Actiune in revendicare.Teoria proprietarului aparent

Actiune in revendicare.Teoria proprietarului aparent
      
Aplicabilitatea principiului error communis facit ius, in cazul in care reclamanta  a avut convingerea ca a incheiat actul cu adevaratul proprietar, deoarece la data incheierii contractului de vanzare-cumparare in Cartea funciara a imobilului era transcris titlul de proprietate al vanzatoarei, transcriere de natura a determina convingerea generala ca aceasta din urma este titulara dreptului de proprietate asupra imobilelor.
Aplicabilitatea principiului bunei-credinte a reclamantei, buna-credinta perfecta si lipsita de orice culpa, avand in vedere ca la data incheierii contractului autentic de vanzare-cumparare, chemata in garantie era proprietara de drept asupra imobilelor in litigiu, conform Actului de adjudecare  nr.30/174/14.06.2004, transcris la Cartea Funciara la data de 15.06.2004.
Prin urmare, ne aflam in prezenta unui act valid de vanzare-cumparare, reaua-credinta a chematei in garantie si anularea titlului proprietarului aparent, dupa data incheierii contractului de vanzare-cumparare, neafectand  valabilitatea titlului reclamantei si deci nici calitatea acesteia de titular al dreptului de proprietate asupra imobilelor din litigiu.

Sentinta nr.131 din 20 ianuarie 2010 a Tribunalului Valcea-Sectia Comerciala La data de 27.06.2006 a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Rm.Valcea cererea  formulata de reclamanta SC R SRL Rm.Valcea prin care  a chemat in judecata pe parata SC S SRL, prin administrator judiciar S V, pentru ca instanta sa dispuna obligarea paratei sa respecte dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului situat in intravilanul comunei Budesti, satul Racovita, punct "Poligon", compus din teren curti-constructii in suprafata de 2.200 mp si  evacuarea  paratei din constructia de 220,10 mp, situata pe terenul descris mai sus.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.4389/15.10.2004 a dobandit de la vanzatoarea S.C. C C S.R.L. dreptul de proprietate si posesia asupra imobilului mentionat.
Intrucat imobilul era ocupat, in momentul achizitionarii, de catre parata S.C. S S.R.L., de la care a fost preluat prin executare silita de catre S.C. C C S.R.L., a notificat-o pe parata la data de 06.06.2005, prin intermediul executorului judecatoresc, sa procedeze la evacuarea imobilului dobandit prin vanzare-cumparare, iar parata nu s-a conformat acestei notificari.
In drept, au fost invocate dispozitiile art.480 Cod civil.
Parata a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea actiunii ca netemeinica si nelegala, intrucat actele de executare in urma carora a fost adjudecat imobilul de catre vanzatoare au fost atacate in cadrul unei contestatii la executare, ce s-a aflat pe rolul instantelor de judecata.
Prin sentinta civila nr.5466/15 noiembrie 2004, pronuntata de Judecatoria Rm. Valcea in dosarul nr.7193/2004, mentinuta prin decizia civila nr.404/12 mai 2005, pronuntata de Tribunalul Valcea in dosarul nr.662/2005, a fost admisa contestatia la executare si au fost anulate formele de executare, respectiv procesul-verbal de adjudecare si actul de adjudecare din 14.06.2004.
In aceste conditii, s-a aratat ca este nul contractul de vanzare-cumparare, fiind facut in baza unor acte nule.
Reclamanta S.C. R S.R.L. a formulat cerere de chemare in garantie pentru evictiune a S.C. C C S.R.L. pentru ca, in cazul in care va cadea in pretentii in prezenta cauza, aceasta sa fie obligata la plata despagubirilor determinate de producerea evictiunii totale si a cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca imobilul in litigiu a fost dobandit de la chemata in garantie, prin vanzare-cumparare, iar, potrivit celor mentionate in intampinare, exista posibilitatea caderii lor in pretentii.
In drept, au fost invocate dispozitiile art.60-63 Cod procedura civila  art.1341, art.1344 si art.1350 Cod civil.
Chemata in garantie S.C. C C S.R.L. a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea cererii formulate de reclamanta, intrucat ea a dobandit dreptul de proprietate in cadrul dosarului de executare nr.30/2002, iar reclamanta cunostea situatia juridica a imobilului,  anularea ulterioara a formelor de executare nefiindu-i imputabila.
Intr-un prim ciclu procesual, prin sentinta civila nr.2186/17 aprilie 2007, pronuntata de Judecatoria Rm.Valcea in dosarul nr.564/288/2006, a fost admisa exceptia de netimbrare invocata de chemata in garantie S.C. C C S.R.L. si s-a anulat cererea formulata de S.C. R S.R.L, iar  prin Decizia civila nr.223/14.09.2007,  s-a dispus desfiintarea sentintei si trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeasi instanta.
In rejudecare, Judecatoria Rm.Valcea si-a declinat competenta materiala in favoarea Tribunalului Valcea, prin sentinta nr.6547/COM din 10.12.2007, retinand in considerente ca litigiul dedus judecatii are natura comerciala, care se poarta asupra unui bum cu o valoare de peste 100.000 lei, asa cum rezulta din contractul de vanzare-cumparare nr.4389/15.10.2004.
Tribunalul Valcea, la cererea reclamantei, a luat interogatoriu paratei, prin lichidator, care, la data de 19.05.2009, a inteles sa depuna extrasul de Carte funciara nr.6113/9.02.2008 si care a aratat ca societatea parata a intrat in procedura insolventei, prin sentinta nr.181/F/18.01.2002, dupa care s-a solutionat irevocabil contestatia la executare a bunurilor paratei prin Sentinta nr.5466/2004 a Judecatoriei Rm.Valcea si prin Decizia nr.404/12.05.2005 a Tribunalului Valcea-fila 138 dosar.
S-a aratat ca intre documentele predate de fostul lichidator desemnat in procedura insolventei privind-o pe parata, nu se gaseste niciun inscris din care sa rezulte incunostintarea reclamantei in legatura cu contestatia la executare.
Totodata, chemata in garantie a raspuns, la randul ei, la intrebarile reclamantei, cuprinse in interogatoriul depus la dosar, aratand ca reclamanta a cunoscut in amanunt starea imobilului, si anume ca exista asupra sa ipoteca si ca exista un litigiu nefinalizat printr-o hotarare judecatoreasca, fapt pe care chemata in garantie intelege sa il dovedeasca cu martori si cu imprejurarea ca pretul contractului de vanzare-cumparare  a fost stabilit sub nivelul pietei.
De asemenea, au fost audiati martorii D N si C G.
Martorul D N, propus de chemata in garantie, a precizat ca a fost salariat al Bancii C in perioada 2002-2007, ca manager de credite, conditii in care a precizat ca societatea reclamanta era un client fidel al bancii, de la care a obtinut mai multe credite, client care obisnuia sa achizitioneze bunuri puse in executare de banca.
Martorul a precizat ca personal l-a informat pe administratorul reclamantei-M I, ca existau litigii cu privire la imobilele din prezenta cauza, dar acesta a spus ca isi asuma riscul sa cumpere aceste bunuri.
De asemenea, martorul a declarat ca nu a dat amanunte cu privire la litigiu, in sensul ca nu a indicat numarul dosarului aflat pe rolul instantei si nici obiectul acestuia.
Din oficiu, instanta a dispus efectuarea unor adrese catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara, pentru a se comunica instantei copie de pe Carte Funciara nr.92/Budesti si catre Banca C, pentru a inainta instantei actele intocmite in dosarul de executare silita nr.30/2002.
Totodata, s-a dispus atasarea dosarului nr.1793/2004 al Judecatoriei Rm.Valcea, care a avut ca obiect contestatia la executare formulata de parata impotriva Procesului-verbal de adjudecare din 11.06.2004 si a Actului de adjudecare din data de 14.06.2005 in favoarea chematei in garantie.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta a retinut urmatoarele:
La data de 15.10.2004, reclamanta SC R SRL, prin reprezentantul legal M M, a cumparat prin actul autentic de vanzare-cumparare nr.4389 de la SC C C SRL Sibiu, prin reprezentantul legal I C-I, imobilului situat in intravilanul comunei Budesti, satul Racovita, punct "Poligon", compus din teren curti-constructii in suprafata de 2.200 mp impreuna cu constructia aflata pe teren, cu pretul de 1.029.412.000 lei, imobil dobandit cu ipoteca  de rangul I constituita in favoarea Bancii C  SA-Sucursala Rm.Valcea.
Actul a fost transcris in Cartea Funciara, sub nr.1198/20.10.2004.
Potrivit Cartii Funciare depuse la dosar, la data inscrierii dreptului de proprietate de catre reclamanta nu era notata nicio actiune prin care sa se conteste cuprinsul cartii funciare.
Dupa dobandirea imobilelor, reclamanta a incercat sa intre in posesia acestora, asa cum rezulta din Notificarea nr.159/06.06.2005, comunicata societatii parate, parata aflandu-se in continuare in posesia bunurilor din litigiu, asa cum rezulta din interogatoriul aflat la dosar.
Anterior instrainarii de mai sus, vanzatoarea SC CC SRL dobandise bunul, prin cumparare in cadrul executarii silite efectuate de executorul bancar al Bancii C SA Sibiu in dosarul nr.30/2002, potrivit Procesului-verbal de licitatie din 11.06.2004 si Actului de Adjudecare nr.30/174/14.06.2004, titlu de proprietate inscris in Cartea Funciara a localitatii Budesti.
Dupa  incheierea actelor sus-mentionate in cadrul dosarului de executare nr.30/2002, la data de 5.07.2004, parata SC S SRL a formulat contestatie la executare, prin care a solicitat instantei anularea Procesului-verbal de adjudecare din 11.06.2004, cerere formulata in contradictoriu cu Banca C SA.
Pe parcursul procesului, contestatoarea a completat cererea initiala, in sensul ca a solicitat si anularea Actului de adjudecare nr.30/174/14.06.2004.
Despre contestatia formulata de parata, Banca C, al carei director economic era I C-I, a luat la cunostinta, prin citatia primita, la data de 13.07.2004.
Judecatoria Rm.Valcea a admis contestatia formulata si a dispus anularea Procesului-verbal de adjudecare si a Actului de adjudecare, prin sentinta civila nr.5466/15.11.2004, sentinta ramasa irevocabila prin Decizia civila nr.404/12.05.2005.
Avand in vedere ca reclamanta nu a reusit sa intre in posesia imobilelor dobandite prin contractul autentic de vanzare-cumparare, aceasta a formulat prezenta cerere, prin care revendica imobilele de la posesorul socotit neproprietar de catre reclamanta, si anume de la SC S SRL.
De asemenea, reclamanta a inteles sa formuleze si cerere de chemare in garantie pentru evictiune, fata de societatea vanzatoare, in temeiul dispozitiilor art.1341-1350 Cod civil, in cazul in care cererea principala ii este respinsa.
Fata de situatia expusa mai sus, instanta a constatat ca actiunea principala este intemeiata, pentru considerentele ce vor fi expuse in continuare:
In speta, instanta a retinut ca reclamanta, in calitate de tert de buna-credinta a incheiat un act  cu titlu oneros si  particular cu un proprietar aparent, chemata in garantie, avand in vedere urmatoarele:
Reclamanta a avut convingerea ca a incheiat actul cu adevaratul proprietar, deoarece la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, si anume la data de 15.10.2004, in Cartea funciara a imobilului era transcris titlul de proprietate al vanzatoarei SC CARPATICA CONSTRUCT SRL, de natura a determina convingerea generala ca aceasta din urma este titulara dreptului de proprietate asupra imobilelor.
De asemenea, dobandirea dreptului de proprietate de catre vanzatoare, la data de 11.06.2004, prin licitatia publica organizata de Banca C, era un fapt de notorietate publica, situatie juridica fara echivocuri sau contradictii, asa cum rezulta si din mentiunile din Cartea Funciara, potrivit carora, pana la data de 15.10.2004 nu fusese inscrisa nicio actiune privitoare la dreptul de proprietate al chematei in garantie.
Cu privire la acest aspect, s-au retinut  si dispozitiile art.31 alin.2) din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 care arata ca  "Dobanditorul este considerat de buna-credinta daca, la data inregistrarii cererii de inscriere a dreptului in folosul sau, nu a fost notata nici o actiune prin care se contesta cuprinsul cartii funciare sau daca din titlul transmitatorului si din cuprinsul cartii funciare nu reiese vreo neconcordanta intre aceasta si situatia juridica reala."
De asemenea, titlul in baza caruia chemata in garantie a tratat cu reclamanta, si anume Actul de adjudecare, transcris in Cartea Funciara sub numarul 7321/15.06.2004, avea toate trasaturile unui titlu regulat intocmit, in sensul ca acesta continea toate mentiunile necesare pentru a crea aparenta de titlu adevarat.
In aceste conditii, instanta a apreciat ca buna-credinta a reclamantei apare ca perfecta si lipsita de orice culpa, deoarece la data incheierii contractului autentic de vanzare-cumparare, chemata in garantie era proprietara de drept asupra imobilelor in litigiu, conform Actului de adjudecare  nr.30/174/14.06.2004, transcris la Cartea Funciara la data de 15.06.2004, act care ulterior a fost desfiintat de instanta de judecata, prin sentinta civila nr. nr.5466/15.11.2004, sentinta ramasa irevocabila prin Decizia civila nr.404/12.05.2005.
Apararile paratei si ale chematei in garantie in sensul ca reprezentantul legal al reclamantei ar fi cunoscut imprejurarea ca titlul vanzatoarei putea fi desfiintat, si in consecinta ca acesta ar fi fost de rea-credinta la data incheierii actului, nu au fost primite de catre instanta.
Intr-adevar, la data incheierii contractului nr.4389/15.10.2004, se purta un litigiu intre parata si chemata in garantie, care a avut ca obiect anularea formelor de executare, in cadrul contestatiei la executare promovata de parata.
Chemata in garantie a afirmat, prin interogatoriu, ca imprejurarea relei-credinte a reclamantei la data incheierii actului de vanzare-cumparare  ar rezulta  din pretul vanzarii, care a fost stabilit sub nivelul pietei.
Instanta a retinut insa ca mecanismul formarii acordului de vointa cu privire la stabilirea pretului in cadrul unui contract de vanzare-cumparare intre doi comercianti se supune principiului libertatii contractuale, astfel ca pretul de 1.029.412.000 lei la care se adauga TVA de 19%, nu poate fi un  element care prin el insusi sa conduca la concluzia existentei relei-credinte a reclamantei la data incheierii actului de proprietate al acesteia, mai ales in conditiile in care imobilele au fost dobandite impreuna cu o ipoteca de rang I.
Acest element nu s-a coroborat nici cu declaratia martorului propus de chemata in garantie, D N, fost salariat al Bancii C, martor care a declarat ca l-a incunostintat pe sotul reprezentantei legale a reclamantei, M I, despre un litigiu cu privire la imobil, fara insa a-i da amanunte cu privire la numarul dosarului si la obiectul acestuia.
Despre declaratia acestui martor, instanta a aratat ca nu cuprinde elemente precise din care sa rezulte ca reclamanta a primit informatii concrete referitoare la existenta unui litigiu care sa o conduca sa faca alte cercetari asupra regularitatii actului instrainatorului, in afara celor intreprinse in legatura cu mentiunile din Cartea Funciara.
De asemenea, instanta a apreciat ca existenta ipotecii de rang I asupra imobilului instituite in favoarea Bancii C nu conduce la ideea ca reclamanta avea cunostinta despre litigiul ce constituia obiectul dosarului nr.7193/2004.
Astfel, instanta a retinut din continutul dosarului atasat, ca pentru achitarea pretului de 800.000.000 lei vechi la care s-au adjudecat imobilele, chemata in garantie a contractat un credit de la Banca C, pentru care s-a incheiat contractul de ipoteca nr.1280/28.06.2004, mentionat in Cartea Funciara, ipoteca ce s-a radiat ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare, si anume  la data de 21.10.2004.
In consecinta, ipoteca cu care a fost achizitionat imobilul de catre reclamanta priveste raporturile juridice dintre vanzatoarea(chemata in garantie) si Banca C, iar nu raporturile juridice dintre parata si banca.
Instanta a concluzionat insa ca probatoriul administrat in cauza a condus  la ideea relei-credinte manifestata de reprezentantul legal al chematei in garantie, I C-I, care a avut si calitatea de director economic al bancii intimate in dosarul privind contestatia la executare, persoana care stia, la data incheierii contractului de vanzare-cumparare nr.4389/15.10.2004 de existenta litigiului cu privire la actele de executare silita incheiate in dosarul nr.30/2002,rea-credinta ce  nu poate fi insa opusa reclamantei.
Prin urmare, instanta a conchis ca ne aflam in prezenta unui act valid de vanzare-cumparare, reaua-credinta a chematei in garantie si anularea titlului proprietarului aparent, dupa data incheierii contractului de vanzare-cumparare, neafectand  valabilitatea titlului reclamantei si deci nici calitatea acesteia de titular al dreptului de proprietate asupra imobilelor din litigiu.
      In consecinta, fata de dispozitiile art.480 Cod civil, conform carora "Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si a dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege.", actiunea in revendicare a reclamantei a fost admisa, asa cum a fost formulata si in consecinta cererea de chemare in garantie a fost respinsa.