Prescriptie. Inceputul curgerii dreptului de prescriptie in cazul investitiilor facute la imobilul inchiriat.

3. Prescriptie. Inceputul curgerii dreptului de prescriptie in cazul investitiilor facute la imobilul inchiriat.

Decretul nr.167/1958,
imbogatirea fara justa cauza

In cazul investitiilor facute de catre chirias la imobilul inchiriat termenul de prescriptie de 3 ani, prevazut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958, incepe sa curga de la data nasterii dreptului la actiune, respectiv din momentul incetarii raporturilor contractuale dintre parti, chiar daca investitiile au fost efectuate anterior,deoarece pana la acea data chiriasul, utilizand imbunatatirile facute la imobilul proprietatea altuia, nu avea vreun interes in a solicita restituirii contravalorii lor.

Prin sentinta comerciala nr. 2234/24.09.2007 a Tribunalului Arad s-a admis actiunea principala formulata de reclamanti si in consecinta: s-a constatat incetarea contractului de inchiriere dintre parti, modificat, s-a dispus evacuarea paratei din imobil, s-a admis exceptia prescriptiei dreptului la actiune si in consecinta s-a respins actiunea reconventionala formulata de parata-reclamanta reconventionala pentru despagubiri reprezentand investitii la imobil si instituire drept de retentie.
In considerente, raportat la actiunea reconventionala, s-a apreciat ca aceasta este o actiune in valorificarea unui drept de creanta, prescriptibila in termenul general de prescriptie de 3 ani, prevazut in art.1 si 3 din Decretul nr.167/1958, art. 494 Cod civil fiind tocmai o aplicatie practica a imbogatirii fara justa cauza.
In speta, in anul 1997, cand a fost incheiat cel de al doilea contract de inchiriere dintre parti, lucrarile la imobil erau deja efectuate, locatorul inchiriind spatiul cu toate modificarile facute. Termenul de prescriptie privind dreptul de creanta al constructorului incepe sa curga din momentul manifestarii de vointa a proprietarului terenului de a prelua lucrarea realizata de creditor, ori acesta curge de la 14 mai 1997, cand chiriasul avea posibilitatea sa solicite contravaloarea investitiilor aduse imobilului. Raportat la prescriptia actiunii intemeiata pe imbogatirea fara justa cauza, in conditiile art.8 al.2 din Decretul nr.167/1958, la 14 mai 1997, chiriasul cunostea imbogatirea precum si cel obligat la restituire, insa nu a avut nici o pretentie, semnand noul contract in conditiile in care investitiile erau deja efectuate. In consecinta s-a apreciat ca actiunea reconventionala este prescrisa.
Prin decizia nr. 8/A din 21 ianuarie 2008 Curtea de apel Timisoara Sectia comerciala a admis in parte apelul declarat de parata-reclamanta reconventionala, a desfiintat in parte sentinta apelata, in sensul ca a trimis cauza spre rejudecarea cererii reconventionale formulata de parata impotriva reclamantilor.
Curtea a constatat ca:
Apelul este partial intemeiat, respectiv in ceea ce priveste cererea reconventionala formulata de parata impotriva reclamantilor.
In acest sens, prima instanta a considerat in mod corect, in ceea ce priveste cererea reclamantei reconventionale privind suma cu titlul de despagubiri,  ca aceasta este o actiune in valorificarea unui drept de creanta, prescriptibila in termenul general de prescriptie de 3 ani, prevazut in art.1 si 3 din Decretul nr.167/1958.
Raportat insa la prescriptia actiunii intemeiata pe imbogatirea fara justa cauza, in mod gresit s-a considerat ca, in conditiile art.8 al.2 din Decretul nr.167/1958, la 14 mai 1997, chiriasul cunostea imbogatirea, precum si cel obligat la restituire, insa nu a avut nici o pretentie, semnand noul contract in conditiile in care investitiile erau deja efectuate.
In opinia Curtii termenul de prescriptie de 3 ani, prevazut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 a inceput sa curga numai la data expirarii raporturilor de locatiune dintre parti, respectiv incepand cu data de 15.05.2007, pana la aceasta data parata fiind cea care a folosit investitiile facute de ea in imobilul proprietatea reclamantilor, deci neavand nici un interes de a solicita contravaloarea acestor investitii pana in acest moment.
Astfel, de la data expirarii raporturilor de locatiune dintre parti reclamantii, in calitate de proprietari ai imobilului pentru care s-au efectuat imbunatatiri de catre parata, s-au imbogatit fara justa cauza cu valoarea acestor imbunatatiri, de la aceasta data incepand sa curga termenul de prescriptie de 3 ani prevazut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958.
Asa fiind, rezulta ca in mod gresit prima instanta a respins ca prescrisa cererea reconventionala a paratei.
Prin decizia nr. 3278/06.11.2008 Inalta Curte de Casatie si Justitie Sectia Comerciala, a respins recursul reclamantilor ca nefondat.
S-a retinut ca in mod corect instanta de apel a apreciat ca termenul de prescriptie de 3 ani, prevazut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 a inceput sa curga de la data nasterii dreptului la actiune, respectiv din momentul incetarii raporturilor contractuale dintre parti, adica 15 mai 2007 deoarece pana la acea data intimata, utilizand imbunatatirile facute la imobilul proprietatea recurentilor, nu avea vreun interes in a solicita restituirii contravalorii lor.

(Sentinta comerciala nr. 2234/24.09.2007 a Tribunalului Arad,Decizia nr. 8/A din 21 ianuarie 2008 a Curtii de apel Timisoara Sectia comerciala,Decizia nr. 3278/06.11.2008 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie Sectia Comerciala, I.F.)