Neexecutarea integrala a obligatiei de plata a pretului. Rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare. Exceptia de neexecutare a contractului

    Neexecutarea integrala a obligatiei de plata a  pretului. Rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare. Exceptia de neexecutare a contractului
     
     -art.969, art.1020 - 1021 Cod civil
     
     Neexecutarea integrala a obligatiei de plata a pretului asumata de promitentul cumparator, conform antencontractului de vanzare-cumparare, atrage sanctiunea rezolutiunii acestuia in conditiile art.1020 - 1021 Cod civil.
     Obligatia de plata a primei rate din pret fiind anterioara si esentiala la incheierea antecontractului de vanzare-cumparare, in raport de obligatiile asumate de promitentul -vanzator, acestuia nu-i poate fi opusa exceptia de neexecutare a contractului.
     
     (Decizia comerciala nr.105/27.02.2007 - Sectia a VI-a Comerciala).
     
     Prin sentinta comerciala nr.1080/24.03.2006 pronuntata in dosarul nr.34247/3/2005 (nr. in format vechi 5010/2005) Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala a admis in parte cererea principala formulata de reclamanta SC LO SRL in contradictoriu cu parata SC IP SRL, astfel cum a fost precizata si a anulat cererea reconventionala formulata de parata SC IP SRL in contradictoriu cu reclamanta SC LO SRL.
     In consecinta a dispus rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti cu nr.82/02.02.2005 si a obligat  parata la plata catre reclamanta a sumei de 6045 euro, cu titlu de penalitati calculate pentru perioada  02.02.2005 - 15.03.2006, in echivalent  in lei la cursul B.N.R. de la momentul  platii.
     A obligat parata la plata sumei de 855,49 RON cu titlu de cheltuieli de  judecata.
Pentru a hotari astfel, tribunalul a avut in vedere in ceea ce priveste  cererea principala, actele si lucrarile cauzei  si dispozitiile legale incidente retinand in esenta ca la data de 02.02.2005, intre reclamanta SC  LO SRL in calitate de promitent vanzator si parata  SC IP SRL in calitate de promitent cumparator, s-a incheiat antecontractul de  vanzare-cumparare nr.82 cu privire la apartamentul nr.84  Corpul impreuna cu o cota parte indiviza din terenul pe care  este  situat  blocul de locuinte, curte si bazin, precum si locul de parcare nr.7 si boxa 630 din Complexul din Bucuresti, str. Sos. Nordului nr.82-92, sector 1.
Tribunalul a mai retinut ca desi aceasta conventie nu a fost semnata de reprezentantii legali ai paratei, totusi intrunirea manifestarilor de vointa ale partilor, acceptarea clauzelor contractului in forma depusa de reclamanta, rezulta in mod  indubitabil, din modul in care au fost  exprimate apararile paratei  in cuprinsul intampinarii, din solicitarea acesteia de a  se pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de  vanzare-cumparare cu privire la imobilul descris in cuprinsul antecontractului si din raspunsurile  date la interogatoriul propus de  reclamanta.
De asemenea, tribunalul a mai retinut ca parata a achitat numai  suma de 4.946,66 euro la data de 26.05.2005 (prin ordinul de plata din 25.05.2005 emis pentru suma de 179.000.000 lei - ROL), celelalte plati atestate prin ordinele de plata emise la 22.02.2005 si 15.02.2005, desi efectuate de parata in considerarea antecontractului nr.82, au constituit avans la contractul de construire nr.65/17.12.2004, conform adresei nr.06/15.04.2005.
In acest fel, parata a incalcat obligatiile de plata ce-i incumbau conform antecontractului, suma platita neacoperind nici contravaloarea primei rate, scadenta la data  intervenirii acordului de vointa al partilor.
Fata de situatia de fapt retinuta si fata de prevederile art.5.1 si art.2.1. din contract, tribunalul a constatat culpa paratei in neexecutarea integrala a obligatiei de plata facand aplicatia  dispozitiilor art.969 si art.1020 - 1021  Cod civil, apreciind ca se impune rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare nr.82/02.02.2005 si nu rezilierea acestuia cum a solicitat reclamanta.
In ceea ce priveste exceptia de neexecutare a contractului invocata de parata a fost considerata de tribunal ca neintemeiata retinand in esenta ca obligatia de plata a pretului a fost privita ca esentiala la incheierea antecontractului, iar ca moment in timp obligatia de plata a ratei de 40.000 Euro era scadenta prima.
Tribunalul a mai retinut ca potrivit clauzelor contractuale, contractul de vanzare-cumparare in forma autentica urma a fi incheiat dupa efectuarea ultimei rate mentionate la art.2.1,  in acest scop fiind  specificata situatia juridica a imobilului la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare.
A mai retinut ca, si in situatia  in care imobilele erau grevate de sarcini, la incheierea contractului de vanzare-cumparare, in sarcina vanzatorului s-a prevazut in antecontract obligatia de a prezenta extras din cartea funciara pentru  imobilele mentionate.
Referitor la obligatiile prevazute in art.3.6, tribunalul  a retinut ca acestea sunt in stransa legatura cu transmiterea dreptului de proprietate prin contractul de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica si nu pot afecta obligatia de plata a pretului.
In temeiul clauzei penale inserata la art.5.1 din antecontractul de vanzare-cumparare, tribunalul a retinut  ca parata datoreaza penalitati de intarziere in cuantum de 15 euro/zi de la scadenta 02.02.2005 si pana la data de 15.03.2006, rezultand  suma de 6045 euro, in echivalent in lei la cursul B.N.R de la momentul platii.
In ceea ce priveste cererea reconventionala formulata de parata, tribunalul a facut aplicatia art.20 alin.3 din Legea nr.146/1997, ca urmare a admiterii exceptiei de netimbrare a cererii fata de faptul ca nu s-au achitat sumele datorate cu titlu de taxa de timbru si timbru judiciar.
Impotriva acestei sentinte parata SC IP SRL a  formulat apel in termen solicitand admiterea acestuia, desfiintarea in tot a sentintei si pe fond respingerea actiunii formulata de reclamanta ca neintemeiata.
Prin motivele de apel depuse  la dosar la termenul din 31.10.2006 apelanta a invocat urmatoarele:
-Instanta nu a administrat intreg probatoriul depus la dosarul cauzei, neluand in seama fila 122 care dovedeste ca suma pe care a achitat-o in contul  acestui antecontract  este mult mai mare.
Astfel, pe langa OP-ul din data de 25.05.2005 cu suma de 179.000.000 (4.946,66 Euro), retinut de instanta,  la fila 122 din dosarul  de fond se mai afla si dovada achitarii sumei de 100.000 RON in contul  acestui antecontract, respectiv 0.P 33 si 34 din  data de 16.03.2006, 0.P uri asupra carora instanta nu s-a pronuntat.
-Instanta nu a facut decat sa repete spusele reclamantei din actiune, fara insa a verifica sau argumenta intr-un fel sau altul aceste aprecieri.
Potrivit principiului rolului activ instanta de judecata avea datoria de a depune toate diligentele in aflarea adevarului, pentru a verifica daca sumele platite, sunt sau nu  platite in contul antecontractului despre care se face vorbire in prezenta cauza.
-Din probele  depuse la dosar,  pe care instanta de fond le-a omis, rezulta ca suma platita pentru acest antecontract este mult mai mare decat  suma retinuta de aceasta.
-Instanta de fond a respins in mod nejustificat exceptia de neexecutare a contractului, desi a dovedit ca reclamanta  insasi nu si-a respectat obligatiile contractuale, fapt ce i-a dat dreptul de a  suspenda executarea obligatiei de plata.
In sustinerea acestui motiv apelanta a aratat ca vanzatorul avea obligatia de a preda apartamentul in cauza, potrivit art.3.8 din antecontract, pe baza de proces-verbal de predare-primire receptie, aceasta obligatie nefiind conditionata de plata avansului, documentul respectiv nefiind intocmit niciodata.
Apelanta a mai aratat ca o alta obligatie a vanzatorului era aceea de a garanta pe cumparator, in sensul prezentarii unui extras de carte funciara la acel moment, in conditiile in care, prin propriile eforturi a aflat ca imobilul este grevat de sarcini cu interdictia de instrainare.
A mai aratat ca reclamanta nu a specificat niciunde acest lucru si nici nu a asigurat-o ca aceasta sarcina va fi  ridicata la momentul transferului de proprietate, deci nu putea achita diferenta  de pret fara a avea aceste garantii.
-Executarea obligatiilor asumate de partile contractante, constituie un efect esential al antecontractului denuntat, astfel ca inainte de a cere rezilierea,  reclamanta trebuia sa solicite executarea obligatiilor ce izvorasc din actul denuntat.
-Pentru  ca reclamanta sa poata cere incetarea antecontractului nr.82/02.02.2005, trebuia sa faca dovada faptului ca si-a indeplinit propriile obligatii contractuale asumate, dovada pe care nu a facut-o.
-A depus diligente pentru achitarea in termen a apartamentului, fiind efectuate demersuri la o banca pentru obtinerea unui credit, urmand a fi virata suma din contul bancii in contul reclamantei, cu singura  conditie ca reclamanta sa emita o factura proforma, insa aceasta a refuzat achitarea sumelor datorate  prin creditul obtinut.
-O alta obligatie nerespectata de reclamanta este aceea prevazuta de art.3.6 din antecontract, obligatie neexecutata nici pana la acest moment, in cartea funciara fiind inserata interdictia de instrainare asupra imobilului.
-In mod gresit instanta a constatat  ca SC IP SRL datoreaza  penalitati de intarziere, intrucat intarzierea se datoreaza culpei reclamantei, prin faptul ca a fost  impiedicata de aceasta in indeplinirea obligatiilor.
In concluzie apelanta a solicitat admiterea apelului, desfiintarea in tot a sentintei atacate si pe fond respingerea actiunii ca  neintemeiata, cu cheltuieli de judecata.
Apelul a fost legal timbrat conform inscrisurilor aflate in dosar.
Prin intampinarea  depusa la dosar, intimata a combatut motivele invocate de apelanta solicitand respingerea apelului ca nefondat si mentinerea hotararii instantei de fond ca temeinica si legala.
In cauza a fost incuviintata proba cu inscrisuri fiind respinsa proba cu expertiza contabila apreciindu-se ca nu este concludenta solutionarii cauzei.
La dosarul cauzei partile au depus concluzii scrise.
Examinand apelul in raport de criticile invocate, in raport de actele  si lucrarile cauzei si avand in  vedere si dispozitiile legale  incidente, Curtea constata ca este  nefondat pentru considerentele ce se vor arata.
Astfel, probele cauzei releva ca prin antecontractul de vanzare-cumparare nr.82/02.02.2005 apelanta-parata s-a obligat la plata pretului bunului prevazut la art.1 pct.1.1 in cuantum total de 265.050 Euro plus TVA.
Potrivit art.2 pct.2.1 din antecontract la semnarea acestuia apelanta parata avea obligatia  sa plateasca intimatei-reclamante suma de 40.000 Euro, plus TVA, diferenta de pret urmand sa fie achitata in doua transe, respectiv 100.000 Euro, plus TVA, pana la data de 31.03.2005 si 125.050 Euro plus TVA, pana la data de 30.04.2005.
     Probele cauzei mai releva ca apelanta parata nu a indeplinit obligatia de plata a pretului asa cum  a fost asumata prin antecontract, neachitand la data semnarii acestuia nici suma de 40.000 Euro, plus TVA.
     Singura suma in contul antecontractului de vanzare-cumparare nr.82/02.02.2005 a fost de 179.000.000 lei si aceasta platita la data de 25.05.2005 (fila 30 dosar fond).
     Fata de adresa emisa de apelanta si inregistrata la intimata sub nr.06/15.04.2005 (fila 10 dosar fond) in mod corect instanta de fond a apreciat ca celelalte plati efectuate de apelanta nu au fost  in contul antecontractului de vanzare-cumparare nr.82/02.02.2005.
     Sustinerea apelantei in sensul ca  instanta de fond nu a luat in considerare celelalte plati cu 0.P. nr.33 si 0.P nr.34 (ambele  din 16.03.2006) nu poate fi primita, aceste plati fiind facute dupa introducerea actiunii (in cursul solutionarii cauzei in fata  instantei de fond) ori actiunea a fost promovata tocmai datorita neachitarii pretului convenit la termenele stabilite de parti.
     In acest context, obligatia de plata a  primei transe in valoare de 40.000 Euro  plus TVA (scadenta chiar la data semnarii antecontractului de vanzare-cumparare) fiind esentiala si anterioara obligatiei intimatei de predare a apartamentului, in mod corect, instanta de fond a retinut ca apelanta  nu poate opune intimatei exceptia de neexecutare a contractului.
     Argumentele instantei  de fond sunt  pertinente si in ceea ce priveste  netemeinicia exceptiei de neexecutare in raport de obligatiile asumate de intimata la art.3 pct.3.4 si 3.6, criticile apelantei neputand fi primite.
     Astfel, din modul  de redactare a  clauzelor cuprinse la art.3.3.4 si art.3.3.6 rezulta ca aceste obligatii trebuiau indeplinite de intimata fie la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica (obligatiile prevazute la art.3.3.4) fie dupa incheierea acestuia (obligatiaprevazuta la art.3.3.6).
     Ca atare, aceste obligatii fiind  legate de transmiterea dreptului de  proprietate prin contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, sunt situate ca moment  dupa achitarea integrala de catre apelanta a pretului convenit.
     Sustinerile apelantei vizand demersurile sale in vederea obtinerii unui credit si refuzul intimatei de a emite o factura proforma pentru sumele datorate, nu pot fi primite, aceste sustineri nefacand decat sa confirme  neindeplinirea obligatiei de plata a pretului la termenele stabilite contractual.
     Nici  ultima critica invocata de apelanta vizand obligarea sa la plata penalitatilor de intarziere nu poate fi primita, in conditiile in care din probatoriul  administrat a rezultat neindeplinirea  obligatiei de plata a pretului instanta de fond in mod corect a facut aplicatia art. 1066 Cod civil in raport de clauza convenita de parti la art.5.5.1 din antecontract.
     In considerarea celor aratate constatand ca sentinta atacata este legala si temeinica, instanta de fond facand o corecta interpretare a probatoriului administrat si o corecta aplicare a dispozitiilor legale incidente, Curtea in baza art.296 Cod pr.civ., a respins apelul ca nefondat.