PRACTICA RELEVANTA A JUDECATORIEI BUFTEA,
SECTIA CIVILA
PE TRIMESTRUL I 2009
1. Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Buftea la data de 31.01.2008 sub nr. 928/94/2008 reclamantii EV si SGC au chemat in judecata pe paratele VM si NA, in calitate de mostenitoare ale defunctei GN, solicitand instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, privind suprafata de teren de 1,91 ha.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca la data de 07.12.1992 intre SC C SRL si autoarea paratelor, GN, s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat pentru imobilul teren in suprafata de 1,91 ha, platind integral pretul stabilit, urmand ca, la emiterea titlului de proprietate, promitenta-vanzatoare sa se prezinte la notariat in vederea perfectarii actului in forma autentica. Se mai arata ca SC C SRL a cedat in favoarea reclamantilor drepturile asupra imobilului, reclamantului EV revenindu-i suprafata de 10000 mp, iar reclamantului SGC suprafata de 9100 mp. Se arata ca parata a tergiversat reglementarea situatiei dintre parti, reclamantii au intreprins demersuri pentru a afla daca a fost emis titlu de proprietate si abia in anul 2007 au lust cunotina de faptul ca a fost obtinut titlul de proprietate si ca promitenta vanzatoare a decedat, fiind notificata la data de 17.12.2007 mostenitoarea acesteia VM prin intermediul BEJ IV, insa parata nu s-a prezentat fiind incheiata incheierea de certificare de fapte nr. 286/26.01.2008. Parata VM a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata. In motivare se arata ca in promisiunea de vanzare-cumparare partile au inserat o clauza de dezicere potrivit careia in cazul in care promitenta vanzatoare din motive subiective va refuza incheierea contractului de vanzare-cumparare autentic, va restitui cumparatoarei de douazeci de ori pretul primit. Totodata, se arata ca potrivit acestei clauze penale reclamantii au dreptul doar la despagubiri mai ales ca in finalul antecontractului se mentioneaza expres ca in cazul in care una dintre parti nu se prezinta la termenul stabilit pentru incheierea actului de vanzare-cumparare, cealalta parte va putea introduce actiune la instanta pentru daune interese, confirmand vointa reala a partilor.
Sub aspect probatoriu, instanta a incuviintat pentru parti la termenul de judecata din data de 16.05.2008 administrarea probei cu inscrisuri, interogatoriu, proba testimoniala cu cate un martor si expertiza topografica, ca fiind pertinente,concludente si utile in conditiile prev. de art. 167 C.proc.civ. In sedinta publica din data de 03.10.2008 aparatorul paratei a invocat exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, exceptie pe care instanta a unit-o cu fondul cauzei in conformitate cu disp. art. 137 alin.2 Cod proc. Civ.
Prin sentinta civila nr. 107/16.01.2009, instanta a respins exceptia prescriptiei dreptului material la actiune si a admis pe fond actiunea.
Deliberand asupra exceptiei invocate, instanta a retinut urmatoarele:
Conform art. 137 C.proc.civ., “instanta se va pronunta mai intai asupra exceptiilor de fond, precum si asupra celor de procedura, care fac de prisos, in totul sau in parte, cercetarea in fond a pricinii."
Cu privire la exceptia prescriptiei dreptului material la actiune al reclamantei, instanta o va respinge ca neintemeiata pentru urmatoarele considerente: La data de 07.12.1992 intre SC C SRL si autoarea paratelor, GN, s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 6332/07.12.1992 pentru imobilul teren in suprafata de 1,91 ha situat in com. Corbeanca, platind integral pretul stabilit, urmand ca, la emiterea titlului de proprietate, promitenta-vanzatoare sa se prezinte la notariat in vederea perfectarii actului in forma autentica. Ulterior, SC C SRL a cedat drepturile sale asupra imobilului, reclamantului EV revenindu-i suprafata de 10000 mp, iar reclamantului SGC suprafata de 9100 mp. De asemenea,instanta retine ca antecontractul incheiat intre parti nu are efect translativ de proprietate, dand nastere unor drepturi de creanta, respectiv obligatii de a face, adica obligatia vanzatoarei de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului mentionat, obligatie valabila si care poate fi executata in natura si obligatia corelativa a cumparatorilor de plata a pretului. Potrivit art. 7 alin.1 din Decretul nr. 167/1958, prescriptia incepe sa curga de la data cand se naste dreptul la actiune iar potrivit art. 16 alin.1 din acelasi act normativ, prescriptia se intrerupe prin recunoasterea dreptului a carui actiune se prescrie facuta de cel in folosul caruia curge prescriptia.
In legatura cu momentul in care incepe sa curga termenul de prescriptie in cauza, instanta constata ca in cuprinsul antecontractului partile au stabilit un termen suspensiv (emiterea titlului de proprietate), astfel incat devin aplicabile prevederile art. 7 alin. 3 din Decretul 167/1958, potrivit carora "daca dreptul este cu termen suspensiv, prescriptia incepe sa curga de la data cand a expirat termenul", acesta fiind momentul cand se naste dreptul la actiune de care face vorbire art. 7 alin. 1.
Fiind vorba despre o promisiune de vanzare-cumparare, deci un drept de creanta, aceasta este supusa termenului de prescriptie general de 3 ani si incepe sa curga de la data nasterii dreptului la actiune, adica de la data eliberarii titlului de proprietate pe numele autoarei paratelor, cand partile aveau obligatia de a se prezenta la notariat in vederea incheierii actului de vanzare-cumparare in forma autentica. Astfel, instanta retine ca titlul de proprietate a fost emis la data de 08.11.2007 si apreciaza ca acesta este momentul de la care incepe sa curga termenul de prescriptie.
Totodata instanta retine, ca sanctiunea prescriptiei intervine in cazul celui care manifesta dezinteres fata de valorificarea drepturilor sale subiective civile, ori asa cum este cunoscut, in practica si doctrina judiciara, predarea bunului ce formeaza obiectul antecontractului de vanzare-cumparare in posesia celui ce urmeaza sa-l cumpere echivaleaza cu o recunoastere a dreptului acestuia de a cere incheierea contractului de vanzare-cumparare, recunoastere care intrerupe prescriptia, iar o noua prescriptie exctinctiva nu va incepe sa curga atat timp cat bunul se afla in posesia celui ce urmeaza sa-l cumpere. Desi din mijloacele de proba administrate, declaratiile martorulilor nu reiese daca terenul se afla in posesia reclamantilor si nici unde este amplasat, instanta apreciaza ca nu se poate pune in discutie intreruperea termenului de prescriptie atata timp cat acesta incepe sa curga de la momentul obiectiv al emiterii titlului de proprietate si cel subiectiv al luarii la cunostinta de catre reclamanti.
Fata de aceste considerente, avand in vedere ca partile au prevazut un termen suspensiv in antecontract, termen pana la care au amanat incheierea contractului in forma autentica, instanta va respinge exceptia prescriptiei dreptului material la actiune al reclamantei, ca neintemeiata. In ceea ce priveste apararea paratei cu privire la faptul ca partile au stabilit o clauza de dezicere prin prevederea unei clauze de dezdaunare de catre cel care este in culpa , instanta retine urmatoarele:
In antecontracul autentificat a fost prevazuta o clauza in cazul in care una dintre parti refuza sa se prezinte la termenul stabilit pentru incheierea contractului de vanzare cumparare, cealalta va putea introduce actiune la instanta pentru daune interese si totodata daca vanzatoarea refuza din motive subiective incheierea contractului, va restitui cumparatorului de 20 de ori pretul primit.
Instanta retine ca, derogator de la regulile de drept comun, in materie de vanzare conform art. 1312 C.civ., clauzele neclare se interpreteaza in contra vanzatorului, deoarece acesta este cel care trebuie sa determine clar obligatiile sale, iar conform regulilor generale de interpretare a contractelor, toate clauzele se interpreteaza unele prin altele,dandu-se fiecareia intelesul ce reiese din intregul act.
Astfel,din interpretare concordanta a clauzelor antecontractului, instanta retine ca inserarea unei asemenea clauze de dezicere, nu valoreaza denuntarea unilaterala a contractului ca urmare a manifestarii unilaterale de vointa a partii care nu-si executa culpabil obligatia asumata, ci aceasta clauza are valoarea unei clauze penale si a fost prevazuta in favoarea creditorului care si-a executat propria obligatie si care are dreptul de optiune intre a alege intre executarea in natura a obligatiei sau executarea indirecta prin plata despagubirilor in cazul cand aceasta executare nu mai este posibila din culpa debitorului.
Totodata instanta retine ca inserarea clauzei prin care parata poate denunta unilateral antecontractul din motive subiective este supusa unei conditii potestative pure, care depinde exclusiv de vointa acesteia si este lovita de nulitate absoluta aceasta clauza.
Chiar daca partile nu au convenit asupra faptului ca reclamanta va putea solicita pronuntarea unei astfel de hotarari, dupa achitarea integrala a pretului, instanta, in temeiul art. 970 C.Civ., potrivit caruia conventiile “obliga nu numai la ceea ce este expres intr-insele, dar la toate urmarile, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa", urmeaza sa retina incidenta in cauza a disp. art. 5 al. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005, potrivit carora “in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
Instanta constata ca autoarea paratelor a dobandit dreptul de proprietate asupra ternului ce face obiectul prezentului antecontract prin reconstituirea dreptului de proprietate conform titlului de proprietate emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Ilfov.
Din adresa nr. 15094/21.12.2007 emisa de Primaria com. Corbeanca reiese ca mostenitoarele defunctei GNa sun cele doua parate si ca terenul ce a facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare este unul si acelasi cu cel cuprins la pozitia 1 in titlul de proprietate emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Ilfov.
De asemenea, instanta retine ca antecontractul incheiat intre parti nu are efect translativ de proprietate, dand nastere unor drepturi de creanta, respectiv obligatii de a face, adica obligatia vanzatorilor de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului mentionat, obligatie valabila si care poate fi executata in natura si obligatia corelativa a cumparatorilor de plata a pretului.
In drept, instanta constata ca, in baza art. 1073, 1075, 1077 C.Civ, care consacra principiul executarii in natura a obligatiilor, inclusiv a celor de a face, este admisibila pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, sub rezerva indeplinirii cumulative a doua conditii si anume incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare cu respectarea cerintelor de valabilitate a actului juridic prev. de art. 948 C.Civ (capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partilor, obiectul determinat sau determinabil, cauza licita si morala) si existenta in patrimoniul promitentului-vanzator a bunului a carui vanzare a fost promisa.
Actul incheiat de parti a generat in sarcina lor obligatii de a face, respectiv de a perfecta in viitor, dupa emiterea titlului de proprietate pe numele autoarei paratei, contractul de vanzare-cumparare de drepturi in forma autentica, obligatie ce decurge din disp. art. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005, potrivit carora instrainarea dreptului de proprietate asupra imobilelor terenuri, pentru a fi valabila trebuie facuta prin act juridic in forma autentica.
Prin urmare, in temeiul dispozitiilor legale mentionate, instanta retine ca admiterea actiunii reclamantilor este conditionata de indeplinirea de catre acestia a obligatiilor asumate si avand in vedere ca acesta si-a indeplinit obligatia de plata a pretului, faptul ca paratele sunt proprietare asupra terenului si acesta se afla in posesia lor, precum si faptul ca reclamantii au notificat paratele pentru a se prezenta la notariat in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, va admite cererea reclamantilor si va constata ca intre reclamantii in calitate de promitenti-cumparatori si defuncta GN in calitate de promitenta-vanzatoare a intervenit vanzarea cumpararea imobilului teren in suprafata de 19.100 mp situat in com. Corbeanca, in schimbul pretului de 530.000 Rol, achitat integral. Sentinta pronuntata va tine loc de act de vanzare-cumparare in ceea ce priveste suprafata de teren mentionata.
2. Prin contestatia la executare inregistrata pe rolul Judecatoriei Buftea la data de 05.09.2008, contestatorii EM si EL au chemat in judecata pe intimatul BVA solicitand ca ,prin hotararea judecatoreasca ce se va pronunta sa se dispuna anularea formelor de executare emise in dosarul de executare numarul 292/2008 al BEJ DOC si suspendarea executarii silite pana la solutionarea definitiva si irevocabila a contestatiei,cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii se arata ca intre intimat si contestatori s-a incheiat promisiunea de vanzare-cumparare autentificata sub nr. 599 din 26.03.2008 si actul aditional la acest contract autentificat cu nr. 941/26.05.2008 prin care contestatorii s-au obligat sa vanda catre intimat un teren in suprafata de 900 mp situat in Otopeni.
Totodata, se arata ca in cuprinsul antecontractului de vanzare-cumparare partile au convenit iserarea unui pact comisoriu prin care intimatul si-a rezervat dreptul ca in conditiile in care, din motive neimputabile, nu va putea incheia contractele de vanzare-cumparare pentru unul sau mai multe terenuri invecinate, sa opteze intre incheierea contractului de vanzare-cumparare sau de a considerea conventia ca desfiintata, promitentul vanzator avand obligatia sa restituie avansul din pret primit fara alte penalitati.
Se mai arata ca la data de 25.07.2008, contestatorii s-au prezentat la notariat pentru incheierea actului de vanzare-cumparare in forma autentica, insa intimatul a declarat conform incheierii de certificare de fapte nr. 7089/25.07.2008 ca a desfiintat promisiunea de vanzare-cumparare incheiata cu numita PF pentru un teren limitrof si opteaza pentru desfintarea promisiunii de vanzare-cumparare incheiata cu contestatorii. De asemenea la data de 15.08.2008 au fost emise somatiile nr. 2224 si 2225 prin care contestatorii sunt smati sa plateasca catre intimat cate 1000 Euro plus 535,5 lei cu titlu de debit si cheltuieli de executare.
Se arata ca nu exista un titlu executoriu deoarece promisiunea de vanzare-cumparare constituie titlu executoriu numai daca perfectarea contractelor nu se realizeaza din motive care nu sunt imputabile intimatului si acesta opteaza pentru desfiintare.
In acest sens se arata ca desfiintarea antecontractului incheiat cu PF nu s-a facut din motive neimputabile intimatului ci ca urmare a vointei acestuia in sensul desfiintarii promisiunii, astfel ca dreptul de optiune al intimatului nu s-a nascut.
Intimatul a formulat intampinare, prin intermediul careia a solicitat respingerea contestatiei la executare ca neintemeiata.
In sustinerea motivelor din intampinare, intimatul a aratat ca incetarea promisiunii de vanzare-cumparare cu contestatorii a avut loc ca urmare a incetarii antecontractelor incheiate cu toti ceilalti care se obligasera sa ii vanda intimatului terenurile vecine in discutie iar finalizarea contractului cu acestia depindea de finalizarea celorlalte antecontracte iar ceilalti promitenti vanzatori au restituit pretul primit cu titlu de avans cu exceptia contestatorilor.
Se mai arata ca actul de reziliere incheiat cu numita PF s-a realizat la doar trei ore mai tarziu dupa ce intimatul semnase a doua prelungire a termenului de incheiere a actelor autentice, deoarece partile nu detineau actele cadastrale si nu is-au cerut penalitati deoarece intimatul a dat dovada de intelegere.
Potrivit clauzei inserate in antecontract nefinalizarea contractului de vanzare-cumparare pentru unul sau mai multe terenuri invecinate constituia o clauza de incetare a antecontractului incheiat cu contestatorii.
Se arata ca incetarea contractului cu contestatorii nu s-a datorat culpei intimatului care a prelungit de doua ori termenul de incheiere, putand solicita si penalitati, ci s-a datorat incetarii contractelor cu ceilalti promitenti vanzatori, intimatul optand si pentru desfiintarea acestuia din urma.
Prin sentinta civila nr. 294/23.01.2009, instanta a respins ca neintemeiata contestatia la executare, pentru urmatoarele considerente:
La data de 26.03.2008 intre contestatori si intimat a intervenit un antecontract de vanzare-cumparare autentificat pentru o suprafata de teren in schimbul careia intimatul a achitat suma de 2000 Euro cu titlu de avans. In antecontract s-a prevazut expres ca terenul contestatorilor se vinde impreuna cu terenurile invecinate ale numitilor CC, SM, JE, PF, BS si BM, deoarece intimatul este interesat pentru edificarea de constructii care nu se pot realiza decat pe toate terenurile alipite iar in cazul in care creditorul promitent cumparator nu va mai putea incheia contracte de vanzare pentru unul sau mai multe dintre terenurile invecinate din motive care nu ii sunt imputabile, creditorul isi rezerva dreptul de a opta pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare ori de a considera promisiunea ca desfiintata, cu obligatia promitentilor vanzatori de a restitui avansul primit in termen de 5 zile de la data comunicarii optiunii de catre promitentul cumparator. S-a prevazut ca termenul pentru incheierea contractului in forma autentica este de 09.06.2008, care poate fi prelungit prin acordul scris al partilor si totodata obligatia promitentilor vanzatori de a obtine documentatia cadastrala si celelalte inscrisuri necesare autentificarii. De asemenea s-a prevazut ca in cazul in care contractul de vanzare-cumparare nu se va autentifica pana la data stabilita conventia se va rezolvi de plin drept, fara punere in intarziere si fara alte formalitati anterioare, partile fiind repuse in situatia anterioara.
Totodata partile au prevazut si o clauza penala prin care au stipulat ca promitentul vanzator sa restituie de trei ori suma primita cu titlu de pret cu titlu de daune interese in caz de neexecutare culpabila iar in cazul in care neexecutarea culpabila se datoreaza promitentului vanzator acesta va pierde avansul dat.
Prin actul aditional la acest contract partile au convenit prelungirea termenului de incheiere a antecontractului la data de 09.07.2008 si respectiv. 25.07.2008.
Prin incheierea de certificare nr. 7089/25.07.2008 intimatul a adus la cunostinta promitentilor vanzatori optiunea acestuia de a desfiinta promisiunea de vanzare-cumparare si restituirea avansului.
In aceleasi conditii intre intimat si numitii CC, SM, JE, PF, BS si BM au fost incheiate promisiuni de vanzare-cumparare care contineau aceleasi clauze.
La data de 09.07.2008, intimatul-creditor a incheiat cu numita PF actul de desfiintare a promisiunii de vanzare-cumparare iar la data de 25.07.2008 s-a intocmit incheierea de certificare de fapte nr. 7089, prin care intimatul a adus la cunostinta promitentilor vanzatori optiunea acestuia de a desfiinta promisiunea de vanzare-cumparare si restituirea avansului, pornindu-se executarea silita impotriva contestatorilor pentru restituirea avansului.
Art. 399 C.proc.civ. prevede ca “impotriva executarii silite insesi, precum si impotriva oricarui act de executare se poate face contestatie de catre cei interesati sau vatamati prin executare.(_) Nerespectarea dispozitiilor privitoare la executarea silita insesi sau la efectuarea oricarui act de executare atrage sanctiunea anularii actului nelegal." Art. 374 alin. 1 C. proc. civ. prevede ca hotararea judecatoreasca sau alt titlu executoriu se executa numai daca este investit cu formula executorie prevazuta de art. 269 alin. 1 C. proc. civ, afara de incheierile executorii, hotararile executorii provizoriu si de alte hotarari sau inscrisuri prevazute de lege, care se executa fara formula executorie. Art. 3711 Cod proc. civ. introdus ca urmare a modificarilor legislative prin Legea nr. 459/2006 prevede ca inscrisurile carora legea le recunoaste caracterul de titlu executoriu sunt puse in executare fara a mai fi necesara investirea cu formula executorie.
Totodata, instanta retine ca potrivit art. 66 din Legea nr. 36/1995 inscrisul autentic notarial care constata o creanta cert, lichida si exigibila, in momentul in care aceasta ajunge la scadenta are putere executorie si se poate pune in executare fara a mai fi necesara investirea sa cu formula executorie.
Totodata, instanta retine ca potrivit art. 387 Cod proc. civ. executarea poate incepe numai dupa ce se va comunica debitorului o somatie, afara de cazurile prevazute de lege iar alin.2 prev. ca daca in termenul aratat in somatie debitorul nu-si executa de buna voie obligatia, executorul judecatoresc va proceda la executarea silita de indata.
In privinta apararilor de fond ale contestatorilor sintetizate in sintagma ca datoria nu exista, deoarece dreptul de optiune al intimatului nu s-a nascut, nefiind vorba despre o neexecutare care sa nu fie imputabila lui, instanta retine ca:
Potrivit alin. 3 al art. 399 Cod procedura civ. se prevede ca in cazul in care executarea silita se face in temeiul unui titlu executoriu care nu este emis de o instanta judecatoreasca, se pot invoca in contestatia la executare aparari de fond impotriva titlului executoriu, daca legea nu prevede in acest scop o alta cale de atac.
Instanta retine din din declaratia martorului audiat ca acesta impreuna cu ceilalti vecini l-au imputernicit pe intimat sa se ocupe de obtinerea documentatiei cadastrale, partile convenind sa prelungeasca termenul de incheiere a contractului de mai multe ori. De asemenea acesta arata ca la data convenita partile s-au prezentat la notariat in vederea incvheierii contractului in forma autentica insa acestea nu au mai fost incheiate deoarece vecina Jora nu detinea extrasul de carte funciara, desi intimatul ii declarase telefonic ca nu este necesar acel inscris. Din aceeasi declaratie reiese ca anterior a avut o convorbire telefonica cu intimatul care i-a relatat ca una dintre parti si anume PF nu mai doreste sa vanda terenul, intimatul fiind in continuare interesat de achizitionarea terenurilor de la ceilalti vecini dar solicitand o scadere a pretului cu 15%.
Potrivit art. 1066 C.civ. “ clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leaga a da un lucru in caz de neexecutare din partea ei". Clauza penala este o compensatie a daunelor interese pe care creditorul le sufera urmare a neexecutarii obligatiei principale. In speta, prin clauza penala inserata in continutul antecontractului de vanzare-cumparare, partile, de comun acord au stabilit o limita maxima a despagubirilor la plata carora partile pot fi obligate pentru neexecutarea obligatiilor la care s-au indatorat fata de agentia intermediara. Astfel, s-a stipulat ca, in situatia in care promitentul vanzator nu incheie conventia din culpa sa datoreaza de trei ori pretulul platit cu titlu de daune interese iar daca vanzarea nu se realizeaza din culpa promitentului cumparator acesta pierde avansul acordat.
Dat fiind faptul ca semnificatia clauzei penale este de evaluare conventionala a despagubirilor datorate creditorului pentru neexecutare (executare cu intarziere/executare necorespunzatoare), aceasta este datorata atunci cand sunt intrunite toate conditiile pentru antrenarea raspunderii contractuale, respectiv existenta contractului dintre parti, a unei fapte ilicite, a prejudiciului patrimonial, a raportului de cauzalitate dintre fapta si prejudiciu, a vinovatiei si punerea in intarziere a debitorului.
In ceea ce priveste prima conditie, indeplinirea sa rezulta din insesi inscrisurile depuse la dosarul cauzei, iar neexecutarea antecontractului (fapta intimatului) rezulta din faptul ca acesta a refuzat incheierea contractului prin incheierea de certificare de fapte.
Potrivit art. 969 si 1066 C.Civ., prejudiciul si raportul de cauzalitate rezulta din insasi clauza contractuala asumata de parti, cele doua conditii ale antrenarii raspunderii fiind determinate anticipat prin vointa partilor, iar paratul a fost pus in intarziere atat prin formularea prezentei cereri de chemare in judecata.
Singurul aspect contestat ramane in prezenta cauza culpa in neexecutarea obligatiilor contractuale.
Din interpretarea art. 1082 C.Civ., rezulta ca in sarcina debitorului, in materie contractuala, opereaza o prezumtie relativa de vinovatie, deoarece debitorul va fi obligat la plata despagubirilor cat timp nu justifica existenta unei cauze straine, neimputabile, raspunderea sa fiind antrenata pentru ce mai usoara culpa.
Contestatorii au dovedit existenta conventiei dintre parti, astfel ca revenea intimatului sarcina de a dovedi o cauza exoneratoare de raspundere sau faptul ca nu exista o culpa in neexecutarea contractului, in conditiile in care sarcina probei le revenea potrivit art. 129 al. 1 C.Proc.Civ. si art. 1169 C.Civ.
Instanta retine ca ,derogator de la regulile de drept comun, in materie de vanzare conform art.1312 C.civ., clauzele neclare se interpreteaza in contra vanzatorului, deoarece acesta este cel care trebuie sa determine clar obligatiile sale, iar conform regulilor generale de interpretare a contractelor, toate clauzele se interpreteaza unele prin altele,dandu-se fiecareia intelesul ce reiese din intregul act.
Astfel instanta retine ca partile au inteles sa insereze in antecontract atat o clauza penala privind determinarea anticipata a prejudiciului cat si un pact comisoriu de ultim grad privind desfiintarea de drept a antecontractului in situatia in care promitentul-cumparator opteaza pentru aceasta, deoarece aceasta clauza a fost prevazuta in folosul sau exclusiv.
Din interpetarea concordanta a acestor clauze instanta apreciaza ca intimatul s-a obligat sa piarda pretul platit cu titlu de avans numai in situatia in care neexecutarea obligatiei de incheiere a contractului in forma autentica se datoreaza propriei culpe.
In privinta culpei intimatului, instanta nu poate retine declaratia martorului audiat in cauza cu privire la faptul ca nu s-a reusit incheierea contractelor de vanzare-cumparare datorita faptului ca numita Jora nu avea documentatia cadastrala, deoarece in incheierea de certificare de fapte nr. 7089 s-a prevazut faptul ca intimatul opteaza pentru desfiintarea antecontractului intrucat nu a mai putut fi incheiat contractul cu numita PF. Mai mult decat atat, instanta retine ca in privinta acesteia antecontractula fost desfiintat prin actul aditional ulterior desfiintarii celorlalte antecontracte din data de 25.07.2008.
La data de 09.07.2008, intimatul-creditor a incheiat cu numita PF actul de desfiintare a promisiunii de vanzare-cumparare, partile desfiintand de comun acord promisiunea de vanzare-cumparare autentificata sub nr. 594/25.03.2008.
Astfel, instanta retine ca neincheierea celorlalte contracte de vanzare-cumparare de catre intimat cu ceilalti promitenti vanzatori nu s-a datorat culpei acestuia, ci ca urmare a desfiintarii acestui antecontract incheiat cu PF, cumparatorul rezrvandu-si dreptul de a achizitiona impreuna aceste suprafete de teren in vederea edificarii de constructii.
Motivele care au condus la desfiintarea acestui contract de vanzare-cumparare, nu pot fi invocate ca o culpa a cumparatorului, deoarece acesta s-a realizat ca urmare si a manifestarii de vointa a celuilalt cocontractant, nedepinzand doar de vointa exclusiva a acestuia.
De asemenea, instanta apreciaza ca nu se poate etine o culpa a intimatului in printa neincheierii contractelor in forma autentica deoarece acesta a acceptat ca la datele de 09.07.2008 si 25.05.2008 sa prelungeasca teremnele convenite pentru incheierea contractelor in forma autentica, desi promitentii cumparatori s-au obligat prin antecontracte sa obtina documntatiile cadastrale si sa plateasca penalitati in caz de neexecutare culpabila, astfel ca intimatul nu s-a prevalat de neobtinerea acestor documentatii la termenle convenite si nu a incercat sa se prevaleze de clauzele din antecontract.
Pe langa aceste aspecte, instanta retine si faptul ca ceilati promitenti vanzatori au restituit intimatului pretul acordat cu titlu de avans, fiind de acord cu desfiintarea antecontractelor ca urmare a desfiintarii acordului de vointa cu numita Papa Filofteia, astfel ca aceste aspecte vin sa intareasca convingerea argumentului ca intimatul si-a indeplinit obligatiile asumate cu buna-credinta, neexecutarea datorandu-se desfiintarii acordului de vointa cu PF si imposibilitatii de a realizare a scopului prevazut de acesta in momentul incheierii promisiunilor de vanzare-cumparare cu ceilalti promitenti vanzatori.
Totodata instanta retine faptul ca in ceea ce ii priveste pe contestatori, acestia au fost prezenti la notariat la data de 25.07.2008 si au semnat incheierea de certificare de fapte nr. 7089 prin care intimatul si-a exprimat optiunea de a desfiinta promisiunea de vanzare-cumparare cu acestia, urmand ca acestia sa restituie pretul avansului primit, astfel implicit prin semnarea optiunii de desfiintare de catre intimat, au consimtit implicit la incetarea antecontractului de vanzare-cumparare dintre parti si la efectele acestuia.
Fata de aceste considerente, avand in vedere ca partile au prevazut un pact comisoriu de ultim grad prin care au convenit desfiintatrea de plin drept si retroactiva a antecontractului, in situatia in care unul sau mai multe dintre contractele de vanzare-cumparare nu se va incheia din motive neimputabiele intimatului si a faptului ca acesta a optat pentru desfiintarea retoactiva prin incheierea de certificare de fapte nr. 7089 autentificata cu obligatia promitentilor vanzatori de a restitui avansul primit in termen de 5 zile de la data comunicarii optiunii de catre promitentul cumparator, instanta retine ca in mod legal BEJ a emis somatiile nr. 2224 si 2225 prin care contestatorii sunt somati sa plateasca catre intimat cate 1000 Euro plus 535,5 lei cu titlu de debit si cheltuieli de executare.
Pentru aceste considerente intrucat executarea silita a fost incuviintata in temeiul unui titlu executoriu, care pana la data solutionarii contestatiei nu a fost desfiintat prin niciun mijloc procedural legal, iar actele de executare au fost corect intocmite, instanta apreciaza contestatia la executare ca neintemeiata, motiv pentru care in baza art. 402 C. proc. Civ. Rap la art. 3791 Cod proc. Civ. , o va respinge.
3. Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 09.10.2008, reclamantul OC a chemat in judecata pe paratii IZ, DM, DS, DM, DL, DN, SF si SE, solicitand instantei ca prin hotararea pe care o va pronunta, sa revoce contractul de partaj autentificat sub nr. 2329/11.07.2006.
In motivarea in fapt a actiunii formulate, reclamantul a aratat ca la data de 16.12.1996, prin inscrisul sub semnatura privata denumit "chitanta de vanzare-cumparare", parata IZ, in calitate de vanzatoare i-a instrainat dreptul de proprietate asupra suprafetei de teren de 7100 mp situati in com. Petrachioaia, jud. Ilfov, primind suma de 100000 lei cu titlu de arvuna iar ulterior a primit intregul pret in cuantum de 1420000 lei, urmand ca actul sa fie perfectat in forma autentica dupa emiterea titlului de proprietate. Se mai arata ca dupa emiterea procesului verbal de punere in posesie i-a solicitat in repetate randuri paratei incheierea contractului in forma autentica iar ulterior a aflat ca parata a incheiat contractul de partaj autentificat sub nr. 2329/11.07.2006 iar suprafata de teren ce a facut obiectul promisiunii a trecut in proprietatea paratilor, actul de partaj fiind incheiat in frauda drepturilor sale de creditor, parata IZ creandu-si o stare de insolvabilitate, reclamantul fiind cel care a detinut si muncit acel teren ca un bun proprietar si avea dreptul de a interveni in contractul de partaj.
Parata IZ, a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii, ca neintemeiata. Totodata a invocat exceptia lipsei de interes a reclamantului.
In motivare a aratat indiferent de solutia din prezenta cerere reclamantul nu mai poate manifesta interes deoarece este incidenta autoritatea de lucru judecat intrucat prin sentinta civila nr. 5859/15.11.2007 pronuntata de Judecatoria Buftea in dosarul civil nr. 3800/94/2007, ramasa definitiva si irevocabila, a fost respinsa actiunea reclamantului prin care a solicitat instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare cu privire la terenul in suprafata de 7100 mp situat in com. Petrachioaia, jud. Ilfov.
Se mai arata ca dupa incheierea contractului de partaj voluntar parata a instrainat terenul ce i-a revenit ca urmare a partajului la data de 10.11.2006. De asemenea se arata ca in mod eronat reclamantul afirma ca parata la data semnarii chitantei de vanzare a facut dovada dreptului de proprietate prin adeverinta de proprietate, deoarece aceasta a fost eliberata pe numele autorului paratei DG, reclamantul avand cunostinta ca terenul nu apartine in mod exclusiv paratei iar prin partajul voluntar nu s-a produs niciun prejudiciu reclamantului.
Paratii au formulat la randul lor intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii reclamantului, ca neintemeiata. Totodata se invoca exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratilor.
In motivare se arata ca inscrisul sub semnatura privata a fost incheiat intre reclamant si parata ZI prin care aceasta ii vindea o suprafata de 7100 mp in baza adeverintei de proprietate nr. 2100 din 19.08.1991 prin care numitului DG i s-a stabilit un drept de proprietate pentru o suprafata de 3,55 ha. Se mai arata ca in urma partajului efectuat la data de 11.07.2006 sub nr. 2969 paratilor le-a revenit lotul II compus din teren in suprafata de 7500 mp situat in tarlaua 63, parcela 267, com. Petrachioaia, jud. Ilfov, astfel ca intre parati si reclamant nu exista niciun raport juridic. Se mai arata ca prin sentinta civila nr. 2229/21.03.2008 pronuntata de Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti in dosarul civil nr. 882/302/2008, instanta a respins cererea aceluiasi reclamant prin care investea instanta cu aceeasi actiune a fost respinsa cererea acestuia ca fiind introdusa impotriva unor persoane lipsite de calitate procesuala pasiva.
Sub aspectul probatoriului, instanta a incuviintat la termenul de judecata de la 05.12.2008, administrarea probei cu inscrisuri si proba testimoniala cu cate un martor pentru fiecare parte, pe aspectul fraudei si al complicitatii la frauda a partilor contractante.
In sedinta publica din data de 05.12.2008 instanta a pus in discutia partilor exceptiile lipsei calitatii procesuale pasive, autoritatii de lucru judecat si lipsei de interes a reclamantului, primele doua fiind respinse ca neintemeiate, ultima fiind unita cu fondul cauzei in cond. art. 137 alin.2 Cod proc. civ.
In sedinta publica din data de 23.01.2009 instanta a pus in discutia partilor exceptia lipsei de interes a reclamantului, unita cu fondul cauzei.
Prin sentinta civila nr. 473/30.01.2009, s-a respins ca neintemeiata exceptia lipsei de interes si s-a respins ca neintemeiata actiunea, pentru urmatoarele considerente:
Prin inscrisul sub sematura privata chitanta de vanzare-cumparare din 16.12.1996, avand valoarea unui antecontract intrucat nu a fost incheiat in forma autentica, parata IZ, in calitate de promitenta - vanzatoare i-a instrainat reclamantului OC, in calitate de promitent-cumparator, dreptul de proprietate asupra suprafetei de teren de 7100 mp situata in com. Petrachioaia, jud. Ilfov, primind suma de 100000 lei cu titlu de arvuna iar ulterior a primit intregul pret in cuantum de 1420000 lei. Acest inscris a generat in sarcina ambelor parti contractante obligatii de a face, respectiv de a perfecta in viitor contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, reclamantul devenind creditorul acestei obligatii.
Instanta retine ca la baza dovedirii calitatii de proprietar a paratei ZI a stat adeverinta de proprietate nr. 2100 din 19.08.1991 prin care numitului DGr i s-a stabilit un drept de proprietate pentru o suprafata de 3,55 ha. Ca urmare a eliberarii titlului de proprietate nr. 70494/22.06.2004 emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Ilfov de pe urma defunctului DG pe numele mostenitorilor, intre parati, in calitate de coindivizari, a fost incheiat contractul de partaj incheiat la data de 11.07.2006 sub nr. 2969, paratei IZ revenindu-i in coproprietate cu numita SF terenul in suprafata de 15.000 mp situat in tarlaua 18, parcela 69/II. Totodata in urma partajului efectuat la data de 11.07.2006 sub nr. 2969 paratilor le-a revenit lotul II compus din teren in suprafata de 7500 mp situat in tarlaua 63, parcela 267, com. Petrachioaia, jud. Ilfov
Prin contractul de vanzare-cumparare - autentificat la data de 10.11.2006, numitele IZ si SF au instrainat terenul in suprafata de 15000 mp revenit in urma partajului voluntar.
Prin sentinta civila nr. 5859/15.11.2007 pronuntata de Judecatoria Buftea in dosarul civil nr. 3800/94/2007, ramasa definitiva si irevocabila, a fost respinsa actiunea reclamantului prin care a solicitat instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare cu privire la terenul in suprafata de 7100 mp situat in com. Petrachioaia, jud. Ilfov.
Prin sentinta civila nr. 2229/21.03.2008 pronuntata de Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti in dosarul civil nr. 882/302/2008, instanta a respins cererea aceluiasi reclamant prin care solicita sa revoce contractul de partaj autentificat sub nr. 2329/11.07.2006 ca fiind introdusa impotriva unor persoane fara calitate procesuala pasiva, intrucat nu au fost introdusi toti coindivizarii intre care s-a incheiat contractul de partaj voluntar. Aceasta sentinta a ramas definitiva prin decizia civila nr. 946A/04.09.2008 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a III-a Civila in dosarul nr. 882/302/2008.
Prin actiunea introductiva reclamantul solicita revocarea contractului de partaj voluntar in calitate de creditor pretinzand ca acesta a fost incheiat in frauda sa deoarece terenul in suprafata de 7500 mp situat in tarlaua 63, parcela 267, com. Petrachioaia, jud. Ilfov a cazut in lotul unui alt copartas.
Instanta retine ca o parte pentru a fi parte intr-un proces civil trebuie sa indeplineasca cumulativ conditiile de exercitiu ale actiunii, adica sa pretinda un drept, sa justifice un interes, sa aiba capacitate procesuala si calitate procesuala.
Prin urmare, reclamantul, titular al dreptului de a cere revocarea unui contract, trebuie sa justifice un interes legitim, inclusiv nascut, actual, personal, pentru a putea sta in judecata in aceasta calitate. Calitatea procesuala a reclamantului trebuie dedusa din caracterul nulitatii invocate, o nulitate absoluta prin fraudarea legii.
Calitatea de creditor a reclamantului confera acestuia dreptul de a solicita revocarea unui contract de partaj incheiat de debitorul sau prin care pretinde ca acesta si-a creat o stare de insolvabilitate pe calea actiunii revocatorii.
Pentru aceste motive, constatand ca reclamantul justifica un interes legitim, nascut si actual, personal si direct, instanta va respinge exceptia lipsei de interes a reclamantelor,ca neintemeiata.
In ceea ce priveste fondul cauzei, instanta retine urmatoarele:
Potrivit disp. art. 785 Cod. Civil creditorii unuia din coimpartitori, ca nu cumva imparteala sa se faca cu viclenie in vatamarea Drepturilor lor, pot pretinde sa fie prezenti la imparteala, dar nu pot insa sa atace o imparteala savarsita, afara numai daca s-a facut in lipsa sa si fara a se tine seama de opozitia lor.
Instanta retine ca in materie de imparteala creditorii nu au dreptul de a ataca imparteala definitiva, afara de cazul in care aceasta s-a facut fara a se tine seama de opozitia lor, cand se prezuma a fi fost fraudulos facuta, asimilandu-se fraudei si imparteala facuta in graba, in aceste cazuri, cu conditia dovedirii prejudiciului, creditorii pot ataca impaprteala savarsita cu actiunea pauliana.
In acest sens, instanta retine ca reclamantul nu a facut dovada ca a adus la cunostinta paratilor vointa sa de a participa la partajul voluntar efectuat de catre acestia si din actele incheiate nu reiese ca acest partaj s-ar fi facut in fraudarea intereselor lui de creditor deoarece coindivizarii au decis sa efectueze acest partaj in anul 2006, desi titlul de proprietate fusese emis in anul 2004.
Fata de aceste considerente, instanta retine ca reclamantul nu mai poate uza de actiunea revocatorie, ci a avut la indemana dreptul de opozitie la imparteala de care insa nu s-a folosit. Totusi, sub rezerva dovedirii prejudiciului si a fraudei, instanta va analiza daca in speta sunt indeplinite conditiile actiunii revocatorii, pentru o analiza competa a situatiei de fapt.
Potrivit art. 975 C.Civ., creditorii (in speta, reclamantul ce este creditorul obligatiei paratei Iorgu Zoia de a incheia cu ei contractul de vanzare-cumparare sau, subsidiar, de a restitui avansul primit) pot ataca actele viclene, facute de debitor in prejudiciul drepturilor lor. Actiunea revocatorie ce constituie un mijloc juridic prin care creditorul poate ataca actele juridice incheiate de debitor in frauda drepturilor sale, tinde la revocarea judecatoreasca a actelor incheiate in aceasta maniera, cu consecinta inopozabilitatii relative a actului, sub rezerva dovedirii de catre reclamanti, in conditiile art. 1169 C.Civ. si art. 129 C.Proc.Civ., a urmatoarelor aspecte: prejudiciul creat creditorului; frauda debitorului, respectiv faptul ca debitorul a avut cunostinta de rezultatul pagubitor al actului fata de creditor; caracterul cert, lichid si exigibil al creantei creditorului care este necesar a fi anterioara actului atacat; complicitatea la frauda a tertului, in actele cu titlu oneros.
In speta, prejudiciul nu este cert, deoarece prin contractul de partaj voluntar din 2006 parata IZ nu si-a cauzat o stare de insolvabilitate, deoarece acesteia cu revenindu-i in coproprietate cu numita SF terenul in suprafata de 15.000 mp situat in tarlaua 18, parcela 69/II. Anterioritatea creantei si caracterul sau cert si exigibil rezulta din antecontractul incheiat de reclamant cu debitorul-parat IZ. Cu privire la frauda paratei IZ, deoarece fiind un act cu titlu gratuit nu se cere si complicitatea la frauda a celorlalti coindivizari, instanta apreciaza ca sustinerile reclamantului nu pot fi primite, cererea acestuia fiind, in consecinta neintemeiata.
Din depozitiile martorilor audiati in cauza nu reiese ca coindivizarii s-ar fi inteles sa fraudeze drepturile creditorului-reclamant, precum nici faptul ca parata IZ ar fi urmarit ca in urma partajului sa-i revina in lot un alt teren decat cel promis spre instrainare. In acest sens chiar martorul reclamantului PG a declarat ca a eliberat in calitate de fost primar o adeverinta paratei din care sa reiasa dreptul acesteia cu privire la terenul in cauza, insa constatand ca de pe urma defunctului DG sunt mai multi mostenitori, au fost trecuti toti pe verso.
Instanta retine ca la baza dovedirii calitatii de proprietar a paratei ZI a stat adeverinta de proprietate nr. 2100 din 19.08.1991 prin care numitului DG i s-a stabilit un drept de proprietate pentru o suprafata de 3,55 ha, asadar reclamantul cunostea ca aceasta nu este singura coindivizara.
Totodata instanta retine ca in chitanta de vanzare-cumparare din 16.12.1996 terenul promis spre vanzare de catre parata IZ nu a fost identificat prin tarla, nr. sau vecinatati, astfel ca prin partajul voluntar incheiat nu se poate retine ca acesteia i-ar fi revenit in lot un alt teren, ce nu a facut obiectul promisiunii de vanzare-cumparare. Mai mult decat atat in cadrul actiunii privind pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de vanzare-cumparare, reclamantul si-a precizat actiunea in sensul ca terenul de 7000 mp este situat in tarlaua 18, parcela 69/II, astfel ca nu se poate retine ca parata a urmarit fraudarea drepturilor acestui creditor.
De asemenea, instanta retine ca prin sentinta civila nr. 5859/15.11.2007 pronuntata de Judecatoria Buftea in dosarul civil nr. 3800/94/2007, ramasa definitiva si irevocabila, a fost respinsa actiunea reclamantului nu ca urmare a faptului ca acesta si-a precizat actiunea ci ca urmare a faptului ca terenul nu se mai afla in posesia paratei IZ, care prin contractul de vanzare-cumparare - autentificat la data de 10.11.2006, impreuna cu SF au instrainat terenul in suprafata de 15000 mp revenit in urma partajului voluntar.
Fata de aceasta situatie de fapt retinuta, instanta constata ca nu se poate vorbi de frauda debitorului IZ, deoarece aceasta nu a urmarit fraudarea drepturilor reclamantului prin incheierea contractului de partaj voluntar, in cauza fiind incidente dispozitiile vanzarii unui bun aflat in indiviziune.
Astfel, instanta retine ca prin chitanta sub semnatura privata parata IZ a promis reclamantului vanzarea unui teren care la momentul acestei promisiuni se afla in indiviziune, soarta contractului de vanzare-cumparare depinzand de soarta partajului.
Avand in vedere ca bunul instrainat nu a cazut in lotul paratei IZ, antecontractul de vanzare-cumparare va fi desfiintat retroactiv pentru lipsa calitatii de proprietar al vanzatorului, vanzatorul raspunzand in acest caz pentru evictiune, deoarece potrivit art. 786 Cod civil fiecare coerede este prezumat ca a mostenit singur si imediat toate bunurile care compun partea sa si ca n-a fost niciodata proprietar pe celelate bunuri ale succesiunii.
Pentru aceste considerente, instanta apreciaza ca, desi a constatat ca in cauza nu sunt incidente dispozitiile actiunii revocatorii, intrucat reclamantul nu a intervenit in procesul de partaj, nu sunt indeplinite conditiile actiunii revocatorii, reclamantul nereusind sa faca dovada nici a prejudiciului cauzat si nici a fraudei paratei IZ, motiv pentru care va respinge actiunea reclamantului, ca neintemeiata.
4. Prin plangerea inregistrata pe rolul Judecatoriei Buftea la data de 22.12.2008 petentul CAT a formulat plangere impotriva incheierii de carte funciara nr. 89912/02.12.2008 in contradictoriu cu OCPI ILFOV solicitand anularea incheierii de respingere si intabularea dreptului de proprietate asupra constructiei situata in sat Ostratu, Valea Mocanului, com. Corbeanca, jud. Ilfov, compusa din baraj de pamant si beton, descarcator de ape mari cu deversor si canale de evacuari, calugar cu doua randuri de vaneti de golire de fund, precum si inscrierea dreptului de superficie pentru terenul pe care este edificata constructia.
In motivare, petentul a aratat ca incheierea de respingere a cererii de intabulare a dreptului de proprietate este nelegala deoarece dispozitiile legale au fost interpretate in mod eronat petentul dobandind dreptul de proprietate asupra acestor constructii prin cumparare de la AVPS ACVILA, cea care a edificat aceasta constructie si care a fost recunoscuta prin sentinta civila nr. 4909/2000 pronuntata de Judecatoria Buftea la data de 12.10.2000, ramasa definitiva si prin care s-a constatat si un drept de superficie asupra terenului pe durata existentei constructiei.
Se mai arata ca dreptul de proprietate al petentului nu poate fi conditionat si ingradit de un drept de proprietate al altei persoane, neputandu-se retine nicio culpa petentului cu privire la faptul ca comuna Corbeanca nu si-a indeplinit obligatia legala de a-si inscrie dreptul de proprietate..
La termenul din 30.01.2009 petentul a depus cerere de modificare prin care solicita in subsidiar inscrierea provizorie in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra constructiei si cel de superficie asupra terenului.
Prin sentinta civila nr. 464/30.01.2009, instanta a respins plangerea ca neintemeiata, pentru urmatoarele considerente:
In privinta stabilirii cadrului procesual instanta retine ca potrivit disp. art. 22 lit.a din Legea 7/1996 inscrierea unui drept se poate efectua numai impotriva aceluia care, la inregistrarea cererii sale, era inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza sa fie facuta. Potrivit dispoz.art. 331 Cod proc. civ. cererile pentru dezlegarea carora este nevoie de mijlocirea instantei fara insa sa se urmareasca stabilirea unui drept potrivnic fata de o alta persoana, sunt supuse procedurii necontencioase. Plangerea formulata de petent in impotriva incheierii de carte funciara este supusa procedurii necontencioase, deoarece prin continutul sau nu tinde la stabilirea unui drept potrivnic fata de o alta persoana. Din aceste considerente instanta apreciaza ca desi petentul nu a indicat intimatul in cauza, fiind o procedura necontencioasa se poate solutiona cererea si fara introducerea unei astfel de parti. Daca in cartea funciara ar fi figurat o persoana inscrisa, atunci aceasta ar fi avut calitatea de intimat, insa cum pentru imobilul respectiv nu a fost deschisa cartea funciara, nu se poate aprecia ca aceasta calitate ar putea reveni comunei Corbeanca prin Primar. Cu privire la OFICIUL DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA ILFOV, asa cum s-a stabilit prin recursul in interesul legii in sedinta din 15.10.2007, acesta nu are calitate procesuala pasiva, fiind introdus in cauza doar pentru opozabilitate.
Analizand prezenta plangere din punctul de vedere al obiectului sau, precum si a dispozitiilor legale aplicabile, instanta constata urmatoarele:
Prin incheierea nr. 89912/02.12.2008 in temeiul disp. art. 49 din Legea nr. 7/1996 s-a dispus respingerea cererii de intabulare formulata de petentul CAT. Conform art. 49 din Legea nr. 7/1996 daca se constata ca cererea de inscriere in cartea funciara nu intruneste conditiile legale, se va respinge printr-o incheiere motivata. Din continutul incheierii de repingere, instanta retine ca au fost invocate disp. art. 46 si art. 19, 20 din Legea 7/1996 precum si art. 94 din Ordinul nr. 633/2006. Din analiza inscisurilor depuse la dosar reiese ca cererea petentului a fost respinsa deoarece nu a fost inscris dreptul de proprietate asupra terenului in cartea funciara, drept care apartine domeniului public al com. Corbeanca.
Instanta retine ca in mod legal a fost respinsa cererea petentului, pentru urmatoarele considerente:
Prin sentinta civila nr. 4909/12.10.2000 pronuntata de Judecatoria Buftea in dosarul civil nr. 6163/2000 s-a constatat ca AVPS ACVILA este constructor de buna credinta a Amenajarii Piscicole Corbeanca, compusa din baraj de pamant cu inaltime de 4,5 m si 200 ml lungime, terasat cu dale, descarcator de ape mari cu deversor si canale de evacuari, calugar cu doua randuri de vaneti de golire de fund si i s-a atribuit acesteia un drept de superficie pentru terenul aferent pe durata existentei acestora.
Din contractul de vanzare-cumparare din 11.06.2007, reiese ca petentul CAT a cumparat dreptul de proprietate asupra acestor constructii de la AVPS ACVILA, printr-un inscris sub semnatura privata, legea necerand respectarea formei autentice pentru instrainarile de contructii.
Spre deosebire de Legea nr. 54/1998, care impunea forma autentica numai pentru actele juridice prin care se transmite dreptul de proprietate, nu si pentru cele prin care se constituie dezmembraminte ale acestui drept, Legea nr. 247/2005 instituie cerinta formei autentice, ad validitatem si pentru constituirea drepturilor reale asupra terenurilor, prin acte juridice intre vii, astfel ca instanta apreciaza ca pentru transmiterea si a dreptului de superficie asupra terenului contractul trebuia sa fie incheiat in forma autentica.
Conform disp. art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis in mod valabil iar potrivit alin.3 hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila sau, in cazurile prevazute de lege, actul autoritatii administrative va inlocui acordul de vointa cerut in vederea inscrierii drepturilor reale, daca sunt opozabile titularilor.
Potrivit art. 39 alin.9 si 10 din Ordinul nr. 634/2006 privind Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara partea C se refera la dezmembramintele dreptului de proprietate iar superficia se inscrie asupr aintregului imobil-teren.
Potrivit art. 78 din acelasi Regulament inscrierile vor fi operate in cartea funciara, mentionandu-se imobilul identificat prin numar cadastral sau topografic, dreptul sau faptul juridic care a stat la baza inscrierii facandu-se referire la constructiile existente pe teren.
Potrivit art. 94 alin.1 din Ordinul nr. 634/2006 privind Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara dreptul de superficie se inscrie in partea C a cartii funciare, mentionandu-se, totodata, cartea funciara in care este inscrisa superficia ca un imobil de sine statator.
Din interpretarea acestor dispozitii legale reiese ca pentru a putea fi inscis dreptul de proprietate cu privire la constructii sau dreptul de superficie este necesar ca dreptul de proprietate al titularului imobilului-teren sa fie inscris in cartea funciara.
Deci, pentru ca petentul sa-si intabuleze dreptul de proprietate asupra constructiilor si a dreptului de superficie asupra terenului trebuia sa faca dovada ca titularul dreptului de proprietate al terenului, respectiv comuna Corbeanca prin Primar si-a inscris in cartea funciara dreptul asupra terenului iar daca nu sa solicite obligarea acesteia la inscrierea sa ori sa obtina acordul acesteia conform alin.3 art.20 cu privire la inscrierea drepturilor reale.
Instanta retine ca potrivit art. 46 alin.1 din Legea nr. 7/1996 imobilele ce apartin domeniului public si domeniului privat al statului sau, dupa caz, al unitatii administrativ-teritoriale se vor inscrie in carti funciare speciale ale unitatii administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu exceptiile prevazute de lege.
Pentru aceste considerente, avand in vedere ca petentul nu a facut dovada inscrierii dreptului de proprietate asupra terenului apartinand domeniului public al comunei Corbeanca, instanta apreciaza ca in mod legal a fost respinsa cererea de intabulare a dreptului de proprietate asupra constructiilor petentului.
Cu privire la dreptul de superficie, instanta a retinut ca pentru a putea fi inscrise in cartea funciara acestea trebuie sa fie transmise prin act autentic, deoarece contractul de vanzare-cumparare a fost incheiat ulterior Legii nr. 247/2005 si se aplica legea civila in vigoare conform principiului neretroactivcitatii legii civile.
In privinta dreptului de proprietate al petentului instanta retine ca acesta nu este afectat de faptul neinscrierii in cartea funciara ci numai valorificarea sa prin transmiterea catre alti dobanditori.
Astfel, potrivit art. 26 alin.1 din Legea nr. 7/1996 dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terti, fara inscrierea in cartea funciara, cand provin din succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune. Aceste drepturi se vor inscrie, in prealabil, daca titularul intelege sa dispuna de ele iar ptv. alin.2 in aceleasi conditii sunt opozabile fata de terti si drepturile reale dobandite de stat si de orice persoana, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotarari judecatoresti.
Insa, chiar legea in alin.3 prevede ca titularul drepturilor dobandite prin modurile enumerate nu poate insa dispune de ele decat dupa ce acestea au fost inscrise in prealabil in cartea funciara, astfel ca si statul ca si oricare dobanditor pentru a dispune de acestea trebuie sa le inscrie in cartea funciara cu respectarea conditiilor de admisibilitate a inscrierii in cartea funciara, inclusiv cele prevazute de art. 20 din lege.
In ceea ce priveste cererea modificatoare formulata de catre petent privind inscrierea provizorie instanta retine sub un prim aspect ca potrivit art. 73 alin.2 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara prevede ca cel care a cerut inscrierea nu va putea modifica sau intregi prin caile de atac exercitate cererea pe care s-a intemeiat incheierea de respingere a registratorului.
In acest sens instanta retine ca a fost investita doar cu plangerea impotriva incheierii de respingere nu si cu privire la inscrierea provizorie care nu a facut obiectul cererii petentului catre biroul de carte funciara.
Pe de alta parte potrivit art. 29 alin.2 din Legea nr. 7/1996 inscrierea provizorie poate fi ceruta in urmatoarele situatii: a) cand dreptul real ce se cere a fi inscris este afectat de o conditie suspensiva; b) cand se solicita intabularea unui drept real in temeiul unei hotarari judecatoresti ce nu a ramas irevocabila; c) daca se dobandeste un drept tabular care, anterior, a fost inscris provizoriu; d) daca debitorul a consemnat sumele pentru care a fost inscrisa ipoteca ori privilegiul imobiliar; e) daca pentru solutionarea cererii sunt necesare inscrisuri suplimentare, care nu aduc insa atingere fondului dreptului ce se cere a fi inscris si nu fundamenteaza noi capete de cerere.
Or instanta retine ca petentul nu se gaseste in niciuna din situatiile expuse pentru a putea solicita o asemenea inscriere provizorie, motiv pentru care va respinge si aceasta cerere subsidiara.
Fata de aceste considerente, avand in vedere ca petentul nu a facut dovada inscrierii dreptului de proprietate asupra terenului, instanta apreciaza ca in mod corect a fost respinsa cererea de inscriere in cartea funciara a dreptului de proprietate pentru constructiile petentului, motiv pentru care, in temeiul dis. art. 50 alin.2 si art. 51 din Legea nr.7/1996 va respinge plangerea ca neintemeiata.
5. Prin actiunea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr.1273/94/2008 la data de 12.02.2008, reclamantii au chemat in judecata pe parata DF, solicitand instantei sa oblige parata sa le lase in deplina proprietate si linistita posesie terenul in suprafata de aproximativ 2.300 mp situat in Otopeni, jud.Ilfov, tarlaua 6, parcela A87, cu cheltuieli de judecata.
In motivare s-a aratat ca prin Titlul de Proprietate nr. 25637/20.12.1995 emis de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Ilfov s-a reconstituit autoarei reclamantilor, defuncta AE, dreptul de proprietate asupra suprafetei de 5.000 mp teren extravilan situat in Otopeni, jud.Ilfov, tarlaua 6, parcela A87, cu care au fost pusi in posesie conform procesului-verbal nr.10/29.05.1995. In cerere s-a aratat ca desi prin contractul de partaj voluntar nr.674/30.03.1998 reclamantii au iesit din indiviziune si cu privire la terenul in suprafata de 5000 mp, au fost in imposibilitate de a intocmi documentatia cadastrala si a intabula dreptul de proprietate intrucat parata a ocupat abuziv o suprafata de aproximativ 2300 mp din acest teren si a refuzat sa-l elibereze chiar daca a fost notificata.
La termenul din data de 11.04.2008 parata DF a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii principale ca neintemeiata.
In motivare s-a aratat ca prin Titlul de Proprietate nr.31781/31.07.1996 1995 emis de Comisia Municipiului Bucuresti/Sectorul Agricol Ilfov s-a constituit paratei si defunctului DI dreptul de proprietate cu privire la suprafata initiala de 5000 mp teren compact situat in Otopeni, tarlaua 6, parcela 87, invecinata pe latura de est cu autoarea reclamantilor. Parata a mentionat ca in urma unor verificari efectuate de reprezentantii Primariei la solicitarea reclamantilor, s-a constatat ca terenul proprietatea paratei se suprapunea peste terenul reclamantilor pe o suprafata de 1400 mp, motiv pentru care, in vederea solutionarii amiabile a situatie intervenite, parata si-a dat acordul cu privire la modificarea titlului lor de proprietate in sensul ca suprafata de teren de 5000 mp a fost diminuata la 3600 mp, diferenta de 1400 mp fiind atribuita in echivalent in tarlaua 6, parcela 59.
Parata a mentionat ca la momentul modificarii titlului de proprietate s-au facut masuratori de catre reprezentatii Primariei, supravegheati de catre reclamanti care au fost de acord cu rezultatul acestora, stabilindu-se ferm ca inlaturand suprafata de 1400 mp, diferenta ramasa de 3600 mp nu incalca dreptul de proprietate al reclamantilor. Parata a aratat ca a procedat la intabularea imobilului in Cartea funciara nr.6024 aferenta orasului Otopeni, ocazie cu care s-a obtinut documentatia cadastrala la care s-a anexat si planul de incadrare in zona al acestor imobile.
Prin sentinta civila nr. 609/06.02.2009, instanta a admis in parte cererea, a omologat raportul de expertiza tehnica judiciara in specialitatea topografie nr.10240/25.11.2008 intocmit de expert Anton Marcela, astfel cum a fost completat, a obligat paratii sa lase reclamantilor in deplina proprietate si linistita posesie terenul in suprafata de 527 mp situat in Otopeni, pentru urmatoarele considerente:
In fapt, prin Titlul de Proprietate nr.25637/30.12.1995 eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Ilfov s-a reconstituit, pe numele defunctei AE, dreptul de proprietate asupra unei suprafete de teren de 5 ha si 1700 mp situata in localitatea Otopeni. In cadrul acestei suprafete se afla si terenul de 5000 mp. La data de 29.05.1995 a fost eliberat si un proces verbal de punere in posesie cu privire la aceasta suprafata de teren ( f.10). Din schita depusa la dosar ( f.15) rezulta ca dimensiunile laturilor sunt urmatoarele : la S - pe o latura de 62,11 ml cu Institutul de Geriatrie, la V - pe o latura de 76 ml cu T6, A87, la E - pe o latura de 85 ml cu Ionita Ioana.
Prin contractul de partaj voluntar nr.674/30.03.1998 terenul in suprafata de 5000 mp a fost atribuit reclamantilor si defunctului AM care a fost mostenit de AI ( sotie ) si NC ( fiica), asa cum rezulta din certificatul de mostenitor nr.66/2007 ( f.65-67).
In ceea ce ii priveste pe parati, prin Titlul de Proprietate nr.31781/31.07.1996 eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Ilfov s-a constituit, pe numele defunctului DI, dreptul de proprietate asupra unei suprafete de teren de 5000 mp situata in localitatea Otopeni. In cadrul acestei suprafete se afla si terenul de 3600 mp situat in Otopeni, tarlaua 6, parcela 87, avand ca vecinatati : N -Dep, E - Anghel Elena, S - Institutul de Geriatrie, V - Pode Spirea ( f.35). La data de 18.04.1996 a fost eliberat si un proces verbal de punere in posesie cu privire la aceasta suprafata de teren ( f.42).
La data de 17.06.2007 a decedat defunctul DI si au ramas ca mostenitori paratii DF, DM si TG ( f.65-67). Paratii au intabulat dreptul de proprietate asupra terenului de 3600 mp in Cartea funciara nr.6024 a orasului Otopeni ( f.38-39).
In drept, actiunea in revendicare este acea actiune reala pornita de proprietarul neposesor impotriva posesorului neproprietar, constituind cel mai energic mijloc de aparare a dreptului de proprietate deoarece titularul sau, pe langa recunoasterea dreptului, pretinde si restituirea bunului. In cazul in care paratul invoca, la randul sau, un titlu de proprietate, revine instantei sarcina de a compara titlurile opuse de parti, dand preferinta aceleia ce are un titlu mai caracterizat.
Din raportul de expertiza tehica judiciara in specialitatea topografie nr.10240/25.11.2008 intocmit de expert Anton Marcela ( f.73-88), astfel cum a fost completat ( f.173-174), rezulta faptul ca terenul din parcela A 87, tarlaua 6, proprietatea reclamantilor, are o suprafata din masuratori de 3997 mp intre punctele A-74-B-C-76-78-E, cu un deficit de 1003 din care 476 mp datorat erorii de calcul a suprafetei de teren la momentul punerii in posesie, suprapunandu-se peste drumul proiectat si peste Canal HC41 si suprafata de 527 mp datorat celor doua moduri de parcelare, jumatate din parcele fiind pozitionate de la est si jumatate de la vest.
In ceea ce ii priveste pe parati, terenul situat in subparcela 8, parcela 87, tarlaua 6, proprietatea acestora, are o suprafata din masuratori de 3065 mp intre
Neindeplinirea procedurii prevazute de art. 720/1 Cod proc. civila atrage respingerea cererii ca inadmisibila. - Decizie nr. 77/R din data de 23.03.2006
Cerere pentru recunoasterea tranzactiei formulate pe cale principala - Decizie nr. 186 din data de 25.06.2015
Restituire bursa de studii ca urmare a pierderii calitatii de student - Sentinta civila nr. 612 din data de 10.12.2014
Actiune in contencios administrativ avand ca obiect cererea de contestare a unui fapt negativ. Inadmisibilitate. Respingere recurs reclamant - Decizie nr. 1449/R din data de 25.04.2014
Drepturi revolutionari - Decizie nr. 173/R din data de 02.03.2010
Cheltuieli de judecata. Momentul de la care se datoreaza in caz de renuntare la judecata. - Decizie nr. 316 din data de 07.04.2006
Motive de recurs invocate dupa expirarea termenului prevazut de art. 303(1) Cod procedura civila - Decizie nr. 201 din data de 08.03.2006
Apel declarat peste termen de mostenitorul paratului nelegal citat - Decizie nr. 217 din data de 10.03.2006
Repunerea in termenul de exercitare a cailor de atac - Decizie nr. 184 din data de 02.03.2006
Compensare bugetara-situatii de inadmisibilitate - Decizie nr. 775 din data de 12.10.2004
Anulare act - Sentinta civila nr. 3761 din data de 13.05.2010
Hotarare care sa tina loc de act autentiv - Sentinta civila nr. 4692 din data de 17.06.2010
Internare medicala - Hotarare nr. 182 din data de 23.05.2011
Autoritate de lucru judecat - Hotarare nr. 1543 din data de 29.06.2011
Prescriptia dreptului de a cere executarea silita - Hotarare nr. 1598 din data de 05.07.2011
Perceptia dreptului la actiune in repararea pagubei pricinuite prin fapta ilicita - Hotarare nr. 1591 din data de 05.07.2011
Art. 248,215,292 CP cu aplicare Art. 33 lit A CP - Hotarare nr. 315 din data de 07.11.2011
Schimbare incadrare juridica - Hotarare nr. 3462 din data de 03.05.2011
Atribuire termen aferent DL 42/1990 - Hotarare nr. 2514 din data de 15.11.2011
SECTIA CIVILA
PE TRIMESTRUL I 2009
1. Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Buftea la data de 31.01.2008 sub nr. 928/94/2008 reclamantii EV si SGC au chemat in judecata pe paratele VM si NA, in calitate de mostenitoare ale defunctei GN, solicitand instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, privind suprafata de teren de 1,91 ha.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca la data de 07.12.1992 intre SC C SRL si autoarea paratelor, GN, s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat pentru imobilul teren in suprafata de 1,91 ha, platind integral pretul stabilit, urmand ca, la emiterea titlului de proprietate, promitenta-vanzatoare sa se prezinte la notariat in vederea perfectarii actului in forma autentica. Se mai arata ca SC C SRL a cedat in favoarea reclamantilor drepturile asupra imobilului, reclamantului EV revenindu-i suprafata de 10000 mp, iar reclamantului SGC suprafata de 9100 mp. Se arata ca parata a tergiversat reglementarea situatiei dintre parti, reclamantii au intreprins demersuri pentru a afla daca a fost emis titlu de proprietate si abia in anul 2007 au lust cunotina de faptul ca a fost obtinut titlul de proprietate si ca promitenta vanzatoare a decedat, fiind notificata la data de 17.12.2007 mostenitoarea acesteia VM prin intermediul BEJ IV, insa parata nu s-a prezentat fiind incheiata incheierea de certificare de fapte nr. 286/26.01.2008. Parata VM a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata. In motivare se arata ca in promisiunea de vanzare-cumparare partile au inserat o clauza de dezicere potrivit careia in cazul in care promitenta vanzatoare din motive subiective va refuza incheierea contractului de vanzare-cumparare autentic, va restitui cumparatoarei de douazeci de ori pretul primit. Totodata, se arata ca potrivit acestei clauze penale reclamantii au dreptul doar la despagubiri mai ales ca in finalul antecontractului se mentioneaza expres ca in cazul in care una dintre parti nu se prezinta la termenul stabilit pentru incheierea actului de vanzare-cumparare, cealalta parte va putea introduce actiune la instanta pentru daune interese, confirmand vointa reala a partilor.
Sub aspect probatoriu, instanta a incuviintat pentru parti la termenul de judecata din data de 16.05.2008 administrarea probei cu inscrisuri, interogatoriu, proba testimoniala cu cate un martor si expertiza topografica, ca fiind pertinente,concludente si utile in conditiile prev. de art. 167 C.proc.civ. In sedinta publica din data de 03.10.2008 aparatorul paratei a invocat exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, exceptie pe care instanta a unit-o cu fondul cauzei in conformitate cu disp. art. 137 alin.2 Cod proc. Civ.
Prin sentinta civila nr. 107/16.01.2009, instanta a respins exceptia prescriptiei dreptului material la actiune si a admis pe fond actiunea.
Deliberand asupra exceptiei invocate, instanta a retinut urmatoarele:
Conform art. 137 C.proc.civ., “instanta se va pronunta mai intai asupra exceptiilor de fond, precum si asupra celor de procedura, care fac de prisos, in totul sau in parte, cercetarea in fond a pricinii."
Cu privire la exceptia prescriptiei dreptului material la actiune al reclamantei, instanta o va respinge ca neintemeiata pentru urmatoarele considerente: La data de 07.12.1992 intre SC C SRL si autoarea paratelor, GN, s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 6332/07.12.1992 pentru imobilul teren in suprafata de 1,91 ha situat in com. Corbeanca, platind integral pretul stabilit, urmand ca, la emiterea titlului de proprietate, promitenta-vanzatoare sa se prezinte la notariat in vederea perfectarii actului in forma autentica. Ulterior, SC C SRL a cedat drepturile sale asupra imobilului, reclamantului EV revenindu-i suprafata de 10000 mp, iar reclamantului SGC suprafata de 9100 mp. De asemenea,instanta retine ca antecontractul incheiat intre parti nu are efect translativ de proprietate, dand nastere unor drepturi de creanta, respectiv obligatii de a face, adica obligatia vanzatoarei de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului mentionat, obligatie valabila si care poate fi executata in natura si obligatia corelativa a cumparatorilor de plata a pretului. Potrivit art. 7 alin.1 din Decretul nr. 167/1958, prescriptia incepe sa curga de la data cand se naste dreptul la actiune iar potrivit art. 16 alin.1 din acelasi act normativ, prescriptia se intrerupe prin recunoasterea dreptului a carui actiune se prescrie facuta de cel in folosul caruia curge prescriptia.
In legatura cu momentul in care incepe sa curga termenul de prescriptie in cauza, instanta constata ca in cuprinsul antecontractului partile au stabilit un termen suspensiv (emiterea titlului de proprietate), astfel incat devin aplicabile prevederile art. 7 alin. 3 din Decretul 167/1958, potrivit carora "daca dreptul este cu termen suspensiv, prescriptia incepe sa curga de la data cand a expirat termenul", acesta fiind momentul cand se naste dreptul la actiune de care face vorbire art. 7 alin. 1.
Fiind vorba despre o promisiune de vanzare-cumparare, deci un drept de creanta, aceasta este supusa termenului de prescriptie general de 3 ani si incepe sa curga de la data nasterii dreptului la actiune, adica de la data eliberarii titlului de proprietate pe numele autoarei paratelor, cand partile aveau obligatia de a se prezenta la notariat in vederea incheierii actului de vanzare-cumparare in forma autentica. Astfel, instanta retine ca titlul de proprietate a fost emis la data de 08.11.2007 si apreciaza ca acesta este momentul de la care incepe sa curga termenul de prescriptie.
Totodata instanta retine, ca sanctiunea prescriptiei intervine in cazul celui care manifesta dezinteres fata de valorificarea drepturilor sale subiective civile, ori asa cum este cunoscut, in practica si doctrina judiciara, predarea bunului ce formeaza obiectul antecontractului de vanzare-cumparare in posesia celui ce urmeaza sa-l cumpere echivaleaza cu o recunoastere a dreptului acestuia de a cere incheierea contractului de vanzare-cumparare, recunoastere care intrerupe prescriptia, iar o noua prescriptie exctinctiva nu va incepe sa curga atat timp cat bunul se afla in posesia celui ce urmeaza sa-l cumpere. Desi din mijloacele de proba administrate, declaratiile martorulilor nu reiese daca terenul se afla in posesia reclamantilor si nici unde este amplasat, instanta apreciaza ca nu se poate pune in discutie intreruperea termenului de prescriptie atata timp cat acesta incepe sa curga de la momentul obiectiv al emiterii titlului de proprietate si cel subiectiv al luarii la cunostinta de catre reclamanti.
Fata de aceste considerente, avand in vedere ca partile au prevazut un termen suspensiv in antecontract, termen pana la care au amanat incheierea contractului in forma autentica, instanta va respinge exceptia prescriptiei dreptului material la actiune al reclamantei, ca neintemeiata. In ceea ce priveste apararea paratei cu privire la faptul ca partile au stabilit o clauza de dezicere prin prevederea unei clauze de dezdaunare de catre cel care este in culpa , instanta retine urmatoarele:
In antecontracul autentificat a fost prevazuta o clauza in cazul in care una dintre parti refuza sa se prezinte la termenul stabilit pentru incheierea contractului de vanzare cumparare, cealalta va putea introduce actiune la instanta pentru daune interese si totodata daca vanzatoarea refuza din motive subiective incheierea contractului, va restitui cumparatorului de 20 de ori pretul primit.
Instanta retine ca, derogator de la regulile de drept comun, in materie de vanzare conform art. 1312 C.civ., clauzele neclare se interpreteaza in contra vanzatorului, deoarece acesta este cel care trebuie sa determine clar obligatiile sale, iar conform regulilor generale de interpretare a contractelor, toate clauzele se interpreteaza unele prin altele,dandu-se fiecareia intelesul ce reiese din intregul act.
Astfel,din interpretare concordanta a clauzelor antecontractului, instanta retine ca inserarea unei asemenea clauze de dezicere, nu valoreaza denuntarea unilaterala a contractului ca urmare a manifestarii unilaterale de vointa a partii care nu-si executa culpabil obligatia asumata, ci aceasta clauza are valoarea unei clauze penale si a fost prevazuta in favoarea creditorului care si-a executat propria obligatie si care are dreptul de optiune intre a alege intre executarea in natura a obligatiei sau executarea indirecta prin plata despagubirilor in cazul cand aceasta executare nu mai este posibila din culpa debitorului.
Totodata instanta retine ca inserarea clauzei prin care parata poate denunta unilateral antecontractul din motive subiective este supusa unei conditii potestative pure, care depinde exclusiv de vointa acesteia si este lovita de nulitate absoluta aceasta clauza.
Chiar daca partile nu au convenit asupra faptului ca reclamanta va putea solicita pronuntarea unei astfel de hotarari, dupa achitarea integrala a pretului, instanta, in temeiul art. 970 C.Civ., potrivit caruia conventiile “obliga nu numai la ceea ce este expres intr-insele, dar la toate urmarile, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa", urmeaza sa retina incidenta in cauza a disp. art. 5 al. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005, potrivit carora “in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
Instanta constata ca autoarea paratelor a dobandit dreptul de proprietate asupra ternului ce face obiectul prezentului antecontract prin reconstituirea dreptului de proprietate conform titlului de proprietate emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Ilfov.
Din adresa nr. 15094/21.12.2007 emisa de Primaria com. Corbeanca reiese ca mostenitoarele defunctei GNa sun cele doua parate si ca terenul ce a facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare este unul si acelasi cu cel cuprins la pozitia 1 in titlul de proprietate emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Ilfov.
De asemenea, instanta retine ca antecontractul incheiat intre parti nu are efect translativ de proprietate, dand nastere unor drepturi de creanta, respectiv obligatii de a face, adica obligatia vanzatorilor de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului mentionat, obligatie valabila si care poate fi executata in natura si obligatia corelativa a cumparatorilor de plata a pretului.
In drept, instanta constata ca, in baza art. 1073, 1075, 1077 C.Civ, care consacra principiul executarii in natura a obligatiilor, inclusiv a celor de a face, este admisibila pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, sub rezerva indeplinirii cumulative a doua conditii si anume incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare cu respectarea cerintelor de valabilitate a actului juridic prev. de art. 948 C.Civ (capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partilor, obiectul determinat sau determinabil, cauza licita si morala) si existenta in patrimoniul promitentului-vanzator a bunului a carui vanzare a fost promisa.
Actul incheiat de parti a generat in sarcina lor obligatii de a face, respectiv de a perfecta in viitor, dupa emiterea titlului de proprietate pe numele autoarei paratei, contractul de vanzare-cumparare de drepturi in forma autentica, obligatie ce decurge din disp. art. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005, potrivit carora instrainarea dreptului de proprietate asupra imobilelor terenuri, pentru a fi valabila trebuie facuta prin act juridic in forma autentica.
Prin urmare, in temeiul dispozitiilor legale mentionate, instanta retine ca admiterea actiunii reclamantilor este conditionata de indeplinirea de catre acestia a obligatiilor asumate si avand in vedere ca acesta si-a indeplinit obligatia de plata a pretului, faptul ca paratele sunt proprietare asupra terenului si acesta se afla in posesia lor, precum si faptul ca reclamantii au notificat paratele pentru a se prezenta la notariat in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, va admite cererea reclamantilor si va constata ca intre reclamantii in calitate de promitenti-cumparatori si defuncta GN in calitate de promitenta-vanzatoare a intervenit vanzarea cumpararea imobilului teren in suprafata de 19.100 mp situat in com. Corbeanca, in schimbul pretului de 530.000 Rol, achitat integral. Sentinta pronuntata va tine loc de act de vanzare-cumparare in ceea ce priveste suprafata de teren mentionata.
2. Prin contestatia la executare inregistrata pe rolul Judecatoriei Buftea la data de 05.09.2008, contestatorii EM si EL au chemat in judecata pe intimatul BVA solicitand ca ,prin hotararea judecatoreasca ce se va pronunta sa se dispuna anularea formelor de executare emise in dosarul de executare numarul 292/2008 al BEJ DOC si suspendarea executarii silite pana la solutionarea definitiva si irevocabila a contestatiei,cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii se arata ca intre intimat si contestatori s-a incheiat promisiunea de vanzare-cumparare autentificata sub nr. 599 din 26.03.2008 si actul aditional la acest contract autentificat cu nr. 941/26.05.2008 prin care contestatorii s-au obligat sa vanda catre intimat un teren in suprafata de 900 mp situat in Otopeni.
Totodata, se arata ca in cuprinsul antecontractului de vanzare-cumparare partile au convenit iserarea unui pact comisoriu prin care intimatul si-a rezervat dreptul ca in conditiile in care, din motive neimputabile, nu va putea incheia contractele de vanzare-cumparare pentru unul sau mai multe terenuri invecinate, sa opteze intre incheierea contractului de vanzare-cumparare sau de a considerea conventia ca desfiintata, promitentul vanzator avand obligatia sa restituie avansul din pret primit fara alte penalitati.
Se mai arata ca la data de 25.07.2008, contestatorii s-au prezentat la notariat pentru incheierea actului de vanzare-cumparare in forma autentica, insa intimatul a declarat conform incheierii de certificare de fapte nr. 7089/25.07.2008 ca a desfiintat promisiunea de vanzare-cumparare incheiata cu numita PF pentru un teren limitrof si opteaza pentru desfintarea promisiunii de vanzare-cumparare incheiata cu contestatorii. De asemenea la data de 15.08.2008 au fost emise somatiile nr. 2224 si 2225 prin care contestatorii sunt smati sa plateasca catre intimat cate 1000 Euro plus 535,5 lei cu titlu de debit si cheltuieli de executare.
Se arata ca nu exista un titlu executoriu deoarece promisiunea de vanzare-cumparare constituie titlu executoriu numai daca perfectarea contractelor nu se realizeaza din motive care nu sunt imputabile intimatului si acesta opteaza pentru desfiintare.
In acest sens se arata ca desfiintarea antecontractului incheiat cu PF nu s-a facut din motive neimputabile intimatului ci ca urmare a vointei acestuia in sensul desfiintarii promisiunii, astfel ca dreptul de optiune al intimatului nu s-a nascut.
Intimatul a formulat intampinare, prin intermediul careia a solicitat respingerea contestatiei la executare ca neintemeiata.
In sustinerea motivelor din intampinare, intimatul a aratat ca incetarea promisiunii de vanzare-cumparare cu contestatorii a avut loc ca urmare a incetarii antecontractelor incheiate cu toti ceilalti care se obligasera sa ii vanda intimatului terenurile vecine in discutie iar finalizarea contractului cu acestia depindea de finalizarea celorlalte antecontracte iar ceilalti promitenti vanzatori au restituit pretul primit cu titlu de avans cu exceptia contestatorilor.
Se mai arata ca actul de reziliere incheiat cu numita PF s-a realizat la doar trei ore mai tarziu dupa ce intimatul semnase a doua prelungire a termenului de incheiere a actelor autentice, deoarece partile nu detineau actele cadastrale si nu is-au cerut penalitati deoarece intimatul a dat dovada de intelegere.
Potrivit clauzei inserate in antecontract nefinalizarea contractului de vanzare-cumparare pentru unul sau mai multe terenuri invecinate constituia o clauza de incetare a antecontractului incheiat cu contestatorii.
Se arata ca incetarea contractului cu contestatorii nu s-a datorat culpei intimatului care a prelungit de doua ori termenul de incheiere, putand solicita si penalitati, ci s-a datorat incetarii contractelor cu ceilalti promitenti vanzatori, intimatul optand si pentru desfiintarea acestuia din urma.
Prin sentinta civila nr. 294/23.01.2009, instanta a respins ca neintemeiata contestatia la executare, pentru urmatoarele considerente:
La data de 26.03.2008 intre contestatori si intimat a intervenit un antecontract de vanzare-cumparare autentificat pentru o suprafata de teren in schimbul careia intimatul a achitat suma de 2000 Euro cu titlu de avans. In antecontract s-a prevazut expres ca terenul contestatorilor se vinde impreuna cu terenurile invecinate ale numitilor CC, SM, JE, PF, BS si BM, deoarece intimatul este interesat pentru edificarea de constructii care nu se pot realiza decat pe toate terenurile alipite iar in cazul in care creditorul promitent cumparator nu va mai putea incheia contracte de vanzare pentru unul sau mai multe dintre terenurile invecinate din motive care nu ii sunt imputabile, creditorul isi rezerva dreptul de a opta pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare ori de a considera promisiunea ca desfiintata, cu obligatia promitentilor vanzatori de a restitui avansul primit in termen de 5 zile de la data comunicarii optiunii de catre promitentul cumparator. S-a prevazut ca termenul pentru incheierea contractului in forma autentica este de 09.06.2008, care poate fi prelungit prin acordul scris al partilor si totodata obligatia promitentilor vanzatori de a obtine documentatia cadastrala si celelalte inscrisuri necesare autentificarii. De asemenea s-a prevazut ca in cazul in care contractul de vanzare-cumparare nu se va autentifica pana la data stabilita conventia se va rezolvi de plin drept, fara punere in intarziere si fara alte formalitati anterioare, partile fiind repuse in situatia anterioara.
Totodata partile au prevazut si o clauza penala prin care au stipulat ca promitentul vanzator sa restituie de trei ori suma primita cu titlu de pret cu titlu de daune interese in caz de neexecutare culpabila iar in cazul in care neexecutarea culpabila se datoreaza promitentului vanzator acesta va pierde avansul dat.
Prin actul aditional la acest contract partile au convenit prelungirea termenului de incheiere a antecontractului la data de 09.07.2008 si respectiv. 25.07.2008.
Prin incheierea de certificare nr. 7089/25.07.2008 intimatul a adus la cunostinta promitentilor vanzatori optiunea acestuia de a desfiinta promisiunea de vanzare-cumparare si restituirea avansului.
In aceleasi conditii intre intimat si numitii CC, SM, JE, PF, BS si BM au fost incheiate promisiuni de vanzare-cumparare care contineau aceleasi clauze.
La data de 09.07.2008, intimatul-creditor a incheiat cu numita PF actul de desfiintare a promisiunii de vanzare-cumparare iar la data de 25.07.2008 s-a intocmit incheierea de certificare de fapte nr. 7089, prin care intimatul a adus la cunostinta promitentilor vanzatori optiunea acestuia de a desfiinta promisiunea de vanzare-cumparare si restituirea avansului, pornindu-se executarea silita impotriva contestatorilor pentru restituirea avansului.
Art. 399 C.proc.civ. prevede ca “impotriva executarii silite insesi, precum si impotriva oricarui act de executare se poate face contestatie de catre cei interesati sau vatamati prin executare.(_) Nerespectarea dispozitiilor privitoare la executarea silita insesi sau la efectuarea oricarui act de executare atrage sanctiunea anularii actului nelegal." Art. 374 alin. 1 C. proc. civ. prevede ca hotararea judecatoreasca sau alt titlu executoriu se executa numai daca este investit cu formula executorie prevazuta de art. 269 alin. 1 C. proc. civ, afara de incheierile executorii, hotararile executorii provizoriu si de alte hotarari sau inscrisuri prevazute de lege, care se executa fara formula executorie. Art. 3711 Cod proc. civ. introdus ca urmare a modificarilor legislative prin Legea nr. 459/2006 prevede ca inscrisurile carora legea le recunoaste caracterul de titlu executoriu sunt puse in executare fara a mai fi necesara investirea cu formula executorie.
Totodata, instanta retine ca potrivit art. 66 din Legea nr. 36/1995 inscrisul autentic notarial care constata o creanta cert, lichida si exigibila, in momentul in care aceasta ajunge la scadenta are putere executorie si se poate pune in executare fara a mai fi necesara investirea sa cu formula executorie.
Totodata, instanta retine ca potrivit art. 387 Cod proc. civ. executarea poate incepe numai dupa ce se va comunica debitorului o somatie, afara de cazurile prevazute de lege iar alin.2 prev. ca daca in termenul aratat in somatie debitorul nu-si executa de buna voie obligatia, executorul judecatoresc va proceda la executarea silita de indata.
In privinta apararilor de fond ale contestatorilor sintetizate in sintagma ca datoria nu exista, deoarece dreptul de optiune al intimatului nu s-a nascut, nefiind vorba despre o neexecutare care sa nu fie imputabila lui, instanta retine ca:
Potrivit alin. 3 al art. 399 Cod procedura civ. se prevede ca in cazul in care executarea silita se face in temeiul unui titlu executoriu care nu este emis de o instanta judecatoreasca, se pot invoca in contestatia la executare aparari de fond impotriva titlului executoriu, daca legea nu prevede in acest scop o alta cale de atac.
Instanta retine din din declaratia martorului audiat ca acesta impreuna cu ceilalti vecini l-au imputernicit pe intimat sa se ocupe de obtinerea documentatiei cadastrale, partile convenind sa prelungeasca termenul de incheiere a contractului de mai multe ori. De asemenea acesta arata ca la data convenita partile s-au prezentat la notariat in vederea incvheierii contractului in forma autentica insa acestea nu au mai fost incheiate deoarece vecina Jora nu detinea extrasul de carte funciara, desi intimatul ii declarase telefonic ca nu este necesar acel inscris. Din aceeasi declaratie reiese ca anterior a avut o convorbire telefonica cu intimatul care i-a relatat ca una dintre parti si anume PF nu mai doreste sa vanda terenul, intimatul fiind in continuare interesat de achizitionarea terenurilor de la ceilalti vecini dar solicitand o scadere a pretului cu 15%.
Potrivit art. 1066 C.civ. “ clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leaga a da un lucru in caz de neexecutare din partea ei". Clauza penala este o compensatie a daunelor interese pe care creditorul le sufera urmare a neexecutarii obligatiei principale. In speta, prin clauza penala inserata in continutul antecontractului de vanzare-cumparare, partile, de comun acord au stabilit o limita maxima a despagubirilor la plata carora partile pot fi obligate pentru neexecutarea obligatiilor la care s-au indatorat fata de agentia intermediara. Astfel, s-a stipulat ca, in situatia in care promitentul vanzator nu incheie conventia din culpa sa datoreaza de trei ori pretulul platit cu titlu de daune interese iar daca vanzarea nu se realizeaza din culpa promitentului cumparator acesta pierde avansul acordat.
Dat fiind faptul ca semnificatia clauzei penale este de evaluare conventionala a despagubirilor datorate creditorului pentru neexecutare (executare cu intarziere/executare necorespunzatoare), aceasta este datorata atunci cand sunt intrunite toate conditiile pentru antrenarea raspunderii contractuale, respectiv existenta contractului dintre parti, a unei fapte ilicite, a prejudiciului patrimonial, a raportului de cauzalitate dintre fapta si prejudiciu, a vinovatiei si punerea in intarziere a debitorului.
In ceea ce priveste prima conditie, indeplinirea sa rezulta din insesi inscrisurile depuse la dosarul cauzei, iar neexecutarea antecontractului (fapta intimatului) rezulta din faptul ca acesta a refuzat incheierea contractului prin incheierea de certificare de fapte.
Potrivit art. 969 si 1066 C.Civ., prejudiciul si raportul de cauzalitate rezulta din insasi clauza contractuala asumata de parti, cele doua conditii ale antrenarii raspunderii fiind determinate anticipat prin vointa partilor, iar paratul a fost pus in intarziere atat prin formularea prezentei cereri de chemare in judecata.
Singurul aspect contestat ramane in prezenta cauza culpa in neexecutarea obligatiilor contractuale.
Din interpretarea art. 1082 C.Civ., rezulta ca in sarcina debitorului, in materie contractuala, opereaza o prezumtie relativa de vinovatie, deoarece debitorul va fi obligat la plata despagubirilor cat timp nu justifica existenta unei cauze straine, neimputabile, raspunderea sa fiind antrenata pentru ce mai usoara culpa.
Contestatorii au dovedit existenta conventiei dintre parti, astfel ca revenea intimatului sarcina de a dovedi o cauza exoneratoare de raspundere sau faptul ca nu exista o culpa in neexecutarea contractului, in conditiile in care sarcina probei le revenea potrivit art. 129 al. 1 C.Proc.Civ. si art. 1169 C.Civ.
Instanta retine ca ,derogator de la regulile de drept comun, in materie de vanzare conform art.1312 C.civ., clauzele neclare se interpreteaza in contra vanzatorului, deoarece acesta este cel care trebuie sa determine clar obligatiile sale, iar conform regulilor generale de interpretare a contractelor, toate clauzele se interpreteaza unele prin altele,dandu-se fiecareia intelesul ce reiese din intregul act.
Astfel instanta retine ca partile au inteles sa insereze in antecontract atat o clauza penala privind determinarea anticipata a prejudiciului cat si un pact comisoriu de ultim grad privind desfiintarea de drept a antecontractului in situatia in care promitentul-cumparator opteaza pentru aceasta, deoarece aceasta clauza a fost prevazuta in folosul sau exclusiv.
Din interpetarea concordanta a acestor clauze instanta apreciaza ca intimatul s-a obligat sa piarda pretul platit cu titlu de avans numai in situatia in care neexecutarea obligatiei de incheiere a contractului in forma autentica se datoreaza propriei culpe.
In privinta culpei intimatului, instanta nu poate retine declaratia martorului audiat in cauza cu privire la faptul ca nu s-a reusit incheierea contractelor de vanzare-cumparare datorita faptului ca numita Jora nu avea documentatia cadastrala, deoarece in incheierea de certificare de fapte nr. 7089 s-a prevazut faptul ca intimatul opteaza pentru desfiintarea antecontractului intrucat nu a mai putut fi incheiat contractul cu numita PF. Mai mult decat atat, instanta retine ca in privinta acesteia antecontractula fost desfiintat prin actul aditional ulterior desfiintarii celorlalte antecontracte din data de 25.07.2008.
La data de 09.07.2008, intimatul-creditor a incheiat cu numita PF actul de desfiintare a promisiunii de vanzare-cumparare, partile desfiintand de comun acord promisiunea de vanzare-cumparare autentificata sub nr. 594/25.03.2008.
Astfel, instanta retine ca neincheierea celorlalte contracte de vanzare-cumparare de catre intimat cu ceilalti promitenti vanzatori nu s-a datorat culpei acestuia, ci ca urmare a desfiintarii acestui antecontract incheiat cu PF, cumparatorul rezrvandu-si dreptul de a achizitiona impreuna aceste suprafete de teren in vederea edificarii de constructii.
Motivele care au condus la desfiintarea acestui contract de vanzare-cumparare, nu pot fi invocate ca o culpa a cumparatorului, deoarece acesta s-a realizat ca urmare si a manifestarii de vointa a celuilalt cocontractant, nedepinzand doar de vointa exclusiva a acestuia.
De asemenea, instanta apreciaza ca nu se poate etine o culpa a intimatului in printa neincheierii contractelor in forma autentica deoarece acesta a acceptat ca la datele de 09.07.2008 si 25.05.2008 sa prelungeasca teremnele convenite pentru incheierea contractelor in forma autentica, desi promitentii cumparatori s-au obligat prin antecontracte sa obtina documntatiile cadastrale si sa plateasca penalitati in caz de neexecutare culpabila, astfel ca intimatul nu s-a prevalat de neobtinerea acestor documentatii la termenle convenite si nu a incercat sa se prevaleze de clauzele din antecontract.
Pe langa aceste aspecte, instanta retine si faptul ca ceilati promitenti vanzatori au restituit intimatului pretul acordat cu titlu de avans, fiind de acord cu desfiintarea antecontractelor ca urmare a desfiintarii acordului de vointa cu numita Papa Filofteia, astfel ca aceste aspecte vin sa intareasca convingerea argumentului ca intimatul si-a indeplinit obligatiile asumate cu buna-credinta, neexecutarea datorandu-se desfiintarii acordului de vointa cu PF si imposibilitatii de a realizare a scopului prevazut de acesta in momentul incheierii promisiunilor de vanzare-cumparare cu ceilalti promitenti vanzatori.
Totodata instanta retine faptul ca in ceea ce ii priveste pe contestatori, acestia au fost prezenti la notariat la data de 25.07.2008 si au semnat incheierea de certificare de fapte nr. 7089 prin care intimatul si-a exprimat optiunea de a desfiinta promisiunea de vanzare-cumparare cu acestia, urmand ca acestia sa restituie pretul avansului primit, astfel implicit prin semnarea optiunii de desfiintare de catre intimat, au consimtit implicit la incetarea antecontractului de vanzare-cumparare dintre parti si la efectele acestuia.
Fata de aceste considerente, avand in vedere ca partile au prevazut un pact comisoriu de ultim grad prin care au convenit desfiintatrea de plin drept si retroactiva a antecontractului, in situatia in care unul sau mai multe dintre contractele de vanzare-cumparare nu se va incheia din motive neimputabiele intimatului si a faptului ca acesta a optat pentru desfiintarea retoactiva prin incheierea de certificare de fapte nr. 7089 autentificata cu obligatia promitentilor vanzatori de a restitui avansul primit in termen de 5 zile de la data comunicarii optiunii de catre promitentul cumparator, instanta retine ca in mod legal BEJ a emis somatiile nr. 2224 si 2225 prin care contestatorii sunt somati sa plateasca catre intimat cate 1000 Euro plus 535,5 lei cu titlu de debit si cheltuieli de executare.
Pentru aceste considerente intrucat executarea silita a fost incuviintata in temeiul unui titlu executoriu, care pana la data solutionarii contestatiei nu a fost desfiintat prin niciun mijloc procedural legal, iar actele de executare au fost corect intocmite, instanta apreciaza contestatia la executare ca neintemeiata, motiv pentru care in baza art. 402 C. proc. Civ. Rap la art. 3791 Cod proc. Civ. , o va respinge.
3. Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 09.10.2008, reclamantul OC a chemat in judecata pe paratii IZ, DM, DS, DM, DL, DN, SF si SE, solicitand instantei ca prin hotararea pe care o va pronunta, sa revoce contractul de partaj autentificat sub nr. 2329/11.07.2006.
In motivarea in fapt a actiunii formulate, reclamantul a aratat ca la data de 16.12.1996, prin inscrisul sub semnatura privata denumit "chitanta de vanzare-cumparare", parata IZ, in calitate de vanzatoare i-a instrainat dreptul de proprietate asupra suprafetei de teren de 7100 mp situati in com. Petrachioaia, jud. Ilfov, primind suma de 100000 lei cu titlu de arvuna iar ulterior a primit intregul pret in cuantum de 1420000 lei, urmand ca actul sa fie perfectat in forma autentica dupa emiterea titlului de proprietate. Se mai arata ca dupa emiterea procesului verbal de punere in posesie i-a solicitat in repetate randuri paratei incheierea contractului in forma autentica iar ulterior a aflat ca parata a incheiat contractul de partaj autentificat sub nr. 2329/11.07.2006 iar suprafata de teren ce a facut obiectul promisiunii a trecut in proprietatea paratilor, actul de partaj fiind incheiat in frauda drepturilor sale de creditor, parata IZ creandu-si o stare de insolvabilitate, reclamantul fiind cel care a detinut si muncit acel teren ca un bun proprietar si avea dreptul de a interveni in contractul de partaj.
Parata IZ, a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii, ca neintemeiata. Totodata a invocat exceptia lipsei de interes a reclamantului.
In motivare a aratat indiferent de solutia din prezenta cerere reclamantul nu mai poate manifesta interes deoarece este incidenta autoritatea de lucru judecat intrucat prin sentinta civila nr. 5859/15.11.2007 pronuntata de Judecatoria Buftea in dosarul civil nr. 3800/94/2007, ramasa definitiva si irevocabila, a fost respinsa actiunea reclamantului prin care a solicitat instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare cu privire la terenul in suprafata de 7100 mp situat in com. Petrachioaia, jud. Ilfov.
Se mai arata ca dupa incheierea contractului de partaj voluntar parata a instrainat terenul ce i-a revenit ca urmare a partajului la data de 10.11.2006. De asemenea se arata ca in mod eronat reclamantul afirma ca parata la data semnarii chitantei de vanzare a facut dovada dreptului de proprietate prin adeverinta de proprietate, deoarece aceasta a fost eliberata pe numele autorului paratei DG, reclamantul avand cunostinta ca terenul nu apartine in mod exclusiv paratei iar prin partajul voluntar nu s-a produs niciun prejudiciu reclamantului.
Paratii au formulat la randul lor intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii reclamantului, ca neintemeiata. Totodata se invoca exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratilor.
In motivare se arata ca inscrisul sub semnatura privata a fost incheiat intre reclamant si parata ZI prin care aceasta ii vindea o suprafata de 7100 mp in baza adeverintei de proprietate nr. 2100 din 19.08.1991 prin care numitului DG i s-a stabilit un drept de proprietate pentru o suprafata de 3,55 ha. Se mai arata ca in urma partajului efectuat la data de 11.07.2006 sub nr. 2969 paratilor le-a revenit lotul II compus din teren in suprafata de 7500 mp situat in tarlaua 63, parcela 267, com. Petrachioaia, jud. Ilfov, astfel ca intre parati si reclamant nu exista niciun raport juridic. Se mai arata ca prin sentinta civila nr. 2229/21.03.2008 pronuntata de Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti in dosarul civil nr. 882/302/2008, instanta a respins cererea aceluiasi reclamant prin care investea instanta cu aceeasi actiune a fost respinsa cererea acestuia ca fiind introdusa impotriva unor persoane lipsite de calitate procesuala pasiva.
Sub aspectul probatoriului, instanta a incuviintat la termenul de judecata de la 05.12.2008, administrarea probei cu inscrisuri si proba testimoniala cu cate un martor pentru fiecare parte, pe aspectul fraudei si al complicitatii la frauda a partilor contractante.
In sedinta publica din data de 05.12.2008 instanta a pus in discutia partilor exceptiile lipsei calitatii procesuale pasive, autoritatii de lucru judecat si lipsei de interes a reclamantului, primele doua fiind respinse ca neintemeiate, ultima fiind unita cu fondul cauzei in cond. art. 137 alin.2 Cod proc. civ.
In sedinta publica din data de 23.01.2009 instanta a pus in discutia partilor exceptia lipsei de interes a reclamantului, unita cu fondul cauzei.
Prin sentinta civila nr. 473/30.01.2009, s-a respins ca neintemeiata exceptia lipsei de interes si s-a respins ca neintemeiata actiunea, pentru urmatoarele considerente:
Prin inscrisul sub sematura privata chitanta de vanzare-cumparare din 16.12.1996, avand valoarea unui antecontract intrucat nu a fost incheiat in forma autentica, parata IZ, in calitate de promitenta - vanzatoare i-a instrainat reclamantului OC, in calitate de promitent-cumparator, dreptul de proprietate asupra suprafetei de teren de 7100 mp situata in com. Petrachioaia, jud. Ilfov, primind suma de 100000 lei cu titlu de arvuna iar ulterior a primit intregul pret in cuantum de 1420000 lei. Acest inscris a generat in sarcina ambelor parti contractante obligatii de a face, respectiv de a perfecta in viitor contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, reclamantul devenind creditorul acestei obligatii.
Instanta retine ca la baza dovedirii calitatii de proprietar a paratei ZI a stat adeverinta de proprietate nr. 2100 din 19.08.1991 prin care numitului DGr i s-a stabilit un drept de proprietate pentru o suprafata de 3,55 ha. Ca urmare a eliberarii titlului de proprietate nr. 70494/22.06.2004 emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Ilfov de pe urma defunctului DG pe numele mostenitorilor, intre parati, in calitate de coindivizari, a fost incheiat contractul de partaj incheiat la data de 11.07.2006 sub nr. 2969, paratei IZ revenindu-i in coproprietate cu numita SF terenul in suprafata de 15.000 mp situat in tarlaua 18, parcela 69/II. Totodata in urma partajului efectuat la data de 11.07.2006 sub nr. 2969 paratilor le-a revenit lotul II compus din teren in suprafata de 7500 mp situat in tarlaua 63, parcela 267, com. Petrachioaia, jud. Ilfov
Prin contractul de vanzare-cumparare - autentificat la data de 10.11.2006, numitele IZ si SF au instrainat terenul in suprafata de 15000 mp revenit in urma partajului voluntar.
Prin sentinta civila nr. 5859/15.11.2007 pronuntata de Judecatoria Buftea in dosarul civil nr. 3800/94/2007, ramasa definitiva si irevocabila, a fost respinsa actiunea reclamantului prin care a solicitat instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare cu privire la terenul in suprafata de 7100 mp situat in com. Petrachioaia, jud. Ilfov.
Prin sentinta civila nr. 2229/21.03.2008 pronuntata de Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti in dosarul civil nr. 882/302/2008, instanta a respins cererea aceluiasi reclamant prin care solicita sa revoce contractul de partaj autentificat sub nr. 2329/11.07.2006 ca fiind introdusa impotriva unor persoane fara calitate procesuala pasiva, intrucat nu au fost introdusi toti coindivizarii intre care s-a incheiat contractul de partaj voluntar. Aceasta sentinta a ramas definitiva prin decizia civila nr. 946A/04.09.2008 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a III-a Civila in dosarul nr. 882/302/2008.
Prin actiunea introductiva reclamantul solicita revocarea contractului de partaj voluntar in calitate de creditor pretinzand ca acesta a fost incheiat in frauda sa deoarece terenul in suprafata de 7500 mp situat in tarlaua 63, parcela 267, com. Petrachioaia, jud. Ilfov a cazut in lotul unui alt copartas.
Instanta retine ca o parte pentru a fi parte intr-un proces civil trebuie sa indeplineasca cumulativ conditiile de exercitiu ale actiunii, adica sa pretinda un drept, sa justifice un interes, sa aiba capacitate procesuala si calitate procesuala.
Prin urmare, reclamantul, titular al dreptului de a cere revocarea unui contract, trebuie sa justifice un interes legitim, inclusiv nascut, actual, personal, pentru a putea sta in judecata in aceasta calitate. Calitatea procesuala a reclamantului trebuie dedusa din caracterul nulitatii invocate, o nulitate absoluta prin fraudarea legii.
Calitatea de creditor a reclamantului confera acestuia dreptul de a solicita revocarea unui contract de partaj incheiat de debitorul sau prin care pretinde ca acesta si-a creat o stare de insolvabilitate pe calea actiunii revocatorii.
Pentru aceste motive, constatand ca reclamantul justifica un interes legitim, nascut si actual, personal si direct, instanta va respinge exceptia lipsei de interes a reclamantelor,ca neintemeiata.
In ceea ce priveste fondul cauzei, instanta retine urmatoarele:
Potrivit disp. art. 785 Cod. Civil creditorii unuia din coimpartitori, ca nu cumva imparteala sa se faca cu viclenie in vatamarea Drepturilor lor, pot pretinde sa fie prezenti la imparteala, dar nu pot insa sa atace o imparteala savarsita, afara numai daca s-a facut in lipsa sa si fara a se tine seama de opozitia lor.
Instanta retine ca in materie de imparteala creditorii nu au dreptul de a ataca imparteala definitiva, afara de cazul in care aceasta s-a facut fara a se tine seama de opozitia lor, cand se prezuma a fi fost fraudulos facuta, asimilandu-se fraudei si imparteala facuta in graba, in aceste cazuri, cu conditia dovedirii prejudiciului, creditorii pot ataca impaprteala savarsita cu actiunea pauliana.
In acest sens, instanta retine ca reclamantul nu a facut dovada ca a adus la cunostinta paratilor vointa sa de a participa la partajul voluntar efectuat de catre acestia si din actele incheiate nu reiese ca acest partaj s-ar fi facut in fraudarea intereselor lui de creditor deoarece coindivizarii au decis sa efectueze acest partaj in anul 2006, desi titlul de proprietate fusese emis in anul 2004.
Fata de aceste considerente, instanta retine ca reclamantul nu mai poate uza de actiunea revocatorie, ci a avut la indemana dreptul de opozitie la imparteala de care insa nu s-a folosit. Totusi, sub rezerva dovedirii prejudiciului si a fraudei, instanta va analiza daca in speta sunt indeplinite conditiile actiunii revocatorii, pentru o analiza competa a situatiei de fapt.
Potrivit art. 975 C.Civ., creditorii (in speta, reclamantul ce este creditorul obligatiei paratei Iorgu Zoia de a incheia cu ei contractul de vanzare-cumparare sau, subsidiar, de a restitui avansul primit) pot ataca actele viclene, facute de debitor in prejudiciul drepturilor lor. Actiunea revocatorie ce constituie un mijloc juridic prin care creditorul poate ataca actele juridice incheiate de debitor in frauda drepturilor sale, tinde la revocarea judecatoreasca a actelor incheiate in aceasta maniera, cu consecinta inopozabilitatii relative a actului, sub rezerva dovedirii de catre reclamanti, in conditiile art. 1169 C.Civ. si art. 129 C.Proc.Civ., a urmatoarelor aspecte: prejudiciul creat creditorului; frauda debitorului, respectiv faptul ca debitorul a avut cunostinta de rezultatul pagubitor al actului fata de creditor; caracterul cert, lichid si exigibil al creantei creditorului care este necesar a fi anterioara actului atacat; complicitatea la frauda a tertului, in actele cu titlu oneros.
In speta, prejudiciul nu este cert, deoarece prin contractul de partaj voluntar din 2006 parata IZ nu si-a cauzat o stare de insolvabilitate, deoarece acesteia cu revenindu-i in coproprietate cu numita SF terenul in suprafata de 15.000 mp situat in tarlaua 18, parcela 69/II. Anterioritatea creantei si caracterul sau cert si exigibil rezulta din antecontractul incheiat de reclamant cu debitorul-parat IZ. Cu privire la frauda paratei IZ, deoarece fiind un act cu titlu gratuit nu se cere si complicitatea la frauda a celorlalti coindivizari, instanta apreciaza ca sustinerile reclamantului nu pot fi primite, cererea acestuia fiind, in consecinta neintemeiata.
Din depozitiile martorilor audiati in cauza nu reiese ca coindivizarii s-ar fi inteles sa fraudeze drepturile creditorului-reclamant, precum nici faptul ca parata IZ ar fi urmarit ca in urma partajului sa-i revina in lot un alt teren decat cel promis spre instrainare. In acest sens chiar martorul reclamantului PG a declarat ca a eliberat in calitate de fost primar o adeverinta paratei din care sa reiasa dreptul acesteia cu privire la terenul in cauza, insa constatand ca de pe urma defunctului DG sunt mai multi mostenitori, au fost trecuti toti pe verso.
Instanta retine ca la baza dovedirii calitatii de proprietar a paratei ZI a stat adeverinta de proprietate nr. 2100 din 19.08.1991 prin care numitului DG i s-a stabilit un drept de proprietate pentru o suprafata de 3,55 ha, asadar reclamantul cunostea ca aceasta nu este singura coindivizara.
Totodata instanta retine ca in chitanta de vanzare-cumparare din 16.12.1996 terenul promis spre vanzare de catre parata IZ nu a fost identificat prin tarla, nr. sau vecinatati, astfel ca prin partajul voluntar incheiat nu se poate retine ca acesteia i-ar fi revenit in lot un alt teren, ce nu a facut obiectul promisiunii de vanzare-cumparare. Mai mult decat atat in cadrul actiunii privind pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de vanzare-cumparare, reclamantul si-a precizat actiunea in sensul ca terenul de 7000 mp este situat in tarlaua 18, parcela 69/II, astfel ca nu se poate retine ca parata a urmarit fraudarea drepturilor acestui creditor.
De asemenea, instanta retine ca prin sentinta civila nr. 5859/15.11.2007 pronuntata de Judecatoria Buftea in dosarul civil nr. 3800/94/2007, ramasa definitiva si irevocabila, a fost respinsa actiunea reclamantului nu ca urmare a faptului ca acesta si-a precizat actiunea ci ca urmare a faptului ca terenul nu se mai afla in posesia paratei IZ, care prin contractul de vanzare-cumparare - autentificat la data de 10.11.2006, impreuna cu SF au instrainat terenul in suprafata de 15000 mp revenit in urma partajului voluntar.
Fata de aceasta situatie de fapt retinuta, instanta constata ca nu se poate vorbi de frauda debitorului IZ, deoarece aceasta nu a urmarit fraudarea drepturilor reclamantului prin incheierea contractului de partaj voluntar, in cauza fiind incidente dispozitiile vanzarii unui bun aflat in indiviziune.
Astfel, instanta retine ca prin chitanta sub semnatura privata parata IZ a promis reclamantului vanzarea unui teren care la momentul acestei promisiuni se afla in indiviziune, soarta contractului de vanzare-cumparare depinzand de soarta partajului.
Avand in vedere ca bunul instrainat nu a cazut in lotul paratei IZ, antecontractul de vanzare-cumparare va fi desfiintat retroactiv pentru lipsa calitatii de proprietar al vanzatorului, vanzatorul raspunzand in acest caz pentru evictiune, deoarece potrivit art. 786 Cod civil fiecare coerede este prezumat ca a mostenit singur si imediat toate bunurile care compun partea sa si ca n-a fost niciodata proprietar pe celelate bunuri ale succesiunii.
Pentru aceste considerente, instanta apreciaza ca, desi a constatat ca in cauza nu sunt incidente dispozitiile actiunii revocatorii, intrucat reclamantul nu a intervenit in procesul de partaj, nu sunt indeplinite conditiile actiunii revocatorii, reclamantul nereusind sa faca dovada nici a prejudiciului cauzat si nici a fraudei paratei IZ, motiv pentru care va respinge actiunea reclamantului, ca neintemeiata.
4. Prin plangerea inregistrata pe rolul Judecatoriei Buftea la data de 22.12.2008 petentul CAT a formulat plangere impotriva incheierii de carte funciara nr. 89912/02.12.2008 in contradictoriu cu OCPI ILFOV solicitand anularea incheierii de respingere si intabularea dreptului de proprietate asupra constructiei situata in sat Ostratu, Valea Mocanului, com. Corbeanca, jud. Ilfov, compusa din baraj de pamant si beton, descarcator de ape mari cu deversor si canale de evacuari, calugar cu doua randuri de vaneti de golire de fund, precum si inscrierea dreptului de superficie pentru terenul pe care este edificata constructia.
In motivare, petentul a aratat ca incheierea de respingere a cererii de intabulare a dreptului de proprietate este nelegala deoarece dispozitiile legale au fost interpretate in mod eronat petentul dobandind dreptul de proprietate asupra acestor constructii prin cumparare de la AVPS ACVILA, cea care a edificat aceasta constructie si care a fost recunoscuta prin sentinta civila nr. 4909/2000 pronuntata de Judecatoria Buftea la data de 12.10.2000, ramasa definitiva si prin care s-a constatat si un drept de superficie asupra terenului pe durata existentei constructiei.
Se mai arata ca dreptul de proprietate al petentului nu poate fi conditionat si ingradit de un drept de proprietate al altei persoane, neputandu-se retine nicio culpa petentului cu privire la faptul ca comuna Corbeanca nu si-a indeplinit obligatia legala de a-si inscrie dreptul de proprietate..
La termenul din 30.01.2009 petentul a depus cerere de modificare prin care solicita in subsidiar inscrierea provizorie in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra constructiei si cel de superficie asupra terenului.
Prin sentinta civila nr. 464/30.01.2009, instanta a respins plangerea ca neintemeiata, pentru urmatoarele considerente:
In privinta stabilirii cadrului procesual instanta retine ca potrivit disp. art. 22 lit.a din Legea 7/1996 inscrierea unui drept se poate efectua numai impotriva aceluia care, la inregistrarea cererii sale, era inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza sa fie facuta. Potrivit dispoz.art. 331 Cod proc. civ. cererile pentru dezlegarea carora este nevoie de mijlocirea instantei fara insa sa se urmareasca stabilirea unui drept potrivnic fata de o alta persoana, sunt supuse procedurii necontencioase. Plangerea formulata de petent in impotriva incheierii de carte funciara este supusa procedurii necontencioase, deoarece prin continutul sau nu tinde la stabilirea unui drept potrivnic fata de o alta persoana. Din aceste considerente instanta apreciaza ca desi petentul nu a indicat intimatul in cauza, fiind o procedura necontencioasa se poate solutiona cererea si fara introducerea unei astfel de parti. Daca in cartea funciara ar fi figurat o persoana inscrisa, atunci aceasta ar fi avut calitatea de intimat, insa cum pentru imobilul respectiv nu a fost deschisa cartea funciara, nu se poate aprecia ca aceasta calitate ar putea reveni comunei Corbeanca prin Primar. Cu privire la OFICIUL DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA ILFOV, asa cum s-a stabilit prin recursul in interesul legii in sedinta din 15.10.2007, acesta nu are calitate procesuala pasiva, fiind introdus in cauza doar pentru opozabilitate.
Analizand prezenta plangere din punctul de vedere al obiectului sau, precum si a dispozitiilor legale aplicabile, instanta constata urmatoarele:
Prin incheierea nr. 89912/02.12.2008 in temeiul disp. art. 49 din Legea nr. 7/1996 s-a dispus respingerea cererii de intabulare formulata de petentul CAT. Conform art. 49 din Legea nr. 7/1996 daca se constata ca cererea de inscriere in cartea funciara nu intruneste conditiile legale, se va respinge printr-o incheiere motivata. Din continutul incheierii de repingere, instanta retine ca au fost invocate disp. art. 46 si art. 19, 20 din Legea 7/1996 precum si art. 94 din Ordinul nr. 633/2006. Din analiza inscisurilor depuse la dosar reiese ca cererea petentului a fost respinsa deoarece nu a fost inscris dreptul de proprietate asupra terenului in cartea funciara, drept care apartine domeniului public al com. Corbeanca.
Instanta retine ca in mod legal a fost respinsa cererea petentului, pentru urmatoarele considerente:
Prin sentinta civila nr. 4909/12.10.2000 pronuntata de Judecatoria Buftea in dosarul civil nr. 6163/2000 s-a constatat ca AVPS ACVILA este constructor de buna credinta a Amenajarii Piscicole Corbeanca, compusa din baraj de pamant cu inaltime de 4,5 m si 200 ml lungime, terasat cu dale, descarcator de ape mari cu deversor si canale de evacuari, calugar cu doua randuri de vaneti de golire de fund si i s-a atribuit acesteia un drept de superficie pentru terenul aferent pe durata existentei acestora.
Din contractul de vanzare-cumparare din 11.06.2007, reiese ca petentul CAT a cumparat dreptul de proprietate asupra acestor constructii de la AVPS ACVILA, printr-un inscris sub semnatura privata, legea necerand respectarea formei autentice pentru instrainarile de contructii.
Spre deosebire de Legea nr. 54/1998, care impunea forma autentica numai pentru actele juridice prin care se transmite dreptul de proprietate, nu si pentru cele prin care se constituie dezmembraminte ale acestui drept, Legea nr. 247/2005 instituie cerinta formei autentice, ad validitatem si pentru constituirea drepturilor reale asupra terenurilor, prin acte juridice intre vii, astfel ca instanta apreciaza ca pentru transmiterea si a dreptului de superficie asupra terenului contractul trebuia sa fie incheiat in forma autentica.
Conform disp. art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis in mod valabil iar potrivit alin.3 hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila sau, in cazurile prevazute de lege, actul autoritatii administrative va inlocui acordul de vointa cerut in vederea inscrierii drepturilor reale, daca sunt opozabile titularilor.
Potrivit art. 39 alin.9 si 10 din Ordinul nr. 634/2006 privind Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara partea C se refera la dezmembramintele dreptului de proprietate iar superficia se inscrie asupr aintregului imobil-teren.
Potrivit art. 78 din acelasi Regulament inscrierile vor fi operate in cartea funciara, mentionandu-se imobilul identificat prin numar cadastral sau topografic, dreptul sau faptul juridic care a stat la baza inscrierii facandu-se referire la constructiile existente pe teren.
Potrivit art. 94 alin.1 din Ordinul nr. 634/2006 privind Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara dreptul de superficie se inscrie in partea C a cartii funciare, mentionandu-se, totodata, cartea funciara in care este inscrisa superficia ca un imobil de sine statator.
Din interpretarea acestor dispozitii legale reiese ca pentru a putea fi inscis dreptul de proprietate cu privire la constructii sau dreptul de superficie este necesar ca dreptul de proprietate al titularului imobilului-teren sa fie inscris in cartea funciara.
Deci, pentru ca petentul sa-si intabuleze dreptul de proprietate asupra constructiilor si a dreptului de superficie asupra terenului trebuia sa faca dovada ca titularul dreptului de proprietate al terenului, respectiv comuna Corbeanca prin Primar si-a inscris in cartea funciara dreptul asupra terenului iar daca nu sa solicite obligarea acesteia la inscrierea sa ori sa obtina acordul acesteia conform alin.3 art.20 cu privire la inscrierea drepturilor reale.
Instanta retine ca potrivit art. 46 alin.1 din Legea nr. 7/1996 imobilele ce apartin domeniului public si domeniului privat al statului sau, dupa caz, al unitatii administrativ-teritoriale se vor inscrie in carti funciare speciale ale unitatii administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu exceptiile prevazute de lege.
Pentru aceste considerente, avand in vedere ca petentul nu a facut dovada inscrierii dreptului de proprietate asupra terenului apartinand domeniului public al comunei Corbeanca, instanta apreciaza ca in mod legal a fost respinsa cererea de intabulare a dreptului de proprietate asupra constructiilor petentului.
Cu privire la dreptul de superficie, instanta a retinut ca pentru a putea fi inscrise in cartea funciara acestea trebuie sa fie transmise prin act autentic, deoarece contractul de vanzare-cumparare a fost incheiat ulterior Legii nr. 247/2005 si se aplica legea civila in vigoare conform principiului neretroactivcitatii legii civile.
In privinta dreptului de proprietate al petentului instanta retine ca acesta nu este afectat de faptul neinscrierii in cartea funciara ci numai valorificarea sa prin transmiterea catre alti dobanditori.
Astfel, potrivit art. 26 alin.1 din Legea nr. 7/1996 dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terti, fara inscrierea in cartea funciara, cand provin din succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune. Aceste drepturi se vor inscrie, in prealabil, daca titularul intelege sa dispuna de ele iar ptv. alin.2 in aceleasi conditii sunt opozabile fata de terti si drepturile reale dobandite de stat si de orice persoana, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotarari judecatoresti.
Insa, chiar legea in alin.3 prevede ca titularul drepturilor dobandite prin modurile enumerate nu poate insa dispune de ele decat dupa ce acestea au fost inscrise in prealabil in cartea funciara, astfel ca si statul ca si oricare dobanditor pentru a dispune de acestea trebuie sa le inscrie in cartea funciara cu respectarea conditiilor de admisibilitate a inscrierii in cartea funciara, inclusiv cele prevazute de art. 20 din lege.
In ceea ce priveste cererea modificatoare formulata de catre petent privind inscrierea provizorie instanta retine sub un prim aspect ca potrivit art. 73 alin.2 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara prevede ca cel care a cerut inscrierea nu va putea modifica sau intregi prin caile de atac exercitate cererea pe care s-a intemeiat incheierea de respingere a registratorului.
In acest sens instanta retine ca a fost investita doar cu plangerea impotriva incheierii de respingere nu si cu privire la inscrierea provizorie care nu a facut obiectul cererii petentului catre biroul de carte funciara.
Pe de alta parte potrivit art. 29 alin.2 din Legea nr. 7/1996 inscrierea provizorie poate fi ceruta in urmatoarele situatii: a) cand dreptul real ce se cere a fi inscris este afectat de o conditie suspensiva; b) cand se solicita intabularea unui drept real in temeiul unei hotarari judecatoresti ce nu a ramas irevocabila; c) daca se dobandeste un drept tabular care, anterior, a fost inscris provizoriu; d) daca debitorul a consemnat sumele pentru care a fost inscrisa ipoteca ori privilegiul imobiliar; e) daca pentru solutionarea cererii sunt necesare inscrisuri suplimentare, care nu aduc insa atingere fondului dreptului ce se cere a fi inscris si nu fundamenteaza noi capete de cerere.
Or instanta retine ca petentul nu se gaseste in niciuna din situatiile expuse pentru a putea solicita o asemenea inscriere provizorie, motiv pentru care va respinge si aceasta cerere subsidiara.
Fata de aceste considerente, avand in vedere ca petentul nu a facut dovada inscrierii dreptului de proprietate asupra terenului, instanta apreciaza ca in mod corect a fost respinsa cererea de inscriere in cartea funciara a dreptului de proprietate pentru constructiile petentului, motiv pentru care, in temeiul dis. art. 50 alin.2 si art. 51 din Legea nr.7/1996 va respinge plangerea ca neintemeiata.
5. Prin actiunea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr.1273/94/2008 la data de 12.02.2008, reclamantii au chemat in judecata pe parata DF, solicitand instantei sa oblige parata sa le lase in deplina proprietate si linistita posesie terenul in suprafata de aproximativ 2.300 mp situat in Otopeni, jud.Ilfov, tarlaua 6, parcela A87, cu cheltuieli de judecata.
In motivare s-a aratat ca prin Titlul de Proprietate nr. 25637/20.12.1995 emis de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Ilfov s-a reconstituit autoarei reclamantilor, defuncta AE, dreptul de proprietate asupra suprafetei de 5.000 mp teren extravilan situat in Otopeni, jud.Ilfov, tarlaua 6, parcela A87, cu care au fost pusi in posesie conform procesului-verbal nr.10/29.05.1995. In cerere s-a aratat ca desi prin contractul de partaj voluntar nr.674/30.03.1998 reclamantii au iesit din indiviziune si cu privire la terenul in suprafata de 5000 mp, au fost in imposibilitate de a intocmi documentatia cadastrala si a intabula dreptul de proprietate intrucat parata a ocupat abuziv o suprafata de aproximativ 2300 mp din acest teren si a refuzat sa-l elibereze chiar daca a fost notificata.
La termenul din data de 11.04.2008 parata DF a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii principale ca neintemeiata.
In motivare s-a aratat ca prin Titlul de Proprietate nr.31781/31.07.1996 1995 emis de Comisia Municipiului Bucuresti/Sectorul Agricol Ilfov s-a constituit paratei si defunctului DI dreptul de proprietate cu privire la suprafata initiala de 5000 mp teren compact situat in Otopeni, tarlaua 6, parcela 87, invecinata pe latura de est cu autoarea reclamantilor. Parata a mentionat ca in urma unor verificari efectuate de reprezentantii Primariei la solicitarea reclamantilor, s-a constatat ca terenul proprietatea paratei se suprapunea peste terenul reclamantilor pe o suprafata de 1400 mp, motiv pentru care, in vederea solutionarii amiabile a situatie intervenite, parata si-a dat acordul cu privire la modificarea titlului lor de proprietate in sensul ca suprafata de teren de 5000 mp a fost diminuata la 3600 mp, diferenta de 1400 mp fiind atribuita in echivalent in tarlaua 6, parcela 59.
Parata a mentionat ca la momentul modificarii titlului de proprietate s-au facut masuratori de catre reprezentatii Primariei, supravegheati de catre reclamanti care au fost de acord cu rezultatul acestora, stabilindu-se ferm ca inlaturand suprafata de 1400 mp, diferenta ramasa de 3600 mp nu incalca dreptul de proprietate al reclamantilor. Parata a aratat ca a procedat la intabularea imobilului in Cartea funciara nr.6024 aferenta orasului Otopeni, ocazie cu care s-a obtinut documentatia cadastrala la care s-a anexat si planul de incadrare in zona al acestor imobile.
Prin sentinta civila nr. 609/06.02.2009, instanta a admis in parte cererea, a omologat raportul de expertiza tehnica judiciara in specialitatea topografie nr.10240/25.11.2008 intocmit de expert Anton Marcela, astfel cum a fost completat, a obligat paratii sa lase reclamantilor in deplina proprietate si linistita posesie terenul in suprafata de 527 mp situat in Otopeni, pentru urmatoarele considerente:
In fapt, prin Titlul de Proprietate nr.25637/30.12.1995 eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Ilfov s-a reconstituit, pe numele defunctei AE, dreptul de proprietate asupra unei suprafete de teren de 5 ha si 1700 mp situata in localitatea Otopeni. In cadrul acestei suprafete se afla si terenul de 5000 mp. La data de 29.05.1995 a fost eliberat si un proces verbal de punere in posesie cu privire la aceasta suprafata de teren ( f.10). Din schita depusa la dosar ( f.15) rezulta ca dimensiunile laturilor sunt urmatoarele : la S - pe o latura de 62,11 ml cu Institutul de Geriatrie, la V - pe o latura de 76 ml cu T6, A87, la E - pe o latura de 85 ml cu Ionita Ioana.
Prin contractul de partaj voluntar nr.674/30.03.1998 terenul in suprafata de 5000 mp a fost atribuit reclamantilor si defunctului AM care a fost mostenit de AI ( sotie ) si NC ( fiica), asa cum rezulta din certificatul de mostenitor nr.66/2007 ( f.65-67).
In ceea ce ii priveste pe parati, prin Titlul de Proprietate nr.31781/31.07.1996 eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Ilfov s-a constituit, pe numele defunctului DI, dreptul de proprietate asupra unei suprafete de teren de 5000 mp situata in localitatea Otopeni. In cadrul acestei suprafete se afla si terenul de 3600 mp situat in Otopeni, tarlaua 6, parcela 87, avand ca vecinatati : N -Dep, E - Anghel Elena, S - Institutul de Geriatrie, V - Pode Spirea ( f.35). La data de 18.04.1996 a fost eliberat si un proces verbal de punere in posesie cu privire la aceasta suprafata de teren ( f.42).
La data de 17.06.2007 a decedat defunctul DI si au ramas ca mostenitori paratii DF, DM si TG ( f.65-67). Paratii au intabulat dreptul de proprietate asupra terenului de 3600 mp in Cartea funciara nr.6024 a orasului Otopeni ( f.38-39).
In drept, actiunea in revendicare este acea actiune reala pornita de proprietarul neposesor impotriva posesorului neproprietar, constituind cel mai energic mijloc de aparare a dreptului de proprietate deoarece titularul sau, pe langa recunoasterea dreptului, pretinde si restituirea bunului. In cazul in care paratul invoca, la randul sau, un titlu de proprietate, revine instantei sarcina de a compara titlurile opuse de parti, dand preferinta aceleia ce are un titlu mai caracterizat.
Din raportul de expertiza tehica judiciara in specialitatea topografie nr.10240/25.11.2008 intocmit de expert Anton Marcela ( f.73-88), astfel cum a fost completat ( f.173-174), rezulta faptul ca terenul din parcela A 87, tarlaua 6, proprietatea reclamantilor, are o suprafata din masuratori de 3997 mp intre punctele A-74-B-C-76-78-E, cu un deficit de 1003 din care 476 mp datorat erorii de calcul a suprafetei de teren la momentul punerii in posesie, suprapunandu-se peste drumul proiectat si peste Canal HC41 si suprafata de 527 mp datorat celor doua moduri de parcelare, jumatate din parcele fiind pozitionate de la est si jumatate de la vest.
In ceea ce ii priveste pe parati, terenul situat in subparcela 8, parcela 87, tarlaua 6, proprietatea acestora, are o suprafata din masuratori de 3065 mp intre
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Chemare in judecata (actiuni, cereri)
DISCRIMINARE SI HARTUIRE MORALA IN CADRUL DERULARII RAPORTURILOR DE MUNCA. DAUNE MORALE. NETEMEINICIA CERERII DE CHEMARE IN JUDECATA. - Sentinta civila nr. 1752/LM/2009 din data de 14.05.2009Neindeplinirea procedurii prevazute de art. 720/1 Cod proc. civila atrage respingerea cererii ca inadmisibila. - Decizie nr. 77/R din data de 23.03.2006
Cerere pentru recunoasterea tranzactiei formulate pe cale principala - Decizie nr. 186 din data de 25.06.2015
Restituire bursa de studii ca urmare a pierderii calitatii de student - Sentinta civila nr. 612 din data de 10.12.2014
Actiune in contencios administrativ avand ca obiect cererea de contestare a unui fapt negativ. Inadmisibilitate. Respingere recurs reclamant - Decizie nr. 1449/R din data de 25.04.2014
Drepturi revolutionari - Decizie nr. 173/R din data de 02.03.2010
Cheltuieli de judecata. Momentul de la care se datoreaza in caz de renuntare la judecata. - Decizie nr. 316 din data de 07.04.2006
Motive de recurs invocate dupa expirarea termenului prevazut de art. 303(1) Cod procedura civila - Decizie nr. 201 din data de 08.03.2006
Apel declarat peste termen de mostenitorul paratului nelegal citat - Decizie nr. 217 din data de 10.03.2006
Repunerea in termenul de exercitare a cailor de atac - Decizie nr. 184 din data de 02.03.2006
Compensare bugetara-situatii de inadmisibilitate - Decizie nr. 775 din data de 12.10.2004
Anulare act - Sentinta civila nr. 3761 din data de 13.05.2010
Hotarare care sa tina loc de act autentiv - Sentinta civila nr. 4692 din data de 17.06.2010
Internare medicala - Hotarare nr. 182 din data de 23.05.2011
Autoritate de lucru judecat - Hotarare nr. 1543 din data de 29.06.2011
Prescriptia dreptului de a cere executarea silita - Hotarare nr. 1598 din data de 05.07.2011
Perceptia dreptului la actiune in repararea pagubei pricinuite prin fapta ilicita - Hotarare nr. 1591 din data de 05.07.2011
Art. 248,215,292 CP cu aplicare Art. 33 lit A CP - Hotarare nr. 315 din data de 07.11.2011
Schimbare incadrare juridica - Hotarare nr. 3462 din data de 03.05.2011
Atribuire termen aferent DL 42/1990 - Hotarare nr. 2514 din data de 15.11.2011