Drept de ipoteca legala a antreprenorului

Dreptul de ipoteca legala al antreprenorului. Conditii de nastere si inscriere in CF.

Antreprenorul  poate beneficia de o ipoteca legala  in conditiile art.2386 pct.6 din Noul Cod civil, ceea ce implica observatia ca, din expresia "sa edifice, sa reconstruiasca sau sa repare un imobil, asupra imobilului", rezulta intentia legiuitorului de a reglementa instituirea acestei ipoteci legale doar asupra constructiilor, iar nu si asupra terenurilor,concluzie  intarita de analiza celorlalte cazuri de ipoteca legala, ce probeaza ca obiect al ipotecii este intotdeauna bunul in legatura cu care s-a nascut creanta (vanzatorul, asupra bunului vandut etc), in speta antreprenorul asupra constructiei realizate/reparate, iar nu un alt bun al debitorului.
Prima instanta a retinut in mod corect ca atata vreme cat constructia realizata de antreprenor nu este evidentiata in cartea funciara, acesta ar putea sa-si valorifice dreptul de ipoteca legala doar in conditiile de exceptie ale art.2380 din Noul Cod civil, respectiv prin inscrierea provizorie ca ipoteca asupra unei constructii viitoare.
Precizarea "in conditiile legii" facuta de textul sus-mentionat face trimitere implicita la normele speciale in materie de publicitate imobiliara, iar dintre acestea, Ordinul A.N.C.P.I. nr.633/2006 instituie la art.99 conditia prealabila a notarii existentei autorizatiei de construire, conditie nerespectata in speta. (Tribunalul Arad ,sectia civila, decizia civila  nr. 47/16 ianuarie 2014, dosar nr. 9046/55/2013) (

Prin sentinta civila nr.5467 din 18.09.2013 pronuntata  in dosarul nr.9046/55/2013 al Judecatoriei Arad a fost admisa plangerea formulata de  SC B. G. V. SRL societate in insolventa prin administrator judiciar  in contradictoriu cu SC T., a fost anulata incheierea de respingere a cererii de reexaminare nr. CF nr.28670/08.05.2013 pronuntata de O.C.P.I. Arad, cu consecinta respingerii cererii de inscriere a dreptului de ipoteca legala asupra imobilului inscris in CF 300929  Fantanele si s-a dispus radierea notarii ipotecii legale asupra imobilului inscris in CF 300929  Fantanele
A fost obligata intimata la plata sumei de 132,3 lei reprezentand cheltuieli de judecata.
Pentru a hotari astfel prima instanta a retinut urmatoarele:
In fapt, petenta  este proprietar tabular al imobilului inscris in CF 300929 Fantanele.
Prin Incheierea nr. 20253 /18.03.2013 O.C.P.I. Arad a admis cererea intimatei S.C. T. S.A. si a inscris provizoriu dreptul de ipoteca legala, in favoarea intimatei pina la concurenta sumei de 61.461.513 lei.
Incheierea de carte funciara ante-mentionata a fost contestata de petenta pe calea unei cereri de reexaminare care a fost insa respinsa .
  Impotriva Incheierii de carte funciara  prin care s-a respins cererea de reexaminare,  petenta a formulat in termen legal plangere.
Raportand starea de fapt decelata la dispozitiile legale incidente instanta de fond a constatat ca plangerea este intemeiata.
Potrivit dispozitiilor art.78 din Legea nr.71/2011 de punere in aplicare a Codului civil din 2009, privilegiile speciale imobiliare, nascute inainte de intrarea in vigoare a Codului civil din 2009, se convertesc de drept in ipoteci legale, fiind supuse noului regimul juridic, reglementat de noul cod civil (Legea 287/2009). Cu alte cuvinte, persoanelor care, sub imperiul vechiului cod civil, beneficiau de un privilegiu special imobiliar, le este recunoscut acest drept real de garantie si sub imperiul noului cod civil, sub forma ipotecii legale.
Asa fiind, in cauza, chiar daca intimata nu detinea, la data incheierii Contractului de antrepriza cu numar de inregistrare 949/11.04.2011 si nr.56/11.04.2011, un drept de ipoteca legala, sub imperiul vechiului cod civil, cu toate acestea, ea detinea un privilegiu special imobiliar asupra imobilelor petentei, in baza art.1737 pct.4 din Codul civil de la 1864, privilegiu ce s-a convertit, sub imperiul Noului cod civil, intr-o veritabila ipoteca legala.
In consecinta, contrar sustinerilor petentei, intimata beneficiaza de un drept de ipoteca legala in baza unei convertiri a drepturilor de garantie imobiliara, realizata de legiuitor prin punerea in aplicare a Noului cod civil.
Totusi inscrierea  lui in cartea funciara s-a realizat de OCPI Arad  cu nerespectarea normelor in vigoare la data cererii de inscriere.
Potrivit dispozitiilor art. 99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, actualizat, privind continutul, modul de intocmire si receptie a documentatiilor cadastrale in vederea inscrierii in cartea funciara "dreptul de ipoteca asupra unui bun viitor se poate inscrie in conditiile legii, cu conditia ca in prealabil sa fi fost notata existenta autorizatiei de construire".
Din cuprinsul Contractului de antrepriza 949/11.04.2011 si nr.56/11.04.2011, incheiat intre petenta, in calitate de achizitor si intimata, in calitate de antreprenor, rezulta  (1) ca obiectul acestui contract consta in realizarea unor constructii viitoare de catre antreprenor, (2) ca petenta beneficia de un bun viitor, respectiv de constructiile viitoare, iar intimata de un drept de ipoteca legala asupra unui bun viitor, convertit dintr-un privilegiu special imobiliar.
 Ori, in aceasta situatie, in cauza se regaseste ipoteza din cuprinsul dispozitiilor art. 99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, actualizat,  ceea ce face ca dreptul de ipoteca legala al antreprenorului sa nu se fi putut inscrie in cartea funciara numai dupa  prealabila, notare a existentei autorizatiei de construire.
 Per a contrario, in situatia in care nu s-a notat in prealabil autorizatia de construire, dreptul de ipoteca legala asupra unui bun viitor nu putea fi inscris in cartea funciara,  inscrierea astfel efectuata fiind nelegala.
Cum in CF-ul   litigios nu este notata in prealabil nici o autorizatie de constructie, instanta de fond a  retinut ca inscrierea dreptului de ipoteca s-a facut cu incalcarea dispozitiilor art. 99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, va retine ca incheierea de respingere a cererii de reexaminare formulata de petenta este nelegala, plangerea petentei fiind pe deplin intemeiata.
Astfel fiind, in temeiul art. 31 din Legea 7/1996, prima instanta a admis plangerea formulata de petenta in sensul solicitat.
In temeiul art.453 Noul C.pr.civ, intimata a fost obligata cheltuieli de judecata.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel, in termenul legal, apelanta SC T. SRL, solicitand admiterea apelului si schimbarea in tot a sentintei atacate cu consecinta respingerii, in totalitate, a plangerii intimatei.
In motivarea apelului sau, a criticat sentinta pentru nelegalitate, sustinand ca sentinta a fost data cu aplicarea gresita a legii si ca urmare a unei interpretari eronate a raporturilor partilor. Art. 36 din Legea nr.7/1996 reglementeaza doua situatii distincte de ipoteca la alin. 5 si la alin. 16. Ipoteca prevazuta de art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006 are ca obiect un bun viitor, iar art. 36 alin. 5 din Legea nr. 7/1996 se refera tot la bunuri viitoare, ipoteca intabulandu-se, in acest caz, in conditiile legii privind creditul ipotecar pentru investitiile imobiliare. Or, aceste ipoteci asupra unor bunuri viitoare nu au nicio legatura cu dreptul de ipoteca a carui inscriere a solicitat-o apelanta, care se bazeaza pe o cu totul alta stare de fapt si care are ca temei legal art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 si art. 2386 alin. 6 din Codul Civil, ce reglementeaza inscrierea ipotecii legale "asupra imobilului", ceea ce presupune deja existenta unui imobil, chiar daca acesta nu este inca notat in cartea funciara. Cererea apelantei de inscriere a ipotecii s-a facut asupra unui imobil, in conditiile existentei deja a acelui imobil (chiar daca nu a fost notat in cartea funciara). Conform contractului partilor, apelanta urma sa efectueze o serie de lucrari care constau, in principal, in realizarea unui teren de golf cu tot ceea ce presupune o asemenea investitie, terenul propriu-zis, parcari, alei de acces, terenuri de tenis, piscina, magazii, etc. Hotararea pronuntata in cadrul procedurii ordonantei de plata formulata in baza O.U.G. nr. 119/2007 din dosarul nr.3399/108/2012 a constatat in mod irevocabil ca intimata datoreaza apelantei sume de bani reprezentand contravaloarea lucrarilor de constructii pe care apelanta le-a efectuat in baza contractului lor. Ipotecile prevazute de art. 2386 Cod Civil fiind ipoteci legale, existenta sau constituirea lor este independenta de vointa sau acordul partilor ele fiind reglementate tocmai pentru a conferi o protectie juridica in rem creditorului care aduce o valoare in patrimoniul debitorului sau. Din momentul sporirii patrimoniului uneia dintre parti cu o valoare, ipoteca legala se activeaza automat, conferind protectie imediata creditorului, notarea acestor ipoteci in cartea funciara avand doar rolul de a fi opozabil tertilor. Ipoteca legala a antreprenorilor are ca premisa aceeasi idee a imbogatirii patrimoniului debitorului cu valoarea lucrarilor realizate, iar dreptul de a inscrie ipoteca legala ramane o facultate acordata de legiuitor constructorului, care poate decide daca si cand va fi oportuna inscrierea ipotecii sale in functie de momentul la care considera ca beneficiarul este in pericol de insolvabilitate. Cererea apelantei de inscriere a ipotecii legale, in baza contractului de antrepriza, a fost formulata in momentul in care a devenit evident faptul ca intimata se afla in imposibilitate de plata.
In drept, invoca art. 466, art.470, art.477, art. 480 Cod Procedura Civila, art.2386 Cod Civil, art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996.
 Prin intampinare, intimata S.C. B. G. V. S.R.L., reprezentata de administrator judiciar  a solicitat respingerea apelului si mentinerea sentintei civile nr.5530/19.09.2013 ca temeinica si legala.
 In motivare, invoca art. 80 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Codului civil, aratand ca, in cazul de fata, cererea (introdusa dupa intrarea in vigoare a Noului cod civil) viza un drept nascut printr-un contract incheiat sub imperiul vechiului Cod civil. Asadar, conditiile de validitate ale dreptului supus inscrierii sunt conditiile prevazute de vechiul Cod civil. Potrivit, acestuia, obiectul privilegiului constructorului era exclusiv edificiul, si nu terenul, asa cum arata art. 1737 pct. 4. Asadar, constructorul are dreptul sa inscrie privilegiul (convertibil in ipoteca legala) doar asupra constructiei. Or, in cartea funciara asupra careia s-a operat inscrierea, nu este intabulata nici o constructie, ci doar terenul, care nu face obiectul privilegiului (ipotecii legale). Petenta nu a urmat nici procedurile pentru a inscrie o ipoteca asupra unui bun viitor, asa cum sunt ele prevazute de art. 99, alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006.
Analizand apelul, prin prisma motivelor invocate, tribunalul a  constatat ca este nefondat  urmand a fi respingand-l in baza art.480 alin.1 Cod procedura civila pentru considerentele urmatoare.
In esenta apelanta critica solutia primei instante intemeiata pe dispozitiile legale privind ipoteca asupra bunurilor viitoare, sustinand ca ipoteza legal aplicabila spetei deduse judecatii este in realitate cea in care arhitectii si anteprenorii pot cere inscrierea ipotecii legale asupra imobilului care este obiectul lucrarilor ce s-au obligat sa le faca, pentru garantarea pretului acestor lucrari.
Nu sunt contestate, asadar, considerentele primei instante potrivit carora, in raport cu data contractului de antrepriza (11 aprilie 2011), intimata (in prezent apelanta) detinea un privilegiu special imobiliar asupra imobilelor petentei, in baza art.1737 pct.4 din Codul civil de la 1864, privilegiu ce s-a convertit, sub imperiul Noului Cod civil intr-o veritabila ipoteca legala.
Cu toate acestea, se impune observatia ca privilegiul special imobiliar prevazut de art.1737 pct.4 din fostul Cod civil se refera la "edificii" (constructii) si era conditionat de incheierea formala a unui proces-verbal privind lucrarile ce urmeaza a fi realizate si a unui proces-verbal de receptie ("primire") a lucrarilor, cel din urma continand si evaluarea constructiilor realizate, procese-verbale care in speta nu s-au incheiat.
Mai mult, dispozitiile tranzitorii la care prima instanta face trimitere (art.78 alin.1 si 2 din Legea nr.71/2011) se refera la privilegii speciale imobiliare "nascute" pana la intrarea in vigoare a Codului civil (ori dovada nasterii respectivului privilegiu nu s-a facut) sau la convertirea acestor privilegii "inscrise" in formele de publicitate imobiliara in ipoteci legale prevazute de Noul Cod civil (nefiind indeplinita in acest caz conditia "inscrierii").
Nu sunt incidente in cauza nici dispozitiile art.78 din Legea nr.71/2011 care se refera la privilegiile imobiliare prevazute in "legi speciale", deoarece in tot cuprinsul sau Legea nr.71/2011 a aratat in mod expres care sunt legile speciale la care face referire, pe care le-a modificat ori completat, in timp ce vechiul Cod civil din 1864 denumit "Codicele civil", a fost actul normativ abrogat si inlocuit concomitent.
Asadar, antreprenorul ar putea beneficia de o ipoteca legala numai in conditiile art.2386 pct.6 din Noul Cod civil, ceea ce implica observatia ca, din expresia "sa edifice, sa reconstruiasca sau sa repare un imobil, asupra imobilului", rezulta intentia legiuitorului de a reglementa instituirea acestei ipoteci legale doar asupra constructiilor, iar nu si asupra terenurilor.
Concluzia este intarita de analiza celorlalte cazuri de ipoteca legala, ce probeaza ca obiect al ipotecii este intotdeauna bunul in legatura cu care s-a nascut creanta (vanzatorul, asupra bunului vandut etc), in speta antreprenorul asupra constructiei realizate/reparate, iar nu un alt bun al debitorului. Mai mult, legiuitorul precizeaza ca ipoteca antreprenorului se poate naste "numai in limita sporului de valoare realizat", ceea ce implica ideea ca nu s-ar putea valorifica o atare ipoteca, decat proportional cu stadiul de realizare a lucrarilor.
Respectarea conditiilor in care se poate naste dreptul de ipoteca legala, astfel cum sunt ele edictate in Noul Cod civil impune interpretarea corelata a dispozitiilor art.36 alin.16 din Legea nr.7/1996, ce reglementeaza procedura  de inscriere in cartea funciara a ipotecii legale; asadar sintagma "obiectul lucrarilor ce s-au obligat sa le faca" include atat ipoteza edificarii/reconstruirii in sensul realizarii sau adaugarii unei noi constructii, cat si pe cea a reparatiei unei constructii existente.
Este important a remarca, in continuare, ca din punct de vedere substantial Noul Cod civil defineste bunurile imobile prin enumerarea de la art.537, in care sunt cuprinse si "constructiile si alte lucrari fixate in pamant cu caracter permanent_".
Doar din punct de vedere procedural, pentru a evita orice speculatie legata de posibilitatea evidentierii separate in cartea funciara a constructiilor, independent de terenurile pe care se afla, legiuitorul a aratat la art.876 alin.3 al titlului VII "Cartea funciara" din Cartea a III-a "Despre bunuri" ca "prin imobil, in sensul prezentului titlu, se intelege una sau mai multe parcele de teren alaturate_ cu sau fara constructii_", in acelasi sens fiind si dispozitiile art.1 alin.5 din Legea nr.7/1996.
In art.2386 din Noul Cod civil, legiuitorul a avut in vedere definitia de la art.537, lucru evident prin faptul ca aceasta norma nu este cuprinsa in titlul VII "Cartea funciara", ci in cartea a V-a "Despre obligatii", Titlul XI "Privilegiile si garantiile reale", capitolul III "Ipoteca", in sectiunea a - 2-a "Ipoteca imobiliara" ce reglementeaza, la art.2380, cazul ipotecii asupra unei constructii viitoare.
Revenind la conditiile inscrierii unor drepturi in cartea funciara, tribunalul a constatat ca atat prin prisma art.878 si 885 din Noul Cod civil, cat si potrivit art.21, 24 si 29 din Legea nr.7/1996, premisa inscrierii unor drepturi tabulare o constituie evidentierea ca atare a imobilului in cartea funciara.
Prima instanta a retinut in mod corect, prin urmare, ca atata vreme cat constructia realizata de antreprenor nu este evidentiata in cartea funciara, acesta ar putea sa-si valorifice dreptul de ipoteca legala doar in conditiile de exceptie ale art.2380 din Noul Cod civil, respectiv prin inscrierea provizorie ca ipoteca asupra unei constructii viitoare.
Precizarea "in conditiile legii" facuta de textul sus-mentionat, face trimitere implicita la normele speciale in materie de publicitate imobiliara, iar dintre acestea, Ordinul A.N.C.P.I. nr.633/2006 instituie la art.99 conditia prealabila a notarii existentei autorizatiei de construire, conditie nerespectata in speta.
Este vorba despre o conditie minimala de proba a potentialei realizari in viitor a unei constructii apte de a fi evidentiate in cartea funciara, deoarece respectiva autorizatie realizeaza o descriere amanuntita a constructiei viitoare (prin trimiterea la documentatia tehnica) si o evaluare a acesteia, corelandu-se astfel atat cu cerintele generale ale Legii nr.7/1996 si Noului Cod civil, cat si cu cele speciale, referitoare la ipoteca legala si mai ales la posibilitatea evaluarii acestui drept de ipoteca.