Contract de arenda

Contract de arenda. Drept de preemtiune la vanzarea terenului. Efecte juridice.                Dreptul de preemtiune instituit pe cale contractuala in favoarea arendasului  nu poate produce efectele juridice prevazute intr-un act normativ abrogat la data incheierii contractului.
     Dat fiind ca dreptul de preemtiune poate izvori doar dintr-o dispozitie legala in speta  este vorba despre  un drept de preferinta, drept care confera reclamantei doar posibilitatea de a obtine daune interese pentru nerespectarea contractului si nu anularea contractului de vanzare-cumparare. Astfel, dispozitiile art. 969 Cod civil se circumscriu doar dreptului de preferinta instituit in contract cu consecinta obtinerii unor daune interese.   (Tribunalul Arad ,sectia civila, decizia civila  nr. 1020/4 septembrie 2013,dosar nr. 2619/55/2013) Prin sentinta civila nr.3134 din 16.04.2013 pronuntata de Judecatoria Arad in dosar nr.2619/55/2013 a  fost respinsa exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei.
Instanta a respins ca neintemeiata actiunea formulata de reclamanta S.C. A. F.  S.R.L., in contradictoriu cu paratii F. M., P. V. si P. C. si a obligat  reclamanta sa le plateasca paratilor P. V. si P. C. suma de 1.000 lei reprezentand cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, instanta de fond a retinut ca aceasta este neintemeiata intrucat actiunea este intemeiata pe dispozitiile Legii nr. 54/1998, iar la art. 14 alin. 2 din lege se prevede ca actiunea in constatarea nulitatii poate fi introdusa de orice persoana interesata. In speta, in mod evident reclamanta este o persoana interesata atat timp cat invoca un drept de preemtiune asupra terenului din speta.
Ca atare, a fost respinsa exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei.
Pe fondul cauzei, prima  instanta a retinut urmatoarele:
Partile au incheiat la data de 05.01.2010 un contract de arenda avand ca obiect terenul in suprafata de 0,50 ha situat in extravilanul localitatii Siria, apartinand paratei, termenul arendarii fiind de 10 ani.
La art. 8 lit. k) din contract s-a prevazut in favoarea arendasului (reclamanta) un drept de preemtiune in situatia vanzarii terenului de catre arendatoarea parata F. M.
La data de 27.11.2012 parata a vandut imobilul din litigiu d-lui P. V., prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 10/27.11.2012 de BNP Morariu .
Prin prezenta actiune reclamanta a solicitat anularea acestui contract de vanzare-cumparare pentru incalcarea dreptului sau de preemtiune.
Reclamanta a invocat dispozitiile Legii nr. 54/1998 in sustinerea actiunii sale, respectiv art.  14 alin. 1, potrivit carora "nerespectarea dispozitiilor art. 2 alin. (1) si ale art. 12 alin. (1) si (2) atrage nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare sau, dupa caz, a contractului de schimb, iar nerespectarea dispozitiilor art. 5 si 6 atrage nulitatea relativa a contractului". Potrivit art. 5 din aceeasi lege,    instrainarea, prin vanzare, a terenurilor agricole situate in extravilan se face cu respectarea dreptului de preemptiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendasilor.
 Instanta de fond a constatat insa ca la data incheierii contractului de arenda (2010) Legea nr. 54/1998 nu mai era in vigoare, fiind abrogata prin art. 8 din Legea nr. 247/2005. In aceasta situatie, avand in vedere faptul ca dreptul de preemtiune este un drept care poate izvori doar din lege, lege care la momentul nasterii raportului juridic intre parti era abrogata, instanta a retinut ca dreptul de preemtiune al reclamantei prevazut in contractul de arenda este un simplu drept de preferinta care insa nu ii confera posibilitatea de a solicita anularea contractului de vanzare-cumparare, ci doar dreptul la daune interese impotriva arendatorului care a incalcat dispozitiile contractului de arenda. De asemenea, atat timp cat arendatorul a instrainat terenul care a facut obiectul contractului de arenda, astfel ca acesta nu se mai afla in patrimoniul sau, nu se poate dispune nici obligarea acestuia la incheierea contractului de vanzare-cumparare cu reclamanta.
In consecinta, pentru considerentele expuse mai sus, instanta de fond a apreciat  ca neintemeiata actiunea reclamantei, motiv pentru care aceasta a fost  respinsa.
In baza art. 274 C.pr.civ., a fost  obligata reclamanta sa plateasca paratilor P. V. si P. C. suma de 1.000 lei reprezentand cheltuieli de judecata constand in onorariu de avocat conform chitantei nr. 549/25.03.2013.
Impotriva acestei hotarari a declarat recurs reclamanta S.C. A. F. S.R.L. solicitand ca in urma admiterii caii de atac sa fie modificata hotararea primei instante in sensul admiterii actiunii astfel cum a fost precizata, cu cheltuieli de judecata.
Prin motivele de recurs reclamanta a aratat ca in opinia sa solutia instantei de fond este nelegala, avand in vedere motivele pe care se sprijina. Astfel, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante fiind aplicabile dispozitiile art. 969 alin. 1 C.civ. Obligatia respectarii dreptului de preemtiune rezulta din insasi contractul de arendare incheiat intre parata si reclamanta. Prin urmare, toate prevederile conventiei trebuie respectate intocmai, asa cum au fost ele prevazute si acceptate de catre parti la data incheierii actului juridic, altfel se incalca unul din principiile care guverneaza efectele actului juridic civil, si anume principiul fortei obligatorii.
In consecinta, chiar daca nu exista reglementare intr-un act normativ pentru una din obligatiile izvorate din conventia incheiata intre parti, aceasta isi mentine caracterul obligatoriu, precum si efectele cauzate ca urmare a nerespectarii ei.
In ce priveste efectele nerespectarii dreptului de preemtiune, recurenta a aratat ca potrivit art. 8 lit. k din contractul de arendare, arendasul "are dreptul de preemtiune, in cazul instrainarii prin vanzare - cumparare de catre arendator a terenului prevazut in prezentul contract. " Astfel, aceasta clauza contractuala confera recurentei (titulara dreptului de preemtiune) prioritate la incheierea unui contract de vanzare - cumparare in raport cu tertii.
Nerespectarea dreptului de preemtiune, prevazut in astfel de conventii sau in alte institutii de drept civil, atrage nulitatea relativa a contractului care a fost incheiat fara respectarea acestui drept.
In speta, la incheierea contractului de vanzare - cumparare intre intimata F. M. si intimatii P. V. si P. C., a fost nesocotit interesul arendasului, SC A. F. SRL, acesta imprejurare atragand nulitatea relativa a actului juridic civil amintit anterior. Ori vatamarea interesului reclamantei, prin vanzarea terenului agricol fara a fi incunostintata, este cat se poate de evident, aceasta folosind terenul agricol in scop comercial si pentru a obtine profituri banesti in urma vanzarii recoltei.
In drept, recurenta a invocat disp. art. 304 pct. 9 Cod procedura civila.
Prin intampinarea formulata, paratii intimati P. V. si P. C. au solicitat respingerea recursului  ca netemeinic si nemotivat.
Astfel, prin cererea de recurs reclamanta - recurenta nu invedereaza niciunul din motivele de nelegalitate limitativ prevazute de art. 304 din Cod pr.civ. Ori, in aceste conditii motivul invocat de recurenta in sensul ca in speta ar interveni art. 304 pct.(9) din Cod pr.civ, este contrazis de motivarea acesteia atat timp cat in aceasta motivare nu se arata care parte din hotararea pronuntata este lipsita de temei legal, care articol invocat de  instanta in sustinerea solutiei este gresit aplicat ori interpretat, de ce, si ce alta norma materiala trebuia aplicata in schimb.
Fata de fondul cererii de recurs, intimatii au aratat ca apreciaza sentinta atacata ca fiind temeinica si legala, motivata in concret raportat la norma materiala aplicabila in speta.
Examinand recursul prin prisma motivelor invocate si in cadrul dat de art. 304-3041 Cod procedura civila, tribunalul a constatat ca nu este fondat si ca prima instanta a retinut o stare de fapt astfel cum rezulta din probele administrate in cauza.
Sustinerea reclamantei din recurs in sensul ca art. 969 alin. 1 Cod civil ar putea inlatura lipsa de reglementare pentru obligatiile izvorate din conventia incheiata de parti este neintemeiata.
               In cauza este vorba despre un drept de preemtiune instituit in favoarea arendasului, respectiv reclamanta ori la acel moment Legea nr. 54/1998 nu mai era in vigoare,fiind abrogata  prin art. 8 din Legea nr. 275/2005.
     Dat fiind ca dreptul de preemtiune poate izvori doar dintr-o dispozitie legala in speta avem de a face doar cu un drept de preferinta, drept care confera reclamantei doar posibilitatea de a obtine daune interese pentru nerespectarea contractului si nu anularea contractului de vanzare-cumparare. Astfel, dispozitiile art. 969 Cod civil se circumscriu doar dreptului de preferinta instituit in contract cu consecinta obtinerii unor daune interese.
Pentru aceste considerente, tribunalul, in baza art. 312 Cod procedura civila, a respins recursul formulat de recurenta .