sentinta civila

Dosar nr. 8358/94/2008

TRIBUNALUL BUCURESTI-JUDECATORIA BUFTEA
Sentinta civila nr.6109
                SEDINTA PUBLICA DE LA 09.12.2009
INSTANTA CONSTITUITA DIN:
PRESEDINTE             -NEACSU SIMONA GABRIELA
                       GREFIER                           -MATEI GEORGETA Pe rol pronuntarea cauzei civile ce are ca obiect actiune in constatare.
Dezbaterile in fond au avut loc in sedinta publica de la 02.12.2009, cand instanta avand nevoie de timp pentru a delibera a amanat pronuntarea cauzei la data de 09.12.2009, cand in aceeasi compunere a hotarat urmatoarele :

INSTANTA

Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Buftea la 23.12.2008 sub nr. 8358/94/2008, reclamantii DD si DM au chemat in judecata pe paratii RGT si RM, solicitand instantei sa pronunte o hotarare prin care sa constate ca reclamantii au un drept de superficie asupra terenului situat in ...., precum si sa oblige paratii sa le permita accesul la constructia proprietatea lor, inclusiv pentru efectuarea masuratorilor cadastrale, in vederea intabularii dreptului de proprietate.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat intre parti a fost incheiat un contract de intretinere prin care paratii le-au transmis dreptul de proprietate asupra imobilului compus din constructie si teren in suprafata de ... mp situat in ..., contract a carui rezolutiune s-a dispus prin  hotarare judecatoreasca pronuntata intr-un dosar aflat, in prezent, in calea de atac a recursului. In prezent, mai arata reclamantii, paratii nu le permit accesul la locuinta, desi nu le-au contestat vreodata dreptul de proprietate asupra acesteia.
In drept, actiunea a fost intemeiata pe disp. art. 492 si 1203 C.civil.
Impreuna cu cererea de chemare in judecata, reclamantii au depus la dosar, in copie, autorizatie de construire, proces-verbal de receptie, contract de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere, declaratii.
Paratii au depus intampinare, solicitand respingerea ca neintemeiata a cererii, cu motivarea ca nu si-au exprimat acordul ca paratii sa construiasca pe teren, ca acestia nu si-au respectat obligatiile rezultate din contractul de intretinere, ca au instrainat un alt teren apartinand paratilor, ca la momentul cand reclamantii au demolat mai multe anexe gospodaresti si o parte a constructiei in care locuiau paratii acestia s-au opus, insa nu cunosteau integral prevederile contractului de instrainare. Au mai aratat paratii ca au imprumutat reclamantilor 30000 ron si, ulterior, inca 5000 RON.
De asemenea, paratii au depus cerere reconventionala, solicitand obligarea reclamantilor la restituirea mai multor inscrisuri.
Impreuna cu intampinarea si cererea reconventionala, paratii-reclamanti au depus, in copie, adresa a Parchetului de pe langa Judecatoria Buftea, sentinta civila nr. 6354/2007 a acestei instante, decizia civila nr. 824 A/2008 a Tribunalului Bucuresti,  sectia a III-a civila, plangere penala.
La 06.02.2009, paratii-reclamanti si-au completat cererea reconventionala, solicitand anularea autorizatiei de constructie nr. 122/2007 emise de Primaria Tunari, anularea certificatului de urbanism nr. 149/2007 emis de Primaria Tunari, anularea autorizatiei de desfiintare2256 nr. 122/2007 emise de Primaria Tunari, obligarea reclamantilor-parati la restituirea sumei de 35000 RON imprumutati si la restituirea sumelor rezultate din vanzarea terenului in suprafata de 10300 mp. Cererea completatoare nu a fost intemeiata in drept.
Fata de intampinarea formulata de paratii-reclamanti, reclamantii-parati au depus un inscris intitulat “precizari", aratand ca la momentul obtinerii autorizatiilor de construire ei erau proprietarii imobilului, ca paratii si-au exprimat in mod expres acordul pentru racordarea la utilitati a constructiei, ca in prezent sunt proprietarii constructiei si ca Hotararea de rezolutiune a contractului de intretinere a ramas irevocabila. De asemenea, au solicitat respingerea cererii reconventionale, cu motivarea ca nu detin exemplarele originale ale inscrisurilor indicate de parati.
Ulterior, paratii au formulat in scris precizari (f. 100), indicand ca solicita suma de 648900 lei ca pret primit de reclamanti pentru vanzarea terenului.
Prin incheierea din 21.04.2009, instanta a dispus disjungerea primelor trei capete ale cererii reconventionale.
Au fost incuviintate si administrate proba cu inscrisuri, interogatorii, martori, expertiza.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta constata urmatoarele:
In urma disjungerii a trei capete de cerere reconventionala, instanta a ramas investita cu solutionarea urmatoarelor cereri:
I.cererea principala, avand ca obiect:
1. sa se constate ca reclamantii au un drept de superficie asupra terenului situat in ........
2.sa fie obligati paratii sa le permita reclamantilor accesul la constructia proprietatea lor, inclusiv pentru efectuarea masuratorilor cadastrale, in vederea intabularii dreptului de proprietate;
II.cererea reconventionala completata, avand ca obiect:
1. Obligarea reclamantilor la restituirea inscrisurilor originale (f.20): contract de vanzare-cumparare nr. ..., titlu de proprietate nr. ...., cartea funciara nr. ... a localitatii ..., acte de vanzare-cumparare a terenurilor de ... mp si .... mp, autorizatie de constructie si certificat de urbanism pentru terenul care face obiectul cererii, autorizatie de desfiintare a casei paratilor-reclamanti;
2. Obligarea reclamantilor la restituirea sumei de 35000 RON imprumutati (f.48);
3. Obligarea reclamantilor la restituirea sumei de 648900 RON reprezentand ¾ din pretul obtinut de reclamanti din vanzarea terenului in suprafata de ... mp (f. 48 si 100).

I. Cu privire la cererea principala:
In fapt: La data de 16.12.2004, intre parati-reclamanti, in calitate de vanzatori, si reclamantii-parati, in calitate de cumparatori, s-a incheiat contractul ce vanzare-cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. ... la BNP Smantana-Poenaru, avand ca obiect nuda proprietate asupra imobilului situat in ....., compus din teren in suprafata de ... mp si constructie edificata pe acesta. Prin acelasi contract, paratii-reclamanti au pastrat dreptul de uzufruct viager asupra imobilului si pe cel de abitatie viagera asupra casei de locuit.
Pe acest teren, reclamantii-parati au edificat constructia identificata conform raportului de expertiza.
Prin sentinta civila nr.,6534/13.12.2007, ramasa irevocabila prin respingerea apelului (f.27) si recursului (f. 57), s-a dispus rezolutiunea acestui contract.
In drept:
1.Dreptul de superficie este un dezmembramant al dreptului de proprietate cu un continut complex, ce include, pe de o parte, atributele dreptului de proprietate asupra unei constructii, plantatii sau lucrari precum si, pe de alta parte, prerogativa folosintei si, in mod limitat, prerogativele posesiei si dispozitiei asupra terenului pe care se afla constructia. Numai prerogativele posesiei si dispozitiei asupra terenului sunt limitate.
Ca drept real principal, dreptul de superficie este fundamentat de doctrina pe prevederile art. 492 C.civil, interpretat per a contrario. Acest text de lege prevede ca orice constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului sunt prezumate a fi fost facute de proprietarul acelui pamant, cu cheltuiela sa si ca sunt ale lui, pana se dovedeste din contra. Regula consacra, prin urmare, dreptul de accesiune imobiliara artificiala, iar exceptia permite dovedirea dreptului de superficie.
Acest text si rationamentul intemeiat pe el nu trebuie insa privite in mod izolat. Simpla construire pe terenul altuia, chiar in temeiul unei conventii cu adevaratul proprietar, nu da nastere, neconditionat, unui drept de superficie in favoarea constructorului.
Astfel, dreptul de superficie poate fi dobandit, conform doctrinei, prin act juridic (testament sau conventie) ori prin fapt juridic in sens restrans (uzucapiune). De asemenea, doctrina mai recunoaste o situatie speciala in care dreptul de superficie ia nastere, referitoare la construirea de catre soti, pe terenul proprietatea unuia dintre ei, situatie inaplicabila in speta. De asemenea, in speta nu se pune problema intervenirii uzucapiunii sau existentei unui testament, astfel incat ramane de analizat daca reclamantii se pot prevala de un izvor contractual al dreptului de superficie invocat.
Contractul de intretinere a fost rezolvit prin sentinta civila depusa la dosar, efectele rezolutiunii fiind retroactive cu privire la drepturile asupra terenului, in sensul ca acesta este considerat a nu se fi aflat niciodata in patrimoniul reclamantilor. Cel mult, existenta acestei conventii la momentul construirii sustine prezumtia de buna credinta a reclamantilor, insa, asa cum s-a aratat mai sus, simpla calitate de constructor de buna credinta nu confera constructorului un drept de superficie.
Prin contractul rezolvit, partile nu au convenit soarta eventualelor constructii ce ar fi putut fi edificate de catre dobanditori pe teren in cazul desfiintarii contractului. De fapt, acest lucru nici nu era necesar, intrucat reclamantii nu au dobandit, prin contract, decat nuda proprietate asupra terenului si casei batranesti, astfel incat, lipsindu-le prerogativa folosintei, ei nu aveau dreptul sa construiasca pe teren.
Din simpla neopunere a paratilor la construire nu se poate trage concluzia vointei lor de a constitui in favoarea reclamantilor un drept de superficie. Astfel, intre vointa clar exprimata in actul notarial, in sensul pastrarii atributului folosintei terenului si constructiei pe toata durata vietii lor, si simpla neopunere la construire, data fiind si varsta inaintata a paratilor, precum si situatia de relativa dependenta fata de reclamanti, trebuie sa fie avuta in vedere cea dintai. Din actele dosarului nu rezulta ca paratii si-au modificat ulterior vointa, iar reclamantii nu au dovedit -si nici invocat- motive plauzibile pentru a justifica faptul ca paratii ar fi dobandit, pe parcursul derularii raporturilor contractuale, o atitudine fata de reclamanti inca si mai favorabila decat aceea de la momentul incheierii actului juridic, in conditiile in care din hotararea de rezolutiune rezulta ca instanta a retinut o inrautatire constanta a raporturilor dintre parti dupa incheierea contractului.
De asemenea, declaratiile paratilor in sensul neopunerii pentru bransarea constructiei la utilitati nu fac dovada vointei reclamantilor de a ceda din prerogativele dreptului de proprietate pe care si le rezervasera prin contract.
Fata de cele de mai sus, nu se poate retine ca reclamantii au dobandit un drept de superficie asupra terenului paratilor, astfel incat primul capat al cererii principale va fi respins ca neintemeiat.

2.Cu privire la cel de-al doilea capat de cerere principala, se va retine mai intai ca, in lipsa unui drept de superficie, intre parti sunt aplicabile regulile accesiunii imobiliare artificiale, pe care reclamantii pot sa o invoce. Asa cum s-a aratat in doctrina, aceste prevederi sunt edictate in favoarea proprietarului terenului, considerat bun principal, astfel incat momentul in care acesta alege sa invoce accesiunea este lasat la libera sa alegere, constructorul neavand posibilitatea de a interveni.
In ceea ce priveste drepturile asupra constructiei edificate pe terenul altuia intre momentul construirii si cel la care proprietarul terenului alege sa isi exercite prerogativa de a invoca accesiunea, se va retine ca in acest interval de timp constructorul pastreaza un drept de proprietate rezolubila atipica, intrucat izvoraste din lege, iar nu dintr-un act juridic afectat de o conditie rezolutorie. Manifestarea de vointa a proprietarului terenului are, insa, valoarea unei conditii rezolutorii, care in caz de indeplinire va desfiinta retroactiv dreptul constructorului.
Prin urmare, pana ce paratii vor alege sa invoce accesiunea, reclamantii au asupra constructiei un drept de proprietate rezolubila, care include si prerogativa folosintei, astfel incat, in acest interval de timp, paratii trebuie sa permita reclamantilor accesul la constructie pentru ca acestia sa se poata bucura de dreptul lor.
Se impune, asadar, admiterea capatului doi al cererii principale.
II.Cu privire la cererea reconventionala:
1. Cu privire la primele doua inscrisuri, respectiv: contract de vanzare-cumparare nr. ...., titlu de proprietate nr. ...., se va retine ca, la intrebarea nr. 7 a interogatoriului ce i-a fost administrat (f. 122, verso), reclamantul DD a recunoscut ca a primit toate actele de proprietate ale paratilor. Desi sustine restituirea lor, ii revenea sarcina de a proba aceasta restituire, ceea ce nu s-a intamplat in speta. Prin urmare, va fi obligat acest parat la restituirea inscrisurilor solicitate.
Cu privire la inscrisurile acte de vanzare-cumparare a terenurilor de .... mp si ... mp, prin intampinarea depusa la dosar (f. 91, pct. 2.2.) reclamantii-parati recunosc existenta contractului de mandat invocat de paratii-reclamanti, precum si instrainarea celor doua terenuri, de ... si ... mp. De asemenea, existenta mandatului rezulta din inscrisurile de la f. 92.
Odata ce au recunoscut existenta contractului, fata de prevederile art. 1082 C.civ., in sensul carora, asa cum s-a aratat in mod constant in doctrina, odata dovedita existenta unei obligatii contractuale, sarcina probei executarii acesteia revine debitorului, ei ar fi trebuit sa dovedeasca executarea tuturor obligatiilor ce le reveneau din contractul de mandat, inclusiv predarea inscrisurilor doveditoare ale contractelor incheiate in virtutea mandatului, fiind evident ca aceste acte sunt inmanate de notar persoanei prezente la incheierea actului, respectiv mandantului. Intrucat o asemenea dovada nu a fost facuta, se impune admiterea cererii formulate cu privire la aceste inscrisuri.
In schimb, din probele administrate nu a rezultat detinerea, de catre reclamanti, a inscrisurilor originale: cartea funciara nr. .. a localitatii ... (desi nu s-a precizat, nu poate fi vorba de originalul cartii funciare, care se afla in pastrarea Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara, ci, cel mult, de un extras sau o copie).
Cu privire la inscrisurile autorizatie de constructie si certificat de urbanism pentru terenul care face obiectul cererii, autorizatie de desfiintare a casei paratilor-reclamanti, acestea au fost eliberate pe numele reclamantilor, neexistand vreun temei pentru a fi obligati sa le predea paratilor.
Asadar, acest prim capat de cerere va fi admis numai in parte, cu privire la inscrisurile constatatoare ale dreptului de proprietate asupra terenului ce a facut obiectul contractului rezolvit si la cele constatatoare ale contractelor de vanzare-cumparare a terenurilor de .... mp si ... mp.
2. Cu privire la suma de 35000 RON pretins imprumutata:
Potrivit art. 1169 C.civ., sarcina probei cu privire la contractul de imprumut revenea celor care invocau existenta acestuia, respectiv paratilor-reclamanti. Or, din probele administrate nu a rezultat incheierea contractului, nefiind depuse inscrisuri doveditoare, iar reclamantii-parati nerecunoscand incheierea actului. Martorii audiati nu au asistat la incheierea unui asemenea act si, oricum, relatiile dintre parti nu justifica vreo exceptie de la regula prevazuta de art. 1191 C.civ., astfel incat dovada acestui act juridic nu putea fi facuta decat cu inscris autentic sau sub semnatura privata, iar nu si cu martori sau inceput de dovada sceisa.
Prin urmare, acest capat de cerere va fi respins ca neintemeiat.
3.Cu privire la sumele rezultate din vanzarea terenurilor paratilor de catre reclamanti:
Asa cum s-a aratat mai sus, prin intampinarea depusa la dosar (f. 91, pct. 2.2.) reclamantii-parati recunosc existenta contractului de mandat invocat de paratii-reclamanti. De asemenea, existenta mandatului rezulta din inscrisurile de la f. 92-93.
Desi paratii-reclamanti au beneficiat de asistenta unui avocat, care putea lua cunostinta de inscrisurile de mai sus, in sensul identificarii contractelor, acest lucru nu s-a intamplat in speta, astfel incat nicio proba nu a fost administrata cu privire la sumele incasate de mandatar in temeiul contractului de mandat. Prin urmare, nu s-a probat suma supusa initial restituirii, astfel incat, chiar daca mandantii nu au facut dovada restituirii vreunei sume in temeiul obligatiei de a da socoteala, nu se poate determina suma ce ar fi datorata paratilor-reclamanti, astfel incat acest capat de cerere reconventionala va fi respins ca neintemeiat.
Fata de faptul ca ambele cereri au fost numai in parte admise, cu privire la capete de cerere neevaluabile in bani, se va retine ca partile sunt indreptatite sa recupereze, fiecare, cel mult taxele de timbru fixe aferente acestor capete si in parte onorarii de avocat, astfel incat se vor compensa cheltuielile de judecata.

    PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
                                                          HOTARASTE:

Admite in parte cererea principala formulata de reclamantii DD si DM in contradictoriu cu paratii RGT si RM.
Respinge primul capat al cererii principale, avand ca obiect constatarea dobandirii unui drept de superficie, ca neintemeiat.
Admite capatul al doilea al cererii principale.
Obliga paratii-reclamanti sa permita reclamantilor-parati accesul la constructia situata in ...., identificata ca P+M conform raportului de expertiza in specialitatea constructii intocmit de expert Gheorghe Constantin.
Admite in parte cererea reconventionala formulata de paratii RGT si RM.
Obliga paratii-reclamanti sa restituie reclamantilor-parati urmatoarele inscrisuri originale: contract de vanzare-cumparare nr. ..., titlu de proprietate nr. ..., acte de vanzare-cumparare a terenurilor de ... mp si ... mp incheiate in numele paratilor-reclamanti.
Respinge capetele doi si trei ale cererii reconventionale ca neintemeiate.
Compenseaza cheltuielile de judecata.
Cu apel in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 09.12.2009.
PRESEDINTE, GREFIER,
NEACSU SIMONA GABRIELA MATEI GEORGETA

Red.SN /14.12.2009/6ex.