2. Cerere in evacuare. Gresita identificare a imobilului din punct de vedere al inscrierilor de carte funciara. Consecinte

Paratul a carui evacuare din locuinta pe care o ocupa fara titlu poate opune reclamantului, care invoca un titlu asupra locuintei, neconcordantele privind inscrierea in cartea funciara a respectivului imobil (in opinie majoritara)
Cata vreme reclamantul detine un titlu valabil asupra imobilului, gresita inscriere in cartea funciara nu poate fi opusa de parat in cadrul unei cereri in evacuare (in opinia separata). Prin actiunea civila inregistrata la Judecatoria Oravita la 21.09.2010 sub nr.1098/273/2010, reclamantii C.V. si C.R.-G. i-au chemat in judecata pe paratii P.G.A. si F.O. si au solicitat evacuarea lor din imobilul situat in Oravita, [_], nr. 2, ap. 4inscris in CF nr. 214/I/II/III [_].
In motivare, au aratat ca sunt proprietarii acestui apartament, iar paratii, in baza unei tranzactii pe care au incheiat-o cu ei, au avut dreptul sa locuiasca in imobil in calitate de chiriasi pana in anul 2007. In 2007 tranzactia a expirat; au purtat mai multe litigii cu privire la imobil, care a ramas in proprietatea reclamantilor, iar paratii il ocupa in continuare fara nici un titlu, refuzand sa il paraseasca.
In drept, au invocat art. 480 C. civ.
Paratii au formulat cerere reconventionala si au solicitat obligarea reclamantilor la plata sumelor de 7.166.396 lei (ROL), reprezentand pretul achizitionarii apartamentului, 9.000 DM, reprezentand suma imprumutata pentru care au girat cu apartamentul si 12.100 lei (RON), reprezentand investitiile efectuate la apartament in perioada 2007-2010, sume actualizate cu rata inflatiei, plus dobanda legala. Ulterior au precizat cuantumul total al pretentiilor la 62.000 lei (RON).
De asemenea, au solicitat un drept de retentie asupra apartamentului pana la achitarea acestei sume.
In motivarea cererii, paratii au aratat ca reclamanta da dovada de rea-credinta si prin aceasta actiune vrea sa se sustraga de la plata sumei de 9.000 DM si 7.166.396 lei, cu care a fost imprumutata de catre defuncta G.E. in 1997 si la plata careia a fost obligata prin sentinta civila nr. 1621/1999 a Judecatoriei Oravita.
Prin sentinta civila nr. 217/18.03.2011, pronuntata in dosarul nr.1098/273/2010, Judecatoria Oravita a admis actiunea civila formulata de reclamanta C.R.-G. impotriva paratilor si a dispus evacuarea paratilor din imobil; a respins ca neintemeiata actiunea formulata de reclamantul C.V.; a respins ca nedovedita cererea reconventionala formulata de parati.
Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut ca la data de 04.02.1997 reclamantii au incheiat un contract de vanzare-cumparare cu SC URBIS SA Oravita, prin care au cumparat imobilul compus din locuinta identificata administrativ in Oravita, [_] nr. 4, compusa din 2 camere, o boxa si o magazie.
Incepand cu anul 2007, paratii, desi nu au detinut niciun titlu locativ, locuiesc in spatiul proprietatea reclamantilor.
Conform art. 480 Codul civil din 1864,  "proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege", iar potrivit art. 481 Codul civil din 1864, "nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica si primind o dreapta si prealabila despagubire".
In prezent reclamanta C.R.-G. este proprietara imobilului.
Cat priveste actiunea formulata de reclamantul C.V., intrucat acesta nu este proprietar al imobilului in litigiu, el nu poate formula o actiune pentru evacuarea paratilor.
In ceea ce priveste actiunea reconventionala precizata, prin care  s-a solicitat obligarea reclamantilor la plata sumei de 62.000 lei, cu titlul de despagubiri, aceste pretentii nu sunt dovedite prin probatoriul administrat in cauza.
Impotriva sentintei civile nr. 217/18.03.2011 a Judecatoriei Oravita au declarat apel paratii, apel respins prin decizia civila nr. 8/31.01.2012, pronuntata de Tribunalul Caras-Severin in dosarul nr. 1098/273/2010.
Tribunalul a retinut ca primul motiv de apel al paratilor vizeaza lipsa de rol activ al  instantei de fond, care nu ar fi administrat in cauza probele necesare in vederea dovedirii temeiniciei cererii reconventionale.
Paratii reclamanti reconventional au beneficiat la instanta de fond de aparare calificata, iar pentru cererea reconventionala formulata in cauza, acestia au inteles a administra in probatoriu xerocopia sentintei civile nr. 1621/11/1999, rezervandu-si dreptul de a se folosi si de alte  probe.
Cu toate acestea, pe intreg parcursul judecarii cauzei in prima instanta, nu au mai solicitat incuviintarea vreunei probe in dovedirea cererii reconventionale.
Potrivit art. 129 alin. (1) C. pr. civ., partile au indatorirea de a-si proba pretentiile  si apararile, alin. (51) al aceluiasi articol stipuland ca partile nu pot invoca in caile de atac  omisiunea  instantei de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus  si administrat in conditiile legii.
Impotriva deciziei a declarat recurs parata P.G.-A.
In motivarea recursului, parata a aratat ca instanta de apel a refuzat sa administreze probele pe care le-a solicitat si a retinut in mod eronat ca reclamanta este proprietara apartamentului, dispunand evacuarea din imobil si respingand ca nedovedita cererea reconventionala.
Din cartea funciara in care este inscris imobilul rezulta ca asupra acestuia sunt proprietari tabulari alte persoane decat reclamantii.
In drept, a invocat art. 304 pct. 8, si 9 C. pr. civ.
La solicitarea instantei de a se depune la dosar cartea funciara in care este inscris apartamentul in litigiu, probatoriul a fost completat cu inscrisuri, respectiv CF nr. 214 [_], CF nr. 214/I, II, III [_], CF nr. 214/IV [_], contractul de inchiriere nr. 533/10.11.1983/16.01.1997, fisa suprafetei locative si decizia civila nr. 1330/10.06.2004, pronuntata de Curtea de Apel Timisoara in dosarul nr. 2959/C/2004.
Examinand hotararea atacata in raport cu motivele invocate, precum si din oficiu conform art. 306 alin. (2) C. pr. civ., fata de actele si lucrarile dosarului, Curtea a retinut ca prin actiune s-a solicitat evacuarea paratilor din imobilul situat in Oravita, [_] nr. 2, ap. 4, inscris in CF nr. 214/I/II/III.
Curtea a constatat ca din probele de la dosar rezulta ca, intr-adevar, intre parti a existat o intelegere, consfintita si printr-o tranzactie de care s-a luat act printr-o hotarare judecatoreasca, tranzactie referitoare la un apartament nr. 4 situat administrativ in Oravita, [_], nr. 2, cu privire la care s-a purtat si un alt litigiu intre aceleasi parti, dar cu calitati procesuale inverse, pentru prestatie tabulara, actiunea reclamantilor P.G.-A. si F.O. din acest din urma dosar fiind respinsa.
Pe de alta parte insa, in dosarul de fata, prima instanta a dispus evacuarea paratilor din imobilul inscris in CF nr. 214/I/II/III [_], insa in aceasta carte funciara, sunt inscrise apartamentele cu nr.1, 2 si 3 [_], proprietarul acestora fiind Statul Roman.
De asemenea, din decizia civila nr.1330/10.06.2004 a Curtii de Apel Timisoara, data in dosarul nr. 2959/C/2004 rezulta ca apartamentele nr.2 si 3 din CF nr. 214 [_] i-au fost restituite in baza Legii nr.10/2001 numitei K.B., iar pentru apartamentul nr. 1 s-a constatat dreptul acesteia la despagubiri.
Prin urmare, instantele anterioare au dispus evacuarea paratilor dintr-un alt imobil decat cel care face obiectul litigiului si care nici nu se afla in proprietatea reclamantilor.
Apartamentul nr. 4 [_], este inscris sub nr. top 253/1/b/IV in CF nr. 214/IV Oravita Montana, carte funciara depusa de asemenea la dosar tot in recurs.
Nici acest apartament nu se afla in proprietatea reclamantilor, conform evidentelor de carte funciara, ci este proprietatea numitei K.B. din anul 2000 prin mostenire.
Reclamanta, in dovedirea dreptului sau de proprietate asupra imobilului din care solicita evacuarea paratilor, a depus la dosar contractul de vanzare-cumparare nr. 1171/112/04.02.1997, prin care a cumparat in baza Legii nr. 112/1995 locuinta (constructia) situata in Oravita, [_] nr. 2, ap. 4 si dispozitia nr. 112/23.09.1997 a Consiliului Local Oravita, prin care i s-a transmis in folosinta pe durata existentei constructiei terenul in suprafata de 69,34 mp, identificat cu nr. top 253/1/a/4 in CF nr. 214 [_].
Comparand aceste doua inscrisuri cu CF nr. 214/IV, nr. top 253/1/b/IV, se poate constata ca atat nr. top, cat si descrierea imobilului sunt diferite.
Astfel, in dispozitia de atribuire in folosinta reclamantei a terenului apare ca aferent apartamentului nr.4 nr. top 253/1/a/4, iar in CF nr. 214/IV Oravita Montana nr.top aferent apartamentului nr.4 este 253/1/b/IV.
Locuinta cumparata de reclamanta C.R.-G. este compusa, conform mentiunilor din  contractul de vanzare-cumparare si din dispozitia Consiliului Local Oravita, din doua camere, o boxa si o magazie, cu teren aferent in suprafata de 69,34 mp.
Apartamentul nr. IV inscris in CF nr.214/IV [_] apare cu urmatoarea descriere: "magazin, magazie de marfa, parti comune indivize, acces la magazie si pivnita"; suprafata ocupata de acest apartament este de 126 mp, iar proprietara este, asa cum s-a constatat deja din evidenta cartii funciare, numita K.B.
Nici prima instanta si nici instanta de apel nu au sesizat si nu au clarificat aceste neconcordante cu privire la imobilul din care se solicita evacuarea paratilor; mai mult, au dispus evacuarea dintr-un alt imobil decat cel in litigiu, respectiv din cel inscris in CF nr. 214/I,II,III, care nu este proprietatea reclamantilor si nici nu este ocupat de parati.
Pentru clarificarea acestor aspecte se impune prelungirea probatoriului cu martori si eventual cu o expertiza de identificare topografica a imobilului in litigiu, in cazul in care nu se depune la dosar cartea funciara in care este inscris imobilul in litigiu si, de asemenea, se va pune in discutie si probatoriul pentru cererea reconventionala a paratilor.
Fata de aceste considerente, Curtea a admis recursul declarat de parata P.G.A. impotriva deciziei civile a casat decizia recurata si a trimis cauza spre rejudecare la Tribunalul Caras-Severin.
Aceasta fiind opinia majoritara, opinia separata a fost in sensul respingerii recursului, cu urmatoarea motivare:
Pe calea cererii de chemare in judecata, reclamantii au solicitat evacuarea paratilor din apartamentul nr.4 situat in Oravita, [_] nr.2, invocand, pe de o parte, calitatea lor de proprietari ai apartamentului, titlul reprezentandu-l contractul de vanzare-cumparare nr.1171/115/1997 incheiat cu SC Urbis SA Oravita si, pe de alta parte, lipsa vreunui titlu locativ in baza caruia paratii sa ocupe apartamentul.
In prima instanta, parata-recurenta nu a invocat ca ar detine vreun titlu asupra locuintei si nici nu a contestat faptul ocuparii acesteia; dimpotriva, pe cale reconventionala, a solicitat recunoasterea unui drept de retentie asupra apartamentului, invocand (si) investitiile aici efectuate.
Nici pe calea apelului declarat impotriva hotararii primei instante paratii nu au contestat faptul ca ocupa apartamentul din care se solicita evacuarea.
Doar pe calea recursului parata a invocat ca proprietari tabulari ai apartamentului sunt alte persoane si nu reclamantii  si ca in regim de carte funciara dreptul de proprietate se dobandeste doar prin inscrierea in cartea funciara.
Dincolo de imprejurarea ca, potrivit dispozitiilor art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 in forma in vigoare la data sesizarii instantei de catre reclamanti, inscrierile de carte funciara se fac pentru opozabilitate si nu au caracter constitutiv, sustinerile recurentei vizand existenta unui alt proprietar tabular asupra locuintei, tert fata de prezenta pricina, nu este de natura a atrage modificarea sau casarea deciziei recurate.
Astfel, conform celor mai sus-aratate, parata-recurenta a recunoscut ocuparea apartamentului din care reclamantii au solicitat evacuarea si nu a invocat nevalabilitatea titlului (contractul de vanzare-cumparare) invocat in sustinerea cererii.
Or, faptul ca o alta persoana apare ca fiind proprietar tabular al apartamentului si nu reclamanta care detine un titlu necontestat (chiar neintabulat fiind) nu poate fi opus de recurenta acesteia din urma, avand in vedere atat recunoasterea ocuparii spatiului descris in contractul de vanzare-cumparare incheiat pe numele reclamantei, cat si lipsa de relevanta a neintabularii acestui titlu in cartea funciara, conform celor mai sus aratate.
De mentionat este si faptul ca intre parti s-au mai derulat anterior doua litigii in care parata nu a contestat nici valabilitatea titlului reclamantei si nici faptul ocuparii apartamentului - obiect al contractului de vanzare-cumparare.
Reclamanta a investit instanta cu o cerere in evacuare si nu in revendicare astfel ca, avand in vedere ca titlul sau nu a fost desfiintat, ca parata ocupa apartamentul cumparat de reclamanta in lipsa vreunui titlu si ca inadvertentele de carte funciara invocate s-ar putea constitui in eventuale piedici la punerea in executare a hotararii in evacuare si nu in motiv de modificare sau casare a deciziei recurate, s-a apreciat ca se impune respingerea recursului paratei.