nulitate contract de vanzare-cumparare

Dosar nr. 9702/280/2007
R O M A N I A
TRIBUNALUL ARGES
SECTIA CIVILA
DECIZIE Nr. 162/R      Obiectul: nulitate contract de vanzare-cumparare - clauza de
denuntare unilaterala pentru neindeplinirea obligatiilor contractuale
     
     Constata ca la data de 18.09.2007, reclamantul, .........................., a solicitat  sa
se constate nulitatea absoluta si totala a antecontractului de vanzare-cumparare
incheiat cu paratii, ................................, cu privire la suprafata de 7000 mp, teren
situat in com. ..................., tarla A (sola) ....., parcela . cu vecinii: .................., E-drum,
S-drum exploatare, V-bazin de decantare.
     Motivandu-si actiunea,  reclamantul a  mentionat faptul ca prin 
antecontractul incheiat  la data de 15.08.2007, s-a stabilit pretul de  18.500 euro, din
care a achitat suma de 1000 euro.
      Parata ..................... s-a  angajat  sa efectueze  inscrierea in cartea   funciara, 
in scopul perfectarii vanzarii - cumpararii pana la data de 01.12.2007.
     Ulterior,  incheierii acestui  antecontract, cei doi parati au incheiat o alta
promisiune de vanzare - cumparare pentru acelasi teren.
     Reclamantul considera  ca cel de-al doilea antecontract se intemeiaza pe o
cauza ilicita, fiind nul absolut , in baza art.948 C.civ.
     La data de 17.10.2007 reclamantul  si-a precizat si completat actiunea,
solicitand  sa se constate nulitatea absoluta si partiala a antecontractului de vanzare-
cumparare autentificat sub nr.2534/30.08.2007,  la Biroul Notarilor Publici asociati,
........................, in ceea ce priveste promisiunea de vanzare catre  
....................................... si a cotei de 2/6 din suprafata de 7000 mp, teren  arabil
situat in extravilanul com. ..................., jud. Arges, sola 16, parcela 53, cu vecinii:
................................, E-drum, S-drum exploatare, V-bazin de decantare.
     In argumentarea cererii de la filele 11-12 formulata in contradictoriu si cu
paratii ................................, .............................................................., reclamantul a aratat
ca promisiunea de  vanzare - cumparare , intervenita intre el si parata
............................. s-a incheiat in forma autentica pentru cota de 2/6 din terenul de
7000 m.p.
     Reclamantul sustine ca cel de-al doilea contract s-a incheiat de catre parata,
impreuna cu ceilalti coindivizari, prin fraudarea drepturilor sale, iar din cuprinsul
acestui act a rezultat ca ...................................... ( promitenta - cumparatoare) a
cunoscut despre existenta primei promisiuni de vanzare - cumparare.
     Prin cererea de la filele 30-32, reclamantul si-a  precizat din nou actiunea,
cerand  sa se constate nulitatea absoluta si partiala a  contractului de vanzare -
cumparare autentificat sub nr. 2944/12.10.2007, la Biroul Notarilor  Publici
Asociati, ......................................, pentru cota indiviza de 2/6 din suprafata de 7000
m.p cu acelasi amplasament, anterior descris.
     Reclamantul reia  argumentele  prezentate in cererile anterioare, dar mai
adauga faptul ca prezentul litigiu era notat in cartea funciara, aspect ce este
consemnat si in cuprinsul actului contestat.
     Prin sentinta civila nr. 2807/14.05.2008, Judecatoria Pitesti a respins actiunea
reclamantului, retinand in esenta ca la incheierea contractelor nu a fost incalcata nici
o norma legala, iar incalcarea obligatiilor de catre parata, ............................ atrage fie
raspunderea contractuala, fie raspunderea delictuala, in cazul abuzului de drept.
     Impotriva sentintei civile nr. 2807/14.05.2008, reclamantul a declarat apel (
cale de atac ce a fost calificata ulterior ca fiind cea a recursului - fila 35).
     Recurentul - reclamant sustine sa solutia  instantei de fond este  nelegala si
netemeinica deoarece atat antecontractul cat si contractul de vanzare - cumparare
au fost intocmite cu rea - credinta de catre parati si cu fraudarea drepturilor sale,
imprejurari ce atrag nulitatea absoluta, in raport de disp.art.969, 948, 966 si 968
c.civ.
     Recurentul - reclamant precizeaza ca in antecontract a fost prevazuta clauza
de arvuna si nu de  razgandire, cum eronat a retinut prima instanta, iar
imposibilitatea de incheiere a contractului trebuia sa aiba o cauza obiectiva si nu
refuzul  nejustificat al paratei, ............................, dovedit prin declaratia martorului
audiat, ................................
     Se mai arata ca prima instanta a solutionat cauza, transformand
antecontractul de vanzare - cumparare  cu clauza de arvuna, intr-o conventie
afectata de o conditie pur  potestativa ( aceea de a carei realizare sau nerealizare
depinde  de vointa exclusiva a uneia dintre parti), interzisa de lege.
     Recurentul - reclamant afirma ca atitudinea paratei , ..............................
sfideaza orice regula de  conduita, iar reprezentantul .......................................
cunostea despre  existenta intelegerii, incheiata cu parata.
     Recurentul reclamant concluzioneaza ca prima instanta a schimbat intelesul 
lamurit si vadit neindoielnic al actului juridic dedus judecatii.
     Analizand motivele de recurs, prin prisma actelor si lucrarilor dosarului,
tribunalul constata ca acestea sunt neintemeiate,  argumentele  urmand a fi expuse
in continuare.
     Prin antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub 
nr.1271/15.08.2007, la Biroul Notarului Public - ...................................., parata
......................... , in calitate de vanzatoare - promitenta si a luat angajamentul sa
transmita in patrimoniul reclamantului, in  calitate de cumparator - promitent,  cota
indiviza de 2/6 din suprafata de circa 7000 m.p teren arabil , situat in comuna
B................, sat,. .................,  sola ............, parcela ..........., jud. Arges, cu vecinatatile :
la ............................, la E- drum, la S- drum exploatare si la E- ...........................,
imobil neintabulat in cartea funciara.
     Pretul  vanzarii a fost negociat la suma de 18.500 euro, din care s-a achitat un
avans de 1000 euro, diferenta urmand  a fi platita de reclamant pana la data  de
1.10.2007, stabilita ca fiind cea a incheierii contractului de vanzare - cumparare in
forma autentica.
     Parata , .............................. s-a obligat ca pana la momentul semnarii
contractului de vanzare - cumparare sa efectueze toate demersurile privind
intocmirea  documentatiei  cadastrale si a obtinerii celor necesare autentificarii
actului ( certificat de rol fiscal, certificat fiscal, extras de carte funciara).
     In cuprinsul promisiunii de  vanzare - cumparare s-a  inserat urmatoarea
clauza: " in situatia in care contractul de vanzare cumparare nu se va putea
incheia din vina promitentei -  vanzatoare, aceasta va restitui dublul sumei
primite, iar daca actul nu se va incheia din vina acceptantului cumparator, acesta va
pierde  avansul dat".
     Tribunalul apreciaza ca textul de mai sus, redat ad literam, reprezinta fara
nici un dubiu o clauza de razgandire, consimtita de ambele parti, prin semnarea
actului, prin  care se sanctioneaza  atitudinea   culpabila a acestora, ce determina
neincheierea contractului de vanzare - cumparare.
     Potrivit art. 1298 C.civ, "  daca vinderea nu s-a executat prin culpa uneia din
partile contractului, aceasta va pierde arvuna data  sau o va intoarce indoita".
     Caracterul subiectiv al prevederilor art. 1298 C.civ, permite partilor sa acorde
arvunei si o functie de clauza de dezicere, in sensul ca oricare din parti isi rezerva
dreptul de a se dezice unilateral  de la executarea conventiei principale, in schimbul
pierderii arvunei date sau al restituirii indoite a arvunei primite.
     Asadar, in mod corect prima instanta a interpretat dispozitiile contractuale,
motivul de recurs de la punctul 8 al art.304  C.pr.civila, ce vizeaza schimbarea
naturii ori intelesului lamurit si vadit neindoielnic al actului juridic dedus judecatii,
urmare a unei  evaluari  gresite, nefiind aplicabil in speta de fata.
     Exprimandu-si punctul de vedere in mod logic si concis, instanta de fond a
concluzionat ca neindeplinirea obligatiilor  asumate de catre parti, angajeaza
raspunderea  contractuala a acestora,  neconstituind o cauza de nulitate absoluta a
celorlalte  contracte incheiate  ulterior cu parata, ............................................, cu
privire la aceeasi suprafata de teren.
     De altfel, asa cum a retinut si prima instanta toate aceste acte juridice nu
reprezinta altceva decat expresia principiului libertatii sau  autonomiei de vointa (
consacrat implicit de disp.art.969 alin.1 C.civ, si de art.5 C.civ), in conditiile in care
nu s-a demonstrat ca legea ar fi fost fraudata.
     Clauza de denuntare unilaterala a conventiei, lipseste de eficienta juridica
opozitia la vanzare facuta de reclamant si notata in cartea funciara.
     In consecinta, in raport de considerentele mai sus expuse si de disp.art.312
C.pr.civila, tribunalul va respinge recursul ca nefondat.
     
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
DECIDE

     Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul
........................................., domiciliat in com. ..................., jud. Arges; impotriva
sentintei civile nr 2807/14.05.2008 pronuntata de Judecatoria Pitesti, intimati-
parati fiind  ......................, domiciliata in Pitesti, ..............................., jud. Arges, 
................................. prin reprezentant ......................., cu sediul in Pitesti,
....................................., jud. Arges, ............................., domiciliat in com. ..................,
.....................................i, jud. Arges, ..........................., domiciliata in com.
......................................, jud. Dambovita, ........................................, domiciliata in
Constanta, ......................................, jud. Constanta,  .......................................,
domiciliata in Brasov, ...............................................................
     Irevocabila.
     Pronuntata in sedinta publica azi, 29.01.2009, la Tribunalul Arges, Sectia
Civila. ..........................................................Red. M.B
     Dact. NE/ 2 ex
     26.02.2009
OPINIE SEPARATA:

Apreciez ca in cauza se impunea admiterea recursului declarat de recurentul-
reclamant ........................ , modificarea sentintei civile nr.2807/14.05.2008 a
Judecatoriei Pitesti , admiterea actiunii astfel cum a fost modificata si constatarea
nulitatii absolute partiale a antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub
nr.2534/30.08.2007 si a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub
nr.2944/12.10.2007 pentru urmatoarele considerente:
Potrivit art.966 c.civ. raportat la art.968  c.civ. sunt lovite de nulitate absoluta
actele juridice , care au o cauza ilicita si contrarie bunelor moravuri. In cazul unui
antecontract de vanzare-cumparare, daca promitentul -vanzator incheie acte de
dispozitie juridica cu terte persoane cu privire bunul, ce constituie obiectul
antecontractului de vanzare-cumparare  , un astfel de act juridic este valabil,
exceptand situatia in care tertul este de rea-credinta, fiind complice la fraudarea
promitentului-cumparator-fraus omnia corrumpit. In aceasta din urma situatie  se
poate obtine constatarea nulitatii absolute a actului juridic incheiat in vederea
fraudarii intereselor promitentului-vanzator, actiune ce va fi intemeiata pe  existenta
unei cauze ilicite. O astfel de solutie este posibila intrucat desi pentru indeplinirea
conditiilor fraudei  si implicit pentru anularea unui act juridic pe motiv de nulitate
absoluta al fraudei la lege, este necesara coniventa frauduloasa a ambelor parti,
totusi notiunea de frauda este circumscrisa domeniului actelor juridice si cuprinde
atat frauda la lege si fraudarea intereselor unei terte persoane. In primul caz,
eludandu-se direct norme juridice imperative, frauda vatama direct ordinea publica.
In al doilea caz, desi sunt pagubite interesele unor terti, persoane straine actului
juridic incheiat, deci interese particulare, indirect este atinsa si ordinea publica,
deoarece asemenea interese sunt ocrotite prin norme substituite conceptului de
ordine publica. In ambele cazuri  sanctiunea este nulitatea absoluta.In plus, in cazul
in care se demonstreaza existenta relei-credinte a tertului, se prezuma iuris tantum 
existenta conventiei frauduloase intre parti.
In cauza prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub
nr.1271/15.08.2007 (f.37-dosar fond) s-a intimata-parata ..............................  s-au
obligat sa transmita dreptul de proprietate asupra cotei de 2/6 din terenul in
suprafata de 7000 mp, situat in extravilanul comunei Bascov, in favoarea
promitentului cumparator ......................
     De asemenea prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub
nr.2534/30.07.2007 (f.14-dosar fond), promitentii-vanzatori ....................,
................................., s-a obligat sa transmita dreptul de proprietate asupra terenului
in suprafata de 7000 mp, situat in extravilanul comunei ................., in favoarea
promitentei-cumparatorare ............................ , iar prin contractul de vanzare-
cumparare autentificat sub nr.2944/12.10.2007 (f.34-dosar fond) s-a transmis
dreptul de proprietate asupra aceluiasi teren. Totodata in antecontractul de vanzare-
cumparare autentificat sub nr.2534/30.07.2007s-a facut mentiune despre faptul ca
partile au avut cunostiinta despre faptul ca cota de 2/6 apartinand promitentei-
vanzatoare ...................., facuse anterior obiectul antecontractul de vanzare-
cumparare autentificat sub nr.1271/15.08.2007.In acest context, apreciez ca toate
partile antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2534/30.07.2007
si ale contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2944/12.10.2007, au
fost de rea-credinta la incheiarea actului juridic mentionat, existand o prezumtie de
complicitatea la fraudarea dreptului promitentului-cumparator
........................................, din partea tertului cumparator ..............................................
     Sustinerea intimatilor , consemnata in antecontractul de vanzare-cumparare
nr..2534/30.07.2007, potrivit careia promitenta-vanzatoare ............................ a inteles
sa se razgandeasca (in fapt sa denunte unilateral) antecontractul de vanzare-
cumparare autentificat sub nr.1271/15.08.2007, nu este de natura a inlatura reau-
credinta a acestora.
     Astfel potrivit dispozitiilor art. 1298 din Codul civil, daca vanzarea nu s-a
executat din cauza culpei uneia din partile contractante, partea in culpa pierde
arvuna data sau o restituie indoita, afara numai daca partea, care nu este in culpa,
cere executarea contractului. Rezulta ca arvuna se infatiseaza ca un fel de clauza
penala, stipulata pentru cazul cand vanzarea nu s-ar mai realiza din culpa uneia din
parti. In consecinta, clauza penala corespunde, in intentia presupusa a partilor, cu
determinarea conventionala si anticipata a daunelor ce va trebui sa plateasca partea
din a carei culpa nu se va fi executat contractul, situatie ce se regaseste in speta.
     Partile sunt libere sa dea arvunei caracterul unei clauze de renuntare in sensul
ca oricare dintre ele isi putea rezerva dreptul de a nu mai incheia vanzarea, pierzand
arvuna platita sau restituind dublul arvunei platite, dar acest caracter derogatoriu al
arvunei trebuia specificat in mod expres.[in acelasi sens: I.C.C.J., s.civ.si de propr.int.,
dec.nr.2688/2007]
In consecinta, in cazul in care in conventia partilor, nu se stipuleaza expres
caracterul de clauza de dezicere al arvunei platite, atunci potrivit art.1298
c.civ.clauza de arvuna are rolul de clauza penala, care nu confera niciunea din parti
posibilitatea de denuntarea unilaterala a contractului incheiat.
In cauza, potrivit mentiunii din antecontractul de vanzare-cumparare
autentificat sub nr.1271/15.08.2007, partile au prevazut o clauza tipic de arvuna,
prevazuta de art.1298 c.civ., fara ca acestea sa confere, in mod expres, acestei
arvune , rolul unei clauze de dezicere.In consecinta, intimata-parata 
..................................... are obligata in baza art.969 si art.970 c.civ., sa-si respecte
obligatiile contractuale asumate prin antecontractul de vanzare-cumparare mai sus
mentionat, neavand posibilitatea de a denunta unilateral acest antecontract.

Judecator,
........................................... 6