Hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare in forma autentica

               Achitare impozit. Lipsa elementului corpus constand in stapanirea materiala a bunului. Lipsa posesiei. Consecinte asupra efectului intreruptiv de prescriptie a dreptului material la actiune avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care tine loc de act autentic de instrainare.

                Neintrunirea vreunuia dintre cele doua elemente ale posesiei, corpus si animus face ca posesia sa fie inexistenta. Cu toate acestea, elementul corpus, poate fi exercitat si prin altul, respectiv prin intermediul unor contracte prin care se transmite folosinta materiala a lucrului, cum ar fi locatiunea, arendarea, etc. Prin incheierea unor asemenea contracte translative de folosinta elementul material al posesiei nu se pierde intrucat este exercitat prin altul, respectiv corpore alieno.
                In schimb  nu poate fi vorba de posesie atunci cand nu se exercita niciun  act de folosinta  materiala  asupra imobilului nici personal nici prin altul, intrucat nu exista cel putin elementul corpus. Simpla achitare a impozitului nu poate reprezenta posesie prin ea insasi, intrucat, desi ar putea exista elementul animus, cu toate acestea, nu exista elementul corpus, mai precis stapanirea in fapt a bunului. In consecinta, lipsind posesia asupra imobilului, nu se poate invoca efectul intreruptiv al prescriptiei extinctive prin recunoasterea dreptului, iar actiunea in pronuntarea unei hotarari care tine loc de act autentic de instrainare trebuie respinsa.                

(Tribunalul Arad ,sectia civila, decizia civila  nr. 255/23 februarie 2015, dosar nr. 34/210/2014)

Prin sentinta civila nr. 4087 din 24.09.2014  pronuntata de Judecatoria Arad s-a admis exceptia prescriptiei, invocata de parata si, in consecinta, s-a respins actiunea pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc contractului de vanzare cumparare in forma autentica, formulata de reclamanta SC A.D.K. SRL, impotriva paratei T.F.
A fost obligata reclamanta sa plateasca paratei cheltuieli de judecata de 700 lei.
Pentru a hotari astfel prima instanta a solutionat cu prioritate exceptia prescrierii dreptului material la actiune, invocata de parata.
Astfel, la 08.09.2010, societatea reclamanta a incheiat cu parata o promisiune de vanzare cumparare, prin care aceasta din urma s-a obligat sa-i vanda, in schimbul pretului de 19.500 lei, un teren arabil in suprafata de 54400 mp situat in localitatea Zarand. Reclamanta nu a dovedit ca ar fi intrat vreodata in posesia terenului iar la acest termen de judecata a recunoscut ca nu foloseste terenul.
Actul incheiat de parti a dat nastere urmatoarelor drepturi corelative: a paratei de a-i fi achitat pretul si al reclamantei de a pretinde paratei sa efectueze in viitor demersurile in vederea transmiterii dreptului de proprietate asupra terenului.
Aceste drepturi sunt drepturi de creanta, executarea lor putand fi ceruta doar in interiorul termenului general de prescriptie, de 3 ani, prevazut de art. 3 din Decretul 167/1958, acest act normativ fiind aplicabil in cauza, conform art. 201 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Noului Cod civil.
Prima instanta a retinut ca, in cauza, termenul de prescriptie a inceput sa curga, potrivit art. 7 alin. 1 din Decretul 167/1958, de la momentul nasterii dreptului material la actiune, respectiv de la data incheierii conventiei, 08.09.2010.
Actiunea a fost inregistrata la aceasta instanta la 14.01.2014 si cum, din probatoriul administrat, nu a fost relevata nici o cauza de suspendare sau intrerupere a prescriptie, prima instanta a constatat ca actiunea reclamantei s-a prescris. Ca urmare, in temeiul textelor de lege susmentionate, prima instanta a admis exceptia si a respins cererea privind pronuntarea unei hotarari care sa tina loc contractului autentic de vanzare-cumparare.
Parata a efectuat cheltuieli de judecata de 700 lei, reprezentand onorariul avocatului. In temeiul art. 453 Cod procedura civila, prima instanta a obligat reclamanta, cazuta in pretentii, la plata acestei sume.
Impotriva acestei hotarari a declarat apel reclamanta S.C. A.D.K. S.R.L. prin care a solicitat admiterea apelului, anularea sentintei apelate si trimiterea cauzei spre rejudecare in temeiul art. 480 alin. 3 Cod procedura civila.
In motivare apelanta arata ca, prima instanta a respins actiunea formulata de catre aceasta ca urmare a admiterii exceptiei prescriptiei si a considerat ca aceasta nu a facut dovada posesiei terenului in litigiu.
Invedereaza ca la dosarul cauzei a depus certificatul fiscal care atesta ca societatea apelanta a inregistrat terenul in evidentele fiscale ale Primariei si a platit impozitul aferent. Rezulta ca aceasta si-a manifestat prerogativele de proprietar si in nici un caz nu a stat in pasivitatea care este practic sanctionata de legiuitor, prin instituirea termenelor de prescriptie.
Notiunea de posesie a fost interpretata de prima instanta intr-un sens extrem de rigid si restrans deoarece, dupa cum a aratat la solutionarea exceptiei prescriptiei instanta trebuia sa analizeze daca societatea apelanta a manifestat pasivitate sau, dimpotriva vreun interes fata de terenul in litigiu. Interesul este fara dubiu manifestat, iar posesia faptica apreciaza ca nu putea sa denote un interes mai mare decat cel manifestat prin plata impozitului catre stat.
De altfel, societatea apelanta nu avea obligatia sa exploateze in vreun fel terenul, existand varianta achizitionarii acestuia strict in scop de investitie. Mai mult, considera ca intimata a dat dovada de rea-credinta, incurajata practic de catre instanta prin admiterea exceptiei prescriptiei. Astfel, acesta a incasat pretul pentru teren, a stat in pasivitate totala de la data incheierii promisiunii, nu si-a achitat nici macar taxele si impozitele, iar acum se prevaleaza de exceptia prescriptiei, pentru a ramane atat cu terenul, cat si cu pretul acestuia, imbogatindu-se fara just temei.
Pentru aceste motive, apelanta solicita admiterea apelului si trimiterea cauzei spre rejudecare.
      Intimata a depus la dosar intampinare prin care solicita respingerea apelului formulat de apelanta si mentinerea sentintei atacate ca fiind temeinica si legala.
       In motivare intimata a araatat ca, prin promisiunea de vanzare-cumparare incheiata la data de 08.09.2010, s-a obligat sa vand imobilul in suprafata de 54.400 mp, inscris in titlul de proprietate nr. 57.418/1995, tarla 177, parcela A 943/94; tarla 176, parcela A 972/3; tarla 118 parcela A 683/145; tarla 360/1, parcela A 1670/1/15, tarla 141, parcela A 810/4/57, tarla 177, parcela 943/14, tarla 227, parcela 1268/1/6. Intrucat in promisiunea de vanzare-cumparare nu s-a prevazut un termen pana la care partile se obliga sa incheie contractul de vanzare-cumparare, termenul de prescriptie de 3 ani curge de la data incheierii antecontractului, respectiv de la data de 08.09.2010, conform art. 7 alin. 2 din Decretul 167/1958.
Avand in vedere cele aratate mai sus, solicita a se observa ca obligatia promitentului-vanzator de a incheia contractul de vanzare-cumparare, obligatie nascuta din promisiunea dc vanzare-cumparare, s-a stins la data de 08.09.2013. Intrucat actiunea reclamantei a fost introdusa la data de 14.01.2014, deci dupa implinirea termenului de prescriptie, in mod legal si corect a retinut prima instanta ca actiunea reclamantei este prescrisa.
Mai mult, raportat la dispozitiile art. 16 din Decretul nr. 167/1958, pentru a fi in prezenta unei intreruperi a cursului prescriptiei, este necesara o recunoastere a drepturilor apelantei venita din partea intimatei.
De asemenea, intimata mai arata ca din actele depuse la dosar de catre apelanta, si anume certificat de rol fiscal nr. 129 din 28.01.2014 emis de P.Z., nu rezulta ca aceasta ar fi achitat impozitul pe terenul in cauza, ci doar faptul ca la inceputul acestui an, deci dupa implinirea termenului de prescriptie, apelanta s-a inscris pe rolul fiscal al primariei cu terenurile respective. Mai mult, chiar daca apelanta ar fi platit impozitul in cursul termenului de prescriptie si nu ulterior implinirii acestuia, in conditiile in care inregistrarea in evidentele fiscale are la baza o declaratie a persoanei impuse, plata impozitului nu echivaleaza cu o recunoastere a dreptului facuta de cel in folosul caruia curge prescriptia, deci nu poate fi avuta in vedere drept cauza de intrerupere a acesteia.
Intimata considera ca, sustinerile apelantei privind intrarea in posesia terenurilor care au facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare nu sunt sustinute de probe. Asa cum corect a mentionat instanta de fond in sentinta atacata, la termenul din 24.09.2014 aceasta a recunoscut ca nu a folosit niciodata terenul. Faptul ca aceasta a achitat impozitul dupa implinirea termenului de prescriptie extinctiva nu ii poate conferi acesteia prerogative de proprietar, cata vreme in tot cursul termenului de prescriptie apelanta nu a manifestat niciun interes pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica. Astfel, desi acesteia ii revenea obligatia de a intabula terenul care face obiectul litigiului, prin reprezentantul acesteia C.B., pana in prezent acest lucru nu s-a intamplat. Mai arata ca nu a fost convocata la notar in vederea incheierii contractului.
In ceea ce priveste afirmatiile apelantei referitor la pasivitatea intimatei data de faptul ca nu ar fi achitat taxele si impozitele aferente terenului in litigiu, intimata invedereaza faptul ca dreptul de proprietate este un drept perpetuu, care exista independent de exercitarea lui si care nu se poate stinge prin neuz. Faptul ca nu a platit taxele si impozitele asupra terenului nu o indreptateste pe apelanta sa devina proprietara terenului fara a-si indeplini propriile obligatii, eventuala sanctiune in acest caz fiind aplicarea dobanzilor si a penalitatilor de intarziere de catre organul fiscal. Mai mult, in cauza nu poate fi vorba de o imbogatire fara just temei cata vreme atat prescriptia extinctiva, cat si cea achizitiva sunt menite sa sanctioneze pasivitatea titularului dreptului neexercitat in termenul legal, iar apelanta avea posibilitatea sa introduca actiunea anterior implinirii termenului de prescriptie.
Pentru toate aceste motive, intimata solicita respingerea apelului si mentinerea sentintei civile nr. 4087/24.09.2014 pronuntata de Judecatoria Arad ca fiind temeinica si legala, cu cheltuieli de judecata.
  In drept a invocat dispozitiile art. 205 Cod procedura civila, art. 7 alin. 2, art. 16 Decretul nr. 167/1958.
Analizand apelul de fata, prin prisma motivelor formulate si a probelor administrate, tribunalul retine urmatoarele:
                Prima instanta a solutionat cauza in baza exceptiei prescriptiei dreptului la actiune, exceptie pe care a admis-o, respingand cererea de chemare in judecata.
                Prin criticile aduse sentintei apelate se tinde la anularea hotararii primei instante, care s-ar fi pronuntat gresit pe exceptie si la evocarea fondului cauzei. Ca atare, tribunalul va analiza prin prisma motivelor de apel, raportate la considerentele decisive ale primei instante legalitatea solutiei date asupra exceptiei prescriptiei dreptului la actiune.
                 In acest sens, tribunalul retine ca este de necontestat faptul ca, la data de  08.09.2010, apelanta-reclamanta a incheiat cu intimata-parata o promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare, prin care intimata-parata s-a obligat sa-i vanda, in schimbul pretului de 19.500 lei, un teren arabil in suprafata de 54400 mp situat in localitatea Zarand. Reclamanta nu a dovedit ca ar fi intrat vreodata in posesia terenului iar la acest termen de judecata a recunoscut ca nu foloseste terenul.
                  Obligatia intimatei-parate, asumata prin contract, constand in perfectarea promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare intr-un veritabil contract de vanzare-cumparare este o obligatie de a face, personala, careia ii corespunde un drept corelativ de creanta al apelantei-reclamante, respectiv un drept personal de a cere doar paratei obligate prin contract indeplinirea obligatiei sale de a face.
   Fiind un drept personal, mai precis un drept de creanta, dreptul apelantei-reclamante este supus prescriptiei extinctive in termenul general de de 3 ani, prevazut de art. 3 din Decretul-Lege nr.167/1958, incident in speta, date fiind dispozitiile art. 201 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Noului Cod civil, potrivit carora, prescriptiile incepute si neimplinite la data intrarii in vigoare a Noului cod civil raman supuse dispozitiilor legale in vigoare la data la care au inceput sa curga. Cum este de netagaduit faptul ca prescriptia a inceput sa curga la 08.09.2010, data incheierii promisiunii sinalagmatice, avand in vedere si data intrarii in vigoare a Noului cod civil, respectiv 01.10.2011, rezulta ca dispozitiile aplicabile in materia prescriptiei in litigiul pendinte sunt cele ale Decretului-Lege nr.167/1958.
In continuare, tribunalul retine ca, asa cum s-a statuat mai sus, termenul de prescriptie extinctiva a inceput sa curga din momentul nasterii dreptului material la actiune, respectiv de la data incheierii conventiei, 08.09.2010.
Cum cererea de chemare in judecata a fost dedusa judecatii primei instante abia la data de 14.01.2014 si cum, din probatoriul administrat, nu a rezultat vreo cauza de suspendare sau intrerupere a termenului prescriptie, prima instanta a constatat corect faptul ca actiunea apelantei-reclamante s-a prescris, fiind formulata cu depasirea termenului general de prescriptie de 3 ani.
                   Apelanta se prevaleaza de o eventuala posesie exercitata de aceasta asupra imobilului, ce ar constitui o cauza de intrerupere a termenului de prescriptie, aspect ce, potrivit sustinerilor apelantei a fost interpretat gresit de prima instanta.
                    Nu poate fi primit aceste motiv de apel, de altfel singurul invocat de apelanta. In primul rand se impune precizarea ca nu poate fi negat aspectul teoretic sustinut de apelanta, in sensul ca, posesia exercitata asupra imobilului, ce face obiectul contractului, izvor al creantei supusa prescriptiei reprezinta, de fapt, o recunoastere a dreptului creditorului, ce constituie un motiv de intrerupere a termenului de prescriptie. Pe de alta parte insa, trebuie analizat in concreto, de la caz la caz, in ce masura creditorul se poate prevala de o astfel de posesie. Este cunoscut faptul ca posesia reprezinta o stare de fapt generatoare de efecte juridice, avand in componenta doua elemente: elementul material corpus, ce presupune stapanirea in fapt a bunului si elementul intentional animus, ce semnifica vointa posesorului de a se comporta ca proprietar sau titular al altui drept real asupra bunului.  Neintrunirea vreunuia dintre cele doua elemente face ca posesia sa fie inexistenta. Cu toate acestea, elementul corpus, poate fi exercitat si prin altul, respectiv prin intermediul unor contracte prin care se transmite folosinta materiala a lucrului, cum ar fi locatiunea, arendarea, etc. Prin incheierea unor asemenea contracte translative de folosinta elementul material al posesiei nu se pierde intrucat este exercitat prin altul, respectiv corpore alieno. Or, in speta dedusa judecatii nu poate fi vorba de posesie intrucat nu exista cel putin elementul corpus, apelanta-reclamanta neexercitand acte de folosinta asupra imobilului, cum a recunoscut inca din faza judecatii in fata primei instante si nici nu a incheiat acte juridice translative de folosinta cum ar fi contracte de locatiune sau arendare, pentru a se putea spune ca exercita stapanirea materiala a bunului prin altul. Simpla achitare a impozitului nu poate reprezenta posesie prin ea insasi, intrucat, desi ar putea exista elementul animus, cu toate acestea, nu exista elementul corpus, mai precis stapanirea in fapt a bunului.
                      Din aceste considerente, dat fiind faptul ca nu s-a dovedit posesia exercitata de apelanta-reclamanta asupra imobilului ce face obiectul promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare si pentru ca nu exista alte cauze de intrerupere sau suspendare a termenului de prescriptie extinctiva, in mod corect prima instanta a admis exceptia prescriptiei dreptului la actiune, respingand cererea de chemare in judecata.
                          Din cele ce preced, avand in vedere faptul ca prima instanta a pronuntat o hotarare legala si temeinica, tribunalul, in baza art.480 alin.1 Cod procedura civila, va respinge apelul declarat.