Anularea contractului de vanzare-cumparare al subdobanditorului conform articolului 65 din legea nr. 64/1995.

       Neanalizarea cerintelor legale prevazute de art. 65 din Legea nr. 64/1995 pentru a se dispune anularea contractului de vanzare-cumparare prin care subdobanditorul a devenit proprietar al imobilului echivaleaza cu nemotivarea acelei parti din sentinta atacata referitoare la anularea contractului de vanzare-cumparare in cauza, motiv de recurs prevazut de art. 304 pct. 7 C.pr.civ.
        ( Decizia comerciala nr. 354/07.03.2007 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala in dosarul nr. 6914/3/2006:
        Prin sentinta comerciala nr. 2016/11.09.2006 pronuntata de T. B. - Sectia a VII- a Comerciala a fost admisa cererea reclamantei S.C. L. S.R.L., prin lichidator judiciar D.V., in contradictoriu cu paratele S.C. D. I. S.A. , S.C. C. S.A., prin lichidator judiciar S.C. G. M. C. S.R.L. si S.C.  C.I. B. S.A.  S-a dispus anularea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2954/22.12.2004 de B.N.P. M. J. incheiat intre S.C. L.  S.R.L. si S.C. D. I. S.A.  si anularea contractului de cesiune de creanta nr. 23/28.05.2005 intervenit intre S.c. L. S.R.L. si S.C. C. S.A. Totodata s-a  dispus anularea si a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de B.N.P. M. J. incheiat intra S.C. D. I. S.A. si S.C.  C.I. B. S.A., precum si  repunerea partilor in situatia anterioara incheierii acestor contracte si restituirea imobilului situat in Bucuresti Sos. Pantelimon, nr. 300, Sector 2 in patrimoniul reclamantei-debitoare.
        Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta a aratat ca prin cererea inregistrata la data de 22.02.2006 reclamanta S.C. L. S.R.L., prin lichidator judiciar D. V. a solicitat, in contradictoriu cu paratele S.C. D. I. S.A. si S.C. C. S.A., anularea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2954/22.12.2004 de B.N.P. M. J.  incheiat intre S.C. L.  S.R.L. si S.C. D. I. S.A. si a contractului de cesiune de creanta nr. 23/28.05.2005 intervenit intre S.C. L.  S.R.L. si S.C. C.  S.A., contract prin care S.C. L. S.R.L. a cesionat creanta sa in suma de 70.443.954.000 ROL rezultand din contractul de vanzare-cumparare mentionat, restituirea bunului si repunerea partilor in situatia anterioara.
        Cererea a fost motivata in sensul ca la data de 22.12.2004, s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare nr. 2954 prin care reclamanta a vandut catre S.C. D. I. S.A., la pretul de 59.196.600.000 ROL si T.V.A. imobilul situat in Bucuresti Sos. Pantelimon nr. 300 Sector 2 , pretul vanzarii urmand sa fie achitat pana la 31.01.2005, termen modificat ulterior prin act aditional la data de 31.07.2005. Inainte de expirarea termenului de plata, S.C. L. S.R.L. a cesionat suma pe care o avea de incasat catre S.C. C. S.A.,prin contractul de cesiune de creanta nr. 23/18.05.2005, pretul cesiunii a fost stabilit la valoarea nominala a creantei si urma sa fie achitat in trei rate la: 30.06.2005, 31.08.2005 si 30.09.2005, cesiunea fiind notificata catre S.C. D.  I.  S.A. prin notificarea nr. 27/20.06.2005. Pana in prezent nu rezulta ca S.C. L.  S.R.L. a primit contravaloarea imobilului vandut, iar transferul de proprietate asupra imobilului s-a efectuat in mod fraudulos, cu intentia vadita de a diminua patrimoniul societatii in dauna creditorilor si a determinat imposibilitatea debitoarei de a-si desfasura obiectul de activitate si de a achita creditorii. S-a sustinut ca contractul de vanzare-cumparare al imobilului este nul deoarece nu a fost semnat de catre reprezentantul legal al vanzatorului, hotararea A.G.A. nr. 9/26.11.2004 nu a fost legala fiind adoptata de alte persoane fara calitate de reprezentanti ai asociatilor S.C. L. S.R.L. , iar contractul de vanzare-cumparare a fost incheiat cu intentia vadita de a diminua activul societatii debitoare in dauna creditorilor.
        Reclamanta si-a precizat cererea la termenul de judecata din data de 15.05.2006 in sensul introducerii in cauza a S.C.  C.I. B. S.A., in calitate de subdobanditor al imobilului mentionat si anularea contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de B.N.P. M.  J. , cu motivarea ca, fara a achita pretul datorat, S.C. D.  I. S.A. a vandut in continuare imobilul catre S.C.  C.I. B.  S.A.
        Analizand probatoriul administrat in cauza, instanta a precizat ca sunt aplicabile dispozitiile Legii nr. 85/2006 ce a intrat in vigoare la 21.07.2006, respectiv art. 79, 80 si 84 din lege.
        In fapt, instanta a retinut ca la data de 22.12.2004, reclamanta S.C. L.  S.R.L., in prezent in procedura de faliment, a incheiat contractul de vanzare-cumparare nr. 2954 prin care a vandut catre S.C. D. I.  S.A., la pretul de 59.196.600.000 lei (ROL) si T.V.A. imobilul situat in Bucuresti  Sos. Pantelimon nr. 300 Sector 2, compus din teren in suprafata de 1060,22 m.p. si constructie , pretul vanzarii urmand sa fie achitat la data de 31.01.2005, data modificata ulterior prin act aditional la data de 31.07.2005. Inainte de expirarea termenului de plata, S.C. L. S.R.L. a cesionat suma pe care o avea de incasat catre S.C. C.  S.A. prin contractul de cesiune de creanta nr. 23/18.05.2005, pretul cesiunii a fost stabilit la valoarea nominala a creantei si urma sa fie achitat in trei rate: 30.06.2005, 31.08.2005 si 30.09.2005, cesiunea fiind notificata catre S.C. D.  I. S.A. prin notificarea nr. 27/20.06.2005. Fara a achita pretul datorat, S.C. D. I.  S.A. a vandut in continuare imobilul catre S.C.  C.I. B. S.A. prin actul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de B.N.P. M.  J.
        Judecatorul sindic a aratat ca actul de vanzare-cumparare nr. 2954/22.12.2004 a fost semnat din partea vanzatorului de o persoana ca nu avea calitatea sa realizeze o astfel de operatiune juridica, iar hotararea A.G.A. nr. 9/26.11.2004 mentionata in act ca temei legal al calitatii de reprezentant a D-lui S . Z.  nu a fost legala, deoarece a fost adoptata de persoane fara calitate de reprezentanti ai asociatilor S.C. L. S.R.L. De asemenea, s-a considerat ca, in speta, contractul mentionat a fost incheiat cu intentia vadita de diminuare a patrimoniului debitoarei, aspect ce rezulta si din faptul ca atat vanzatoarea cat si cumparatoarea au avut ca asociat si respectiv actionar-administrator, pe S.  Z . , persoana cu interes in ambele societati, ai prin aceasta vanzare s-a actionat impotriva intereselor S.C. L.  S.R.L. neasigurandu-se incasarea pretului vanzarii si facand imposibila desfasurarea activitatii societatii.
        Cu toate ca pretul vanzarii stabilit prin contractul de vanzare-cumparare nr. 2954/22.12.2004 nu a fost incasat nici pana in prezent de catre reclamanta, imobilul in litigiu a mai facut obiectul unor acte juridice de cesiune de creanta, prin contractul de cesiune de creanta nr. 23/18.05.2005 prin care S.C. L.  S.R.L. cesioneaza suma pe care o avea de incasat catre S.C. C. S.A., si a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de B.N.P. M.  J.  prin care S.C. D  I. S.A. a vandut imobilul catre S.C.  C.I. B. S.A., intr-un interval scurt de timp, ceea ce dovedeste intentia de diminuare a patrimoniului debitoarei in dauna creditorilor. Mai mult, s-a precizat si ca nu s-a indeplinit o conditie esentiala in cazul imobilelor, conditie constand in incheierea contractului de cesiune in forma autentica.
        Fata de cele aratate, tribunalul a considerat intemeiata cererea reclamantei de a dispune anularea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2954/22.12.2004 de B.N.P. M. J.  incheiat intre S.C. L. S.R.L. si S.C. D. I.     S.A. si a contractului de cesiune de creanta nr. 23/18.05.2005. De asemenea, a dispus si anularea actului subdobanditorului bunului, in temeiul art. 84 din lege, respectiv a actului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de  B.N.P. M. J. , precum si repunerea partilor in situatia anterioara incheierii acestor contracte si restituirea imobilului in patrimoniul reclamantei debitoare.
        Impotriva sentintei comerciale nr. 2016/11.09.2006 pronuntata de T. B.  - Sectia a VII- a Comerciala a declarat recurs in termen legal recurenta-parata S.C.  C.I. B.  S.A. Aceasta a criticat-o ca netemeinica si nelegala pentru motive ce vizeaza dispozitiile art. 304 pct. 5 si 7 C.pr. civ. si art. 3041 C.pr.civ. si care se refera in esenta la:
1) Procedura de citare cu recurenta-parata nu a fost legal indeplinita, deoarece s-a realizat prin afisare la sediul situat in Bucuresti, Sector 1, B-dul Nicolae Balcescu r. 25, desi aceasta isi desfasoara activitatea la punctul de lucru situat in Bucuresti, Str. Doamnei nr.9-11, Sector 3, punct de lucru inregistrat la registrul comertului.
2) Hotararea instantei de fond nu este motivata cu privire la anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat de catre S.C. D. I.  S.A. si S.C.  C.I. B.  S.A.
3) Nu sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 84 din legea nr. 84/2006 in vederea anularii contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de  B.N.P. M.  J. , deoarece este de buna credinta, la momentul vanzarii S.C. D.  I.  S.A. nefiind o societate aflata in procedura prevazuta de Legea nr. 64/1995, si a achitat in intregime pretul imobilului, pret care a fost stabilit la valoarea de piata a acestuia.
        Analizand recursul prin prisma motivelor de recurs expuse se constata ca este fondat pentru considerentele ce urmeaza.
        Primul motiv de recurs nu este intemeiat.
        Instanta a dispus ca recurenta-parata S.C.  C.I. B.  S.A. sa fie citata la fond la adresa de sediu din B-dul Nicolae Balcescu nr. 25, Bucuresti, Sector 1, adresa cu care figureaza inscrisa si la O.R.C.T.B. , conform extrasului de informatii nr. 30714/26.04.2006.
        Deoarece dovada de indeplinire a procedurii de citare cu aceasta s-a intors cu mentiunea "destinatar necunoscut" la adresa indicata, instanta in mod legal a procedat la efectuarea procedurii de citare prin publicitate conform dispozitiilor art. 95 C.pr.civ., respectiv prin afisare la usa instantei.
        De altfel se constata si ca adresa indicata de catre recurenta in calea de atac a recursului este tot cea cu care figureaza inregistrata la registrul comertului.
        Cel dea-l doilea motiv de recurs este insa intemeiat.
        Desi a mentionat ca, in temeiul art. 84 din Legea nr. 85/2006, dispune si anularea actului subdobanditorului bunului, adica a  contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de  B.N.P. M.  J. incheiat intre S.C. D.  I.l S.A., in calitate de vanzator, si S.C.  C.I. B.  S.A., in calitate de cumparator, instanta nu a analizat indeplinirea conditiilor legale prevazute de textul de lege.
        In primul rand, se constata ca fata de data formularii cererii completatoare prin care s-a solicitat anularea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de  B.N.P. M.  J. , 15.05.2006, si avand in vedere data intrarii in vigoare a prevederilor Legii nr. 85/2006, 21.07.2006, in cauza sunt aplicabile dispozitiile Legii nr. 64/1995 republicata si nu cele ale Legii nr. 85/2006, asa cum a retinut instanta de fond.
        Art. 65 din Legea nr. 64/1995 republicata dispune ca "administratorul, lichidatorul sau comitetul creditorilor va putea intenta actiune pentru a recupera de la subdobanditor bunul ori valoarea bunului transferat de catre debitor, numai daca subdobanditorul nu a platit valoarea corespunzatoare a bunului si cunostea sau trebuia sa cunoasca faptul ca transferul initial este susceptibil de a fi anulat".
        In al doilea rand, instanta care a pronuntat hotararea atacata nu a analizat daca sunt indeplinite conditiile prevazute de acest text de lege pentru a se  dispune anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat cu subdobanditorul bunului. Astfel nu a fost verificata conditia referitoare la plata valorii corespunzatoare a bunului, ceea ce inseamna chiar efectuarea unui raport de expertiza contabila in acest sens. De asemenea, nu a fost analizata nici cealalta conditie legala privind aspectul cunoasterii sau al faptului ca subdobanditorul trebuia sa cunoasca despre susceptibilitatea anularii transferului initial.
        Neanalizarea cerintelor legale pentru a se dispune anularea contractului de vanzare-cumparare prin care subdobanditorul a devenit proprietar al imobilului echivaleaza cu nemotivarea acelei parti din sentinta recurata referitoare la anularea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de  B.N.P. M.  J. .., motiv de recurs prevazut de art. 304 pct. 7 C.pr.civ.
        In ceea ce priveste cel de-al treilea motiv de recurs, se constata ca cele doua conditii prevazute de art. 65 din Legea nr. 64/1995 republicata necesare pentru a se dispune anularea actului de vanzare-cumparare al subdobanditorului, respectiv ca subdobanditorul sa nu fi platit valoarea corespunzatoare a bunului si ca acesta sa cunoasca sau sa trebuiasca sa cunoasca faptul ca transferul initial este susceptibil de a fi anulat, trebuie indeplinite cumulativ.
        Analizarea sustinerii recurentei in sensul ca a achitat in intregime pretul imobilului, pret stabilit la valoarea de piata a acestuia, impune efectuarea unui raport de expertiza contabila in acest sens, proba care, in conformitate cu dispozitiile art. 305 C.pr.civ., nu se poate realiza in calea de atac a recursului.
        Constatand ca recursul este intemeiat potrivit celor aratate si ca modificarea hotararii atacate nu este posibila fiind necesara administrarea de probe noi, adica proba cu expertiza contabila pentru a se stabili daca subdobanditorul a achitat pretul imobilului cumparat, urmeaza ca, in baza art. 312 alin. 1-3 C.pr.civ., sa fie admis recursul.
        In consecinta, va fi casata in parte sentinta atacata cu privire la dispozitia instantei de anulare a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de B.N.P. M.  J.  si va fi trimisa cauza spre rejudecare in aceste limite aceleiasi instante, cu mentinerea celorlalte dispozitii ale sentintei atacate.)