Uscatoria, situata intr-un imobil cu mai multe apartamente, face obiectul unui drept de coproprietate fortata si perpetua

Transformarea formei de coproprietate fortata intr-o coproprietate vremelnica este posibila, insa numai cu acordul tuturor persoanelor interesate, respectiv, a tuturor proprietarilor apartamentelor potential deservite de acel spatiu. Fiind vorba despre o proprietate privata, nimic nu-i impiedica pe proprietari sa convina asupra unei atari modificari. In lipsa unui acord unanim, insa, forma de proprietate comuna va ramane cea initial conceputa, neputandu-se vorbi despre transferul cotelor de proprietate independent de un  transfer de proprietate asupra apartamentului si nici despre vreo sistare a starii de indiviziune specifice doar coproprietatii temporare. Prin sentinta civila nr. 5803/23.10.2008 a Judecatoriei Baia Mare s-a admis actiunea civila formulata de reclamantii Avram Ioan si Avram leontina impotriva paratilor Sabou Marian Alin, Sabou Marius Gabriel, Trif Alina Mariana si intimatii Gherghel Constantin, Gherghel Istinca, Precup Ciprian, Precup Calina, Iepan Ioan, Iepan Livia, Buda Ioan, Buda Florica Olimpia, Peteri Cristian Costica, Peteri Silvia Daniela, Filip Vasile, Filip Ibolya, Roatis Dumitru, Roatis Doina, Gog Maria Cornelia, Zola Filip, Zola Ana, Augustin Vasile, Augustin (fosta Peteri) Dorina, Nagy Eugen, Nagy Zita Magdalena, David Ioan, David Livia si in consecinta:
S-a constatat ca prin actul de vanzare-cumparare numit "Contract de vanzare-cumparare" incheiat la 23 febr. 2008 reclamantii au dobandit, prin cumparare, cota de 11/14 parte din imobilul uscatorie, in valoare totala de 12.000 Euro, situat in Baia Mare B-dul Republicii nr. 66 sc. A parter, inscris in C.F. 11573/uscatorie Baia Mare nr. top. 2822/376.
S-a constatat ca reclamantii, dupa cumparare, sunt proprietari asupra cotei de 12/14 parte din uscatorie.
S-a dispus sistarea starii de indiviziune dintre reclamanti, pe de o parte, si paratii Sabou si Iepan, pe de alta parte, in sensul ca s-a atribuit uscatoria reclamantilor si i-a obligat pe acestia sa plateasca paratilor :
- Sabou Vasile, Marian, Marius si Trif Alina impreuna echivalentul sumei de 857,14 Euro
- Iepan Ioan si Livia impreuna echivalentul sumei de 857,14 Euro.
S-a dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamantilor in C.F. conform celor de mai sus,
Fara cheltuieli de judecata.
In considerentele sentintei s-a retinut ca reclamantii si paratii sunt proprietarii apartamentelor din blocul nr. 66 situat pe B-dul Republicii din Baia Mare scara A. La parterul acestui bloc exista o uscatorie, identificata in C.F. 11573/uscatorie nr. top. 2822/376.
Initial, paratul Sabou Vasile a incercat sa cumpere uscatoria, in schimb trebuind sa execute mai multe lucrari: acoperisul la bloc, zugravirea casei scarii, schimbarea usilor de la intrare, intelegere consemnata in procesul verbal din 22 aug. 2006. Deoarece paratul nu a executat aceste lucrari, reiese ca, prin acordul partilor, s-a reziliat aceasta conventie. Ulterior, la data de 23 febr. 2008, reclamantii incheie cu paratii 2, 3, 5-13 o conventie prin care acestia sunt de acord cu cumpararea, respectiv vanzarea cotelor parti pe care le detin din imobilul uscatorie, incheindu-se in acest sens actul sub semnatura privata intitulat "contract de vanzare-cumparare" din 23 febr. 2008. Cotele transmise sunt de 11/14 parte la care se adauga si cota de 1/14 parte pe care o au reclamantii, astfel ca in urma vanzarii-cumpararii acestora le-ar reveni cota de 12/14 parti. Valoarea uscatoriei a fost apreciata de paratul Sabou Vasile la 11.000-12.000 Euro, valoare acceptata de reclamanti.
Asa fiind, retinandu-se ca uscatoriile nu sunt enumerate in mod expres ca facand parte din bunurile proprietate fortata, in baza dispozitiilor art. 969 C. civ., 728 C. civ. si L. 7/1996, prima instanta a admis actiunea, s-a validat vanzarea cumpararea-cumpararea intervenita intre reclamanti si paratii 2, 3, 5-13, s-a dispus sistarea starii de indiviziune, atribuindu-se imobilul reclamantilor, care detin cota cea mai mare, si s-a dispus intabularea in C.F.
Impotriva acestei hotarari au declarat recurs paratii Sabou Vasile, Sabou Marian Alin, Sabou Marius Gabriel solicitand modificarea in tot a sentintei in sensul respingerii actiunii.
In motivarea cererii de recurs s-a aratat ca instanta retine ca spatiile comune avand alta destinatie decat cea de locuinta, nu fac parte din bunurile expres enumerate de Codul civil si Legea nr. 7/1996 asupra carora se instituie starea de coindiviziune perpetua si fortata.
Prin urmare, a accepta un astfel de punct de vedere, ar insemna, pe de-o parte a elimina prevederile exprese ale unei legi in vigoare, in speta Legea nr. 230/2007, iar pe de alta parte, a limita pentru un termen nedeterminat includerea, in categoria de bunuri amintita, a unor bunuri in privinta carora legiuitorul intelege a le stabili o astfel de coproprietate.
Prin puterea legii, alaturi de celelalte cazuri consacrate, deja, asupra tuturor spatiilor comune unui imobil locuit de 2 sau mai multe familii este stabilit un drept de proprietate in coindiviziune fortata si perpetua. Prin natura lor, spatiile comune pot fi si sunt folosite in mod permanent de doi sau mai multi proprietari, neputand fi impartite. Daca sunt impartite, acest bunuri, de regula, devin improprii folosintei careia i-au fost destinate.
Mai mult, proprietatea individuala si cota parte indiviza constituie o unitate de proprietate imobiliara in acceptiunea Legii nr. 230/2007 asadar nu ar fi posibila cedarea sau vanzarea cotei parti de uscator decat impreuna cu proprietatea individuala, adica odata cu apartamentul.
Prin intampinarea depusa la dosarul cauzei (filele 71-73) intimatii Avram Ioan si Avram Leontina au solicitat respingerea recursului aratand ca instanta de fond in mod corect a stabilit ca, uscatoriile nu intra in categoria bunurilor enumerate in mod expres ca facand parte din bunurile proprietate fortata.
Imobilul dedus judecatii, respectiv uscatoria descrisa in petitul actiunii face obiectul unui drept de proprietate temporara a proprietarilor de apartamente din Baia Mare, B-dul Republicii, nr. 66, scara A, care poate fi partajat si totodata instrainat, deoarece acest spatiu nu reprezinta un accesoriu a bunului principal (apartamentul) si nu are o destinatie absolut necesara utilizarii normale a bunului principal.
Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari admite posibilitatea instrainarii dreptului de proprietate individuala asupra spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta in cadrul unui condominiu, mentiune ce se regaseste si in prevederile art. 47 din Legea nr. 7/1996.
In concluzie imobilul in discutie nu poate face obiectul unui drept de coproprietate fortata si perpetua, fiind un bun de sine statator, putand fi folosit independent numai de catre unul sau mai multi proprietari, nefiindu-i afectata destinatia, coproprietatea asupra sa anterior vanzarii fiind una obisnuita si temporara.
Recursul este fondat.
Scopul amenajarii in cadrul imobilelor cu mai multe locuinte a unor spatii cu destinatia de uscatorii a vizat deservirea prin aceste spatii a tuturor proprietarilor de apartamente din respectivul imobil, la origini dreptul de proprietate fiind unul specific coproprietatii fortate. Transformarea acestei forme de coproprietate intr-o coproprietate vremelnica este posibila, insa numai cu acordul tuturor persoanelor interesate, respectiv, a tuturor proprietarilor apartamentelor potential deservite de acel spatiu. Fiind vorba despre o proprietate privata, nimic nu-i impiedica pe proprietari sa convina asupra unei atari modificari. In lipsa unui acord unanim, insa, forma de proprietate comuna va ramane cea initial conceputa, neputandu-se vorbi despre transferul cotelor de proprietate independent de un  transfer de proprietate asupra apartamentului si nici despre vreo sistare a starii de indiviziune specifice doar coproprietatii temporare.
Chiar daca legislatia in vigoare nu cuprinde in enumerarea facuta si spatiile cu destinatie de uscatorie, trebuie retinut ca aceasta enumerare nu este una limitativa.