Vanzarea locuintei in baza Legii nr. 85/1992. Conditii

      Vanzarea locuintei in baza Legii nr. 85/1992. Conditii.

      Pentru a beneficia de dispozitiile Legii nr. 85/1992, solicitantul trebuie sa aiba calitatea de chirias in momentul realizarii acordului de vointa (data inaintarii cererii de cumparare), si nu la data intrarii in vigoare a legii.
      Trib. Bistrita-Nasaud,
      dec. civ. nr. 10/A/25 februarie 2009
      
      Prin sentinta civila nr. 3218/2008 pronuntata la data de 22 septembrie 2008 de Judecatoria Bistrita s-a admis actiunea precizata de reclamanta S. N. impotriva paratei SC C. SA Bistrita si in consecinta: s-a constatat ca intre reclamanta si parata a intervenit, prin tacita relocatiune, prelungirea contractului de inchiriere din 19.06.2007, avand ca obiect locuinta (garsoniera) nr. 38, compusa dintr-o camera si o baie; a fost obligata parata sa incheie cu reclamanta, in calitate de chiriasa a locuintei situata in Caminul de nefamilisti din Bistrita, strada Granicerilor nr. 3, parter, apartament 38, contractul de vanzare cumparare pentru locuinta mentionata conform prevederilor art. 6 din Decretul-lege nr. 61/1990, art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 si Decretului nr. 93/1977.
  A fost obligata parata sa plateasca reclamantei suma de 529,6 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel parata.
Analizand hotararea atacata prin prisma motivelor de apel formulate, precum si din oficiu conform art. 295 alin. 1 teza II C.proc.civ., tribunalul constata ca apelul declarat nu este fondat, hotararea primei instante fiind legala si temeinica, neexistand niciun temei care sa duca la anularea sau schimbarea acesteia pentru argumentele care urmeaza a fi relevate.
Asa cum a statuat instanta suprema in cadrul unui recurs in interesul legii, prin decizia civila nr. 5 din 21 ianuarie 2008, obligatorie pentru instante, nasterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de inchiriere, care, fara a fi legat de vreun termen, poate formula cerere de cumparare.
De asemenea, obligatia de a vinde intervine atunci cand sunt indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:
      1. locuinta sa fie construita din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat pana la intrarea in vigoare a Legii nr. 85/1992;
      2. solicitantul sa fie titular al contractului de inchiriere, putand fi sau nu angajat al unitatii proprietare;
      3. locuinta sa nu faca parte din categoria celor de interventie, in sensul dispozitiilor art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992.
Legea nu conditioneaza obligativitatea vanzarii de existenta unui contract de inchiriere valabil incheiat la data intrarii sale in vigoare, de acest moment fiind conditionata doar situatia locuintelor, care, potrivit dispozitiilor art. 7 alin. 1 din lege, au fost "construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a legii".
     Asadar, obligatia de vanzare a acestor imobile este una in rem, in raport cu natura obiectului (locuinta construita din fondurile unitatilor economice sau bugetare, pana la data intrarii in vigoare a legii) si nu o obligatie in personam, derivata din calitatea de chirias la data intrarii in vigoare a legii.
     Ca urmare, pentru a beneficia de dispozitiile Legii nr. 85/1992, solicitantul trebuie sa aiba calitatea de chirias in momentul realizarii acordului de vointa (data inaintarii cererii de cumparare), si nu la data intrarii in vigoare a legii.
Raportat la aceste considerente ale instantei supreme, reliefate in considerentele deciziei in interesul legii nr. 5/2008, nu se poate retine apararea paratei apelante in sensul lipsei calitatii de angajat, respectiv de chirias a reclamantei intimate la data intrarii in vigoare a legii, a trecerii unui termen indelungat intre data aparitiei Legii nr. 85/1992 si momentul formularii cererii de cumparare, interval in care nu s-a manifestat dorinta de incheiere a unui contract de vanzare-cumparare.
Asa cum s-a subliniat in cuprinsul deciziei sus mentionate, obligatia de a vinde nu impune conditia calitatii de angajat al unitatii proprietare si nici pe aceea de chirias la momentul intrarii in vigoare a Legii nr. 85/1992, respectiv pe aceea a formularii cererii de cumparare intr-un anumit termen.
Totodata, obligatia vanzarii este supusa conditiei ca locuinta sa fi fost construita din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat.
Ca atare, nu are relevanta faptul ca in perioada 1996-1997 actiunile societatii apelante au trecut in proprietate privata.
Ceea ce este esential este ca imobilul in litigiu s-a construit din fondurile statului, aspect necontestat de apelanta, ba chiar recunoscut in cuprinsul intampinarii (f. 20 dosar fond) si a apelului declarat, unde se invoca trecerea bunului din proprietate de stat in proprietate privata.
Calitatea de chirias a reclamantei intimate, la data formularii cererii de cumparare - in cursul anului 2006 si la data de 17 aprilie 2008, urmare a tacitei relocatiuni nu a fost contestata de apelanta prin prezentul apel si nici in fata instantei de fond.
In mod corect prima instanta a constatat ca in cauza sunt indeplinite cumulativ toate cele 3 conditii necesare nasterii obligatiei de a vinde. Astfel, in mod legal s-a retinut ca imobilul s-a constituit din fondurile statului, nu face parte din categoria locuintelor de interventie, iar reclamanta intimata are calitatea de chirias la momentul la care si-a exprimat vointa de a cumpara, pe considerentul ca desi contractul de inchiriere nr. 765/22.06.2007 a expirat la implinirea duratei stabilite de 3 luni, chiriasul a fost lasat in continuare sa locuiasca in imobil, fara ca pana la data formularii cererii de cumparare parata proprietara sa-i fi notificat concediul, parata a incasat lunar chiria si cheltuielile curente de intretinere aferente acestui spatiu locativ, astfel ca a operat tacita relocatiune.
Nu se poate retine incalcarea dreptului de proprietate al paratei apelante urmare a instituirii obligatiei de a vinde, deoarece o asemenea obligatie rezulta din Legea nr. 85/1992, adoptata in scopul de a crea posibilitatea ca oricare chirias al unei locuinte construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat sa devina proprietar al locuintei respective, prin cumparare, in anumite conditii de pret si creditare.
Pe de alta parte, nu exista nicio ratiune pentru care un imobil construit din fondurile de stat sa intre gratuit in capitalul social al unei societati private (urmare a includerii in pretul actiunilor a valorii acestui imobil construit nu de societatea parata ci de stat).
      Prin decizia nr. 221/2008 Curtea Constitutionala a retinut faptul ca textul art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, republicata, instituie o norma de justitie sociala, intrucat da posibilitatea chiriasilor sa cumpere locuintele la construirea carora au contribuit direct sau indirect in vechiul sistem statal-juridic. Pe aceasta baza, Curtea a apreciat ca dispozitiile criticate sunt nu numai conforme literei si spiritului art. 44 din Constitutie, ci si legitime din punct de vedere economic, social si moral.
      In legatura cu invocarea incalcarii art. 44 din Constitutie, Curtea a retinut ca, desi in proprietatea societatilor comerciale sau a regiilor autonome au intrat si locuintele construite din fondurile proprii, legiferarea, ulterior adoptarii Constitutiei, a posibilitatii ca fiecare chirias al unei asemenea locuinte sa devina proprietar, prin cumpararea acestora, nu poate fi privita decat ca o limitare legala a dreptului de proprietate al persoanelor juridice respective.
      Chiar daca dispozitiile art. 7 alin. 1 si 4 din Legea nr. 85/1992 instituie o limitare a exercitiului dreptului de proprietate al societatilor comerciale asupra acestor locuinte, Curtea  a retinut ca o atare limitare este conforma prevederilor constitutionale ale art. 44, fiind justificata din punct de vedere juridic, social si moral, limitare ce a fost preluata odata cu privatizarea unitatilor respective.
In ceea ce priveste cererea de stabilire de catre instanta a pretului vanzarii, tribunalul constata ca in mod corect instanta de fond a apreciat ca aceasta nu se impune atata timp cat modalitatea stabilirii pretului este indicata detaliat si explicit in cuprinsul art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992.
Astfel, conform acestui text, pretul se stabileste in conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale Legii nr. 85/1992, tinandu-se seama de coeficientii de uzura din Decretul nr. 93/1977 si de indexarea in functie de cresterea salariului minim brut pe tara la data cumpararii fata de cel existent la data intrarii in vigoare a Legii nr. 85/1992.
Ca atare, pretul se va determina in functie de anul construirii imobilului, avandu-se in vedere preturile din anexa 1 din Legea nr. 85/1992 si anexa 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 ori anexa 2 din Decretul-lege nr. 61/1990, dupa caz, la care se vor aplica coeficientii de uzura in timp din tabelul 3 din anexa 2 la Decretul nr. 93/1977 si indexarea conform cresterii salariului minim brut pe tara la data cumpararii prin raportare la cel existent la momentul intrarii in vigoare a Legii nr. 85/1992.
Data cumpararii coincide cu data pronuntarii prezentei decizii de instanta de apel, deoarece de la acest moment hotararea primei instantei de instituire in sarcina paratei apelante a obligatiei de a vinde devine definitiva si executorie si in acest moment se consolideaza si dreptul de a cumpara.
In acest fel se evita fluctuatiile valorii salariului minim pe economie intre momentul stabilirii obligatiei si momentul efectiv al incheierii contractului, care ar putea fi influentat de diferiti factori.
In aceste conditii, pretul se poate stabili cu usurinta de parata vanzatoare. Oricum atata timp cat sunt respectate strict dispozitiile art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicata, nu exista niciun motiv pentru care cumparatorul sa se opuna pretului.
In cazul unei eventuale opozitii, pretul se va stabili oricum potrivit dispozitiei legale mentionate, cu luarea in considerare a salariului minim brut pe tara la data pronuntarii prezentei decizii.
      Chiar parata apelanta prin intampinare (f. 21 dosar fond) si prin prezentul apel invedereaza faptul ca dispozitiile art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicata, arata explicit modul de stabilire al pretului. Or, in conditiile existentei unei prevederi explicite, stabilirea pretului pe calea unei expertize in prezentul cadrul procesual apare ca inutila si de natura sa intarzie nejustificat justa solutionare a cauzei.
Insasi reclamanta a solicitat prin actiune stabilirea pretului conform art. 7 al Legii nr. 85/1992, republicata, astfel ca nu se poate opune cu succes unei valori ce rezulta obligatoriu din lege.
Singura obligatie ce incumba apelantei este aceea de a incheia contractul de vanzare-cumparare la un pret stabilit in conditiile art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicata.
      Nu este intemeiata nici cererea de stabilire a unui termen de plata.
Odata stabilita obligatia de a vinde, apelanta are obligatia de a calcula pretul vanzarii conform dispozitiilor art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicata, de a-l comunica cumparatorului si de a incheia contractul de vanzare-cumparare.
In lipsa unui termen de plata, conform dispozitiilor generale ce reglementeaza vanzarea, pretul trebuie platit la momentul incheierii contractului, ca o consecinta a principiului simultaneitatii executarii obligatiilor sinalagmatice (art. 1362 C.civ.).
Din moment ce reclamanta intimata nu a solicitat vanzarea cu plata pretului in rate, conform art. 11 din Legea nr. 85/1992, republicata, vanzarea imobilului va avea loc cu plata integrala la momentul incheierii contractului.
Ca atare, stabilirea unui termen de 30 de zile pentru plata apare ca o masura defavorabila apelantei, care urmareste incasarea pretului in termenul cel mai scurt, constituind o inrautatire a situatiei in propria cale de atac.
In conditiile in care cumparatorul se opune platii pretului stabilit corect conform dispozitiilor art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicata, inseamna ca acordul de vointa al partilor nu s-a realizat, obligatia stabilita prin hotarare judecatoreasca a devenit imposibil de executat datorita exclusiv culpei cumparatorului care nu a acceptat pretul legal, astfel ca parata apelanta poate dispune de bun asa cum doreste.
In cazul imposibilitatii executarii obligatiei din culpa reclamantei intimate, apelanta are posibilitatea de a notifica concediul pentru a pune capat contractului de inchiriere reinnoit tacit, de a solicita evacuarea chiriasului si de a constata refuzul  nejustificat al reclamantei intimate de a incheia contractul de vanzare-cumparare, desigur conditionat de indeplinirea de apelanta a obligatiilor sale (stabilirea corecta a pretului conform dispozitiilor mentionate, incunostintarea reclamantei despre pret, invitarea acesteia in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare).
Sub aspectul consecintelor care rezulta din refuzul reclamantei de a plati pretul legal, situatia este identica fie ca se stabileste un termen de plata, fie ca nu se stabileste niciunul si devin incidente regulile generale ale vanzarii, respectiv plata la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, in ambele cazuri contractul neputandu-se incheia.
   In temeiul acestor considerente, facand aplicarea dispozitiilor art. 296 raportat la art. 7 din Legea nr. 85/1992, a deciziei in interesul legii nr. 5/2008, tribunalul va respinge ca nefondat apelul declarat.
In baza art. 274 C.proc.civ., retinand culpa procesuala a apelantei, tribunalul va obliga apelanta sa plateasca intimatei suma de 300 lei cu titlu de cheltuieli de judecata in apel, reprezentand onorariu de avocat justificat cu chitanta nr. 12 din 25.02.2009 depusa la dosar.