Contractul de ipoteca.Consimtamant

Contractul de ipoteca.Consimtamant

Dreptul de ipoteca este o garantie reala imobiliara, definita de art.1746 Cod civil ca fiind instituit asupra imobilelor afectate la plata unei obligatii.
In speta, ne aflam in prezenta unei ipoteci conventionale, care a luat nastere din conventia partilor, cu formele prevazute de art.1749 alin.2) Cod civil, avand caracterul unui drept real accesoriu, care insoteste obligatia pe care o are debitorul fata de creditor, supusa principiului specializarii, in sensul determinarii sale atat asupra imobilului afectat garantiei, cat si cu privire la valoarea creantei garantate.
 In concret, potrivit dispozitiilor art.1776 Cod civil "Ipoteca conventionala nu poate fi valabila decat atunci cand suma, pentru care ipoteca este constituita, va fi determinata prin act."
Conventia celor trei parti litigante a fost aceea a asigurarii garantarii creditului acordat prin contractul de credit principal si a celor acordate prin actele aditionale nr.1-3 prin instituirea ipotecii asupra bunurilor reclamantei, asa cum au fost identificate prin contractul de ipoteca nr.xxx/21.02.2008.
Cu privire la inserarea constituirii ipotecii asupra acelorasi bunuri pentru acordarea creditului conform ultimului act aditional nr.5/21.07.2008, se observa ca reclamanta nu si-a manifestat vointa, intr-o forma exteriorizata, de a constitui ipoteca si cu privire la ultimul credit acordat.
Prin urmare, reclamanta nu si-a exprimat consimtamantul in vederea  instituirii ipotecii referitor la garantarea creditului acordat la data de 21.07.2008 in suma de 750.000 lei.

Sentinta nr. 697 din 16 Martie 2011 Tribunalul Valcea-Sectia comerciala

La data de 1.06.2009 reclamanta CL a solicitat in contradictoriu cu paratele CEC BANK SA Bucuresti si SC S SRL actiune in constatarea inexistentei garantiei reale constand in dreptul de ipoteca inscris in contractul de ipoteca nr.xxx/21.02.2008 si radierea ipotecii din cartea funciara a imobilului.
In motivare s-a aratat ca reclamanta are calitatea de proprietar ipotecar ce a consimtit la garantarea unui credit contractat de SC S SRL de la CEC SA cu imobilul teren si constructie, compus din 329,54 mp si o casa de locuit in suprafata de 114,49 mp, situate in comuna Vaideeni, bunuri dobandite prin actul de partaj voluntar nr.aaaa/2002.
S-a aratat ca, in acest scop, a fost incheiat contractul de ipoteca nr.xxx/21.02.2008 care prevede ca "Ipoteca se constituie in vederea garantarii creditului acordat de CEC-Sucursala Rm.Valcea, in valoare de 750.000 RON si a dobanzilor aferente debitoarei SC S SRL, in baza contractului de credit nr.yyy/24.07.2006 completat si modificat prin actele aditionale nr.1/02.11.2006, nr.2/23.07.2007, nr.3/25.09.2007 si 4/20.02.2008."
In continuare reclamanta a precizat ca la data de 20.02.2008 a fost incheiat actul aditional nr.4 la contract, iar la data de 21.02.2008 a fost incheiat contractul de ipoteca nr.xxx, ambele valabile pana la data de 22.07.2008.
Reclamanta a mentionat ca, fara consimtamantul sau, a fost incheiat ulterior un act aditional care modifica valabilitatea contractului initial, respectiv "acordarea unui credit revolving cu un plafon maxim de 750.000 lei, pe o perioada de 12 luni, de la data intrarii in vigoare a actului aditional pana la data de 20.07.2009."
Fata de aceasta modificare s-a aratat ca ne aflam in prezenta unei vointe a creditorului si a debitorului concursuale in fraudarea garantului cu privire la incheierea unui nou contract de credit, ceea ce conduce la concluzia, dupa opinia reclamantei, ca dreptul de ipoteca al bancii nu mai poate exista fara consimtamantului expres al proprietarului imobilului ce trebuia exprimat prin semnarea actului aditional.
Prin urmare, reclamanta a conchis ca stingandu-se datoria garantata s-a stins si dreptul de ipoteca asupra imobilului, dat fiind caracterul accesoriu al ipotecii, potrivit principiului "accesorium sequitur principale."
In drept au fost invocate dispozitiile art.111 Cod procedura civila.
Prin intampinare, paratul CEC BANK SA-Sucursala Rm.Valcea a invocat exceptia netimbrarii cererii si a inadmisibilitatii acesteia pentru lipsa procedurii concilierii directe si pe fond s-a solicitat respingerea cererii, avand in vedere ca incheierea actului aditional nr.5 s-a facut cu respectarea clauzelor contractului de credit nr.yyy/24.07.2006, art.2 pct.2.9, in care se prevede ca "Orice modificare a prevederilor prezentului contract se va face in baza unui act aditional" si art.7 pct.7.8 care prevede posibilitatea prelungirii liniei de credit"linia de credit poate fi prelungita pe perioada de maxim 12 luni fiecare."
Prin urmare, parata a aratat ca actele aditionale nu trebuiau semnate si de catre garant, atata timp cat ele privesc relatiile contractuale dintre banca si client, singurele raporturi juridice dintre banca si garant fiind stabilite prin contractul de ipoteca.
In plus, s-a subliniat ca reclamanta a fost de acord cu constituirea dreptului de ipoteca pana la data rambursarii integrale a creditului acordat de CEC si a tuturor celorlalte obligatii ce decurg din contract, fara a se preciza o anumita perioada de timp.
Mai mult, parata a mentionat ca in virtutea caracterului de drept accesoriu al ipotecii  stingerea obligatiei principale, renuntarea creditorului la ipoteca, purga si prescriptia  pot duce la stingerea ipotecii, conform art.1800 Cod civil, ipoteze care nu se regasesc in speta de fata.
Prin urmare, s-a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata.
Cele doua exceptii au fost respinse motivat prin incheierea din sedinta publica din data de 27.01.2010, sedinta in care s-a dispus efectuarea unei expertize contabile prin care sa se verifice modalitatea de derulare a contractului de credit si a actelor aditionale.
Expertul contabil GE a retinut in raportul de expertiza ca parata SC S SRL a utilizat plafonul maxim de credit pus la dispozitie de CEC prin contractul de credit, iar pe parcursul derularii contractului si a actelor aditionale aceasta a rambursat creditul pana la plafoanele maxime stabilite prin actele aditionale.
Expertul a concluzionat ca desi prin extrasele de cont nu se arata in mod explicit ca la data incheierii actelor aditionale s-a facut rambursarea creditelor acordate prin actele incheiate anterior, acest lucru rezulta din soldul extraselor de cont la linia de credit.
In ceea ce priveste creditul acordat prin actul aditional nr.5/21.07.2008 in suma de 750.000 lei, expertul a aratat ca acesta a fost utilizat pentru rambursarea creditului acordat anterior, soldul creditelor neachitate la data de 20.07.2008 fiind de 749.317,43 lei, 400 lei fiind utilizati pentru achitarea comisionului de analiza credit.
Referitor la valoarea creditelor neachitate de catre SC STILEX SRL, la data de 24.09.2007, expertul a retinut ca aceasta se ridica la suma de 649.149,74 lei, credit rambursat in data de 25.09.2007 din creditul acordat prin actul aditional nr.3 in suma de 750.000 lei.
Impotriva raportului s-au formulat obiectiuni de catre parata, avand in vedere ca expertul nu a atasat la raport niciun document care sa ateste rambursarea integrala a creditului, extrasul de cont pentru perioada 24.07.2006 pana in prezent aratand ca debitoarea nu a stins linia de credit acordata de banca, potrivit contractului de credit cu modificarile ulterioare, singura plata facuta fiind cea de 175.000 lei, efectuata la data incheierii actului aditional nr.1, cand s-a diminuat plafonul liniei de credit cu aceasta valoare.
Prin urmare, s-a solicitat ca expertul sa depuna la dosar dovada achitarii de catre SC S SRL a sumelor mentionate in raportul de expertiza, in conditiile in care prin actul aditional nr.5 CEC BANK nu a acordat nicio suma clientului, ci doar a prelungit valabilitatea liniei de credit acordata initial.
Obiectiunile au fost admise, iar prin raspunsul la obiectiuni, expertul a  mentinut concluzia ca la data de 24.09.2007 suma de rambursat era de 649.149,74 lei, cu precizarea ca actul aditional nr.5 a prelungit linia de credit existenta pe o perioada de 12 luni, fara a se acorda un nou credit, soldul neachitat la 20.07.2008 fiind de 749.317,43 lei.
Pe langa aceasta concluzie au fost adaugate "Concluzii personale", in urma studierii atat a actelor aflate la dosar, cat si a Normelor proprii de creditare ale CEC BANK, concluzii in cadrul carora s-a retinut ca evidenta operativa a bancii nu reflecta operatiunile consemnate in actele aditionale in ceea ce priveste obiectul contractului si respectarea clauzelor privind garantiile, iar in prevederile actelor aditionale nu se intalneste mentiunea privind clauza de prelungire a perioadei de creditare.
Cu privire la completarea raportului de expertiza a facut obiectiuni reclamanta, care a aratat ca noile concluzii ale expertului au avut la baza "normele proprii de creditare" ale paratei, document intern al acesteia ce nu a fost adus la cunostinta reclamantei si care astfel nu-i este opozabil, norme care nu pot modifica in nici un fel clauzele contractuale si intelesul acestora, obiectul real al actelor aditionale fiind acordarea altor credite.
Aceste obiectiuni au fost unite cu fondul cauzei.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta  a retinut urmatoarele:
Intre parata CEC BANK -Sucursala Rm.Valcea si parata SC S SRL a intervenit contractul de credit nr.yyy din 24.07.2006, prin care s-a acordat o linie de credit revolving cu un plafon maxim de 700.000 lei pe o perioada de 12 luni, incepand cu data de 24.07.2009 pana la data de 23.04.2007.
Ulterior, s-a incheiat Actul aditional nr.1/2.11.2006, obiectul actului constituindu-l acordarea unui credit de revolving cu un plafon maxim de 525.000 lei incepand cu data intrarii in vigoare a actului aditional pana la data de 23.07.2007.
La data de 23.07.2007, s-a incheiat Actul aditional nr.2, pentru acordarea unui credit revolving cu plafon maxim de 650.000 lei incepand cu data de 23.07.2007 pana la data de 22.07.2008, fila 14 dosar, pentru ca la data de 25.09.2007 sa se incheie un nou act aditional nr.3, pentru acordarea unui credit revolving cu plafon maxim de 750.000 lei pana la data de 22.07.2008.
Prin Actul aditional nr.4 din 20.02.2008, clientul a garantat creditul acordat conform contractului de credit nr.20214/45 modificat si completat prin acte aditionale, cu ipoteca asupra imobilului reclamantei situat in comuna Vaideeni, imobil evaluat la suma de 280.000 lei, prevederile actului aditional facand parte integranta din contractul de credit anterior.
Pentru constituirea ipotecii, s-a incheiat anterior, in forma autentica, contractul de ipoteca nr.xxx/21.02.2008, in care s-a aratat ca ipoteca se constituie in vederea garantarii creditului acordat, in valoare de 750.000 lei si a dobanzilor aferente, debitoarei SC S SRL, in baza contractului de credit completat si modificat prin actele aditionale nr.1,2,3 si 4.
Ulterior, s-a incheiat actul aditional nr.5 din data de 21.07.2008, obiectul contractului constituindu-l acordarea unui credit revolving cu plafon maxim de 750.000 lei pe o perioada de 12 luni, de la data intrarii in vigoare a actului aditional pana la data de 20.07.2009, fila 21 dosar.
Prin prezenta cerere, reclamanta solicita sa se constate inexistenta garantiei reale inscrise in contractul de ipoteca, avand in vedere ca ipoteca s-a constituit pentru garantarea contractului de credit asa cum a fost completat si modificat prin actele aditionale nr.1-3, cu valabilitate pana la data de 22.07.2008.
Fata de cele retinute, instanta a constatat ca actiunea reclamantei este intemeiata, pentru considerentele ce vor fi expuse in continuare:
In speta, intre parate s-a incheiat un contract de credit, la data de 24.07.2006, pentru suma de 700.000 lei, cu termen pana la data de 23.07.2007, ulterior incheierii acestuia fiind  perfectate alte cinci acte aditionale, respectiv actul aditional nr.1 incheiat in 02.11.2006, care are ca obiect acordarea unui credit revolving cu un plafon maxim de 525.000 lei, cu termen de rambursare la 23.07.2007, garantat prin instituirea aceleiasi ipoteci regasita in contractul nr.175/2006; actul aditional nr.2 incheiat in 23.07.2007, pentru acordarea unui credit revolving cu un plafon maxim de 650.000 lei, cu termen de rambursare la 22.07.2008, garantat tot cu aceeasi ipoteca; actul aditional nr.3/25.09.2007, avand ca obiect acordarea unui credit revolving cu un plafon maxim de 750.000 lei, cu termen de rambursare la 22.07.2008; actul aditional nr.4/20.02.2008, prin care este modificata prevederea art.6 pct.6.1. din contractul de credit nr.20214/45/24.07.2006, in care se regaseste constituita aceeasi ipoteca, alaturi de care este instituita si ipoteca din litigiul de fata si in sfarsit, actul aditional nr.5/21.07.2008, pentru un credit revolving cu un plafon maxim de 750.000 lei, cu termen de rambursare la 20.07.2009, care cuprinde mentiunea garantarii creditului si cu ipoteca instituita prin contractul de ipoteca nr.538/21.02.2008.
Din analiza actelor sus-mentionate, instanta a constatat ca niciunul dintre actele aditionale   nu poarta semnatura garantilor, si deci nici semnatura reclamantei, singurul inscris semnat de reclamanta fiind contractul de ipoteca nr.xxx/21.02.2008.
Avand in vedere situatia de fapt expusa, instanta a constatat urmatoarele:
Dreptul de ipoteca este o garantie reala imobiliara, definita de art.1746 Cod civil ca fiind instituit asupra imobilelor afectate la plata unei obligatii.
In speta, ne aflam in prezenta unei ipoteci conventionale, care a luat nastere din conventia partilor, cu formele prevazute de art.1749 alin.2) Cod civil, avand caracterul unui drept real accesoriu, care insoteste obligatia pe care o are debitorul fata de creditor, supusa principiului specializarii, in sensul determinarii sale atat asupra imobilului afectat garantiei, cat si cu privire la valoarea creantei garantate.
 In concret, potrivit dispozitiilor art.1776 Cod civil "Ipoteca conventionala nu poate fi valabila decat atunci cand suma, pentru care ipoteca este constituita, va fi determinata prin act."
Conventia celor trei parti litigante a fost aceea a asigurarii garantarii creditului acordat prin contractul de credit principal si a celor acordate prin actele aditionale nr.1-3 prin instituirea ipotecii asupra bunurilor reclamantei, asa cum au fost identificate prin contractul de ipoteca nr.xxx/21.02.2008.
Cu privire la inserarea constituirii ipotecii asupra acelorasi bunuri pentru acordarea creditului conform ultimului act aditional nr.5/21.07.2008, se observa ca reclamanta nu si-a manifestat vointa, intr-o forma exteriorizata, de a constitui ipoteca si cu privire la ultimul credit acordat.
Prin urmare, reclamanta nu si-a exprimat consimtamantul in vederea  instituirii ipotecii referitor la garantarea creditului acordat la data de 21.07.2008 in suma de 750.000 lei.
In aceste conditii, raspunderea reclamantei- ca garant ipotecar- persista numai in limitele sumei pentru care a garantat, pana la stingerea creditului respectiv.
Conform primului raport de expertiza, creditul nerambursat pentru care a garantat reclamanta, la data de 21.02.2008 a fost de 750.000 lei, credit ce a fost achitat la data de 20.07.2008, parata SC STILEX SRL avand de achitat catre banca numai creditul acordat prin Actul aditional nr.5 din 21.07.2008, fila 366 dosar.
Aceste concluzii se impun prin prisma clauzelor contractuale cuprinse in contractul de credit si in actele aditionale incheiate, Normele interne  CEC BANK, la care face trimitere expertul in completarea raportului de expertiza, nefiind opozabile reclamantei.
Mai mult, interpretarea prezentelor clauze contractuale nu poate fi facuta decat prin intermediul elementelor intrinseci ale contractului, iar nu conform unor norme extrinseci ce nu au fost aduse la cunostinta partilor, la momentul exprimarii vointei de a contracta.
In concluzie, reclamanta a inteles sa consimta instituirea dreptului de garantie ipotecara asupra proprietatii sale pentru cuantumul de 750.000 lei pana la data de 22.07.2008, credit restituit prin suma obtinuta conform actului aditional nr.5/21.07.2008, astfel ca incheierea acestui din urma act, act ce cuprinde modificarea valorii creditului si a termenelor de rambursare, necesita prezenta obligatorie a reclamantei, in calitate de garant pentru incheierea valabila a actului.
Fata de cele aratate mai sus, in temeiul dispozitiilor art.111 Cod procedura civila, potrivit carora "Partea care are interes poate sa faca cerere pentru constatarea existentei sau neexistentei unui drept.",  cererea reclamantei a fost admisa, in sensul constatarii inexistentei dreptului de ipoteca inscris in contractul de ipoteca nr.xxx/21.02.2008.
In consecinta, conform prevederilor art.34 pct.3 din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, ca urmare a incetarii efectelor actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea, s-a dispus radierea mentiunii dreptului de ipoteca asupra imobilului individualizat prin contractul de ipoteca nr.xxx/2008 din cartea funciara.