Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare

Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare Dosar nr. 426/326/2008 - decizia civila nr. 63/R din 03.02.2009

           Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare cu privire la imobilul mentionat poate fi invocata de oricine are interes. Incalcarea dispozitiilor art.1303 C.civ., care prevede ca pretul vanzarii trebuie sa fie serios si determinat de parti. Necesitatea efectuarii unei expertize de evaluare in constructii  pentru stabilirea pretului de piata a imobilului care a constituit obiectul vanzarii.

          Prin sentinta civila nr.823 din 13.11.2008, pronuntata de Judecatoria Toplita in dosarul nr.426/326/2008, s-a respins actiunea reclamantilor VK, HI s.a., in contradictoriu cu parata HM, in ce priveste constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare sub semnatura privata din data de 19 martie 2002, cu referire la vanzarea cotei de 1/6 parte, incheiat intre HS si HM.
S-a luat act de renuntarea reclamantei HO la judecata capatului de cerere privind constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare sub semnatura privata incheiat la data de 02 februarie 2006 intre reclamanta si parata HM.
Pentru a se pronunta astfel, instanta de fond a retinut ca, prin actiunea civila inregistrata sub nr. 426/326 din data de 15 mai 2008, reclamantii au chemat in judecata pe parata, solicitand ca prin sentinta ce se va pronunta sa se dispuna constatarea nulitatii absolute a contractelor de vanzare cumparare sub semnatura privata din data de 19 martie 2002, privind vanzarea cotei de 1/6 parte din cota de 863/6554 parte din CF 2363, nr. top. 18825/2/1, respectiv cel incheiat in data de 02 februarie 2006, privind vanzarea cotei de 8/48 parte din imobilul inscris in CF 2363/C cu nr. top. 18825/2, cu cheltuieli de judecata.
In motive se arata ca numitul HS, prin contractul de vanzare cumparare din data de 19 martie 2002 a vandut cota de 1/6 parte din imobilele cuprinse in CF 2363 cu nr. top. 18825/2/1, in favoarea paratei HM, la pretul de 625 USD, de asemenea reclamanta HO, prin contractul de vanzare cumparare din data de 02 februarie 2006 a vandut cota de 1/6 parte din acelasi imobil inscris in CF 2363 cu nr. top. 18825/2 in favoarea aceleiasi parate, pretul vanzarii fiind de 20 milioane lei vechi, ambele contracte fiind incheiate cu incalcarea dispozitiilor art. 1303 Cod civil, pretul vanzarii fiind mult inferior valorii reale a imobilelor, drept urmare, pretul este derizoriu, astfel, contractul este nul, fiind astfel afectate drepturile succesorale ale mostenitorilor, datorita actelor smulse prin viclenie, vicierea consimtamantului fiind evidenta.
La dosar au fost atasate contractele de vanzare cumparare la care s-a facut referire.
Parata HM, prin intampinarea depusa a solicitat respingerea actiunii reclamantilor, aratand ca pretinsa disproportie intre pretul de vanzare si valoarea imobilelor, potrivit practicii judiciare reprezinta leziunea, care insa nu este recunoscuta ca motiv de nulitate in cazul contractantilor majori, mai mult pretul a fost serios stabilit, acesta trebuie raportat la cel din anul 2002 si nu la cele existente in momentul de fata, astfel prin actele incheiate si a caror nulitate se solicita a se constata, vanzarea s-a perfectat intre parti iar proprietatea s-a stramutat de drept de la cumparator indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, in sensul prevederilor art. 1294 Cod civil.
Pentru termenul din data de 11 septembrie 2005, reclamanta HO a renuntat in scris la judecarea cererii privind constatarea nulitatii contractului incheiat la data de 02 februarie 2006.
Instanta de fond a retinut ca potrivit contractului de vanzare cumparare incheiat intre vanzatorul HS si cumparatoarea HM, primul a vandut partea sa de mostenire ramasa de la parinti, reprezentand cota de 1/6 parte din casa, grajd si teren, pretul vanzarii fiind de 625 USD, iar potrivit contractului de vanzare cumparare sub semnatura privata incheiat la data de 02 februarie 2006, parata HM a cumparat de la reclamanta HO partea acesteia din urma de 1/6 din imobil, mostenit de la parinti, pretul vanzarii fiind de 20 milioane lei vechi, suma ce s-a mentionat a fi primita de vanzatoare in intregime.
Conform art. 1294 Cod civil "vinderea este o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul lui", iar potrivit art. 1295 Cod civil "vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat".
Pretul vanzarii, conform art. 1303 Cod civil, trebuie sa fie serios si determinat de parti.
Pretinsa disproportie intre pretul de vanzare si valoarea imobilului nu s-a dovedit in cauza, echivalenta valorica relativa a pretului fata de valoarea lucrului vandut, de regula se trece prin filtrul subiectivismului partilor contractante, care prin efectul vointei lor sunt libere sa aprecieze ceea ce se plateste drept pret pentru un lucru cumparat.
In conformitate cu prevederile art. 1165 Cod civil ,,majorul nu poate, pentru leziune sa exercite actiunea in resciziune", in cauza nefiind incidente prevederile art. 694 Cod civil si nici ale prev. art. 1157 Cod civil potrivit carora doar minorul poate exercita actiunea in resciziune pentru leziune in contra oricarei conventii.
Prin urmare, vazand intregul probatoriu administrat in cauza, vazand si actele depuse la termenul din data de 30 octombrie 2008, respectiv contractul de vanzare cumparare si de schimb, depuse de parata pentru compararea pretului vanzarii, incheiate de alte persoane in perioada de referinta - anul 2002, prin raportare la pretul stabilit in contractul a carui anulare se solicita, instanta, fata de motivele expuse si temeiurile de drept mentionate, stabilind ca actiunea in resciziune nu este admisa contractantilor majori, a respins actiunea reclamantilor ca neintemeiata.
S-a luat act de renuntarea reclamantei HO privind constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare sub semnatura privata din data de 02 februarie 2006 incheiat cu parata HM.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamanta VK, solicitand admiterea recursului, casarea sentintei atacate si trimiterea cauzei pentru rejudecare la Judecatoria Toplita.
         In motivarea recursului, se arata ca, antecesorul recurentei si a intimatilor HI, HG si HT, HS, prin contractul de vanzare cumparare din 19 martie 2002 a vandut cota de 1/6 parte din imobilele cuprinse in CF 2363, nr. top. 18825/2/1 in favoarea paratei HM, la pretul de 625 USD.
   Contractul aratat a fost incheiat cu incalcarea dispozitiilor art.1303 C.civ., care prevede ca "pretul vanzarii trebuie sa fie serios si determinat de parti". Pretul stipulat in ambele contracte este mult inferior valorii reale a acestor imobile, si ca urmare daca pretul este derizoriu, contractul este nul ca vanzare.
Se arata ca, pretul este fictiv, iar cauza contractului este ilicita, constand in scopul inlaturarii sale de la succesiune.
Recurenta si intimatii HI, HG si HT au aflat de existenta acestui contract ca urmare a intentarii procesului ce face obiectul dosarului nr.313/326/2008.  Recurenta si intimatii HI si HT, sunt copii defunctului HS, decedat in 2005, ei neavand cunostinta de actul incheiat de antecesorul lor.
Arata ca, de altfel, prin notiunea de pret serios, in sensul art.1303 C.civ., urmeaza a se intelege pretul care constituie o cauza suficienta a  obligatiei luate de vanzator de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formeaza obiectul vanzarii. In speta pretul stipulat este de mai mult de 100 de ori mai mic decat pretul real al cotei instrainate, fiind fara echivoc faptul ca aceasta nu putea nicidecum sa constituie o cauza suficienta de a transmite dreptul de proprietate. Seriozitatea dreptului depinde de existenta unei proportii intre cuantumul pretului fixat de partile contractante si valoarea reala a pretului vandut.
Instrainarea unui lucru fara contraprestatie sau pentru un pret derizoriu, este nula absolut ca vanzare pentru lipsa unui element de validitate. Fiind un contract oneros, raspunderea partilor va fi apreciata mai sever decat in contractele cu titlu gratuit.
Recurenta arata ca, pretul este obiectul prestatiei cumparatorului, constituind intr-o suma de bani ce corespunde valorii lucrului vandut. Pentru valabilitatea contractului de vanzare cumparare, pretul trebuie sa fie fixat intr-o suma de bani, sa fie determinat sau determinabil, sa fie sincer si serios, sa nu contravina dispozitiilor legale imperative referitoare la regimul preturilor.
Considera ca, stabilirea pretului in bani este esenta vanzarii. Potrivit art.1303 C.civ., pretul este determinat in cazul in care cuantumul lui este stabilit de comun acord intre parti in momentul incheierii contractului. Pretul este sincer atunci cand cuantumul lui, mentionat in contract, este acela convenit in realitate de parti, deci este un pret real si nu unul fictiv sau simulat. Pretul este serios daca nu este derizoriu, disproportionat cu valoarea lucrului vandut.
Recurenta apreciaza ca, intentia de fraudare a drepturilor succesorale este mai mult decat evidenta, raportat la intelegerea verbala dintre parti si actul incheiat la pretul derizoriu aratat.
Antecesorul lor, HS a fost si el mai mult ca sigur in eroare asupra obiectului contractului, aceasta fiind lovita de nulitate si pentru vicierea consimtamantului prin eroare sau dol, ori smuls prin viclenie. Aceste imprejurari urmeaza sa le dovedeasca cu martori si alte probe ce vor fi necesare.
In concluzie, contractul sub semnatura privata este lovit de nulitate absoluta fiind smulsa prin viclenie, avand o cauza ilicita si imorala si avand stipulat un pret neserios.
Arata ca, in probatiune a solicitat efectuarea unei expertize de  evaluare imobiliara pentru a putea stabili seriozitatea pretului, insa instanta de fond nu a binevoit a admite proba, motiv pentru care apreciaza ca nu se poate cerceta fondul cauzei si solicita casarea cu trimiterea cauzei spre rejudecare.
           Intimata HM, prin intampinare, a aratat ca, in data de 19.03.2002, a incheiat cu fratele ei HS un contract de vanzare cumparare cu toate clauzele incluse in contract, depus la dosarul cauzei. Totodata, depune chitantele cu care a achitat pretul convenit in contract in perioada de 6 luni, respectiv, februarie-august 2002, fata de noiembrie, astfel, cum a fost prevazut in contract.
      Depune un centralizator cu sumele achitate si data achitarii acestora.
      Intimata, in legatura cu valoarea convenita, 625 USD arata ca, aceasta reprezenta suma de  20.000.000 lei in anul 2002, depunand  contractul de vanzare cumparare a apartamentului cu 3 camere proprietate personala a carei valoare era de 50.000.000 lei, echivalent cu 1562,5 USD, un contract de vanzare cumparare din anul 2002 in valoare de 20.000.000 le, precum si un contract de schimb privind un apartament cu 2 camere cu casa de locuit, cu curte, incheiat  tot in anul 2002.
     Mentioneaza ca, casa parinteasca in care locuieste in prezent, este mai veche de 100 ani, este construita din lemn si o imparte cu inca doua familii ale fratilor sai, suprafata totala a casei fiind de 100 mp. Releva ca, in aceeasi perioada, adica in anul 2002, putea sa cumpere o alta casa, de aceeasi vechime, in aceeasi stare, cu aceeasi suprafata de 50 mp si curte in suprafata de 432 mp cu suma de 20.000.000 lei.
     Arata ca, a fost de acord cu aceasta suma prevazuta in contract, pentru a nu nedreptati pe nici unul dintre frati.
     Tribunalul, analizand hotararea atacata sub aspectul motivelor de recurs invocate, precum si sub toate aspectele, in sensul prevazut de art. 304/1 C.pr.civ., constata urmatoarele:
          Recurenta, impreuna cu reclamantii, prin actiunea civila inregistrata la instanta de fond, au chemat in judecata pe parata HM, solicitand ca prin sentinta ce se va pronunta sa se dispuna constatarea nulitatii absolute a contractelor de vanzare cumparare sub semnatura privata din data de 19 martie 2002, privind vanzarea cotei de 1/6 parte din cota de 863/6554 parte din CF 2363, nr. top. 18825/2/1, respectiv cel incheiat in data de 02 februarie 2006, privind vanzarea cotei de 8/48 parte din imobilul inscris in CF 2363/C cu nr. top. 18825/2, la acest capat de cerere renuntand ulterior. S-a invocat ca ambele contracte au fost incheiate cu incalcarea dispozitiilor art. 1303 Cod civil, pretul vanzarii fiind mult inferior valorii reale a imobilelor, drept urmare, pretul este derizoriu, iar contractul este nul ca vanzare. S-a aratat ca, atat pretul fictiv cat si cauza contractului sunt ilicite, iar scopul contractului reprezenta inlaturarea reclamantilor de la succesiune. Reclamantii au sustinut ca, in fapt, scopul contractului incheiat a fost acela de a prelua o parte din contravaloarea cotelor parti din mostenire ce le revenea reclamantilor, conform intelegerii verbale, insa, in speta pretul stipulat in contract este de 100 de ori mi mic decat pretul real al cotei instrainate, fiind astfel afectate drepturile succesorale ale mostenitorilor, iar datorita actelor smulse prin viclenie, vicierea consimtamantului este evidenta.
         Reclamantii, in fata instantei de fond au solicitat efectuarea unei expertize de evaluare in constructii  pentru stabilirea pretului de piata a imobilului care a constituit obiectul vanzarii, respectiv cota de 1/6 parte din cota de 863/6554 parte din CF 2363, sub nr. top. 18825/2/1, raportat la data incheierii contractului, martie 2002.
         Instanta de fond a respins aceasta cererea de probatiune, negasind-o utila cauzei.
         Instanta de recurs, vazand obiectului actiunii, respectiv constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare cu privire la imobilul mentionat, constatand ca, nulitatea absoluta poate fi invocata de oricine are interes, avand in vedere sustinerile conform carora, contractul aratat a fost incheiat cu incalcarea dispozitiilor art.1303 C.civ., care prevede ca pretul vanzarii trebuie sa fie serios si determinat de parti, ori in speta, se afirma ca, pretul stipulat in contract este mult inferior valorii reale a acestor imobile, si ca urmare, este derizoriu, apreciaza ca, pentru stabilirea corecta a starii de fapt si de drept in cauza, se impune efectuarea unei expertize de evaluare in constructii  pentru stabilirea pretului de piata a imobilului care a constituit obiectul vanzarii.
         Astfel, Tribunalul constata ca, motivele de recurs invocate de recurenta sunt incidente cauzei, in cauza se impune administrarea probei cu expertiza judiciara, insa, avand in vedere ca in recurs nu se pot produce probe noi, in sensul prevazut de art. 305 C.pr.civ. cu exceptia inscrisurilor, urmeaza ca in baza art.312 al.3 C.pr.civ., sa caseze hotararea si sa trimita cauza spre rejudecare, la aceeasi instanta, Judecatoria Toplita.
         Cu ocazia rejudecarii, instanta de fond se va pronunta cu privire la toate aspectele de fapt si de drept invocate de partile in cauza, inclusiv cu privire la cele invocate in motivele de recurs si va dispune efectuarea unei expertize tehnice de evaluare in constructii  pentru stabilirea pretului de piata a imobilului care a constituit obiectul vanzarii.
     Fata de aceste considerente, se constata ca, recursul declarat de recurenta VK impotriva sentintei civile nr.823/13.11.2008, pronuntata de Judecatoria Toplita in dosar nr.426/326/2008, este intemeiat, urmand ca in baza art.312 alin.3 C.pr.civ. hotararea sa fie casata si cauza trimisa spre rejudecare la aceeasi instanta, Judecatoria Toplita.