Constatarea valabilitatii conventiei de vanzare- cumparare

Constatarea valabilitatii conventiei de vanzare- cumparare

Potrivit art. 1073 Cod Civil creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, iar potrivit art. 1077. C.civ. nefiind indeplinita obligatia de a face, creditorul poate sa fie autorizat de a o aduce el la indeplinire. In lumina principiului executarii in natura a obligatiilor instituit de aceste dispozitii legale, instanta are posibilitatea sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare.
( sentinta nr. 91 din 30 ianuarie 2008)

Prin actiunea formulata si inregistrata pe rolul Judecatoriei Craiova la data de 18.05.2007 reclamanta SC G.I. SRL a chemat in judecata pe parata M. I., solicitand instantei ca prin  hotararea ce se va pronunta sa se constate dreptul reclamantei de proprietate asupra terenului achizitionat prin antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 6099/21.12.2006 si sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare -  cumparare.
In motivarea actiunii s-a aratat ca la data de 21.12.2006, prin antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 6099, reclamanta a cumparat de la parata un imobil, achitand acesteia in integralitate pretul de 24000 lei, partile stabilind ca la data de 27.02.2007 sa se prezinte la notariat in vederea perfectarii actelor de vanzare cumparare, insa acest termen a trecut, parata refuzand sa se prezinte la notariat.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 111 Cpc.
In sustinerea actiunii la dosar s-au depus in copie acte.
Prin sentinta comerciala nr.11980/24.09.2007 a fost declinata competenta de solutionare a cauzei in favoarea Tribunalului Dolj constatandu-se ca potrivit art. 2 pct 1 lit  a Cpc, procesele si cererile in materie comerciala al caror obiect este neevaluabil in bani sunt de competenta tribunalului.
La data de 28.11.2007 parata a formulat intampinare si cerere reconventionala, solicitand sa se constate nulitatea absoluta a antecontractului de vanzare - cumparare ca urmare a lipsei de discernamant a administratorului societatii reclamante la data incheierii actului.
A solicitat respingerea actiunii, aratand ca intre parata si administratorul societatii au existat mai multe litigii, la data de 21.12.2007 acestea fiind stinse in urma unor declaratii date la notar. Cu aceasta ocazie s-a incheiat si antecontractul, pretul mentionat nefiind achitat, el reprezentand o compensare la ceea ce a renuntat administratorul societatii, numitul R. G., in favoarea paratei - reclamante.
Parata a sustinut ca numitul R. G. a solicitat in instanta anularea tuturor declaratiilor date in fata notarului public, actiune ce face obiectul unui alt dosar al Judecatoriei Craiova. In aceasta cauza s-a invocat lipsa de discernamant la momentul semnarii declaratiilor, apreciindu-se de catre parata  ca si contractul din actiunea principala este nul.
A solicitat suspendarea cauzei pana la solutionarea  acestui dosar, dosar unde s-a dispus efectuarea unei expertize.
Reclamanta-parata a formulat la data de 23.01.2008, intampinare la cererea reconventionala. A aratat ca lipsa discernamantului constituie un viciu de consimtamant ce poate atrage nulitatea relativa si care poate fi invocat exclusiv de partea in cauza.
A invocat lipsa calitatii procesuale, a interesului personal, legitim si actual al paratei - reclamante in promovarea cererii. A solicitat respingerea cererii de suspendare, existenta unui  dosar civil intre persoanele fizice nejustificand suspendarea cauzei.
Partile au depus la dosar acte in sustinerea cererilor si in aparare.
Din actele depuse la dosar instanta retine ca la data de 21.12.2006 intre parti s-a incheiat un antecontract de vanzare - cumparare prin care parata-reclamanta s-a obligat sa vanda reclamantei-parate terenul din Craiova, str. D., nr. 1, jud. Dolj, care se afla sub constructia edificata in partea de N, proprietatea reprezentantului legal al societatii cumparatoare.
Antecontractul a fost autentificat sub nr. 6099, partile stabilind ca  data a autentificarii actului de vanzare-cumparare data de 27.02.2007.
S-a mentionat ca vanzatoarea detinea terenul prin cumparare, conform actului autentificat sub nr. 771/10.07.1998, si ca pretul vanzarii, de 24.000 lei, a fost primit de aceasta la data incheierii conventiei.
Prin contract, societatea s-a obligat sa intocmeasca documentatia cadastrala pentru terenul ce facea obiectul acestuia, documentatie ce a fost  inregistrata la Oficiul de Cadastru sub nr. 7/03.05.2007.
Cum in speta se invoca de catre parata nulitatea contractului, instanta va analiza mai intai cererea reconventionala.
Se retine ca motivul de nulitate invocat este cel al lipsei de discernamant al reprezentantului legal al societatii reclamante la data  incheierii conventiei, lipsa de discernamant ce ar fi recunoscuta de acesta prin  promovarea unei actiuni la Judecatoria Craiova.
Potrivit dispozitiilor art. 948 Cod Civil, conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii sunt: capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partii ce se obliga, un obiect determinat si o cauza ilicita.
Parata - reclamanta nu invoca insa lipsa sa de discernamant la momentul incheierii conventiei, prin contract ea fiind persoana care se obliga la transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului.
Mai mult, lipsa de discernamant atrage nulitatea relativa a actului juridic, fiind in prezenta unor interese private, nulitate ce nu poate fi invocata decat de persoana al carei interes a fost nesocotit la incheierea actului.
Desi parata - reclamanta are interes in promovarea cererii reconventionale, anularea sau constatarea nulitatii actului avand ca efect repunerea partilor in situatia anterioara, instanta constata ca nu are insa calitatea procesuala de a invoca lipsa de discernamant a reprezentantului cocontractantului.
In ceea ce priveste neplata pretului, instanta constata ca acest motiv nu tine de valabilitatea conventiei, in acest sens fiind si dispozitiile art.1294 Cod Civil referitoare la vanzare. Pentru neexecutarea obligatiilor asumate prin conventie, se poate cerere rezolutiunea, nu anularea.
In consecinta, cererea reconventionala va fi respinsa.
Referitor la actiunea principala, instanta retine ca prin antecontract parata-reclamanta s-a obligat sa incheie contractul la data de 27.02.2007, obligatie neindeplinita in speta.
Potrivit art. 1073 Cod Civil creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, iar potrivit art. 1077. C.civ. nefiind indeplinita obligatia de a face, creditorul poate sa fie autorizat de a o aduce el la indeplinire. In lumina principiului executarii in natura a obligatiilor instituit de aceste dispozitii legale, instanta are posibilitatea sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare.
Constatand ca precontractul incheiat intre parti indeplineste conditiile de valabilitate prevazute de art. 948 C.civ. referitoare la conventii, ale art. 1294 si urm C.civ. referitoare la vanzare, va fi admisa actiunea, se va constata valabilitatea conventiei incheiate intre parti, iar hotararea va tine loc de act autentic de vanzare - cumparare, cu privire la terenul identificat prin memoriul tehnic depus la dosar.