumparare intrucat prin incheierea acestuia a fost prejudiciata, fiind incalcat dreptul sau la mostenire si la proprietate.
In mod gresit a apreciat instanta ca eroarea in care s-au aflat partile la incheierea actului este evidenta, fara a retine ca partile erau mama si fiu si aveau cunostinta ca vanzatoarea nu fusese niciodata proprietara imobilului, fiind cea de-a doua sotie a lui Grigore Andrei.
S-a invederat si faptul ca aplicarea exceptiei de la principiul de drept care duce la anularea actului este gresit facuta, in cazul de fata subdobanditorul nefiind de buna credinta.
Prin intampinarea formulata, intimatii parati M.A. si G.P. au solicitat respingerea recursului si au invederat ca buna credinta la incheierea actului se prezuma, nefiind tinuti sa o dovedeasca, iar actul incheiat cu un astfel de coachizitor este aparat de nulitate.
Tribunalul a re?inut ca recursul este intemeiat.
In mod corect a retinut instanta de fond ca prezentei actiuni i se aplica principiul de drept civil al anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initial - resoluto iure dantis  resolvitur ius accipientis, principiu care reprezinta si o consecinta a altui principiu esential, potrivit caruia, daca se dovedeste ca transmitatorul nu putea transmite un drept, deoarece s-a desfiintat titlul sau, prin anularea actului, nici subdobanditorul nu putea dobandi mai mult.
Principiul expus nu poate fi inlaturat de la aplicare decat in situatiile de exceptie, caz in care se produce resoluto iure dantis, dar nu mai intervine resolvitur ius accipientis.
Una dintre exceptii este aceea analizata de catre prima instanta si pe care aceasta a apreciat-o ca fiind dovedita si incidenta cauzei de fata, si anume cazul subdobanditorului de buna credinta si cu titlu oneros al unui imobil.
Ceea ce intereseaza in cadrul analizarii incidentei acestei exceptii este buna-credinta a subdobanditorului, paratul M.A., iar in raport cu obiectul actiunii si sustinerile reclamantei, si buna-credinta a vanzatorului, defuncta G.E., autoarea tuturor paratilor, ambele atitudini la momentul incheierii actului contestat.
      Nulitatea absoluta a vanzarii lucrului altuia are ca punct de plecare imprejurarea ca partile au incheiat contractul in cunostinta de cauza, stiind ca lucrul vandut este proprietatea altei persoane, ascunzand intentia de a aduce altuia o paguba.
      Actul este fondat pe o cauza ilicita sau frauda, avand ca numitor comun reaua-credinta a partilor.
Per a contrario, in masura in care ambele parti sau, cel putin cumparatorul, au fost de buna-credinta, intentia de fraudare a legii nu exista si, drept urmare, nici cauza ilicita, astfel ca sub acest aspect actul ar putea fi deplin valid.
Buna-credinta a fost definita in temeiul art.1898 C.civil, ca acea credinta a posesorului ca cel de la care a dobandit imobilul avea toate insusirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea. Buna-credinta se presupune intotdeauna, iar sarcina probei revine celui care invoca reaua-credinta.
Imprejurarea ca dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 2.500 mp si a constructiei edificate pe acest teren, situate in satul Sibioara, au fost dobandite de catre tatal reclamantei, defunctul G.A., impreuna cu prima sotie, defuncta G.F., prin act autentic, aspect retinut prin sentinta civila nr.9981/06.06.2008 a Judecatoriei Constanta, si ca imobilul a fost astfel stapanit si in cursul celei de-a doua casatorii cu mama paratilor, vanzatoarea G.E., a fost cunoscuta de catre partile actului inca de la momentul incheierii acestuia, dat fiind relatia de rudenie apropiata: mama - fiu, dintre cei doi.
Se observa, de altfel, ca defuncta G.E. a formulat cerere in temeiul Legii nr.18/1991 numai pentru constituirea dreptului de proprietate in calitate de membru CAP - Sibioara, astfel cum se precizeaza prin hotararea judecatoreasca de constatare a nulitatii absolute a titlului de proprietate, nu si pentru reconstituirea dreptului asupra terenului intravilan aferent casei, iar cererea a fost facuta in timpul vietii lui G.A., decedat la data de 20.01.1996.
Din toate aceste aspecte rezulta ca atat vanzatoarea G.E., cat si cumparatorul, paratul M.A., au cunoscut ca imobilul care formeaza obiectul vanzarii a apartinut exclusiv defunctului G.A. si reclamantei P.M., prin mostenirea mamei sale, faptul ca a trecut o mare perioada de timp intre nasterea, desfiintarea dreptului de proprietate si incheierea actului subsecvent nefiind de natura a indica eroarea comuna si invincibila retinuta de catre prima instanta.
Partile contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1925/24.08.2001, rectificat prin incheierea nr.6619/18.08.2009, erau rude foarte apropiate, care domiciliau in satul Sibioara si pentru care se naste prezumtia simpla ca aveau cunostinta despre provenienta imobilului pe  care-l stapaneau.
Situatia dreptului de proprietate asupra imobilului mentionat era aceeasi din anul 1955, anul dobandirii prin contractul de vanzare-cumparare nr.609/323/10.11.1955, transcris in registrul de transcriptiuni la Grefa Tribunalului Popular al Raionului Medgidia sub nr.517/12.11.1955, aceasta fiind evident cunoscuta de catre vanzatoarea G.E. si familia acesteia, care nu puteau ignora nici certificatul de mostenitor nr.195/1976 emis de pe urma defunctei G.F. si in cuprinsul caruia este indicat imobilul, astfel cum se retine prin sentinta civila nr.9981/06.06.2008 a Judecatoriei Constanta.
In consecinta, prezumtia de buna-credinta de care se bucurau partile actului de vanzare a fost rasturnata, iar pretinsa eroare a fost inlaturata, exceptia retinuta de instanta de fond in aplicarea principiului anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initial nefiind incidenta.
Prin aplicarea principiului de drept mentionat, in urma constatarii nulitatii absolute partiale a titlului de proprietate nr.52275/1421/16.03.1995 in ceea ce priveste terenul intravilan in suprafata de 2.500 mp, s-a constatat nulitatea absoluta partiala si a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1925/24.08.2001, rectificat prin incheierea nr.6619/18.08.2009, insa numai in ceea ce priveste terenul in suprafata de 2.200 mp, dat fiind ca actiunea si probatoriul administrat au vizat numai terenul, nu si constructia.
      Fata de argumentele expuse, in temeiul art.312 C.pr.civila, tribunalul a admis recursul si a modificat in tot sentinta civila recurata, in sensul ca a admis in parte actiunea si a constatat nulitatea absoluta partiala a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1925/24.08.2001 rectificat prin incheierea de rectificare nr.6619/18.08.2009, numai cu privire la  terenul in suprafata indiviza de 2.200 mp.