Actiune in evacuare. Contract de inchiriere incheiat pe durata nedeterminata. Natura juridica a cererii de chemare in judecata in raport cu dispozitiile art.1436 din Codul civil si ale Legii nr.114/1996.

     
     
     Actiune in evacuare. Contract de inchiriere incheiat pe durata nedeterminata. Natura juridica a cererii de chemare in judecata in raport cu dispozitiile art.1436 din Codul civil si ale Legii nr.114/1996.
     
     
     
     Potrivit  art.1436 alin.2 din Codul civil, proprietarul poate oricand denunta unilateral contractul de inchiriere pe durata nedeterminata, eventual anuntand concediul chiriasului. Cererea de chemare in judecata pentru evacuare echivaleaza cu anuntarea concediului.  Prevederile Legii nr.114/1996, in vigoare la momentul denuntarii unilaterale, nu deroga sub acest aspect de la  prevederile dreptului comun, in materie de locatiune. Efectul imediat al denuntarii unilaterale a contractului de inchiriere este incetarea contractului, fara a fi necesar consimtamantul celeilalte parti contractante, prin exceptie de la regula irevocabilitatii unilaterale a contractului. Contractul de inchiriere incetand, reclamantul este indreptatit a solicita evacuarea din locuinta pentru lipsa titlului.
     
     (Decizia nr.793 din 20.10.2004 - Sectia a III-a Civila)
     
     

     Constata ca prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Buftea   sub nr.316/21.11.2002, reclamanta SC "A" SA a solicitat evacuarea paratului B.I., impreuna cu familia sa, din spatiul pe care il ocupa in Case Ferma 2 din comuna Afumati, Sos. Stefanesti.
     In motivarea cererii se arata ca, paratul ocupa in mod abuziv, fara titlu locativ, spatiul in litigiu, impreuna cu familia sa. Spatiul este incadrat in categoria locuintelor de interventie, conform Legii nr.85/1992, proprietatea reclamantei. Contractul de inchiriere a fost incheiat ca accesoriu la contractul individual de munca, iar actualmente paratul este pensionar. O cerere cu acelasi obiect a fost admisa anterior, in 1996, fara a fi pusa insa in executare, datorita schimbarilor produse in conducerea reclamantei, aceasta sperand ca paratul va parasi locuinta de bunavoie.
     In drept au fost invocate prevederile art.969, art.1436, art.1438 Cod civil si ale Legii nr.85/1992.
     Prin sentinta civila nr.967/27.03.2003, cererea a fost admisa, dispunandu-se evacuarea paratilor B.I. si B.M. din spatiul in litigiu, retinandu-se inexistenta unui contract de inchiriere, iar locuinta este una de interventie, fiind amplasata vis-a-vis de Ferma de vaci pentru lapte nr.2 Afumati. Aceste locuinte au fost inchiriate doar salariatilor, calitate pe care paratul a pierdut-o, fiind actualmente pensionar.
      Apelul declarat de catre parati a fost admis prin decizia civila nr.1917 A/02.10.2003 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a V-a Civila, in dosar nr.2129/2003, sentinta apelata fiind schimbata in tot, cererea fiind respinsa ca neintemeiata.
     Pentru a decide astfel, instanta de apel a retinut ca intre parti exista un contract de inchiriere, incheiat la data de 14.05.1990, neavand nici p relevanta faptul ca data eliberarii buletinului de identitate al chiriasului este ulterioara, iar reclamanta nu a facut dovada ca spatiul in litigiu este o locuinta de interventie. S-a apreciat ca simplul proces verbal al adunarii generale a actionarilor in care membrii sustin ca locuintele sunt de interventie nu este suficient, in lipsa unei decizii in acest sens luata de organele de conducere, printr-un act administrativ intern. S-a retinut achitarea chiriei, inclusiv pentru luna iunie 2003, fapt ce dovedeste existenta raportului de locatiune.
     Recursul declarat de catre reclamanta, in termen legal, a fost inregistrat pe rolul Inaltei Curti de Casatie si Justitie - Sectia Civila sub nr.9241/A/20.02.2003, fiind ulterior inaintat Curtii de Apel Bucuresti, in temeiul art.II alin.2 din Legea nr.195/2004.
     In motivarea recursului sunt invocate prevederile art.304 pct.8 si 9 Cod procedura civila sub aspectul gresitei retineri a aplicabilitatii dispozitiilor art.51 alin.4 din Legea nr.5/1973, in speta fiind aplicabile prevederile Legii nr.114/1996. Locuinta in litigiu a fost construita din fondurile recurentei, iar la momentul incheierii contractului de inchiriere (1990) erau aplicabile prevederile  art.56 alin.2 din Legea nr.5/1973. Instanta de apel a interpretat gresit actul juridic dedus judecatii, schimband natura ori intelesul lamurit si vadit neindoielnic al acestuia, apreciind ca si in prezent locuinta este una de serviciu, iar nu una de interventie. Locuinta a fost declarata de interventie, in baza art.7 din Legea nr.85/1992, fiind destinata cazarii salariatilor a caror prezenta este necesara tot timpul in cadrul fermei. Faptul ca locuinta nu este amplasata in incinta fermei nu prezinta relevanta, iar pe de alta parte, normele sanitar-veterinare  interzic acest lucru; locuinta este situata in imediata apropriere a fermei. Or, atat Legea nr.85/1992, cat si Legea nr.114/1996 considera locuinta de interventie locuinta situata in incinta sau in imediata apropiere. Gresit a apreciat instanta de apel lipsa de relevanta a procesului - verbal al adunarii generale a actionarilor, fata de prevederile statuate si ale Legii nr.31/1990. Gresit se retine si plata chiriei, paratul nemaiachitand-o din iulie 2002.
     Analizand actele si lucrarile dosarului, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea retine caracterul fondat al recursului.
     Instanta de apel a procedat la o gresita aplicare si interpretare a prevederilor legale aplicabile in speta, netinand seama de natura si regimul juridic al contractului de inchiriere a unei locuinte in aplicarea regulii de drept tempus regit actum, pentru succesiunea legilor civile in timp, in cazul contractelor cu executare succesiva.
     Ceea ce retine in mod temeinic insa, instanta de apel, spre deosebire de instanta de fond, este existenta titlului locativ al paratului, respectiv a contractului de inchiriere incheiat intre parti.
     Paratul B.I. a fost, inainte de anul 1990, salariatul reclamantei, fapt necontestat de catre parti. Contractul individual de munca dintre parti a fost desfacut in temeiul art.130 alin.1 lit.h din fostul Cod al muncii, in 1990, fiind emisa Decizia nr.46483/25.05.1990 privind acordarea pensiei pentru pierderea capacitatii de munca, de catre Oficiul de Pensii S.A.I., pe baza cererii din 09.02.1990.
     Contractul de inchiriere pe durata nedeterminata fiind incheiat dupa ce raporturile de munca dintre parti au incetat, locuinta respectiva nu a fost una de serviciu in ceea ce-l priveste pe paratul chirias, acesta neavand calitatea de salariat al reclamantei.
     In ce masura partile au avut in vedere, la momentul incheierii contractului de inchiriere, prevederile art.51 alin.4 din Legea nr.5/1973, este irelevant, cat timp textul legal nu este inserat in continutul contractului. Cert este insa, faptul ca partile au incheiat contractul de inchiriere in conditiile in care paratul nu mai era salariat al reclamantei, ci pensionar, si cu privire la aceeasi locuinta pe care, anterior pensionarii, paratul o folosise ca locuinta de serviciu, in calitate de salariat, prevederile art.56 alin.2 din Legea nr.5/1973 fiind de asemenea, inaplicabile.
     Contractul de inchiriere fiind incheiat sub imperiul Legii nr.5/1973, prevederile acesteia guverneaza conditiile de validitate ale contractului si executarea prestatiilor reciproce sub durata cat aceasta lege a fost in vigoare.
     In speta insa, nu este pusa in discutie valabilitatea contractului de inchiriere si nici modul de executare/neexecutare a prestatiilor pe durata cat Legea nr.5/1973 a fost in vigoare. Simpla invocare de catre reclamanta, in fata instantei de apel a unor nereguli tinand de completarea mentiunilor din contract si data incheierii acestuia de asemenea, mentionata in contract, nu prezinta relevanta sub aspectul conditiilor de fond si forma pentru valabilitatea contractului de inchiriere ce sunt cercetate de catre instanta civila in cadrul litigiului de fata, ci, asa cum in mod temeinic a apreciat si instanta de apel, pune problema eventualelor elemente constitutive ale unei infractiuni de fals pentru cercetarea careia reclamanta nu a efectuat demersurile necesare.
     In speta se pune problema regimului juridic al contractului de inchiriere dupa abrogarea expresa a Legii nr.5/1973, prin intrarea in vigoare a Legii nr.114/1996, precum si fata de prevederile Legii nr.85/1992 raportat la actul decizional al reclamantei de a califica locuinta in litigiu ca fiind una de interventie.
     Fiecare dintre prestatiile succesive executate de parti in cadrul contractului de inchiriere, precum si incetarea contractului sunt guvernate de reglementarile in vigoare la momentul executarii/incetarii, data fiind natura si esenta contractului de inchiriere, obligatiile reciproce executandu-se succesiv. Astfel, daca incheierea unui contract cu executare succesiva este guvernata de o lege, efectele, respectiv executarea prestatiilor succesive, precum si incetarea pot fi guvernate de o alta lege; in toate cazurile este insa, vorba despre legea in vigoare la fiecare dintre aceste momente.
     Fiind vorba despre o locuinta construita din fondurile recurentei - reclamante, privatizata in urma reorganizarii ca societate comerciala a fostei intreprinderi de stat, recurenta - reclamanta, in calitate de proprietar, poate decide asupra destinatiei imobilelor proprietatea sa, inclusiv sub aspectul transformarii unor locuinte, din locuinte de serviciu in locuinte de interventie.
     Intrucat locuinta in litigiu se afla situata in imediata apropiere a fermei, asa cum in mod temeinic a retinut instanta de fond, aceasta intruneste conditiile pentru a fi considerata locuinta de interventie si calificata ca atare prin actul decizional al organelor de conducere ale recurentei.
     Instanta de apel a apreciat gresit natura juridica a procesului-verbal al adunarii generale a actionarilor recurentei - reclamante. Potrivit Statutului recurentei art.12 si Legii nr.31/1990 republicata (art.    ), Adunarea Generala a actionarilor este organul colectiv de conducere al recurentei - reclamante, prin care se manifesta vointa sociala. Instanta de apel a avut in vedere doar organul executiv-administrativ care pune in executare vointa sociala, respectiv reprezentantul legal al societatii care incheie actele juridice in numele societatii si care emite actele administrative interne de punere in executare a hotararilor organului colectiv de conducere care este adunarea generala a actionarilor.
     Prin urmare, calificarea fostelor locuinte de serviciu ca locuinte de interventie, in 1994 a fost atributul exclusiv al adunarii generale a actionarilor, neavand nici o relevanta neemiterea si a unui act decizional de catre reprezentantul legal al societatii care sa constate hotararea adunarii generale. Mai mult, aceasta calificare a avut doar un caracter formal, intrucat, fiind situata in imediata apropiere a fermei, locuinta indeplinea de plano conditiile unei locuinte de interventie in sensul art.7 alin.7 din Legea nr.85/1992, in vigoare la acea data.
     Calificarea data locuintei ocupata de catre parasi nu reprezinta insa, nici o importanta in speta, ambele instante apreciind netemeinic relevanta considerarii locuintei ocupate ca locuinta de interventie. Aceasta calificare ar fi fost relevanta daca paratul ar fi depus cerere de cumparare, conform Legii nr.85/1992.
     Contractul de inchiriere fiind incheiat pe durata nedeterminata, cu privire la incetarea acestuia sunt aplicabile prevederile de drept comun in materie locativa cu privire la denuntarea unilaterala.
     Potrivit art.1436 alin.2 Cod civil, proprietarul poate oricand denunta unilateral contractul de inchiriere incheiat pe durata nedeterminata, anuntand concediul chiriasului. Cererea de chemare in judecata pentru evacuare echivaleaza cu anuntarea concediului. Prevederile Legii nr.114/1996, in vigoare la momentul denuntarii unilaterale, nu deroga sub acest aspect de la prevederile de drept comun, in materie de locatiune. Efectul imediat al denuntarii unilaterale a contractului de inchiriere este incetarea contractului, fara a fi necesar consimtamantul celeilalte parti contractante, prin  exceptie de la regula irevocabilitatii unilaterale a contractelor. Contractul de inchiriere incetand, reclamanta este indreptatita a solicita evacuarea din locuinta pentru lipsa titlului.
     Hotararea judecatoreasca anterioara nu se opune cu autoritate de lucru judecat intrucat si-a pierdut caracterul executoriu, nefiind pusa in executare silita in termenul general de prescriptie de 3 ani, a dreptului de a cere executarea silita. Decizia civila nr.2272/21.11.1996 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a Civila in dosar nr.8756/1996, prin care  aceeasi cerere de evacuare a fost admisa, nu a fost executata benevol, dar nici nu a fost pusa in executare silita pana la 21.11.1999.
     Fata de cele retinute, in temeiul art.312 alin. 1-3 raportat la art.304 pct.8 - 9 Cod procedura civila, Curtea va admite recursul si va modifica in tot decizia recurata, in sensul ca, in temeiul art.296 Cod procedura civila  va respinge apelul ca nefondat, mentinand ca legala si temeinica sentinta apelata, dar pentru considerentele expuse mai sus.
     
    
- 5 -