Locuinte construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat. Dreptul subiectiv al chiriasilor de a le cumpara in baza Legii nr. 85/1992

- Legea nr. 85/1992, republicata - art. 7

Art. 7 din Legea nr. 85/1992, republicata, prevede ca "locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi, altele decat locuintele de interventie, vor fi vandute titularilor contractelor de inchiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi".
Astfel, din textul legal mai sus mentionat, rezulta ca obligatia de a vinde ia nastere atunci cand sunt intrunite cumulativ urmatoarele conditii: locuintele sa fie construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat; solicitantul sa fie titularul contractului de inchiriere, la momentul formularii cererii de cumparare, putand fi sau nu angajat al unitatii proprietare; locuintele sa nu faca parte din categoria celor de interventie.

Curtea de Apel Timisoara, Sectia I civila,
Decizia civila nr. 365 din 6 martie 2013

Decizia civila nr. 365 din 6 martie 2013, pronuntata in dosarul nr. 14661/325/2010, Curtea de Apel Timisoara a admis recursul declarat de reclamantii C.M. si C.G. impotriva Deciziei civile nr. 750 din 01.11.2012, pronuntata de Tribunalul Timis.
A modificat decizia atacata, in sensul ca a admis apelul declarat de reclamanti impotriva Sentintei civile nr. 14138 din 07.06.2011, pronuntata de Judecatoria Timisoara.
A schimbat in parte sentinta apelata, in sensul ca a admis actiunea formulata de reclamanti si a obligat parata SC I. SA sa incheie cu reclamantii contract de vanzare-cumparare pentru apartamentul nr. 20, situat in Timisoara [_].
A mentinut dispozitiile sentintei cu privire la respingerea exceptiilor si a respins ca inadmisibil recursul declarat de parata.
Pentru a hotari astfel, Curtea a avut in vedere argumentele de mai jos.
Cu privire la recursul paratei SC I. SA Curtea retine ca acesta vizeaza doar neadmiterea exceptiei de lucru judecat in baza Deciziei civile nr. 334/04.03.2008, pronuntata de Curtea de Apel Oradea in dosarul nr. 6518/111/2006.
Or, prima instanta, prin Sentinta civila nr. 14138/07.06.2011, a respins aceasta exceptie, iar impotriva acestei sentinte parata SC I. SA nu a declarat apel, situatie in care recursul paratei SC I. SA este inadmisibil, fiind exercitat omisso medio.
Este insa intemeiat recursul reclamantilor pentru argumentele expuse in continuare.
Cu privire la exceptia autoritatii de lucru judecat, invocata de parata si prin intampinare, Curtea apreciaza ca este neintemeiata aceasta exceptie, intrucat, asa cum corect au stabilit ambele instante, din extrasul CF [_] rezulta in mod evident ca societatea parata a schimbat natura juridica a acestor locuinte, in sensul de a nu mai fi locuinte de interventie, fiind vandute, dupa pronuntarea Deciziei nr. 334/2008 a Curtii de Apel Oradea, mai multe locuinte, iar pentru altele s-au incheiat promisiuni de vanzare-cumparare, o dovada in acest sens fiind "Anuntul "paratei, din 2010, prin care aduce la cunostinta chiriasilor faptul ca a hotarat vanzarea camerelor de imobil la pretul de 19.000 euro.
In legatura cu fondul litigiului, este adevarat ca adresa nr. 1710/10.09.1992, emisa de parata SC I. SA a fost comunicata unei alte persoane, respectiv numitei C.S. si nu reclamantei C.M. (fosta A.)M., insa, contrar celor invocate de parata si celor retinute de instanta de apel, Curtea retine ca reclamanta C.M. si-a manifestat vointa juridica de a cumpara imobilul in litigiu prin actiunea inregistrata la Judecatoria Timisoara sub nr. 14827 din 13.10.1992, formulata impreuna cu alti locatari.
In al doilea rand, nu pot fi insusite sustinerile paratei SC I. SA, potrivit carora contractul de inchiriere nr. 9619/06.07.1989 a incetat din data de 01.01.1991, cand au incetat raporturile de munca ale reclamantei C.M., asa cum s-a retinut si prin Sentinta civila nr. 5610/2010, pronuntata de Judecatoria Timisoara in dos. 6056/325/2009, intrucat, pe de o parte, acest dosar este suspendat in apel, sentinta nefiind nici macar definitiva, iar pe de alta parte, reclamanta C.M. si-a desfasurat activitatea pana la data de 11.04.2003, conform cartii de munca, in cadrul SC A. SA Timisoara, societate comerciala ce a luat nastere ca si parata SC I. SA prin divizarea fostei intreprinderi de stat "Trustul de Constructii Industriale Timisoara", ceea ce inseamna continuitatea desfasurarii raporturilor de munca.
Astfel, Curtea are in vedere dispozitiile art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992 republicata care prevad ca "locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi, altele decat locuintele de interventie, vor fi vandute titularilor contractelor de interventie, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi", precum si dispozitiile art. 7 alin. (6) din aceeasi lege, conform carora "beneficiaza de prevederile alin. (1) si chiriasii care nu sunt angajatii unitatilor proprietare".
Prin urmare, obligatia de a vinde ia nastere atunci cand sunt intrunite cumulativ urmatoarele conditii: 1) locuintele sa fie construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat pana la intrarea in vigoare a legii; 2) solicitantul sa fie titularul contractului de inchiriere, la momentul formularii cererii de cumparare, putand fi sau nu angajat al unitati proprietare; 3) locuintele sa nu faca parte din categoria celor de interventie.
Or, aceste conditii sunt indeplinite in speta.
In acest sens, s-a pronuntat si Inalta Curte de Casatie si Justitie prin Decizia civila nr. 5/2008, data in interesul legi, stabilind ca obligatia de vanzare a acestor imobile este una in rem, in raport de natura obiectului (locuinta construita din fondul unitatilor economice sau bugetare, pana la data intrarii in vigoare a legii), si nu o obligatie in personam, derivata din calitatea de chirias la data intrarii in vigoare a legii.
Acelasi caracter propter rem al obligatiei instituite de Legea nr. 85/1992 in sarcina proprietarilor unor astfel de locuinte a fost afirmat si de catre Curtea Constitutionala prin Decizia nr. 814/2011, aratandu-se ca "in cazul privatizarii unitatilor din ale caror fonduri a fost construita locuinta ce a facut obiectul vanzarii, obligatia de vanzare catre chirias, prevazuta de dispozitiile Legii nr. 85/1992 (...) este o obligatie in rem, iar nu o obligatie in personam, reglementata in considerarea subiectului, societatea comerciala care a luat nastere pe calea privatizarii".
Recent, prin Decizia nr. 3/18.02.2013, pronuntata in dosarul nr. 20/2012, in interesul legii Inalta Curte de Casatie si Justitie a statuat ca "in interpretarea si aplicarea dispozitiilor art. 1 alin. (1) si art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, republicata, stabileste ca aceste prevederi instituie o obligatie legala pentru societatile comerciale cu capital integral privat, devenite proprietare prin privatizare, de a vinde locuintele construite din fondurile statului sau ale unitatilor economice ori bugetare de stat anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 85/1992, cu exceptiile prevazute de lege".
In plus, din perspectiva respectarii dispozitiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului si a art. 44 din Constitutie, se impun cu caracter obligatoriu considerentele deciziilor Curtii Constitutionale prin care s-a constat conformitatea dispozitiilor art. 1 si 7 din Legea nr. 85/1992, cu motivarea ca "desi in proprietatea societatii comerciale sau a regiilor autonome au intrat si locuintele construite din fondurile proprii, legiferarea, ulterior adoptarii Constitutiei, a posibilitatii ca fiecare chirias al unei asemenea locuinte sa devina proprietar nu poate fi privita decat ca o limitare a dreptului de proprietate al persoanelor juridice respective. Astfel se consacra o norma de justitie sociala, chiriasii avand posibilitatea sa cumpere locuintele la construirea carora au contribuit direct sau indirect in vechiul sistem juridic-statal".
Astfel, prin obligarea paratei la incheierea contractului de vanzare-cumparare nu se afecteaza patrimoniul acesteia, intrucat ca efect al subrogatiei reale cu titlu particular, dreptul de proprietate va fi inlocuit cu pretul platit de chiriasul cumparator, pret care in cazul de fata va fi cel stabilit potrivit Decretului-lege nr. 61/1990, deoarece procedura de vanzare a inceput in anul 1992, cand s-a intalnit oferta (legala) cu acceptare ofertei, in acest sens fiind si normele tranzitorii cuprinse in art. II din Legea nr. 244/2011.
Cu alte cuvinte, parata nu poate invoca incalcarea prevederilor art. 1 din Protocolul nr. 1 aditional la Conventie, in conditiile in care imobilul in litigiu a intrat in patrimoniul sau cu titlu gratuit, in urma transformarii unitatilor de stat in societati comerciale, si primeste in locul pretului de piata un pret mai mic, stabilit prin lege.
In acest sens, in jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului s-a retinut ca art. 1 din Primul Protocol aditional la Conventie nu garanteaza in toate situatiile o compensatie integrala pentru lipsirea de proprietate, obiective legitime, de utilitate publica, precum cele ce urmaresc masuri de reforma economica sau justitie sociala pot milita pentru o rambursare inferioara valorii de piata a bunului (cauza James s.a. vs. Regatul Unit, Marea Camera, Hotararea din 21 februarie 1986).