Anulare contract de inchiriere. Proprietar aparent. Consecinte

Anulare contract de inchiriere. Proprietar aparent. Consecinte

- Codul civil: art. 1899

      Contractul de inchiriere a carui anulare se cere, incheiat cu un proprietar aparent, trebuie sa fie mentinut si sa-si produca in continuare efectele, de vreme ce locatarul a fost de buna-credinta la momentul semnarii contractului, pentru locatar instantele de judecata fiind datoare sa recunoasca contractului de inchiriere, incheiat intre fostul proprietar, chiar aparent, si chirias, aceleasi efecte ca si unui contract ce ar fi fost perfectat cu proprietarul real si sa respecte locatiunea intervenita, ceea ce face imposibila si evacuarea pentru lipsa de titlu.
      Buna-credinta a locatarului care a inchiriat pe o durata de cel mult 5 ani de la locatorul cumparator imobilul trebuie ocrotita si, ca urmare, justifica mentinerea unei situatii create de un act juridic care a fost desfiintat din motive care nu ii sunt imputabile partii ce a fost de buna-credinta.

Curtea de Apel Timisoara, Sectia a II-a civila,
Decizia civila nr. 1477 din 19 septembrie 2012, dr. C.B.N.
      
      Prin sentinta civila nr. 121/JS din 1 martie 2012 pronuntata in dosarul nr. 1740/115/2008/a2 judecatorul-sindic din cadrul Tribunalului Caras-Severin a respins cererea de anulare a contractului de inchiriere formulata de reclamanta S.C.P. M S.P.R.L. Resita, in calitate de lichidator judiciar al debitoarei S.C. T S.R.L. Otelu Rosu, in contradictoriu cu paratele S.C. P S.R.L. Otelu Rosu si V.D.A.
      In motivare s-a aratat ca cererea practicianului nu este intemeiata avand in vedere ca locatiunea a fost incheiata pe durata determinata, pana in anul 2014. In raporturile juridice intervenite intre parti, parata S.C. P S.R.L. Otelu Rosu este tert de buna-credinta, iar contractul nu este un act fraudulos, incheiat in dauna creditorilor. Lichidatorul nu a solicitat desfiintarea contractului de inchiriere pentru nerespectarea clauzelor contractuale si nu a reclamat nerespectarea conventiei de catre chirias. In contract, partile semnatare nu au prevazut desfiintarea lui din cauza vanzarii, conform art. 1442 Cod civil. Totodata, potrivit art. 1441 din cod, daca locatorul vinde bunul inchiriat, cumparatorul este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare. Practicianul nu a facut dovada ca, in situatia mentinerii contractului, s-ar crea un prejudiciu averii debitorului, mentionand doar faptul ca valoarea chiriei este modica, ceea ce nu poate duce automat la desfiintarea locatiunii.
      Impotriva acestei sentinte a formulat recurs S.C.P. M S.P.R.L. Resita, solicitand modificarea ei, in sensul admiterii cererii sale de anulare a contractului de inchiriere.
      Prin decizia civila nr. 1477 din 19 septembrie 2012 Curtea de Apel Timisoara a respins recursul lichidator judiciar al debitoarei S.C. T S.R.L. Otelu Rosu, declarat impotriva sentintei civile nr. 121/JS din 1 martie 2012 pronuntata de Tribunalul Caras-Severin in dosarul nr. 1740/115/2008/a2 in contradictoriu cu paratele intimate S.C. P S.R.L. Otelu Rosu si V.D.A.
      Pentru a decide astfel instanta de control judiciar a retinut ca, in esenta, recurentul a sustinut ca sentinta tribunalului este nelegala si netemeinica, intrucat in mod gresit judecatorul-sindic, cu toate ca prin sentinta comerciala nr. 598/JS din 24 iunie 2010 a dispus anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat intre debitoarea S.C. T S.R.L. Otelu Rosu, in calitate de vanzator, si parata V.D.A., in calitate de cumparator, autentificat de B.N.P. R din Caransebes sub nr. 2649/20.07.2007, cu consecinta revenirii bunului imobil, caruia in natura ii corespunde casa si teren in suprafata de 348,50 mp, inscrise in C.F. nr. 1525 Ohaba Bistra, nr. top. 613/3/3/1, situate in loc. Otelu Rosu, str. R, nr. 191, jud. Caras-Severin, ulterior a respins cererea de anulare a contractului de inchiriere incheiat la data de 01.02.2009, inregistrat la Administratia Finantelor Publice a Orasului Otelu Rosu sub nr. 32/16.02.2009, desi acesta din urma este un act subsecvent primului contract, care a fost deja anulat pe cale judiciara, si este incheiat de un neproprietar.
      Curtea a constatat, contrar celor sustinute de lichidatorul judiciar, ca in mod judicios prima instanta a respins cererea de anulare a contractului de locatiune, criticile practicianului fiind neintemeiate.
      Astfel, unul dintre principiile efectelor nulitatii actului juridic civil, alaturi de retroactivitatea efectelor nulitatii (in sensul ca efectele nulitatii se produc din momentul incheierii actului juridic) si repunerea partilor in situatia anterioara - restitutio in integrum (care se realizeaza prin restituirea prestatiilor efectuate in temeiul actului juridic anulat), este si principiul anularii atat a actului juridic initial, cat si a actului juridic subsecvent - resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.
      Potrivit acestei din urma reguli de drept, care priveste efectele nulitatii fata de terti, anularea (desfiintarea) actului juridic initial (primar), atrage si anularea actului juridic subsecvent (urmator), datorita legaturii lor juridice. Doctrina de specialitate a subliniat faptul ca principiul analizat este o consecinta fireasca atat a celorlalte doua principii ale efectelor nulitatii, cat si a principiului nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet (nemo dat quod non habet), in sensul ca, daca prin anularea actului juridic initial se desfiinteaza dreptul transmitatorului din actul juridic subsecvent (si care a fost dobanditorul dreptului in actul juridic initial), inseamna ca acesta a transmis un drept pe care nu il avea, deci nici subdobanditorul nu putea deveni titularul respectivului drept.
      Cu toate acestea, sunt situatii in care se impune primirea unor exceptii de la regula mai sus aratata, in sensul ca pentru anumite ratiuni, anularea actului juridic initial nu atrage si anularea actului juridic subsecvent, ci cel din urma este mentinut, desi se afla in stransa legatura cu actul juridic desfiintat. In alte cuvinte, chiar daca anularea actului juridic primar are drept consecinta desfiintarea dreptului care a fost constituit sau transmis prin intermediul sau, totusi, ramane in fiinta actul juridic incheiat ulterior de una dintre partile actului juridic primar cu un tert si in legatura cu dreptul dobandit prin actul initial, odata cu actul juridic subsecvent mentinandu-se si dreptul dobandit de tert in temeiul acestuia. Asemenea exceptii se intemeiaza fie pe principiul ocrotirii bunei-credinte a subdobanditorului unui bun cu titlu oneros, fie pe necesitatea asigurarii securitatii si stabilitatii circuitului civil.
      In prima ipoteza se incadreaza si contractul de locatiune incheiat pe o durata de cel mult 5 ani (asa cum este cazul in speta, partile convenind ca termenul inchirierii sa fie de 5 ani, din data de 01.02.2009 si pana la 31.01.2014), situatie in care locatiunea este considerata a fi un act juridic de administrare, contractul de inchiriere fiind mentinut chiar daca s-ar desfiinta, cu efect retroactiv, titlul locatorului, cu conditia ca locatarul sa fi fost de buna-credinta. Este fara putinta de tagada ca odata ce hotararea de anulare a contractului de vanzare-cumparare al imobilului a ramas irevocabila, bunul instrainat se reintoarce, cu caracter retroactiv, in patrimoniul vanzatorului. Insa, este de principiu, ca buna-credinta a locatarului care a inchiriat pe o durata de cel mult 5 ani de la locatorul cumparator acest imobil trebuie ocrotita si, ca urmare, justifica mentinerea unei situatii create de un act juridic care a fost desfiintat din motive care nu ii sunt imputabile partii ce a fost de buna-credinta.
      Intimata S.C. P S.R.L. Otelu Rosu ocupa imobilul caruia in natura ii corespunde casa si teren in suprafata de 348,50 mp., inscrise in C.F. nr. 15(_) nr. top. 613/3/3/1, situate in loc. Otelu Rosu (_) jud. Caras-Severin, ce formeaza obiectul litigiului, in temeiul contractului de inchiriere incheiat la data de 01.02.2009 cu parata intimata V.D.A., inregistrat la Administratia Finantelor Publice a Orasului Otelu Rosu sub nr. 32/16.02.2009, care, la acea data, il detinea in baza contractului de vanzare-cumparare incheiat cu debitoarea S.C. T S.R.L. Otelu Rosu, in calitate de vanzator, si care a fost autentificat de B.N.P. R din Caransebes sub nr. 2649/20.07.2007.
      Fata de cele de mai sus, contractul de inchiriere a carui nulitate se cere de catre lichidatorul judiciar a fi constatata, contract incheiat cu un proprietar aparent, trebuie sa fie mentinut si sa-si produca in continuare efectele, de vreme ce reclamantul recurent nu a dovedit ca parata intimata S.C. P S.R.L. Otelu Rosu ar fi fost de rea-credinta la momentul semnarii contractului (stiut fiind faptul ca buna-credinta se prezuma, cel care invoca reaua-credinta trebuind sa o dovedeasca), pentru locatar instantele de judecata fiind datoare sa recunoasca contractului de inchiriere, incheiat intre fostul proprietar, chiar aparent, si chirias, aceleasi efecte ca si unui contract ce ar fi fost perfectat cu proprietarul real si sa respecte locatiunea intervenita, ceea ce face imposibila si evacuarea pentru lipsa de titlu.