Legea nr. 10/2001. Contract de vanzare - cumparare incheiat in temeiul Legii nr. 112/1995. Valabilitate. Error communis facit jus. Restituirea pretului vanzarii. Calitatea procesuala pasiva a vanzatorului.

      2. Legea nr. 10/2001. Contract de vanzare - cumparare incheiat in temeiul Legii nr. 112/1995. Valabilitate. Error communis facit jus. Restituirea pretului vanzarii. Calitatea procesuala pasiva a vanzatorului. Admisibilitatea chemarii in garantie a Ministerului Finantelor Publice
       

(Decizia civila nr. 98/R din 15.02.2007, dosar nr.24006/3/2005 - Sectia a IX - a Civila si pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuala)
 
  
      Prin sentinta civila nr. 1945/2.04.2004 pronuntata in dosar nr. 5596/2003, Judecatoria Sector 4 Bucuresti a admis cererile reclamantilor G.H.M., prin curator B.P.E., O.I.D.M., O.M.M. si O.A.G. impotriva paratilor S.C., S.D.S., MUNICIPIUL BUCURESTI, prin PRIMAR GENERAL si SCAVL B. SA  si, in consecinta:
A constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 431/27.09.1996 incheiat intre parata Primaria Municipiului Bucuresti, prin SCAVL B. SA, in calitate de vanzator, si paratii persoane fizice, in calitate de cumparatori, avand ca obiect imobilul situat in Bucuresti, str. P.B., sector 4.
A dispus repunerea partilor in situatia anterioara, in sensul ca a obligat parata vanzatoare Primaria Municipiului Bucuresti sa restituie paratilor cumparatori pretul de 21.242.465 lei actualizat si a obligat paratii cumparatori sa restituie imobilul de la adresa mentionata in proprietatea paratei vanzatoare Primaria Municipiului Bucuresti.
Totodata, a admis cererea de chemare in garantie formulata de parata Primaria Municipiului Bucuresti impotriva Ministerului Finantelor Publice si l-a obligat pe acesta sa plateasca paratei Primaria Municipiului Bucuresti pretul de 21.242.465 lei actualizat.
A dispus radierea dreptului de proprietate asupra imobilului, inscris pe numele paratilor S.C. si S.D.S..
Au fost respinse ca neintemeiate cererile reclamantilor de obligare a paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea sentintei, s-a retinut ca imobilul compus din teren si constructie cu 6 etaje si mansarda inspre str. P.B. si 5 etaje inspre str. A. (in total 42 de camere cu dependinte si 3 pravalii), a reprezentat proprietatea autorului reclamantilor O.T., dreptul transmitandu-se pe cale succesorala in patrimoniul sotiei supravietuitoare O.A., respectiv al fratelui O.I., in cote egale.
S-a retinut ca reclamanta G.H.M. are calitatea de mostenitor al defunctei O.A., revenindu-i asadar o cota de 1/2 din dreptul asupra imobilului, in timp ce ceilalti reclamanti sunt succesorii prin retransmitere ai defunctului O.I., ca nepoti de fiu, detinand asadar impreuna cealalta cota de 1/2.
Imobilul a fost nationalizat in baza Decretului 92/1950, cu incalcarea prevederilor acestui act normativ, intrucat, asa cum s-a retinut si in considerentele deciziei nr. 2303/29.06.2000 a Curtii de Apel Bucuresti, preluarea s-a facut de la proprietarul initial O.T. care, insa, era decedat de 2 ani. Pe de alta parte, preluarea s-a facut cu incalcarea si a celorlalte dispozitii legale privind respectarea dreptului de proprietate, respectiv art. 480-481 Cod civil, Constitutia din anul 1948, art. 13 si 17 din Declaratiei Universale a Drepturilor Omului, asadar titlul statului asupra imobilului este lovit de nulitate.
Judecatoria a retinut ca prin sentinta civila nr. 10264/2.11.1999 a Judecatoriei sector 4 Bucuresti s-a constatat dreptul de proprietate al reclamantilor O. asupra imobilului in litigiu, Consiliul General al Municipiului Bucuresti fiind obligat sa le restituie cota de 1/2 din imobil, hotarare in temeiul careia Primarul General al Municipiul Bucuresti a dispus restituirea pe cale administrativa a cotei mentionate, cu exceptia spatiilor vandute chiriasilor parati.
S-a mai retinut ca paratii persoane fizice au avut calitatea de chiriasi ai apartamentul nr. 9 de la et. 2 al imobilului in litigiu, calitate in care au cumparat locuinta in baza Legii nr. 112/1995 la data de 27.09.1006, contract ce este lovit de nulitate absoluta pentru cauza ilicita potrivit art. 966 si 968 Cod civil, deoarece ambele parti au fost de rea credinta la incheierea actului.
Aceasta constatare - a apreciat Judecatoria - se intemeiaza pe faptul ca reclamantii facusera deja numeroase demersuri pentru redobandirea imobilului: astfel, reclamanta G.H.M. a formulat o prima cerere inregistrata la Primaria Municipiului Bucuresti sub nr. 450/16.07.1996 pentru restituire, a notificat pe SCAVL B. SA despre demersurile sale la data de 9.10.1997 si Primaria Municipiului Bucuresti la 17.07.2001.
In paralel, reclamantii O. au formulat notificare in baza Legii nr. 112/1995 la data de 2.07.1996, formandu-se dosarul nr. 348 inaintat Comisiei municipale pentru solutionare la 7.11.1996.
Prin adresa din 29.07.1996, Comisia locala sector 4 pentru aplicarea Legii nr.112/1995 a transmis lista notificarilor primite si a cererilor de revendicare catre SCAVL B. SA, instiintandu-l, totodata, sa sisteze vanzarea imobilelor revendicate de fostii proprietari din listele anexate.
In acest tabel, la pozitia 259, figureaza ca solicitant O.D.I. pentru imobilul din str. P.B.
Judecatoria a apreciat ca vanzarea locuintei in acest context este nula absolut, intrucat mandatarul vanzatorului avea cunostinta de cererile formulate si fiind incalcat art. 1 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, conform caruia procedura administrativa de vanzare catre chiriasi este suspendata de drept pana la solutionarea irevocabila a cererilor proprietarilor; a fost, astfel, dovedita reaua-credinta inclusiv a cumparatorilor, avand in vedere si disputa publica nascuta in jurul legalitatii nationalizarii si a legitimitatii detinerii imobilului de catre stat, care era apta sa creeze paratilor un puternic dubiu cu privire la titlul vanzatorului.
Judecatoria a retinut ca cererea de cumparare pe care paratii au formulat-o la data de 27.09.1996 nu contine si referatul care se intocmea pentru a atesta inexistenta unor actiuni sau notificari formulate de fostii proprietari cu privire la imobilul ce urma a fi instrainat si, chiar daca ar fi existat, referatul respectiv nu i-ar fi scutit pe parati de a solicita in mod expres, oficial, asemenea informatii de la vanzator, nefiind suficient raspunsul mandatarului, de altfel eronat.
Paratii nu au dovedit totodata ca au facut demersurile unui cumparator de buna-credinta, respectiv nu au solicitat relatii cu privire la revendicarea ori restituirea apartamentului, mai ales ca vanzatorul cunostea pretentiile reclamantilor inca din 29.07.1996; dimpotriva, parata S.C. a recunoscut la interogatoriu ca nu a facut o alta verificare decat cea la mandatar, astfel incat nu o pot invoca in favoarea lor buna-credinta, cat timp nu sunt absolviti de orice culpa in aceasta privinta.
Pe temeiul celor retinute, Judecatoria a apreciat ca nu au fost respectate legile in vigoare la data instrainarii, situatie in care nu sunt intrunite cerintele prevazute de art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 pentru mentinerea actului de vanzare-cumparare, cu consecinta admiterii cererii in constatarea nulitatii absolute a acestui contract.
In ceea ce priveste cererea de chemare in garantie, instanta a apreciat ca este intemeiata, in aplicarea dispozitiilor art. 13 alin. 6 pct. a din Legea 112/1995, art. 39 pct. 1 lit. a din HG 20/1996 si art. 51 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, potrivit carora pretul platit de chiriasi actualizat cu indicele de inflatie si pe care Primaria Municipiului Bucuresti trebuie sa il restituie in cazul desfiintarii contractelor de vanzare-cumparare, se suporta de catre Ministerul Finantelor Publice.
Apelurile declarate de toti paratii precum si de intervenientul chemat in garantie impotriva sentintei mentionate, au fost respinse ca nefondate prin decizia nr. 1211/7.06.2006 pronuntata in dosar nr. 24006/3/2005 (nr. vechi 3554/2005) de Tribunalul Bucuresti Sectia a III a Civila.
Pentru a pronunta aceasta decizie, instanta de apel a inlaturat sustinerile apelantilor privind lipsa interesului in formularea cererii din perspectiva neintrunirii legitimarii procesuale active, intrucat calitatea reclamantilor de mostenitori ai defunctului O.I., fratele proprietarului initial, a fost dovedita prin certificatul de mostenitor nr. 446/1998/13.10.1998 si care face dovada deplina a aspectului in discutie, conform art. 88 alin. 2 din Legea nr. 36/1995.
Pe de alta parte, reclamantii au sustinut ca au solicitat restituirea in natura a imobilului vandut  catre chiriasi, astfel incat este intrunita cerinta interesului in persoana acestora.
Tribunalul a respins si exceptia inadmisibilitatii actiunii invocata de parata S.C., intrucat prin pretentiile formulate, pe de o parte, de reclamantii O. iar, pe de alta parte, de catre reclamanta G.H.M., se tinde la obtinerea restituirii in natura a intregului imobil si nu numai a unei cote de 1/2 din acesta.
Tinand seama ca in cauza s-a constatat nevalabilitatea titlului statului, este nefondata sustinerea potrivit careia parata S.C. ar fi cumparat de la unii din coproprietari, iar soarta actului de vanzare-cumparare ar depinde de rezultatul unui eventual partaj.
In ceea ce priveste fondul cauzei, Tribunalul a confirmat legalitatea si temeinicia considerentelor primei instante relative la nevalabilitatea titlului statului din perspectiva conformitatii preluarii imobilului cu prevederile legale in vigoare la acea data, totodata la reaua-credinta a partilor contractante la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare nr. 431/27.09.1996.
Tribunalul a inlaturat sustinerile apelantilor in legatura cu referirea instantei de fond la prevederile art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, ca o cauza de nulitate a contractului, cu motivarea ca acea referire vizeaza lipsa bunei-credinte a paratilor ca si cauza de salvgardare a contractului, constatat a fi fost incheiat cu privire la un imobil preluat de stat fara titlu.
In ceea ce priveste cererea de chemare in garantie, Tribunalul a apreciat ca dispozitia primei instante este legala fata de principiul repunerii partilor in situatia anterioara, in aplicarea caruia, urmare a constatarii nulitatii contractului de vanzare-cumparare, partile contractante isi datoreaza restituirea prestatiilor reciproce.
Intre paratii Stan si chematul in garantie nu exista nici un fel de raport juridic care sa justifice obligarea acestuia din urma la restituirea vreunei sume de bani, art. 51 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 indicand numai sursa din care vanzatorul urmeaza a obtine banii necesari restituirii pretului incasat in baza unui contract nul.
Intervenientul chemat in garantie urmeaza a face plata dupa data de la care va deveni irevocabila hotararea sub aspectul constatarii nulitatii absolute a contractului, fara ca aceasta norma sa poata fi interpretata ca o conditie de admisibilitate a cererii vanzatoarei Primaria Municipiului Bucuresti.
In ceea ce priveste procentul de 1% din pretul incasat in baza contractului in litigiu, pretins a fi fost retinut de SCAVL B. SA inainte de virarea acesteia in contul prevazut de art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, Tribunalul a constatat ca nu au fost administrate probe in acest sens, conform art. 1169 Cod civil, neexistand temei pentru retinerea unei asemenea imprejurari.
Impotriva deciziei mentionate au declarat recurs Municipiul Bucuresti, prin Primar General, si Ministerul Finantelor Publice, criticand-o pentru nelegalitate.
Prin motivele de recurs formulate, Municipiul Bucuresti, prin Primarul General, a invocat cazul de modificare prevazut de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila si a sustinut ca, in mod gresit, ambele instante de fond au constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr. 112/1995, intrucat trebuiau apreciate cerintele de validitate a actului juridic la momentul incheierii acestuia in conditiile art. 948 Cod civil.
Astfel, vanzarea-cumparare s-a fondat pe o cauza licita, intrucat manifestarea de vointa a paratilor persoane fizice la momentul contractarii a fost data in considerarea calitatii de proprietar a statului prin reprezentantii sai, convingerea in acest sens fiind fondata pe acceptul vanzatorului de a incheia un asemenea act in contextul si al lipsei de pregatire juridica care i-a determinat sa fie mai putin diligenti.
Neefectuarea unor diligente speciale pentru cercetarea titlului vanzatorului nu echivaleaza cu reaua credinta, ci, cel mult, cu asumarea unui risc de evictiune in viitor din partea unor terti.
De altfel, nicio dispozitie din Legea nr. 112/1995 nu impune chiriasilor care isi manifesta intentia de a cumpara imobilul sa verifice situatia imobilului, acestia intemeindu-se pe formalitatile de avizare a cererii de cumparare intocmite de societatea vanzatoare, potrivit carora erau intrunite cerintele legale de la acel moment pentru incheierea actului de vanzare-cumparare.
Calitatea de dobanditor de buna credinta in persoana cumparatorului impiedica constatarea nulitatii actului indiferent de atitudinea subiectiva a vanzatorului, fiind suficienta convingerea tertului achizitor ca persoana de la care a dobandit avea toate insusirile cerute de lege pentru a-i transmite valabil drepturile asupra bunului.
La data contractarii au fost respectate prevederile art. 9 din Legea 112/1995, precum si cele ale art. 1 alin. 6 din HG nr. 20/1996, contrar considerentelor instantelor de fond, intrucat suspendarea procedurii administrative prevazute de Legea nr. 112/1995 intervine numai daca pe rolul instantelor de judecata exista un litigiu vizand revendicarea imobilului, or in speta, nu s-a facut dovada existentei unei asemenea cereri.
De asemenea, formularea unei cereri in temeiul Legii nr. 112/1995 nu constituia un impediment la vanzare cat timp autorii reclamantilor nu locuiau in imobil, iar la data respectiva imobilul nu era liber.
Recurentul parat a mai sustinut ca nevalabilitatea titlului statului nu era stabilita la momentul perfectarii actului prin nicio hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, astfel incat acesta nu reprezinta un argument pentru nevalabilitatea actului juridic in discutie.
Dimpotriva, prin sentinta civila nr. 10264/2.11.1999 a Judecatoriei sector 4 Bucuresti, s-a recunoscut valabilitatea titlului statului stabilindu-se calitatea de coproprietar a acestuia asupra unei cote de 1/2 din imobilul in litigiu.
In aceste conditii sunt eronate considerentele deciziei de apel in sensul ca titlul statului nu intruneste cerintele unui titlu valabil, nesocotindu-se dispozitiile unei hotarai judecatoresti, cu atat mai mult cu cat nu se poate aprecia pana la efectuarea partajului daca apartamentul in litigiu face parte din cota de 1/2 a statului sau a intimatilor reclamanti.
Recurentul parat a conchis in sensul valabilitatii contractului de vanzare-cumparare, cu consecinta respingerii cererii reclamantilor cu acest obiect.
In al doilea rand, in ceea ce priveste dispozitia de obligare a paratei vanzatoare Primaria Municipiului Bucuresti de restituire catre paratii cumparatori a pretului reactualizat, recurentul a invocat exceptia lipsei calitatii sale procesuale, intrucat in conditiile Legii nr. 112/1995 si HG 20/1996 suma obtinuta din vanzarea apartamentului nu a fost incasata de institutia vanzatoare, ci s-a constituit venit extrabugetar la dispozitia Ministerului Finantelor Publice.
In acest sens, recurentul a facut trimitere la prevederile art. 13 alin. 6 pct. a din Legea 112/1995, art. 39 pct. 1 lit. a din HG 20/1996 republicata si art. 51 alin. 2 si 3 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 247/2005 si OUG 184/12.12.2002, din care rezulta legitimarea procesuala pasiva a Ministerului Finantelor Publice in situatii de natura celor din speta.
Aceste sume de bani nu pot fi restituite decat de catre cei care le-au incasat, respectiv Ministerul Finantelor, actiunea in restituirea pretului fiind o aplicare a principiului imbogatirii fara justa cauza recunoscut de dreptul substantial.

Ministerul Finantelor Publice  prin motivele formulate, a solicitat casarea deciziei recurate si respingerea cererii de chemare in garantie ca neintemeiata, intrucat nu este debitorul obligatiei de restituire a pretului actualizat, platit de chiriasii ce au incheiat contracte de vanzare-cumparare in temeiul Legii nr. 112/1995.
Astfel, potrivit art. 51 alin. 2 si 3 din Legea nr. 10/2001, restituirea pretului opereaza in cazul in care contractele respective au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive ori irevocabile, caz in care pronuntarea unor asemenea hotarari judecatoresti reprezinta o conditie pentru exercitiul actiunii in despagubiri.
In mod eronat a apreciat instanta de apel ca cererea de chemare in garantie este admisibila ca o aplicare a principiului restituirii in natura a prestatiilor intre partile contractului desfiintat si obligarii vanzatoarei la plata pretului catre cumparatori, cat timp prin legea speciala, ale carei dispozitii sunt de stricta interpretare, se impune cerinta existentei unei hotarari definitive si irevocabile privind nulitatea contractul de vanzare-cumparare.
Recurentul intervenient a criticat decizia si sub aspectul ignorarii imprejurarii ca, din valoarea pretului achitat in temeiul Legea nr. 112/1995, SCAVL B. SA este cea care a incasat un comision de 1% care nu a fost virat in fondul extrabugetar constituit potrivit art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, in acest sens fiind relevante prevederile art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, aprobate prin HG nr. 20/1996, republicata.

Examinand decizia atacata prin prisma criticilor formulate si a actelor dosarului, Curtea constata urmatoarele:
In ceea ce priveste recursul Municipiului Bucuresti, apreciaza ca nu este fondat, pentru considerentele ce urmeaza:
Prin motivele de recurs, nu s-au formulat critici relative la legalitatea ori nelegalitatea titlului statului constituit asupra imobilului in litigiu (situat in str. P.B., sector 4) in baza Decretului nr. 92/1950, astfel incat aprecierea instantelor de fond din cauza in sensul nevalabilitatii acestui titlu reprezinta premisa analizei presupuse in sarcina instantei de recurs, ce nu este investita cu reevaluarea acestui aspect.
      In aceste conditii, nu pot fi retinute sustinerile recurentului in sensul ca ar avea calitatea de proprietar asupra imobilului in litigiu in cota de 1/2 din dreptul real, statut pretins recunoscut unitatii administrativ - teritoriale prin sentinta civila nr. 10264/2.11.1999 a Judecatoriei sectorului 4 Bucuresti, definitiva si irevocabila.
      Hotararea judecatoreasca mentionata are caracter declarativ de drepturi, in sensul ca doar constata in patrimoniul reclamantilor O. existenta dreptului de proprietate transmis pe cale succesorala din patrimoniul adevaratului titular, T.O., prin retransmitere a cotei de 1/2 de la sotia supravietuitoare, A.O.
      Or, constatarile instantei ce a pronuntat respectiva hotarare au putere de lucru judecat in privinta intregului imobil, ce a fost preluat de stat intr-un mod unitar, fiind favorabile si titularilor dreptului asupra celeilalte cote de 1/2, respectiv reclamantei G.H.M., ca succesor al lui I.O., fratele proprietarului initial, T.O.
      Dealtfel, insasi instanta de fond in prezenta cauza a facut referire la hotararea judecatoreasca anterior pronuntata atunci cand a cercetat legalitatea preluarii de catre stat a imobilului, intemeindu-se pe dispozitiile acesteia si stabilind, in plus, ca preluarea s-a facut cu incalcarea si a celorlalte dispozitii legale privind respectarea dreptului de proprietate, in vigoare la acel moment, respectiv art. 480- 481 Cod civil, Constitutia din anul 1948, art. 13 si 17 din Declaratiei Universale a Drepturilor Omului.
In aceste conditii, nu se poate sustine ca unitatea administrativ - teritoriala ar detine o cota de 1/2 din dreptul de proprietate asupra imobilului, cat timp titlul statului s-a constituit in mod nelegal, iar sentinta civila nr. 10264/2.11.1999 are caracter declarativ de drepturi in ce priveste pe succesorii adevaratului titular.
In ceea ce priveste actul de vanzare - cumparare incheiat cu privire la apartamentul nr. 9 de la et. 2 al imobilului in litigiu, in baza Legii nr. 112/1995, la data de 27.09.1006, in mod corect, ambele instante de fond au apreciat ca este lovit de nulitate absoluta, deoarece ambele parti au fost de rea credinta la incheierea actului.
      Prezumtia bunei - credinte instituita prin art. 45 (fost 46) alin. 2 din Legea nr. 10/2001, este operanta doar in contextul erorii comune si invincibile in care cumparatorii s-au aflat cu privire la titlul vanzatorului, potrivit principiului error communis facit jus, principiu caracteristic institutiei vanzarii lucrului altuia, interesand materia efectelor nulitatii.
       Asadar, numai daca se poate retine o buna-credinta perfecta, lipsita de orice culpa ori indoiala, norma mentionata isi produce efectele preconizate de legiuitor, de a salva actul de la sanctiunea nulitatii aplicabila in cazul vanzarii bunului altei persoane decat titularul dreptului real.
      In acest context, Curtea retine ca nu este suficienta verificarea de catre vanzator a situatiei juridice a imobilului, astfel incat cumparatorii nu pot fi disculpati pentru raportul incomplet intocmit de Oficiul juridic pe cererea de cumparare depusa de fostii chiriasi, in care nu se mentioneaza formularea de catre reclamanti a cererii de restituire in natura in temeiul Legii nr. 112/1995.
      Dimpotriva, dobanditorii aveau, la randul lor, obligatia efectuarii demersurilor necesare determinarii situatiei juridice reale, inclusiv la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, obligatie impusa de diligenta ceruta dobanditorului unui imobil din categoria celor al caror regim juridic este reglementat prin actele normative succesiv adoptate.
      Daca ar fi realizat atare diligente, dobanditorii ar fi putut cunoaste faptul ca adevaratii proprietari intentionau recunoasterea dreptului real asupra imobilului si initiasera deja demersuri in acest sens la autoritatile competente.
      Astfel, reclamanta G. a formulat o prima cerere inregistrata la Primaria Municipiului Bucuresti sub nr. 450/16.07.1996 pentru restituirea in natura, in acelasi timp, a notificat despre demersurile sale pe SCAVL B. S.A., la data de 9.10.1997, respectiv Primaria Municipiului Bucuresti, la 17.07.2001.
La randul lor, reclamantii O. au formulat notificare in baza Legii nr. 112/1995 la data de 2.07.1996, formandu-se dosarul nr. 348 inaintat Comisiei municipale pentru solutionare la 7.11.1996. Nu s-a facut dovada in cauza a solutionarii acesteia pana in prezent.
Prin adresa din 29.07.1996, Comisia locala sector 4 pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 a transmis lista notificarilor primite si a cererilor de revendicare catre SCAVL B. S.A., instiintandu-l, totodata, sa sisteze vanzarea imobilelor revendicate de fostii proprietari din listele anexate.
In acest tabel, la pozitia 259, figureaza ca solicitant O.D.I. pentru imobilul din str. P.B.
      Asadar, la data cumpararii de catre chiriasi, cererea proprietarilor de restituire in natura nu fusese solutionata, context in care nu era posibila valorificarea vocatiei chiriasilor la cumparare ; din dispozitiile art. 9 alin. 1 din lege se deduce, prin interpretare per a contrario, ca dreptul chiriasului de a cumpara locuinta nu se naste pana la solutionarea definitiva a cererii proprietarului. Aceasta, deoarece legiuitorul leaga explicit insasi nasterea acestui drept de creanta in patrimoniul chiriasului de clarificarea situatiei imobilului prin emiterea unei hotarari irevocabile (se refera la imobilele ce nu se restituie in natura proprietarului, ceea ce presupune clarificarea in prealabil a situatiei acestuia).
      Pe de alta parte, derularea procedurii administrative avand ca obiect vanzarea catre chirias a imobilului era posibila numai in ipoteza inexistentei unei actiuni in revendicare sau a promovarii unei cereri de restituire in natura a fostului proprietar in temeiul acestui act normativ, fiind asimilate, din punctul de vedere al efectelor juridice produse asupra procedurii de instrainare catre chiriasi, existenta unei actiuni in revendicare pendinte cu formularea unei cereri de restituire in natura de catre proprietari in baza Legii nr. 112/1995. Ca atare, este fara relevanta faptul ca la data cumpararii de catre parati nu exista litigiu pe rolul instantei de judecata.
In aceste conditii, procedura administrativa initiata ar fi trebuit suspendata, conform art. 3 alin. 3 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, aprobate prin HG nr. 11/1997, dupa cum in mod corect au apreciat ambele instante de fond in cauza, conchizand in sensul ca norma nu a fost respectata, ignorata fiind existenta cererii proprietarilor tinzand la redobandirea posesiei imobilului.
      Formularea cererii proprietarilor reprezentand, in reglementarea conturata de legiuitor, o cauza de impiedicare ori, cel putin, de amanare a instrainarii catre chiriasi, reiese cu claritate, din dispozitiile legale anterior mentionate, obligativitatea verificarii situatiei juridice a imobilului si sub acest aspect, inclusiv de catre cumparatori.
Astfel, in mod corect, s-a constatat in cauza incalcarea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, precum si cele ale art. 1 alin. 6 din HG nr. 20/1996, ce au reprezentat suportul insusi al vanzarii, imprejurare ce conduce, in acord cu vointa legiuitorului, la nulitatea absoluta a contractului.
Buna credinta a cumparatorului la momentul contractarii nu poate coexista cu incalcarea dispozitiilor legale, cata vreme unui dobanditor al unui imobil cu titlu oneros i se pretinde o minima diligenta in cercetarea situatiei de fapt reale, cu scopul de a asigura respectarea conditiilor legale necesare instrainarii.
Asadar, din perspectiva aparentei calitatii de proprietar ce presupune plasarea dobanditorului intr-o eroare comuna si invincibila, este inacceptabila pasivitatea celui care pretinde ca a asteptat sa fie notificat de adevaratul proprietar in legatura cu existenta unei cereri de restituire, despre care ar fi putut cunoaste printr-un minim demers la autoritatea administrativa locala.
In ceea ce priveste cererea de chemare in garantie, Curtea urmeaza a cerceta concomitent criticile ambilor recurenti, deoarece se sustine de catre fiecare inexistenta in patrimoniul sau a vreunei obligatii de restituire a pretului, urmare a desfiintarii contractului de vanzare - cumparare incheiat de chiriasi in baza Legii nr. 112/1995.
Potrivit art. 50 (fost 51) alin. 3 din Legea nr. 10/2001 (introdus prin OUG nr. 184/12.12.2002), republicata in urma modificarilor si completarilor aduse prin Legea nr. 247/2005, "restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, se face de catre Ministerul Finantelor Publice, din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995 cu modificarile ulterioare".
Din norma citata rezulta sursa platii efective a sumelor de bani stabilite in sarcina vanzatorului, respectiv fondul extrabugetar mentionat care este gestionat de Ministerul Finantelor Publice, potrivit art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.
Data fiind aceasta calitate a persoanei juridice, se creeaza un raport juridic obligational intre autoritatea fiscala si vanzatorul Primaria Municipiului Bucuresti, dupa cum in mod corect au stabilit instantele de fond in prezenta cauza, dupa constatarea de catre instanta de judecata a existentei creantei reprezentate de pretul incasat.
Prin aceasta norma, contrar sustinerilor vanzatorului Municipiul Bucuresti, nu se inlatura principiile dreptului comun, respectiv restabilirea situatiei anterioare ce guverneaza materia efectelor nulitatii actelor juridice civile, dimpotriva, se reglementeaza explicit posibilitatea restituirii pretului, chiar in cuantum actualizat.
Aceasta prevedere expresa era necesara in conditiile in care nu opereaza garantia pentru evictiune in ipoteza desfiintarii contractului de vanzare - cumparare, la care se refera norma in discutie.
Pentru ca aceasta obligatie contractuala sa fi operat ar fi fost necesar nu numai sa se fi produs o tulburare de drept, care sa fi avut o cauza anterioara vanzarii (in speta aceasta coincide cu motivul de nulitate ce a afectat valabilitatea actului juridic), insa si ca dobanditorul sa nu fi cunoscut cel putin pericolul evictiunii.
Or, desfiintarea contractului de vanzare - cumparare pe cale judecatoreasca nu poate reprezenta decat consecinta relei - credinte a dobanditorilor la momentul contractarii, ceea ce inseamna acceptarea riscului evictiunii si inlaturarea raspunderii vanzatorului.
Drept urmare, legiuitorul a intentionat sa inlature orice dubiu in privinta posibilitatii restituirii pretului, printr-o norma expresa, fara a exonera pe vanzator de atare obligatie.
Daca s-ar fi dorit acest lucru, s-ar fi precizat explicit cadrul in care ar urma sa se deruleze procedura jurisdictionala cu excluderea vanzatorului, in sensul de a se mentiona participarea in proces a Ministerului Finantelor Publice ca debitor al obligatiei de restituire (cum s-a procedat, de exemplu, in cazul restituirii obiectelor din metale pretioase prin OUG nr. 190/2000), derogarile de la dreptul comun fiind de stricta interpretare si aplicare.
Or, nu se regaseste o atare prevedere expresa, ceea ce inseamna ca Ministerul Finantelor Publice este, la randu-i, debitor al obligatiei de restituire a sumei de bani corespunzand pretului actualizat, insa catre vanzator, dupa determinarea creantei in patrimoniul acestuia.
In aceste conditii, vanzatorul are calitate procesuala pasiva in cauza, contrar sustinerilor recurentului Municipiul Bucuresti, ca reflectare in plan procesual a calitatii de debitor in cadrul raportului obligational nascut din contract, in legatura cu restituirea tuturor prestatiilor incasate in temeiul actului nul si operante din momentul desfiintarii contractului.
In ceea ce il priveste pe Ministerul Finantelor Publice, intrucat legiuitorul nu reglementeaza modalitatea concreta de recuperare de catre vanzator a sumei de bani, Curtea apreciaza ca aceasta este la alegerea vanzatorului, putand consta fie intr-o desocotire pe cale administrativa, in urma ramanerii irevocabile a hotararii judecatoresti ce reprezinta titlul executoriu, fie in formularea unei cereri de interventie fortata in procesul ce are ca obiect  pretentiile chiriasului cumparator de restituire a pretului impotriva  vanzatorului, in conditiile art. 60 - 63 Cod procedura civila.
In speta, vanzatorul a ales cea din urma varianta, care este, din punct de vedere procedural, compatibila cu pretentiile formulate impotriva persoanei ce administreaza fondul din care se fac platile in discutie. Astfel, sunt intrunite cerintele prevazute de art. 60 alin. 1 Cod procedura civila, potrivit caruia chemarea in garantie este la indemana partii in proces implicate intr-un raport juridic obligational cu un tert fata de proces, si in considerarea caruia s-ar putea indrepta ulterior impotriva tertului cu o cerere in despagubiri, in cazul in care "ar cadea in pretentii" in litigiul pendinte.
Contrar sustinerilor recurentului, prevederile art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 nu contrazic prevederile art. 60 alin. 1 Cod procedura civila, intrucat pe de o parte, astfel cum s-a aratat, nu contin norme de procedura privind modalitatea de recuperare a sumei de bani de la Ministerul Finantelor Publice, completandu-se cu prevederile procedurale de drept comun.
Pe de alta parte, cerinta din legea speciala privind existenta unei hotarari judecatoresti definitive si irevocabile de desfiintare a contractului de vanzare-cumparare nu poate fi interpretata restrictiv in sensul preexistentei unei asemenea hotarari la momentul cererii de recuperare a sumei de bani, ci trebuie inteleasa extensiv, in sensul anticiparii unei asemenea hotarari cu caracter irevocabil care sa reprezinte titlul executoriu pentru sumele de bani supuse restituirii din fondul extrabugetar.
Dupa cum in mod corect a aratat instanta de apel, doar plata efectiva de catre Ministerul Finantelor se va realiza la momentul ramanerii definitive ori irevocabile a hotararii judecatoresti respective, nefiind vorba despre o conditie de admisibilitate a cererii in pretentii formulate de catre vanzator.
In ceea ce priveste comisionul de 1% inclus in pretul de vanzare stabilit in temeiul Legii nr. 112/1995, sunt corecte sustinerile recurentului intervenient in sensul ca acesta a fost incasat de unitatea specializata in vanzarea apartamentelor si nu a intrat in fondul extrabugetar constituit in baza art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.
In acest sens, sunt relevante chiar prevederile art. 13 alin. 6 lit. a, potrivit carora fondul extrabugetar se constituie din sumele obtinute din vanzarea apartamentelor care nu s-au restituit in natura, dupa deducerea comisionului de 1% din valoarea apartamentelor, cuvenit unitatilor specializate care evalueaza si vand apartamentele ce fac obiectul Legii nr. 112/1995, in conformitate cu art. 9 alin. 4 teza ultima din acelasi act normativ.
Potrivit art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, aprobate prin HG 20/1996 republicata, unitatile specializate in vanzare au dreptul de a incasa acest comision odata cu incasarea pretului vanzarii de la cumparator.
In aceste conditii, dispozitia instantei de apel ce a mentinut hotararea primei instante privind obligarea Ministerul Finantelor Publice la restituirea catre vanzator inclusiv a comisionului de 1%, este rezultatul aplicarii gresite a prevederilor legale incidente anterior aratate, cat timp comisionul respectiv nu era destinat a alimenta fondul extrabugetar gestionat de Ministerul Finantelor Publice.
Este de precizat ca atare prevederi nasc prezumtia legala a incasarii de catre mandatarul SCAVL B. SA a comisionului, caz in care sarcina probei se stramuta la partea in proces care afirma contrariul, nerevenind insusi Ministerului Finantelor Publice, dupa cum a considerat instanta de apel. Or, nu s-a facut dovada ca SCAVL B. SA a varsat respectivul comision la fondul extrabugetar, neexistand nici macar un indiciu pentru intrunirea acestei situatii atipice.
Drept urmare, Curtea va admite recursul declarat de Ministerul Finantelor Publice si va modifica in parte decizia, in aplicarea art. 312 cu referire la art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, in sensul admiterii apelului aceleiasi parti si al schimbarii in parte a sentintei in aplicare art. 296 Cod procedura civila.
Pe acest temei, Curtea va inlatura din continutul obligatiei stabilite in sarcina Ministerul Finantelor Publice suma echivalenta procentului de 1% incasat cu titlu de comision de catre SCAVL Berceni SA.
Urmeaza a fi mentinute celelalte dispozitii ale sentintei si deciziei.

12