Anulare contract de vanzare-cumparare; suprapunere de terenuri; inexistenta fraudei la lege si a relei credinte.

Anulare contract de vanzare-cumparare; suprapunere de terenuri; inexistenta fraudei la lege si a relei credinte.

Prin sentinta civila nr. 3787/6.03.2008 pronuntata de Judecatoria Iasi     s-au dispus urmatoarele:
      1. Constata ca s-a pronuntat asupra exceptiilor lipsei calitatii procesuale active si de interes  si a cererii de chemare in judecata.
      2. Respinge actiunea formulata de reclamantul M O, domiciliat in ..., judetul Iasi
(la Cabinet de Avocat "George Razvan Enciu"),/ comuna  Voinesti, judetul Iasi, in contradictoriu cu paratele S.C. TS., cu sediul in ...; S.C.A. M S.R.L. ...; S.C. I., cu sediul in ...; Comisia Locala pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privata Asupra Terenurilor Iasi,  Comisia Judeteana Iasi pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privata Asupra Terenurilor   si   Oficiul Judetean de Cadastru si Publicitate Imobiliara Iasi.
      Respinge cererea paratelor S.C. I si S.C. TS. privind obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata.
      Pentru a pronunta aceasta hotarare, prima instanta a retinut ca:
Reclamantul nu a facut dovada ca terenul din contractul de vanzare-cumparare 2094/2003 care a avut la baza titlul de proprietate  contestat 184718/25.01.1996 se suprapune peste cel din titlul sau (186209/26.06.2003).
      De altfel, actul  mentionat nu se impune a fi anulat, cat timp actul primar este valabil (retinandu-se autoritatea de lucru judecat prin sentinta civila nr. 5061/21.04.2008 a Judecatoriei Iasi (dosar nr. 2666/245/2008).
      Nu se poate retine fraudarea legii la incheierea contractului contestat.
      Buna credinta a cumparatoarei  S.C. I si a vanzatoarei S.C. TS  rezulta din faptul ca temeinicia contractului s-a facut in baza certificatului de sarcini eliberat de Judecatoria Iasi - Biroul de Carte Funciara (fila 32).
      Din acest punct de vedere, nu prezinta relevanta faptul ca la data incheierii contractului de vanzare-cumparare nr. 2094/2003 se afla in curs de judecata, dosarul nr. 10617/2003 al lui RD, privind constatarea nulitatii absolute a titlului de proprietate nr. 184718/25.01.1996 in contradictoriu cu  S.C. TS si S.C. V, promovata la 26.06.2003. (Aceasta si pe considerentul apararii securitatii actului juridic). Nu le este imputabil partilor faptul ca litigiul nu fusese notat in Cartea Funciara  si ca dreptul de proprietate pe teren nu fusese intabulat.
      Nu se poate retine nici incalcarea principiului capacitatii de folosinta a  S.C. I la incheierea contractului.
      Conform art. 34 din D. 31/1954 "Persoana juridica nu poate avea decat acele drepturi care corespund scopului ei stabilit prin lege, actul de infiintare sau statut (1).
      Orice act juridic care nu este facut in vederea realizarii acestui scop este nul (2).
      Or, reclamantul nu a demonstrat ca achizitionarea terenului prin contractul contestat este contrara scopului S.C. I
      Retine prima instanta ca societatea comerciala incheie actele in faptele de comert, care servesc la realizarea obiectului ei de activitate, nefiind  excluse  actele civile atata timp cat nu sunt contrare  scopului acesteia, nedemonstrandu-se nici caracterul comercial al operatiunii, prin lipsa intentiei de vanzare.
      In consecinta s-a apreciat de prima instanta ca  nu sunt motive de nulitate absoluta a contractului 2094/2003, acest act fiind incheiat cu respectarea dispozitiilor in vigoare.
      Rezulta ca este nefondata si cererea privind rectificarea cartii funciare, neexistand motive pentru aceasta operatiune, in conditiile in care contractul este valabil.
      In raport cu toate aceste considerente, instanta a respins prezenta actiune.
      De asemenea, instanta a respins cererea paratelor S.C. I si S.C. TS privind obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata, deoarece acestea nu au fost dovedite, nefiind depuse la dosar originalul chitantelor de plata a onorariului de avocat si copiile contractelor de asistenta juridica (mentiunile de pe delegatie nefiind suficiente).
      Impotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamantul care a criticat-o pentru nelegalitate si netemeinicie, aratand ca, statuarea instantei de fond  privitoare  la imprejurarea ca reclamantul nu ar fi facut dovada suprapunerii terenului ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare contestat cu suprafata inscrisa  in propriul titlu de proprietate, este nefondata, intrucat probatoriul administrat in cauza atesta contrariul celor afirmate de catre instanta de fond.
      Astfel, dovada suprapunerii celor doua suprafete de teren a fost facuta prin depunerea la dosarul cauzei a sentintei civile nr. 10002/02.12.2005 a Judecatoriei Iasi prin care s-a statuat ca exista identitate de amplasament intre cele doua suprafete de teren, precum si prin raportul de expertiza extrajudiciara intocmit de expert Constantin Costache.
      Privitor la buna credinta a cumparatoarei S.C. I la momentul incheierii  Contractului de vanzare-cumparare nr. 2094/2003 sustine recurenta ca la momentul autentificarii conventiei sus-mentionate pe rolul Judecatoriei Iasi se afla in curs de judecata Dosarul nr. 10617/2003 avand ca obiect cererea numitului RD privind constatarea nulitatii absolute a Titlului de proprietate nr. 184718/25.10.1996, cerere formulata in contradictoriu cu S.C. TS si S.C. V, si introdusa la data de 26.06.2003.
      Instanta de fond a considerat ca existenta litigiului asupra titlului de proprietate al vanzatoarei nu este de natura a atrage nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare,  intrucat, atat vanzatoarea, cat si cumparatoarea, au fost de buna credinta la incheierea contractului neavand cunostinta despre existenta litigiului, care nu fusese notat in cartea funciara a imobilului.
      Sustine recurenta ca argumentul instantei de fond este rezultatul unei aplicari gresite a normelor de drept substantial, intrucat buna-credinta a dobanditorului unui bun este de natura a acoperi doar cauzele de nulitate absoluta ce afectau titlul de proprietate al vanzatorului (actul originar) si care s-au transmis si asupra  actului de proprietate al cumparatorului (actului subsecvent de dobandire9 ca efect al principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, nu si cauzele de nulitate absoluta care au luat fiinta la momentul incheierii actului subsecvent si care il privesc exclusiv pe acesta, fara vreo legatura cu actul de proprietate originar, asa cum este motivul de nulitate absoluta intemeiat pe nerespectarea disp. art. 15 (1) si (29 din Legea nr. 54/1998, respectiv existenta unui litigiu cu privire la titlul terenului, fara a analiza atitudinea subiectiva a partii constand  in cunoasterea sau necunoasterea existentei litigiului, cu atat mai mult cu cat, asa cum a precizat anterior, buna-credinta a dobanditorului nu are efect decat in privinta nulitatii ce afectau actul de proprietate originar, fara a avea vreo incidenta in privinta cauzelor de nulitate ce afecteaza exclusiv actul subsecvent de dobandire.
      Privitor la  statuarea instantei conform careia in cartea funciara a imobilului nu exista nicio mentiune cu privire la litigiul respectiv,  mentioneaza ca aceasta sustinere este nefondata, intrucat la momentul incheierii conventiei (04.08.2003), terenul respectiv nu era inscris in Cartea Funciara, aceasta operatiune efectuandu-se mai tarziu, prin Incheierea de intabulare nr. 15030/2003 a Biroului de Carte Funciara de pe langa Judecatoria Iasi astfel ca,  in mod obiectiv nu exista posibilitatea inscrierii litigiului intr-un document de  publicitate imobiliara.
      Sustine recurenta ca in masura in care parata ar fi dat dovada de o minima diligenta in acest sens (cu atat mai mult cu cat terenul nu era inscris in Cartea Funciara), aceasta ar fi putut sa se informeze cu privire la existenta unui eventual litigiu din cuprinsul opisurilor alfabetice ale Judecatoriei Iasi.
      Privitor la motivul de nulitate absoluta nascut din incalcarea principiului specialitatii capacitatii de folosinta al S.C. I si ca, in acest mod ar fi fost incalcat principiul specialitatii capacitatii de folosinta al acestei parate.
      De asemenea, invoca recurenta, la data perfectarii contractului de vanzare-cumparare cu S.c. TS, S.C. I era lipsita de capacitatea de a incheia astfel de acte juridice, acestea fiind contrare scopului sau (individualizat concret prin activitatile prevazute ca si obiect de activitate al societatii, in actul constitutiv al acesteia), dobandind  aceasta posibilitate doar la data de 28.01.2004.
      Intimatele au formulat intampinare prin care a solicitat respingerea recursului ca neintemeiat.
      Nu s-au administrat probe noi in recurs.
      Analizand actele si lucrarile dosarului,  sub aspectul motivelor de recurs invocate si al dispozitiilor legale aplicabile cauzei, tribunalul constata ca recursul este  neintemeiat motivat de considerentele ce succed.
      In prezenta cauza reclamantul  M  O a chemat in judecata pe paratele S.C. TS, S.C. I, Comisia Locala pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Iasi, Comisia Judeteana Iasi pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Iasi, pentru a dispune:
       - constatarea nulitatii absolute partiale a titlului de proprietate nr. 184718/25.10.1996, emis pe numele S.C. A (a carei succesoare este S.C. TS) pentru suprafata de 15.000, teren proprietatea reclamantei.
       - constatarea nulitatii absolute partiale pentru suprafata de 15.000 mp teren proprietatea reclamantului a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2904/04.08.2003, incheiat intre S.C. TS SI s.c. I pentru terenul de 32.903 mp din intravilanul municipiului Iasi, judetul Iasi, cu numar cadastral 5630, tarlaua 34, parcela 1610/2;
       - rectificarea cartii funciare nr. 36568 a localitatii Iasi, in sensul diminuarii cu 15.000 mp a suprafetei de teren proprietatea S.C. I de la 32.903 la 17.903 mp:
- cu cheltuieli de judecata.
Tribunalul constata ca prin sentinta civila nr.  5061/21.04.2008,
Judecatoria Iasi a admis exceptiile lipsei calitatii procesual active si de interes a reclamantului precum si exceptia autoritatii de lucru judecat si in consecinta a dispus respingerea cererii de chemare in judecata.
Prin Decizia civila nr. 2113731.10.2008, Tribunalul Iasi a admis  recursul promovat de reclamantul M O impotriva sentintei primei instante, pe care a casat-o in parte,  in sensul ca reclamantul nu isi justifica interesul si calitatea  procesuala doar  in  privinta primului capat de cerere privind constatarea nulitatii absolute partiale a Titlului de proprietate nr. 184718/25.10.1996, insa are interes  si calitate procesuala in solutionarea capetelor de cerere privind  constatare  nulitatii absolute partiale a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2094/04.08.2003 si a rectificarii cartii funciare, cauza fiind trimisa Judecatoriei Iasi in vederea rejudecarii acestor doua capete de cerere.
Tribunalul constata ca din dispozitiile art. 1173 Cod civil rezulta ca actul autentic se bucura de prezumtia de validitate, iar proba contrara trebuie facuta de cei care il contesta.
Conform art. 948 raportat la art. 966 Cod civil si urm. cauza actului juridic trebuie sa existe sa fie reala, licita si morala.
Pe de alta parte, art. 967 Cod civil instituie prezumtiile relative de existenta si validitate a cauzei actului juridic. Intrucat in favoarea  paratilor functioneaza de drept, prezumtia relativa revenea pentru reclamant, sarcina de a proba nevalabilitatea cauzei actului juridic incheiat.
Instanta apreciaza ca probele administrate in cauza nu sunt denatura sa inlature prezumtiile mentionate.
In plus vanzarea bunului altuia nu este sanctionata juridic cu nulitatea absoluta a actului juridic decat in conditiile in care se probeaza fraudarea dreptului si interesului adevaratului proprietar, in sensul ca ambele parti au cunoscut in momentul instrainarii ca se vinde, respectiv se cumpara bunul altuia, operatiunea avand caracter exclusiv speculativ. In cazul in care nu se poate dovedi frauda ambelor  parti contractante, adevaratul proprietar are la dispozitie actiunea in revendicare impotriva posesorului neproprietar si nu actiunea in anularea actului.
Desi recurentul a invocat faptul ca in speta dedusa judecatii nu prezinta relevanta buna credinta, Tribunalul constata ca nu poate fi primita aceasta teorie deoarece potrivit art. 1898, 1899 Cod civil, buna credinta se presupune intotdeauna  si  reprezinta credinta  posesorului ca cel de la care a dobandit imobilul avea toate masurile cerute de lege pentru a putea transmite proprietatea.
Tribunalul constata in plus ca frauda la lege reprezinta operatiunea ce consta in folosirea anumitor dispozitii legale dar nu in scopul pentru care acestea  au fost  edictate ci in vederea  eludarii altor dispozitii legale.
Instanta de control judiciar constata ca reclamantul caruia ii revenea sarcina probei nu a dovedit nici fraudarea  legii de catre parata si nici reaua credinta a paratei S.C. TS
In doctrina s-a statuat ca buna credinta e imperios necesar sa stea la baza exercitarii tuturor drepturilor civile in sensul ca acestea trebuie exercitate cu intentia dreapta, cu loialitate, diligenta si prudenta.
Onestitatea reprezinta convingerea pozitiva a subiectului de drept de a nu actiona in dispretul legii,  infrangand o norma juridica sau nesocotind dreptul sau  interesul legitim al altui subiect de drept.
Pentru ca buna credinta sa-si produca efectele specifice este necesar ca subiectul de drept care actioneaza cu onestitate sa se afle in acelasi timp intr-o eroare scuzabila. Cat priveste caracterul  scuzabil acesta se intemeiaza pe diligenta si prudenta deoarece nu este suficient ca subiectul de drept sa aiba convingerea ca actioneaza in spiritul legii ci mai este necesar ca respectiva convingere sa nu fie neglijenta sau  imprudenta ci sa fie bazata pe un examen critic al dreptului dobandit.
Pentru analiza legitimitatii dreptului dobandit pentru a evita actiunea neglijenta sau imprudenta doctrina nu cere subiectului de drept aprofundarea normelor juridice ci se cere o diligenta medie.
Buna credinta in speta trebuie sa fie fondata pe  convingerea sincera, pe  care o are un om diligent, in raport cu realitatea legislativa prezenta, ca dobandeste un imobil de la un proprietar; de la o persoana care detine si transmite un mod valabil un drept de proprietate.
Or, probele administrate releva ca in persoana paratei S.C. I sunt intrunite elementele definitorii ale conceptului de buna credinta.
Astfel, la data  incheierii contractului contestat 2094/2003 autoritatea competenta Biroul de Carte Funciara a emis certificatul de sarcini al bunului imobil din cuprinsul caruia rezulta ca acesta era liber de sarcini, nefiind imputabil cumparatoarei,  faptul ca nu ar fi efectuat verificari in registrele  instantelor judecatoresti  dupa  opisul  alfabetic cum sustine recurentul  evidentele instantelor nefiind tinute dupa imobile ci dupa persoane si obiect.
Tribunalul constata ca art. 19 din Legea  nr. 54/1998 invocat de reclamantul recurent prevedea urmatoarele:
1) Sunt interzise instrainarile, sub orice forma, a terenurilor cu privire la
titlul carora exista litigii la instantele judecatoresti,pe tot timpul solutionarii acestor litigii;
2) Instrainarile incheiate cu incalcarea prevederilor alin. 1 sunt nule.
Nulitatea va fi constatata de catre instanta judecatoreasca,la cererea oricarei persoane interesate si a procurorului.
3) Serviciile de transcriptiuni, si inscriptiuni, precum si birourile de carte
funciara ale judecatoriilor vor evidentia, in registrele de publicitate, opozitiile de instrainare formulate de partea interesata si, in aceste cazuri, vor refuza eliberarea certificatelor de sarcini necesare autentificarii instrainarilor.
Ori in cauza tribunalul retine ca reclamantul M O invoca faptul ca un tert,  numitul RD promovase un litigiu insa acest litigiu nu era inscris in  registrele de publicitate si nici nu se formulase opozitie la  instrainare cu privire la imobilul ce a facut obiectul contractului contestat nr. 209474.08.2003. In plus, Tribunalul noteaza ca nu este imputabil intimatei parate  cumparatoare de buna-credinta faptul ca terenul nu era inscris in Cartea Funciara cum neintemeiat invoca recurentul.
In ce priveste faptul ca actul de vanzare-cumparare ar fi nul datorita incalcarii de catre  parata a principiului specialitatii capacitatii de folosinta a paratei, Tribunalul constata ca in practica si doctrina in materie  ca specialitatea capacitatii de folosinta a societatii comerciale este determinata prin precizarea obiectului de activitate si consta in aceea ca societatea poate incheia numai actele si faptele de comert care servesc la realizarea obiectului de activitate, fara ca actele de comert la care se refera dispozitiile legale sa fie confundate cu actele juridice de natura civila, cum este cazul in speta.
Potrivit art. 4 din Codul comercial "se socotesc, afara de acestea ca fapte de comert,  celelalte contracte si obligatiuni ale unui comerciant, daca nu sunt de natura civila (...)".
Coroborand dispozitiile art. 3 si 4 Cod comercial se desprinde faptul ca trasatura caracteristica a vanzarii-cumpararii comerciale (in sensul unui act sau fapt de comert) o constituie intentia de revanzare, in caz contrar fiind vorba de o vanzare-cumparare de natura civila.
Fata de considerentele anterior expuse, Tribunalul constata ca nefiind probate motivele de nulitate absoluta invocate de reclamant, nu se mai impune a se analiza si motivele privind existenta suprapunerii intre terenul proprietatea reclamantului si terenul ce a format obiectul contratului contestat, recursul urmand  in consecinta a fi respins in baza art. 312 Cod procedura civila.