Efectele juridice ale aplicarii dispozitiilot art.494 alin.3) Cod Civil referitoare la constructorul de buna-credinta

Efectele juridice ale aplicarii dispozitiilot art.494 alin.3) Cod Civil referitoare la constructorul de buna-credinta

In cazul in care reclamantele ,in calitate de proprietare, nu au inteles sa-si valorifice dreptul de a invoca dobandirea proprietatii prin accesiune asupra constructiilor edificate de parata si totodata nu revendica dreptul de proprietate asupra imobilelor sus-mentionate, fata de care probabil nu prezinta interesul preluarii lor, neajunsurile edificarii cladirilor trebuie suportate de constructor, dispozitiile art.494 Cod civil fiind in favoarea proprietarului terenului, iar nu in defavoarea sa.

Tribunalul Valcea, Sectia Comerciala si de Contencios Administrativ, sentinta nr.1111 din 07 octombrie 2009

La data de 4.09.2008 reclamantele SC SV SRL si SC FF SRL au chemat in judecata pe parata CCOOP Rm.Valcea pentru a fi obligata la plata sumei de 100.001 lei ce reprezinta contravaloarea lipsei de folosinta asupra terenului proprietatea reclamantelor in suprafata de 1310 mp, situat in Rm.Valcea, Goranu.
In motivare s-a aratat ca reclamantele au dobandit dreptul de proprietate prin Contractul de vanzare-cumparare autentificat din data de 6.04.2004 de la autorul A I, caruia i s-a restituit, prin Ordin al Prefectului din anul 1999, terenul in litigiu.
Anterior introducerii prezentei cereri, autorul reclamantelor obtinuse sentinta civila nr.3751/2005 a Judecatoriei Rm.Valcea, in baza careia actuala parata a fost obligata la o suma de bani ce reprezenta lipsa de folosinta a terenului descris mai sus.
Prin urmare, reclamantele invocand calitatea de succesoare cu titlu particular, acestea mentioneaza ca subzista considerentele hotararii de mai sus, atata timp cat parata nu a inteles sa-si ridice constructiile de pe terenul reclamantelor, conditii in care nu pot fi exercitate prerogativele legale ale dreptului de proprietate.
Fata de situatia expusa mai sus, instanta a constatat ca actiunea reclamantelor este intemeiata, pentru considerentele ce vor fi expuse in continuare:
Reclamantele au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in litigiu, prin contractul autentic de vanzare-cumparare din data de 6.04.2004, de la autorul A I, care, la randul sau, dobandise calitatea de proprietar prin Ordinul Prefectului, titlu de proprietate asupra caruia instantele  de judecata s-au pronuntat, in sensul constatari legalitatii acestuia.
In aceste conditii, apararile cuprinse in intampinare, prin invocarea pe cale incidentala a  nelegalitatii titlului autorului reclamantelor, nu au fost primite, atata timp cat s-a statuat irevocabil faptul ca ordinul prefectului a fost emis in mod legal.
In ceea ce priveste posesia de buna-credinta invocata de catre parata cu privire exploatarea imobilelor descrise de expert si care sunt edificate pe terenul reclamantelor, asa cum s-a aratat anterior, cu putere de lucru judecat, s-a stabilit aplicabilitatea dispozitiilor art.494 alin.3) Cod civil, text potrivit caruia "(_)Cu toate acestea, daca plantatiile, cladirile si operele au fost facute de catre o a treia persoana de buna-credinta, proprietarul pamantului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantatii, cladiri si lucrari, dar va avea dreptul sau de a inapoia valoarea materialelor si pretul muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului."
S-a retinut ca in speta de fata ne aflam in ipoteza in care anterior introducerii prezentei cereri, instanta de judecata a stabilit calitatea de constructor de buna-credinta a paratei, moment dupa care proprietarul terenului, adica reclamantele, nu au inteles sa-si valorifice dreptul de a invoca dobandirea proprietatii prin accesiune asupra constructiilor edificate de parata.
In acest sens, atata timp cat reclamantele nu revendica dreptul de proprietate asupra imobilelor sus-mentionate, fata de care probabil nu prezinta interesul preluarii lor, neajunsurile edificarii cladirilor trebuie suportate de constructor, dispozitiile art.494 Cod civil fiind in favoarea proprietarului terenului, iar nu in defavoarea sa.
Prin urmare, in conditiile in care parata nu a parasit cladirile aflate pe terenul reclamantelor si intelege sa exploateze in continuare constructiile aflate pe terenul acestora, impiedicand astfel exercitarea efectiva de catre reclamante a prerogativelor dreptului de proprietate, astfel cum este definit de dispozitiile art.480 Cod civil, aceasta este datoare a achita proprietarelor terenului o indemnizatie, sub forma de chirie.
Cum prin expertiza tehnica s-a stabilit o valoare de 1,50 EURO/mp/luna chirie pentru terenul ocupat de cladirile exploatate de parata, teren in suprafata de 806,29 mp, valoare necontestata de parata, instanta a admis cererea reclamantei, asa cum a fost precizata ulterior.